アルファグランデ千桜タワー<スターツ・千代田区一体複合開発>

[匿名さん]

千桜小学校跡地とその周辺も含めた、スターツと千代田区の一体複合開発計画マンションです。売主はワテラスも手掛けた安田不動産、25階建て免震タワーマンション、借地権の設定あり、マンション以外にも近隣も合わせて開発されます

千代田区が開発事業者を募集した場所であり、そのときの条件として「住宅は中堅所得者層向けファミリー住宅」「原則として中堅所得者が購入できる限度内の価格」という条件があるため、相場より安価な価格設定なる可能性も考慮されます。

所在地：東京都千代田区神田東松下町22番地外
交通：都営地下鉄新宿線「岩本町」駅徒歩1 分、東京メトロ日比谷線「秋葉原」駅徒歩4分、
　　　：ＪＲ京浜東北線・山手線・総武線「秋葉原」駅徒歩5 分、東京メトロ銀座線「神田」駅徒歩5 分、
　　　：ＪＲ京浜東北線・山手線・中央線「神田」駅徒歩5 分

総戸数：280戸(事業協力者住戸32戸、非分譲住戸65戸含む)※変更の予定有
構造・階数：鉄筋コンクリート造一部鉄骨造 地上25階建
定期借地権概要：一般定期借地権(定期借地権及び転定期借地権)存続期間／2088年5月30日まで

管理会社：スターツアメニティー株式会社
事業主：スターツコーポレーション株式会社 国土交通大臣(10)第 2473 号
売主：安田不動産株式会社
設計会社：株式会社山下設計・大成建設株式会社
施工会社：スターツCAM・大成建設共同企業体

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[521: 匿名さん]

このマンションの場合、70平米の部屋なら敷地は（共有だとすると）9平米くらいですよ。
9平米に対する地代が3万円なら、土地価格と比べて高すぎると思います。
実際には地代はもっと安くなるはずです。

[522: 匿名さん]

そもそも地代3万円って誰が言い出したの？

[523: 匿名さん]

千代田区の受け取る地代が月540万円だから、単純計算すると、たとえば80平米の部屋なら専有部分の地代は1万6000円くらい。
あとは共有部分がどのくらいあるのか次第でこれに上乗せされるわけだけど、それでもせいぜい2万円くらいじゃないとおかしい。

[524: 匿名さん]

今後70年間で千代田区が受け取る地代が45億円、1戸当たりは1620万円ですね。

[525: 匿名さん]

激安なのがバレるとマズイのかな？

[526: 匿名さん]

超楽観的なのかバカなのか

[527: 匿名さん]

頭の悪いレスばっか。
住民の質は最悪でしょうね。

[528: 匿名さん]

まあ、このあたりの価格を払えるくらいなら住人の質は問題にならないよ。

[529: 匿名さん]

>>519
権利金が0という前提？

[530: 匿名さん]

>>529
このマンションは権利金ではなくて保証金方式ですよ。
1戸あたり120万円くらいですね。

[531: 匿名さん]

建物代金（5000万円くらい）→全部スターツにいく
保証金（120万円くらい）→全部千代田区にいく ただしいずれ返ってくる
地代（当初案3万円だが2万円くらいに下がるかも）→全部千代田区にいく

スターツは土地の取得費用なしに坪225万円の建物を売って利益を上げる仕組み。それなりの仕様にしてほしいものです。

[532: 匿名さん]

地代1620万円で単純計算すると坪293万円
土地分の固定資産税がかからないことも含めて考えたら悪くないかもね
5年後に（実質）坪300以上で売れるというのは楽観的すぎると思うけど

[533: 匿名さん]

国交省のうたう定借シミュレーションがちょっとおもしろい。

■定期借地住宅の50年にわたるコスト比較
（前提条件）
・土地　60万円／坪×敷地面積60坪＝土地価格　3,600万円
・建物価格は2,600万円 ・借入条件は金利3.00%
・期間35年とし自己資金はゼロ
・定期借地権の賃貸条件は
　①保証金　700万円（土地価格の19.44%）
　②月額地代　3.5万円（年間地代の42万円は土地価格の1.17％）
修正所有権価格 定期借地住宅価格 割合
取得価格 62,000,000 33,000,000 53.2%
借入金 62,000,000 33,000,000
借入金年間返済額 2,863,284 1,524,000 53.2%
土地公租公課（年額） 86,800 無
年間地代 無 420,000
年間支払額 2,950,084 1,944,000 65.9%
ローン期間の支払額 103,252,940 68,040,000 65.9%
５０年間の支払額 104,554,940


50年借りて、7割の負担で済むと。もちろん70年も借りたら負担割合はもっと高くなる。でも土地は自分のものにはならずに建物を解体して返さないといけない（なぜか国交省は解体費用を計算に入れていない）。

地主がリスクなしに儲けるための制度だってことだよ。

[534: 匿名さん]

結論部分が抜けてた。

（定借の場合の50年間の支払額）
74,340,000 71.1%

[535: 匿名さん]

支払い総額で3千万円安いのなら定期借地権もアリかな。
比較としては50年間賃貸の場合も欲しい。

[536: 匿名さん]

219で、紹介されてたスレ読みました。
定借は絶対やめろとのこと。
でも結局、価格立地含めた条件が良けれは買いだよね。
定借だからといってシティタワー品川の販売当時、シティタワー品川の申し込みをやめたひといたら、今は激しく後悔だろう。



定期借地権付きのマンションってどうですか？
//www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/25395/res/1-1000/

[537: 匿名さん]

だからシティタワー品川は坪120で相場の半額だったから宝くじ物件だったんだろ

ここが坪140位で売られるなら同じ状況になってたよ

[538: 匿名さん]

そうですね。坪120なら宝くじと言われるのもよくわかります。品川は地代の設定もここの予定額より安いですし。
ここは品川とはいろいろ条件が違いますからね。

[539: 匿名さん]

品川 坪120 相場 坪240
ここ 坪225 相場 坪400

こんな感じかな？
感覚的にはかなり安い。

[540: 匿名さん]

毎回地代抜くのに笑えてくる