アルファグランデ千桜タワー<スターツ・千代田区一体複合開発>

[匿名さん]

千桜小学校跡地とその周辺も含めた、スターツと千代田区の一体複合開発計画マンションです。売主はワテラスも手掛けた安田不動産、25階建て免震タワーマンション、借地権の設定あり、マンション以外にも近隣も合わせて開発されます

千代田区が開発事業者を募集した場所であり、そのときの条件として「住宅は中堅所得者層向けファミリー住宅」「原則として中堅所得者が購入できる限度内の価格」という条件があるため、相場より安価な価格設定なる可能性も考慮されます。

所在地：東京都千代田区神田東松下町22番地外
交通：都営地下鉄新宿線「岩本町」駅徒歩1 分、東京メトロ日比谷線「秋葉原」駅徒歩4分、
　　　：ＪＲ京浜東北線・山手線・総武線「秋葉原」駅徒歩5 分、東京メトロ銀座線「神田」駅徒歩5 分、
　　　：ＪＲ京浜東北線・山手線・中央線「神田」駅徒歩5 分

総戸数：280戸(事業協力者住戸32戸、非分譲住戸65戸含む)※変更の予定有
構造・階数：鉄筋コンクリート造一部鉄骨造 地上25階建
定期借地権概要：一般定期借地権(定期借地権及び転定期借地権)存続期間／2088年5月30日まで

管理会社：スターツアメニティー株式会社
事業主：スターツコーポレーション株式会社 国土交通大臣(10)第 2473 号
売主：安田不動産株式会社
設計会社：株式会社山下設計・大成建設株式会社
施工会社：スターツCAM・大成建設共同企業体

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[No.101 by 匿名さん 2015-12-24 23:35:52]

こんな早い段階から、がっかりしてたら、疲れちゃうよ。

[No.102 by 匿名さん 2015-12-24 23:40:27]

不動産関係の友人が言っていましたが、このマンションは、20年に一度出るか出ないかの物件らしいです。

[No.103 by 匿名さん 2015-12-24 23:49:13]

>>102
そんなの知ってるよ。でも10年前ぐらいにシティタワー品川が出たから、20年に一度は言い過ぎで、10年に一度の物件だよ。

[No.104 by 匿名さん 2015-12-25 00:01:23]

価格次第やろ

[No.105 by 匿名さん 2015-12-25 00:34:20]

不動産関係の友人に
価格次第やろ
といっておいて、

[No.106 by 匿名さん 2015-12-25 07:37:31]

千代田区民はどのくらい有利なんだろう
賃貸で千代田区に住んでいる人ってどのくらいいるんだろうね

[No.107 by 匿名さん 2015-12-25 08:50:42]

とりあえず不動産関係者とか法人には売らないで欲しい

[No.108 by 匿名さん 2015-12-25 12:08:23]

https://www.city.chiyoda.lg.jp/koho/kuse/toke/nenre/documents/nenrei-j...

千代田区の人口

30代、40代がそれぞれ1万人くらい？

[No.109 by 物件比較中さん 2015-12-25 12:28:24]

千代田区の価格制限からは80㎡でも5000万くらいになるだろう。
5年後に売れば1億も狙える。
すなわち買った瞬間に5000万の含み益。
年末ジャンボより断然こっち。

[No.110 by 匿名さん 2015-12-25 12:53:04]

>>109
価格発表してないけど、、そんなに安いの？

[No.111 by 匿名さん 2015-12-25 15:19:03]

定借だからそもそも2、3割は安くなるよね。
あと、土地部分の固定資産税がかからない代わりに毎月地代がかかるよ。

[No.112 by 匿名さん 2015-12-25 15:41:03]

スターツってイマイチ何が本業か分からない会社だな。

[No.113 by 匿名さん 2015-12-25 15:44:49]

>>111
そんな回答期待してない。

[No.114 by 匿名さん 2015-12-25 15:52:40]

>>113
ん？別に回答してないんだけど？

[No.115 by 匿名さん 2015-12-25 18:26:16]

千代田区民優先してくれると嬉しいなぁ
まぁ優先したとしても時期的にかなり倍率高くなりそうだけど。

千代田区で検討してたけど、2LDK以上のワテラスとかパークコートは価格上がり過ぎてもう買えなくなっちゃったよ。

[No.116 by 匿名さん 2015-12-25 19:49:25]

>>115
練塀町にも再開発マンションできますよね。

[No.117 by 匿名さん 2015-12-25 22:58:13]

>>116
マンションというか、レジデンス付きのオフィスビルですよ。住むのは地権者だけなんじゃない？

[No.118 by 匿名さん 2015-12-25 23:31:53]

近くのローレルアイやコノエは@300～くらいからだったと記憶してますが
この辺の相場はどんなもんなのでしょうね。市況はだいぶ違いますが..

[No.119 by 匿名さん 2015-12-25 23:42:21]

海外に出発です。正月過ごしてきます。ここから羽田だと、行きやすいかな。数年後をイメージしてます。

[No.120 by 匿名さん 2015-12-26 01:08:06]

普段は岩本町とか秋葉原の駅を使って、休みの日は日本橋まで歩いて行って映画を見たりできますね
すごい便利な立地
騒音とか排気ガスとかの住環境がちょっと気になるところではありますが

[No.121 by 472 2015-12-26 03:55:08]

>>119
成田も1時間以内で行けちゃう。
成田はLCC発達してて、重宝してます。

[No.122 by 匿名さん 2015-12-26 09:38:43]

このスーパーお宝物件の倍率はどれくらいになりますかね。
20〜30倍でしょうか。
当たるといいなあ。

[No.123 by 匿名さん 2015-12-26 10:12:29]

＞原則として中堅所得者が購入できる限度内の価格
この条件からすれば確かに80平米で5000万程度だろう。
でも入居５年後(平成35年、今から8年後)の売却価格はどうかな。1億はありえない、多分6000万程度でなければ売れないのではないかな（市況も今とは全然違うはず）。

[No.124 by 匿名さん 2015-12-26 11:21:03]

投資目的では買えないね。

[No.125 by 匿名さん 2015-12-26 11:42:17]

誰かのコメントにもあったけど、子育て環境という面では、いまひとつの立地だよね。それ以外は最高なんだけど。

[No.126 by 匿名さん 2015-12-26 11:53:01]

>>123
五年後まで賃貸も出せないのは微妙ですね。投資用には厳しいかな。

[No.127 by 匿名さん 2015-12-26 12:30:22]

千代田区の中では下町っぽいエリアだけど、再開発だし将来性はありそうだね。

[No.128 by 匿名 2015-12-26 12:57:42]

>>123
千代田区アドレスですよ？8000万くらいではないでしょうか

[No.129 by 匿名さん 2015-12-26 14:17:11]

当たり前だけど千代田区でも場所によるからね

5年後の情勢も分からないから何とも言えないな
購入価格より下回ることは無いと思いますけどね

[No.130 by 匿名 2015-12-26 15:28:51]

シティタワー品川は3000万円だったからね。5000万円のコチラとは投資妙味は異なるだろうね。

[No.131 by 購入検討中さん 2015-12-26 16:14:50]

ここが80平米6000万になっていれば、都心含め、壊滅的な下落なんだろうね。おそらく現在売っている物件は半額くらいになっているだろう。

定借とはいえ70年あるし、駅徒歩1分、神田駅と秋葉原駅徒歩5分。ここが投資向きではないのであれば、前後数年で売っている物件でここより投資に向いている物件はない。

たぶん倍率下げたくて必死なんだろうけど、ここはどうあがいても凄いことになるよ。

[No.132 by 匿名さん 2015-12-26 16:28:58]

シティインデックス千代田岩本町が坪360万程度。
定借なので8掛けで坪290万。80平米で7000万。
築５年の中古なので6000万〜6500万くらいが「現在の」相場での評価額かな。
2023年の相場次第ではさらに下落している可能性も十分にある。

[No.133 by 匿名さん 2015-12-26 17:21:30]

投資用にほしいって人は最初の5年間はどうするの？こっそり転貸するの？

[No.134 by 匿名さん 2015-12-26 17:26:37]

>>132
わかりやすい解説ありがとうございます。
他のマンションと比べればお得感はあるけど5年後に倍の値段で売れるかといったらそこまでじゃないということですね。

[No.135 by 匿名さん 2015-12-26 19:39:36]

>>132
逆に質問なのですが、都心３区で山手線駅徒歩5分以内で定借で良いので坪290の築5年以内物件ってありますか？
あったら買いたいので教えて下さい。

[No.136 by 匿名さん 2015-12-26 19:45:11]

>>133

普通に住めば良いと思うけど…
寝かしておいて5年後に「未入居物件」として売るのも良いかも知れないですね。

[No.137 by 匿名さん 2015-12-26 19:50:55]

132じゃないけど132って質問してるかな？
あと、定借じゃないけどCONOEの万世橋のとことかそれくらいじゃなかったっけ。

[No.138 by 匿名さん 2015-12-26 20:21:21]

>>132
定借の適正価格は７掛けぐらいじゃない？

[No.139 by 匿名さん 2015-12-26 20:33:35]

＞都心３区で山手線駅徒歩5分以内で定借で良いので「坪290」の築5年以内物件

「坪290」の価格抜いてもあなたの言う物件がそもそもあんまりないんじゃない

[No.140 by 匿名さん 2015-12-26 20:44:16]

≫93 のいうお礼状が来ないんですが、
メールのことなのでしょうか。
郵送物来た人いませんか？

[No.141 by 匿名さん 2015-12-26 21:09:59]

>>139
つまり、それだけ希少性が高い物件なのですね。
競争率、凄いことになりそうです…。

[No.142 by 匿名さん 2015-12-26 21:16:41]

秋葉原徒歩5分のコノエの中古が@330くらいかな。中古だから値引き交渉でもう少し安くなるかもしれないけど。
借地じゃないから、多少高くても・・って感じだね。

http://www.athome.co.jp/bldg-library/tokyo/chiyoda/44376/

[No.143 by 匿名さん 2015-12-26 21:30:59]

この辺じゃそんなもんでしょうね。

[No.144 by 匿名さん 2015-12-26 21:34:40]

>>141
定借って条件が希少なだけでは…

[No.145 by 匿名さん 2015-12-26 21:54:25]

>>135
そもそも定借物件がほぼないでしょう

[No.146 by 匿名さん 2015-12-26 22:14:05]

>>136
普通に住むのに投資用って言うんですね

[No.147 by 匿名さん 2015-12-26 22:23:36]

民泊用に使えますかね？

[No.148 by 匿名さん 2015-12-26 22:29:50]

>>144,145
定借であってもなくてもよいです。
坪300未満で都心３区山手線線＆中央線の駅徒歩５分以内の築浅物件が現実的に買えるのであれば知りたいと思いまして。

[No.149 by 匿名さん 2015-12-26 22:31:49]

私が思ってたよりこの辺の相場って意外と安いのかな？

[No.150 by 匿名さん 2015-12-26 22:48:59]

>>140
来てますよ、郵便物。細長い一枚紙ですね。

[No.151 by 匿名さん 2015-12-26 22:52:42]

>>148
土地所有権つきで坪300未満なんて誰も言ってないでしょう

[No.152 by 匿名さん 2015-12-26 22:55:21]

>>149
千代田区っていっても神田地区だし、昭和通りと山手線・中央線に挟まれた雑居ビルばかりの場所だからね。

[No.153 by 匿名さん 2015-12-26 23:02:07]

>>151
日本語読めてますか？
土地所有権なくても良いからこの条件で坪300でこの物件があるのかをずっと聞いてるのですが。大丈夫ですか？

[No.154 by 匿名さん 2015-12-26 23:08:30]

中古じゃないけどこのスレで度々名前挙がってるCONOEは新築で@250～程度でしたね。

[No.155 by 匿名さん 2015-12-26 23:16:41]

>>153
だからないってさんざんいろんな人から答えてもらったでしょ

[No.156 by 匿名さん 2015-12-26 23:27:37]

コノエの中古かシティインデックスを買ったらいいと思うよ！

[No.157 by 匿名さん 2015-12-26 23:28:06]

132ですが、132で書いたように、この立地であれば本来80平米で7000万の分譲価格になる物件。
それが5000万で買えるのだから、2000万円ほどお得な計算。2000万の宝くじにあたる感じ。

ということで、自分はもちろん申し込む予定です。

[No.158 by 匿名さん 2015-12-26 23:31:42]

最初に千代田区民onlyで抽選して、もし余ったら千代田区民以外に回す形にして欲しいですね。

千代田区に住んで頂きたいファミリー向けですから独身＆子無しの方も条件から省いて下されば助かります。

[No.159 by 匿名さん 2015-12-26 23:33:20]

>>157
ずっと住む予定ですか？5年後に売るか貸すかしますか？
5年後の市況によるのかもしれませんが

[No.160 by 匿名さん 2015-12-26 23:34:23]

>>158
でもその方式だと千代田区の人口が増えないから意味がないのでは？

[No.161 by 匿名さん 2015-12-26 23:35:36]

すでに千代田区民である人が購入しても千代田区民は増えない、という考えもあると思うけどね。

[No.162 by 匿名さん 2015-12-26 23:39:08]

>>159
永住するつもりですよ。

[No.163 by 匿名さん 2015-12-26 23:43:22]

>>162
だとすると、市場価格よりも得だということのほかにも、住むのにいいポイントがあるのかなと思うのですが、もしよかったら教えてください。

[No.164 by 匿名さん 2015-12-26 23:46:04]

>>163
文句なしに便利でしょ。
あと、自分はけっこうこのあたりに地縁があるので（職場も近い）。

[No.165 by 匿名さん 2015-12-26 23:51:53]

>>164
ありがとうございます。

[No.166 by 匿名さん 2015-12-26 23:54:25]

コノエはその価格でも長期間売れ残ってたという現実。デベが悪いって意見もありそうだがね。

[No.167 by 匿名さん 2015-12-26 23:56:48]

まず、コノエって名前のマンションに住みたくない。近衛兵の近衛でしょ。

[No.168 by 匿名さん 2015-12-27 00:01:45]

皆さん勝手に80平米5000万とか書きこんでますが、蓋を開けたら坪300とかだったりしないのでしょうか？

[No.169 by 匿名さん 2015-12-27 00:37:12]

近隣相場や過去の売れ行きから見るにそれなりに安くないと微妙な感じということでしょうかね
駅前再開発物件の免震タワーということで多少の付加価値はあるでしょうけど。

[No.170 by 匿名さん 2015-12-27 00:43:57]

>>150
ありがとうございます。
待つことにします。

[No.171 by 匿名さん 2015-12-27 08:20:45]

>>168
そんなの価格発表さらないとわかんないよ。アホか

[No.172 by 匿名さん 2015-12-27 08:33:28]

>>168
勝手に書いてるわけではないよ。
当初の予定では「62−78㎡を約4220万円から約5310万円で分譲する予定」といってたから、これに変更がなければ、ってこと。
ただ、そもそもマンション自体の計画がかなり変わってるし、計画時とは市況も違うから、どうなるのかわからないけど。

[No.173 by 匿名さん 2015-12-27 09:05:48]

【ご本人様からの依頼により削除いたしました。管理担当】

[No.174 by 匿名さん 2015-12-27 09:07:03]

当初案

[No.175 by 匿名さん 2015-12-27 09:08:15]

坪単価225万、すべての住戸を区民優先ていってる

[No.176 by 匿名さん 2015-12-27 09:10:19]

720平米と言ってたスーパーマーケットは200平米に縮小されてるし、他にも変更がかなりある

[No.177 by 匿名さん 2015-12-27 09:24:14]

いまの計画

駐車場の位置も変わって吹き抜けはなくなった

[No.178 by 匿名さん 2015-12-27 09:26:59]

つづき

[No.179 by 周辺住民さん 2015-12-27 11:01:21]

当初計画ベースだと借地料結構きますねぇ。

[No.180 by 匿名 2015-12-27 11:32:29]

資料ありがとうございます。価格はともかく、借地料の設定は大きく変わらないんでしょうね。

[No.181 by 匿名さん 2015-12-27 11:36:14]

借地料＋管理費＋修繕費で月６万なら、微妙な気がしてきた・・・

[No.182 by 匿名さん 2015-12-27 11:36:14]

借地料＋管理費＋修繕費で月６万なら、微妙な気がしてきた・・・

[No.183 by [男性 40代] 2015-12-27 11:46:22]

借地料と管理費が高いですね。

詳細が分かるまでは何とも言えませんね。

隣の区民住宅に入居するのが一番良いかも。

[No.184 by 匿名 2015-12-27 12:07:27]

シティタワー品川の借地料は80平米で1.5〜2万円くらいだったかな。こちらは1万円程度高いね。

[No.185 by 匿名 2015-12-27 12:08:54]

便利な場所にある都営住宅だね。新築だし、倍率300倍くらいになるかもね。

[No.186 by 匿名さん 2015-12-27 12:32:14]

200㎡じゃコンビニレベルだし、ピアゴかまいばすけっとくらいしか選択肢ないな。

[No.187 by 購入検討中さん 2015-12-27 12:55:00]

スターツとか安田不動産みたいな二流デベがやると計画が尻つぼみになるんだよなぁ〜

スーパーがコンビニとかないだろ！

[No.188 by 購入検討中さん 2015-12-27 13:09:13]

買いたい

[No.189 by 匿名さん 2015-12-27 13:36:55]

安田は財閥の流れ汲んでるうえに、ワテラスも手がけレフィールブランドも高級仕様
気になるのはスターツだね。最近はよくCMも見ますが・・
小岩の物件は足元のテナントにピタットハウス入れて賃貸の仲介してるそうです。

[No.190 by 匿名さん 2015-12-27 15:19:14]

>>180
区議会の議事録を読めばわかるけど、１戸あたりの地代はもう少し安くなるかもしれないよ。当初の予定よりも戸数が増えているから。

[No.191 by 匿名さん 2015-12-27 15:21:52]

>>189
ここは安田不動産よりもスターツがメインなのでは？

[No.192 by 匿名さん 2015-12-27 15:47:51]

多少なりとも安田の意見を汲んでれば仕様は高いでしょうね。

[No.193 by 190 2015-12-27 15:51:10]

【ご本人様からの依頼により削除しました。管理担当】

[No.194 by 190 2015-12-27 15:52:05]

◯小林たかや委員　でですね、地代に関して、これは平成２２年の１２月１６日の近隣説明会の資料しかいただいていないんですよ。その後、ずっと出していないので、この関係の地代に関する借地料というんですね、借地料に関するものはいただいていないんですけれども、このときに算出計算が出して、民間に、これ、近隣説明会で出したからわかっているんですけど、このときは１５４戸、このビルが。この建物がですね。民間棟が１５４戸で、約２万９,３００円の借地料が発生するというふうに記載されています。これ、単純計算すると、３万円としても４６２万円。それで、うちがもらう地代が５４０万。差額があるとしても、ほかの床があるとしても、５４０万ぐらいとのあれがあるんですけど、今、既に計画がどんどん変更して、２８０戸になりました。２８０戸になると、単純計算、３万円ですると、８４０万になっちゃうんですね。この差額が出ることに関しては、どういう考えになりますか。

[No.195 by 匿名さん 2015-12-27 17:12:02]

ランニングコストも含めて考えると、そんなに安くないってことが分かりました。

仕様も良くなさそうだし…

激安で引く手あまたであれば、SUUMOやヤフー不動産で広告する必要ないですよね。

[No.196 by 匿名さん 2015-12-27 17:34:28]

>>195
そうですか。残念ですね。

私は坪225万なら迷わず買います。
ただ、現千代田区民ではないので、ほぼ絶望的です。
千代田区民はお金持ちが多いのでしょうから、そんな人たちを更に優遇しなくても…とうらやましく思っています。

[No.197 by 匿名さん 2015-12-27 18:05:40]

千代田区民にメリットのない政策を千代田区がやる義理ないでしょ

[No.198 by 匿名さん 2015-12-27 18:20:12]

千代田って下町もあるからお金持ちばかりじゃないでしょう。

所得制限をつければ理想ですね、私にとっては笑。

[No.199 by 匿名さん 2015-12-27 18:32:04]

5310＋3×12×80＝8190だからね。

取壊しが近づいてきたら譲渡は厳しいだろうし転貸も難しくなってきて、それでも月6万円以上の負担が続くわけでしょ。壮大なババ抜きになりそう。その時自分はもう生きていないだろうから子どもにとばっちりが行くのかと思うと…

[No.200 by 匿名さん 2015-12-27 18:32:10]

区に払う地代が540万なら、それを280戸で割って平均19000円程度に落ち着くのではないだろうか。
それならまあ普通かな。
固定資産税ってどのくらいだろうね。建物分はかかるんだよね。