アルファグランデ千桜タワー<スターツ・千代田区一体複合開発>

[匿名さん]

千桜小学校跡地とその周辺も含めた、スターツと千代田区の一体複合開発計画マンションです。売主はワテラスも手掛けた安田不動産、25階建て免震タワーマンション、借地権の設定あり、マンション以外にも近隣も合わせて開発されます

千代田区が開発事業者を募集した場所であり、そのときの条件として「住宅は中堅所得者層向けファミリー住宅」「原則として中堅所得者が購入できる限度内の価格」という条件があるため、相場より安価な価格設定なる可能性も考慮されます。

所在地：東京都千代田区神田東松下町22番地外
交通：都営地下鉄新宿線「岩本町」駅徒歩1 分、東京メトロ日比谷線「秋葉原」駅徒歩4分、
　　　：ＪＲ京浜東北線・山手線・総武線「秋葉原」駅徒歩5 分、東京メトロ銀座線「神田」駅徒歩5 分、
　　　：ＪＲ京浜東北線・山手線・中央線「神田」駅徒歩5 分

総戸数：280戸(事業協力者住戸32戸、非分譲住戸65戸含む)※変更の予定有
構造・階数：鉄筋コンクリート造一部鉄骨造 地上25階建
定期借地権概要：一般定期借地権(定期借地権及び転定期借地権)存続期間／2088年5月30日まで

管理会社：スターツアメニティー株式会社
事業主：スターツコーポレーション株式会社 国土交通大臣(10)第 2473 号
売主：安田不動産株式会社
設計会社：株式会社山下設計・大成建設株式会社
施工会社：スターツCAM・大成建設共同企業体

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[151: 匿名さん]

>>148
土地所有権つきで坪300未満なんて誰も言ってないでしょう

[152: 匿名さん]

>>149
千代田区っていっても神田地区だし、昭和通りと山手線・中央線に挟まれた雑居ビルばかりの場所だからね。

[153: 匿名さん]

>>151
日本語読めてますか？
土地所有権なくても良いからこの条件で坪300でこの物件があるのかをずっと聞いてるのですが。大丈夫ですか？

[154: 匿名さん]

中古じゃないけどこのスレで度々名前挙がってるCONOEは新築で@250～程度でしたね。

[155: 匿名さん]

>>153
だからないってさんざんいろんな人から答えてもらったでしょ

[156: 匿名さん]

コノエの中古かシティインデックスを買ったらいいと思うよ！

[157: 匿名さん]

132ですが、132で書いたように、この立地であれば本来80平米で7000万の分譲価格になる物件。
それが5000万で買えるのだから、2000万円ほどお得な計算。2000万の宝くじにあたる感じ。

ということで、自分はもちろん申し込む予定です。

[158: 匿名さん]

最初に千代田区民onlyで抽選して、もし余ったら千代田区民以外に回す形にして欲しいですね。

千代田区に住んで頂きたいファミリー向けですから独身＆子無しの方も条件から省いて下されば助かります。

[159: 匿名さん]

>>157
ずっと住む予定ですか？5年後に売るか貸すかしますか？
5年後の市況によるのかもしれませんが

[160: 匿名さん]

>>158
でもその方式だと千代田区の人口が増えないから意味がないのでは？

[161: 匿名さん]

すでに千代田区民である人が購入しても千代田区民は増えない、という考えもあると思うけどね。

[162: 匿名さん]

>>159
永住するつもりですよ。

[163: 匿名さん]

>>162
だとすると、市場価格よりも得だということのほかにも、住むのにいいポイントがあるのかなと思うのですが、もしよかったら教えてください。

[164: 匿名さん]

>>163
文句なしに便利でしょ。
あと、自分はけっこうこのあたりに地縁があるので（職場も近い）。

[165: 匿名さん]

>>164
ありがとうございます。

[166: 匿名さん]

コノエはその価格でも長期間売れ残ってたという現実。デベが悪いって意見もありそうだがね。

[167: 匿名さん]

まず、コノエって名前のマンションに住みたくない。近衛兵の近衛でしょ。

[168: 匿名さん]

皆さん勝手に80平米5000万とか書きこんでますが、蓋を開けたら坪300とかだったりしないのでしょうか？

[169: 匿名さん]

近隣相場や過去の売れ行きから見るにそれなりに安くないと微妙な感じということでしょうかね
駅前再開発物件の免震タワーということで多少の付加価値はあるでしょうけど。

[170: 匿名さん]

>>150
ありがとうございます。
待つことにします。

[171: 匿名さん]

>>168
そんなの価格発表さらないとわかんないよ。アホか

[172: 匿名さん]

>>168
勝手に書いてるわけではないよ。
当初の予定では「62−78㎡を約4220万円から約5310万円で分譲する予定」といってたから、これに変更がなければ、ってこと。
ただ、そもそもマンション自体の計画がかなり変わってるし、計画時とは市況も違うから、どうなるのかわからないけど。

[173: 匿名さん]

【ご本人様からの依頼により削除いたしました。管理担当】

[174: 匿名さん]

当初案

[175: 匿名さん]

坪単価225万、すべての住戸を区民優先ていってる

[176: 匿名さん]

720平米と言ってたスーパーマーケットは200平米に縮小されてるし、他にも変更がかなりある

[177: 匿名さん]

いまの計画

駐車場の位置も変わって吹き抜けはなくなった

[178: 匿名さん]

つづき

[179: 周辺住民さん]

当初計画ベースだと借地料結構きますねぇ。

[180: 匿名]

資料ありがとうございます。価格はともかく、借地料の設定は大きく変わらないんでしょうね。

[181: 匿名さん]

借地料＋管理費＋修繕費で月６万なら、微妙な気がしてきた・・・

[182: 匿名さん]

借地料＋管理費＋修繕費で月６万なら、微妙な気がしてきた・・・

[183: [男性 40代]]

借地料と管理費が高いですね。

詳細が分かるまでは何とも言えませんね。

隣の区民住宅に入居するのが一番良いかも。

[184: 匿名]

シティタワー品川の借地料は80平米で1.5〜2万円くらいだったかな。こちらは1万円程度高いね。

[185: 匿名]

便利な場所にある都営住宅だね。新築だし、倍率300倍くらいになるかもね。

[186: 匿名さん]

200㎡じゃコンビニレベルだし、ピアゴかまいばすけっとくらいしか選択肢ないな。

[187: 購入検討中さん]

スターツとか安田不動産みたいな二流デベがやると計画が尻つぼみになるんだよなぁ〜

スーパーがコンビニとかないだろ！

[188: 購入検討中さん]

買いたい

[189: 匿名さん]

安田は財閥の流れ汲んでるうえに、ワテラスも手がけレフィールブランドも高級仕様
気になるのはスターツだね。最近はよくCMも見ますが・・
小岩の物件は足元のテナントにピタットハウス入れて賃貸の仲介してるそうです。

[190: 匿名さん]

>>180
区議会の議事録を読めばわかるけど、１戸あたりの地代はもう少し安くなるかもしれないよ。当初の予定よりも戸数が増えているから。

[191: 匿名さん]

>>189
ここは安田不動産よりもスターツがメインなのでは？

[192: 匿名さん]

多少なりとも安田の意見を汲んでれば仕様は高いでしょうね。

[193: 190]

【ご本人様からの依頼により削除しました。管理担当】

[194: 190]

◯小林たかや委員　でですね、地代に関して、これは平成２２年の１２月１６日の近隣説明会の資料しかいただいていないんですよ。その後、ずっと出していないので、この関係の地代に関する借地料というんですね、借地料に関するものはいただいていないんですけれども、このときに算出計算が出して、民間に、これ、近隣説明会で出したからわかっているんですけど、このときは１５４戸、このビルが。この建物がですね。民間棟が１５４戸で、約２万９,３００円の借地料が発生するというふうに記載されています。これ、単純計算すると、３万円としても４６２万円。それで、うちがもらう地代が５４０万。差額があるとしても、ほかの床があるとしても、５４０万ぐらいとのあれがあるんですけど、今、既に計画がどんどん変更して、２８０戸になりました。２８０戸になると、単純計算、３万円ですると、８４０万になっちゃうんですね。この差額が出ることに関しては、どういう考えになりますか。

[195: 匿名さん]

ランニングコストも含めて考えると、そんなに安くないってことが分かりました。

仕様も良くなさそうだし…

激安で引く手あまたであれば、SUUMOやヤフー不動産で広告する必要ないですよね。

[196: 匿名さん]

>>195
そうですか。残念ですね。

私は坪225万なら迷わず買います。
ただ、現千代田区民ではないので、ほぼ絶望的です。
千代田区民はお金持ちが多いのでしょうから、そんな人たちを更に優遇しなくても…とうらやましく思っています。

[197: 匿名さん]

千代田区民にメリットのない政策を千代田区がやる義理ないでしょ

[198: 匿名さん]

千代田って下町もあるからお金持ちばかりじゃないでしょう。

所得制限をつければ理想ですね、私にとっては笑。

[199: 匿名さん]

5310＋3×12×80＝8190だからね。

取壊しが近づいてきたら譲渡は厳しいだろうし転貸も難しくなってきて、それでも月6万円以上の負担が続くわけでしょ。壮大なババ抜きになりそう。その時自分はもう生きていないだろうから子どもにとばっちりが行くのかと思うと…

[200: 匿名さん]

区に払う地代が540万なら、それを280戸で割って平均19000円程度に落ち着くのではないだろうか。
それならまあ普通かな。
固定資産税ってどのくらいだろうね。建物分はかかるんだよね。

[201: 匿名さん]

全てが壮大な牽制合戦に思えてくる不思議
あちこちで宝くじマンションって言われてるからそうなるのもわからなくもないけど。

[202: 匿名さん]

ここの場合、将来的に賃貸に出すにしても地権者や事業協力者の賃貸住戸と競合しそうだし
結局実需で住むのが一番な気もするな。

[203: 匿名さん]

>>197
千代田区民になったら頑張って住民税納めるから、そんなこと言わないでください！
都営住宅に住んでいる人の平均よりはかなり多く納めますから！

[204: 匿名さん]

>>201
宝くじマンションなんて言われているの？
初めて聞いた。
バカ高いランニングコストでは儲からないよね。

[205: 匿名さん]

言われてるね。だからこそ注目度凄く高いみたいですよ。

[206: 匿名さん]

老後も月6万円以上の負担が続く、売り抜けられないと子どもが独立して部屋が余ったりしてても月6万円以上の負担が続く。

これって、賃貸と分譲の「悪いとこどり」な気がするのですが…

[207: 匿名さん]

初期コストが安いから考え方次第だね

[208: 匿名さん]

タワーだし、修繕費が上がれば６万円では済まないような･･･

てか、駐車場借りたら１０万円いってしまうのか？

[209: 購入検討中さん]

買って早期に売り抜けがいいんじゃない。5年後ならかなり利益出そうだね。

[210: 匿名さん]

そうですね、今から５年後ならオリンピックの時期だから、不動産価格としては頂点の位置にあるだろうと思いますよ。
今、買っておいてどのくらいの利益が出るかが問題ですが、気になるのが買うのも売るのも消費税を取られるのが気に入らない。

[211: 匿名さん]

今から5年後じゃないだろ。
平成30年７月入居から5年後で平成35年(2023)。東京オリンピックの３年後。

[212: 匿名さん]

お宝ですな。欲しいけど、倍率すごそうだからね。

[213: 匿名さん]

地代が払えなくなったら退去させられるのだと思うけど、建物は買い取ってもらえるのかな？その時の評価額はどうなるのだろう

[214: 買い換え検討中 [男性 30代]]

長所：初期費用が安い
短所：スターツというデベ、首都高近い、山手線外側、定期借地、ランニングコストが通常より高い

上記天秤にかけた際に、釣り合うだけの廉価かどうか。
この一点のみ。

[215: 匿名さん]

地代3万円なんて前々から（たしか5年くらい前から）言ってたことなのに、今さら騒いでいる人がいることに驚いたわ
定借って分譲と賃貸の中間形態なんだから当たり前のことだろうに

[216: 匿名さん]

>>214
で、仮に78平米5310万円だとしたらどうなんですか？

[217: 匿名さん]

>>215
まぁそうですね。
分譲: 土地・共有、建物・区分所有
賃貸:土地・借りる、建物・借りる
定借:土地・借りる、建物・区分所有
ですからね。

[218: 匿名さん]

>>200
販売するのはそのうち183戸だから、280で割っていいのかがよくわからないですね

[219: 匿名さん]

定期借地権付きのマンションってどうですか？
//www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/25395/res/1-1000/

[220: 匿名さん]

>>218
区議さんの発言に
>２８０戸になると、単純計算、３万円ですると、８４０万になっちゃうんですね。
とあるので、分譲非分譲に関係なく（全ての住戸が定期借地権ということで）地代を負担するということだと思うけど。

[221: 周辺住民さん [男性 30代]]

買い取ってもらうってニュアンスがわからないけど、ふつうに中古として売って出来たお金で債務としての地代を返すんじゃないの？その時に値が付くだけの市場性があるかって事？

[222: 匿名さん]

>>220
うん、だから、この区議の発言はミスリーディングなんだよ。
前後の文脈を読めば分かるよ。

[223: 匿名さん]

>>222
どういう意味？

[224: 匿名さん]

中古の定借物件にローンを付ける金融機関がまずないので、途中で売るのは難しいでしょうね。
でもあの立地なら賃貸で十分需要があると思います。
20年くらいは自分で住んで、その後は賃貸に出すというプランでいるなら定借でも問題ないのでは？
おそらく地代は固定資産税評価額連動型でしょうから、万が一20年後の賃貸相場が値崩れしていたら、地代も安くなるはずですよね。

[225: 匿名さん]

地代の減額 ＜ 賃貸相場の下落

[226: 購入検討中さん]

神社の境内に建った西新宿の借地タワーは安かったですね。ここもお宝に期待します。

[227: 匿名さん]

全ては価格次第

[228: 匿名さん]

平均４８００万円といって千代田区から受注したのに、価格を上げてきたら詐欺ではないんですか？それを千代田区が許すとしたら千代田区のやり方がすごくいい加減な感じがします。

[229: 匿名さん]

計画が変わってるから価格が変わるってことも十分あり得る

[230: 匿名さん]

5年前と資材費も違いますし普通に坪300だと思います。

[231: 匿名さん]

2016年ナンバー1の祭りになるマンションは確定でしょう。

いやここ10年で1番かな。

[232: 匿名さん]

価格と条件が確定してないのにそんなわけないでしょう。

今のところ注目度は高いと思いますけどね。

[233: 匿名さん]

「中堅所得者が購入できる限度内の額」というのは千代田区の提示した絶対条件だったわけで、それで坪２２５万円で応札して落札できたのに、その後「事情が変わったから価格をあげます」なんて許されるのか？品川のときだって、計画段階と実施段階で市況が違ったから近隣の相場と比べて格安になった面があったわけだけど、公共事業ってそういうものなのではないの？

[234: 匿名さん]

>>233
だって公共事業じゃないし

[235: 匿名さん]

所有権で周りが現在坪350～400万円くらい（プラウド千代田淡路町、シティインデックス岩本町等）
定借だから0.7かけて坪245～280万円くらいが現在の相場。
坪225だとしてもそこまで祭りって言う程じゃないと思う。

シティタワー品川の時は、所有権で周りが坪350～400万円くらい。
定借だと0.7かけて同じく245～280万円くらい。
その時に相場の半額くらいの坪120万円で出したから祭りになったわけで、
今回と比べるとそこまで盛り上がるのかどうかと言われると（？）ですね。

坪300だとしたら普通に見送ります。

[236: 匿名さん]

>>234
これは千代田区の事業でもあるのですよ。

[237: 匿名さん]

>>235
定借だから7掛け、という人も居れば、いや6掛けだ、という人もいますね。
定借の期間や地代や保証金額次第なのでしょうけれど、たとえば坪360の6掛けなら坪216万円なので坪225万円でも旨味はないじゃないか、ということにもなりかねないわけです。
結局、定借一般ではなくて、この物件の定借スキームをどう評価するか次第かなと思います。

[238: 匿名さん]

定借は0.8掛けと言われてるが、それも以前多かった借地権50年の話。ここは70年だからもっと価値は高いだろうね。最近の都心物件では定借でも所有権の坪単価にむしろ近づいている。
ここが所有権なら今の相場だと坪単価400-450くらいだろうから0.8掛けでも坪320-360。普通に出せば安くてもこんなもん。
0.6掛けとか言ってるのはここの価値をなるべく低く見せたい倍率下げ工作。最近で例があればあげてごらん。

[239: 匿名さん]

坪320以上で買いたければ買えばいいんじゃないｗ

[240: 匿名さん]

>>238
定借が0.7でなく0.8と言われている根拠と、
この付近の坪単価が400～450万円であるという根拠は何でしょうか？

[241: 匿名さん]

50年定期借地のパークホームズ南麻布が250～300。
広尾ガーデンフォレストが330～380程度。
分譲当時の相場を考えても、0.8掛けよりは0.7掛けに近い（あるいはそれ以下？）ような気がするけど、どうなんだろう。

[242: 購入検討中さん]

2020年の目玉、新国立競技場も受注した大成の技術力に期待します。

[243: 匿名さん]

受注は技術力というよりロビー活動の結果でしょうね

[244: 匿名さん]

スーゼネ施工はやっぱりいいね。スターツが若干邪魔だが　笑

[245: 匿名さん]

一口に定借といっても、見た目の地代を抑えるために一括地代として先に支払う方式もある（この場合は分譲価格が上がる）し、保証金の額とか、それぞれ条件が全然違う。
「ほかの定借が何割だからこれも何割のはず」と言ってる人は定借とはなんなのかが根本的にわかってないと思う。
地代がいくらになるのかもわからないのに所有権物件との資産価値の比較ができるわけもなし。

[246: 匿名さん]

238と241は同一人物なんでしょうか。
8掛けのことを0.8掛けと言うとは珍しいですね。

[247: 匿名さん]

定期借地権の解説・初心者向け

https://c1012.bengo4.com/11/n_1144/

[248: 匿名さん]

>>235
勝手に見送りしてね。後悔するか、正解だったと喜ぶかは今後次第。

[249: 匿名さん]

>>247
初心者じねーよ。はるな。

[250: 匿名さん]

>>235
所有権相場は周りは坪280ぐらいだったな。相場感ないな。説得力ないよ。