ローレルコート新宿夏目坂について

[購入検討中さん [男性 40代]]

ローレルコート新宿夏目坂について情報交換しませんか。

スタイリッシュな外観で、アクセスも良さそうで気になっています。
間取りも広さも色々なので、暮らしやすいプランがあるといいなと思いました。
将来性や資産性なども気になります。どうでしょうか。


公式URL：http://www.kintetsu-re.co.jp/tokyo/lc-natsumezaka/index.html

所在地：東京都新宿区戸山1丁目35番10（地番）
交通：東京メトロ東西線 「早稲田」駅 徒歩4分 、都営大江戸線 「若松河田」駅 徒歩9分
間取：1K～3LDK
面積：29.80平米～86.19平米
売主：近鉄不動産 首都圏事業本部
販売代理：ライフステージ
施工会社：合田工務店
管理会社：近鉄住宅管理


資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[193: マンション検討中さん]

担当が本当に感じが悪かった。人をバカにした感じ。
親に、そのことを話したら、「若いから、買えるわけないと思われたんじゃない？」と言われましたが、、。とても買えないような物件をわざわざ見に行きませんよ。

[194: 契約済みさん]

私の担当だった方はバカにする事はなかった（当方30代前半です）ですが、かなり頼りない感じで、質問する度に答えを先輩に聞きに行ってました汗

ただ、その前に見に行った住⚫️の胡散臭い営業よりはだいぶ感じ良かったですが…。

[195: マンション検討中さん]

↑それは良く聞く話ですねー。私の場合は素直で真面目って感じで好感持てたけどなー 人それぞれなのでしょうね。

[196: 名無しさん]

私の担当も知識は頼りない感じではありましたが、直ぐに調べて回答を頂けたので問題はありませんでした。
専門用語を並べ立てて捲し立てて来るよりははるかに良いかと思います。

[197: 匿名さん]

私の担当の方も誠実な感じの方でしたよ。このスレでも担当者を替えていただいたと書いていた方がいらしたから、担当を替えてもらって話を聞いてみるというのもありではないでしょうか。

[198: 匿名さん]

なんだか急に盛り上がりましたね笑。
私の担当者は193さんと同じ人かもしれません。感じ悪かったです。
197さんも仰っていますが、物件が気に入ったなら担当替えてもらえばよいと思いますよ。

売れ行きどうなんでしょう？気になります。

[199: 契約済みさん]

９月後半の時点では、ファミリータイプもまだまだ半分位残ってましたよ。

[200: マンション検討中さん]

やっぱりまだ残ってるんですね・・・。検討中の皆さんが契約に踏み切れないのは、
・立地、設備等物件そのもの
・価格
どちらがネックなのでしょう？
私達は、物件そのものは気に入ってますが、価格がネックで踏み切れません。１割安くなれば踏み切れるのですが、流石にそれは無いでしょうから、せめて5%でも安くなれば・・・。市況の流れもあり難しいですね。

[201: マンション検討中さん]

まだ残ってるんですね
この戸数でこれだけ販売に時間かかるようでは
高いだけに資産価値が問われかねない…。

[202: 匿名さん]

デザインがとても素晴らしいですし、アクセス面においても優れているところが伺えます。
全体的に良さそうな物件ではありますが、やはり最後の最後で気になってしまうのは価格でしょうか。

立地面においては人によりけりなのでなんとも言えませんが。

[203: 契約済みさん]

価格に関してはどこも似たような設定だったのでここがそれ程高いとは感じなかったのですが、やはり早稲田の割に高い、という事でしょうか。

ちなみに他に見たのは茗荷谷、参宮橋、江戸川橋、信濃町のマンションです。

[204: 匿名さん]

一生住むつもりなので、環境重視で契約しました。
割高なのは否めませんが、売るのでなければあまり影響は無いと思います。
金利も低いですし、いまこのエリアで検討しているのならベターな選択だと思います。

[205: 名無しさん]

仕事の合間に現地を見てきました。
まだカバーは外れていませんね～。
南側は前に建物があるものの、距離があるので一階でも日当たりバツグンですね！

[206: マンコミュファンさん]

坪単価400越えてますか？

[207: 匿名さん]

206さん
３階より上は越えると思います。１、２階なら越えなかったと記憶してます。

[208: 匿名さん]

207さん、ありがとうございます。
やはりそれくらいはしてしまいますよねぇ。
バリューを求めるのであれば１，２階はある意味狙い目だとは思いますが、実需で購入するならば上から埋まっていくでしょうから、
かなりいい値段出しての購入ということになってきそうですね。
この辺りだからこの坪単価は仕方がないでしょう。

[209: 匿名さん]

207さん
実需で何を優先するかですが、教育という観点では良い選択だと思います。
早稲田中高に入れば推薦で早稲田大学に行くことも現実的ですし、あの高校のトップグループは東大や医学部に行きます。
御三家に比べればレベルは低いですが、悪くないと思います。
都立の戸山高校も名門ですし、教育には良い立地です。

[210: 匿名さん]

教育面では早稲田駅に限らず、電車で６分の九段下辺りには暁星もあるし、女子校も多いし、都立一貫校もあるし。
通いやすくて恵まれた立地だと思います。

[211: 匿名さん]

本日撮影した外観です。
外観はほぼ出来ていてキレイですね。
カメラの性能のせいで真っ白になってしまいましたが・・・。

[212: 匿名さん]

私も昨日、見てきましたよ。素敵でした。
西側、玄関側はまだ出来上がっていませんでしたが、カバーの取れた南側がいい感じですよね。日当たりもよさそうです。
バルコニーの天井も一部の部屋で板目（素材はわかりませんが）を貼りだしていて、その茶色と、サッシの上部分、軒というかあそこの茶色がとてもいい感じにアクセントカラーになっていますね。

[213: 匿名さん]

早稲田のあたりにしては少々価格があるようにも感じますが、
駅近で立地が良いので、これくらいなのかとも思いました。

外観はとても綺麗な物件ですね。
日当たりも良さそうなところですし、人気が出そうです。

[214: 契約済みさん]

今日見てきました！
一階部分は地下のようですね。
二階は歩行者の目が合いそうなので、三階以上が良さそうです。一億超えちゃいますが。

[215: 匿名さん]

マルエツプチの閉店は残念ですね。

[216: マンション検討中さん]

窓のサッシ白はないな。賃貸みたいです。

[217: 匿名さん]

マルエツ閉店ですか、最寄りで駅からの通り道にある唯一のスーパーなので残念ですね。 三徳はいい値段するし、ヨーカ堂は少し遠いし、利便性下がってしまう

[218: 匿名さん]

マルエツ閉店なんですか。残念です。
三徳、イトーヨーカドーの他に、このマンションに近い（お寺さんのある通り）下戸塚坂を上って、若松町のライフに行くのもいいと思いますよ。
ライフ並びのモスバーガー横に出る近道を通る（地図で確認してください）と女性の脚で７～８分ぐらいで行けます。食品の種類も多いしお惣菜もある。値段も安いし、日用品も物が揃っていて広くてキレイ。時間がある時、買いたいものによって、お店を使い分けてみてもいいと思います。

[219: 契約済みさん]

マルエツ閉店、ショックです！！
ライフは坂道かつ遠いし、早稲田駅からの道のりにスーパーがなくなるとは、利便性がかなり、悪くなりますね。あー、悲しい。

[220: 匿名さん]

マルエツはイオン系ですからね…　今月27日閉店です。
三徳並びにあった、まいばすけっとも今はロシア・メイドカフェ風？になっちゃったし。

[221: 匿名さん]

スーパーがまた入るといいですが。

[222: 匿名さん]

三徳、ヨーカ堂のほかにクリエイトとセブン、ローソン、ファミマと競合しますからね、、次もスーパーが入ればいいですが。。。

[223: 匿名さん]

本日夕刻、仕事帰りに見てきました。東側から植栽を始めましたね。素敵な感じです。うすっぺたく植えるのではなく、奥行きがあります。週末には植栽も完成させたいのかな。比較的木が高いので、2階の目隠しになっているし、マンション住人以外の通りを行く人々にも気持ちのよい通りになりそうな雰囲気です。セットバックして建てた甲斐がありますね。マンションてイラストの完成図通りに立つものなのだと感心しきり。入居するのが楽しみです。

[224: 契約済みさん]

早稲田駅でチラシ配りをしていますね汗
あとどれ位売れ残っているのでしょうか。

[225: 匿名さん]

引っ越しセンターのくじ引きの時、何枚あるんですかと聞いたら、思ってたより売れてました＾＾
あと少し…ですね。。

[226: 契約済みさん]

そうなんですね！
30戸位は売れたのかな。

[227: 匿名さん]

くじでは、そうみたいです＾＾
あれはあそこを使う人だけの分なのかな。
まあ、思ってたよりは売れていました。

[228: 匿名さん]

先月末に届いたDMでは販売数が20戸を越えた…って書いてありましたが。
その後はどうなんでしょうか。
38戸で内廊下だと維持管理の経費がかなり割高ですよね。

[229: 契約済みさん]

管理人さんが毎日来ないので、管理費は平均的だと思いました。やはり、戸数が少ないのと内廊下はこのマンションの魅力だと思います。

[230: 匿名さん]

自分で住むと言うよりも
投資用に買って賃貸にだすタイプのマンションですね

[231: 匿名さん]

ここを投資にするんですか？賃貸は勿体なくないですか？
早稲田は茅場町と同じく、買うのは高いけど賃料は安いところですよ？
とても贅沢ですね。

まあ、好みの問題ですね。

ところで、植栽のところ、木の格子ではなくて、生垣を作ってますねえ。なんだかとても手が要っていて、楽しみです。

[232: 物件概要]

「ローレルコート新宿夏目坂」全体概要
所在地 東京都新宿区戸山１丁目35番10（地番）
交通 東京メトロ東西線「早稲田」駅徒歩4分、都営大江戸線「若松河田」駅徒歩9分
地目 宅地
用途地域 第一種中高層住居専用地域
地域・地区 準防火地域、第1種文教地区、20m第2種高度地区
建ぺい率 70%
容積率 214%
総戸数 36戸
敷地面積 1,315.97㎡
建築面積 771.22㎡
建築延床面積 3,087.49㎡
構造・規模 鉄筋コンクリート造、地上5階建
建築確認番号 BCJ15本建確042変2（平成28年4月4日付）
分譲後の権利形態 敷地：区分所有者全員による所有権の共有
建物：専有部分/区分所有権、共用部分/区分所有者全員による所有権の共有
駐車場 10台（昇降横行地上4段式機械駐車9台、身障者用平置き1台）（月額使用料：31,000円〜41,000円）
自転車置場 47台(スライドラック式45台、平面傾斜式2台)（月額使用料：200円・400円）
ミニバイク置場 2台（月額使用料：2,000円）
管理形態 区分所有者全員により管理組合を結成し、管理会社に委託（予定）
売主 近鉄不動産株式会社 首都圏事業本部
国土交通大臣（9）第3123号・（一社）不動産協会会員・（公社）日本不動産鑑定士協会連合会会員・
（一社）不動産流通経営協会会員・（公社）首都圏不動産公正取引協議会加盟
東京都中央区八重洲2丁目7番2号 八重洲三井ビル　TEL [phone]
販売提携（代理） 株式会社ライフステージ　東京オフィス
国土交通大臣(5)第5164 号・(公社)近畿地区不動産公正取引協議会加盟・(一社)全国住宅 産業協会会員
東京都港区海岸1-2-20 汐留ビルディング3階　TEL [phone]
設計・監理 有限会社アム・ザイン
施工 株式会社合田工務店
管理会社 近鉄住宅管理株式会社
竣工予定時期 平成28年12月中旬（予定）
入居予定時期 平成29年1月下旬（予定）
設計図書閲覧場所 ローレルコート新宿夏目坂ゲストサロン
手付金等の保証機関 不動産信用保証株式会社
※徒歩分数は現地を起点とし、80mを1分とした概算です。
※本物件価格には建物に係る消費税率8%相当額が適用となります。詳しくは販売係員にお尋ねください。

先着順物件概要
販売戸数 5戸
販売価格 3,990万円〜7,980万円
間取り 1K〜2LDK+S（納戸）
専有面積 29.80㎡〜70.85㎡
バルコニー面積 4.10㎡〜6.30㎡
テラス面積 12.17㎡・19.81㎡（月額使用料：200円・400円）
管理費（月額） 8,100円〜19,260円
管理準備金（引渡時一括） 17,030円〜40,470円
修繕積立金（月額） 3,280円〜7,790円
修繕積立一時金（引渡時一括） 238,990円〜568,200円
インターネット使用料（月額） 1,296円

[233: 匿名さん]

管理費がメチャ高い。管理員が巡回でコストかからないのにこの高さなら凄い高級マンションなんだね。駐車場の利用料をかなりの割合で繰入してこの額に減額してるのかな？

機械式駐車場もたくさんあるから、恐らく将来の修繕費も高くなるのでは。エレベータの入れ換えも戸数少いから負担割合大きそうだし。

維持費はどうでもいいから立地やマンション自体が気に入った金持ちが買う物件だな。

[234: 匿名さん]

投資目的では誰も買わないと思います。静かな所に住みたいお金持ちの方が購入するんではないでしょうか。なので湾岸のタワーマンションと比較して入居者の質は良さそうです。

[235: 匿名さん]

お金持ちが本宅として購入する物件ではないですね。
セカンドハウスか、家族以外の誰かをこっそり住まわせる
そんな感じのマンションですね。

[236: 匿名さん]

お金持ちかはともかく実需で本宅の予定です。
検討してる方、購入された方、地縁がある方が多いそうですよ。
管理費については普通くらいですかね。
今は33戸の内廊下マンションですが50㎡で管理修繕費25000円払ってますから（東急コミュニティー）
それと比べるとだいぶ安いです。

[237: 匿名さん]

>>236 匿名さん
管理費単価500円/㎡って、メチャクチャ高いですよ。普通のマンションで200円/㎡越えたら高いと言われるレベルです。

謙遜しなくてもかなりのお金持ちです。そんな超高級物件にお住まいなら、ここレベルは大したことはないですね。タワマンレベルの管理費で、マンション庶民には結構高いですけど。

管理人が巡回でなく日勤なら判るねけどね。

[238: 匿名さん]

>>237

勘違いされてるようですが管理修繕費と書いた通り
２つ合わせてです。管理費だけなら17000円ほどです。
なので普通よりはお高めぐらいの感覚です、@350くらいのマンションなので
別にお金持ちというわけでもありません。
それと比べるとここの管理費はまだ安いレベルというお話です。

[239: 匿名さん]

SUUMOだと残り5邸みたいですね。
思ったより売れてて安心しました。

[244: 契約済みさん]

我が家も実需で本宅です。
内覧会が楽しみですね！

[246: 匿名さん]

便利な立地ですが、狭い間取りしかないのが残念です。
夫婦のみ世帯になったら、絶対に住んでみたいと思えるマンションです。
単身の人でも、この立地であれば通勤に便利なので購入したいでしょう。
ファミリー層の方は残念と思っている人多いでしょうね。

［一部テキストを編集しました。管理担当］

[258: １１０]

[No.240～本レスまで、スレッドの趣旨に反する投稿のため、削除しました。管理担当]

[259: 匿名さん]

勤務地にもよりますが単身からDINKSなんかにはいいのではないですかね。
もう少し広い間取りもありファミリーも住める部屋もありましたがもう売れてないそうです。

[260: 匿名さん]

内覧会よかったです！
部屋ももちろんよかったのですが、購入者の方々が上品そうだったのが安心しました。
やはり、年齢層が少し高めで落ち着いた人が主な購入者のようですね。
入居が楽しみです♪

[261: 匿名さん]

こんばんは。
内覧会、よかったですね。
駅近を忘れそうな、静かで落ち着いた暮らしができそうです。
クローゼットも思っていたより背が高く、立派でした。上質で変にスノッブな感じがしないところも気に入りました。植栽も予定より増やしていましたね。そうした気遣いもうれしいです。年齢層は少し高めですが、小さなお子さんを連れた方も見かけたので意外と年齢に幅があるかなと思い、そこもよかったなと思いました。あと一か月ですね。入居が本当に楽しみですね！

[262: 匿名]

ちょっと周りのマンションから見下されるポジションなのはいやだなー囲まれ感満載だし、見に行ったけど崖の下って感じだったなー。

[263: 匿名さん]

>>ちょっと周りのマンションから見下されるポジション
タワーマンションと比較しちゃうと高さは格段に低いですからね。周囲が住宅街ならよかったように思いますが。囲まれ感、否定できません。

駅から近いのがここの利点でしょうね。

イメージとしては、夫婦共働き、1LDKを購入。つつましやかな生活の中で幸せを感じるといった感じ。主寝室が狭いけどWICが1畳あるし、ミストサウナはついているし、エントランスも広くて収納もあるっていうところでしょうか。

[264: 周辺住民さん]

外観、環境は好み（というか気にするかしないか）によるものだと思いますが、
内装、設備は本当に良いですね。「上質」という言葉がよく似合うと思います。

価格に関しては強気だと思いますが、それこそ個人の間隔、財布事情によって感じ方も違いますしね。

上記を満たしているのであれば長く愛着のわけるマンションだと思います。

[265: 匿名さん]

周りの高い建物から見下ろす位置だそうで、植栽を増やしているのは目隠しの意味もあるのでしょうか。
公式ホームページのコラムに某住宅評論家さんが23区内の駅徒歩5分位内で住居専用地域に供給される物件は全体のわずか3％と指摘し、こちらの資産価値を高く評価されているようですが検討されている皆さんは転売を視野に入れておられますか？

[266: 匿名さん]

百聞は一見にしかず。環境は自分の目で確かめたほうがいいです。

[267: 匿名さん]

HPには二人で暮らすシュミレーションが載っていましたが、
１LDK４３平米だと２人で暮らすには手狭ですし、できればもう一つ部屋があると
良かったかな。
ベッドルームもダブルベッドを置いてしまうとかなり狭くなってしまいますから、
単身者向きになってきそうですね。
立地は利便性が良いので賃貸用に貸すことも可能なのが良い

[268: 匿名さん]

もう既に竣工しているのですよね。状況によっては値下げなども考えられると思いますが、こちらはどうなっていく感じなのでしょうか。
投資用にするにしてもここの物件価格がかなりするじゃないですか。
そうすると回収しきれるの？ということにもつながってきますから、実需の人向けということに当面はなっていくのかなと思います。
この先中古などが出て手頃な値段になったらわかりませんけれど。

[269: 匿名さん]

投資を考える物件ではないかもしれませんが。
静かで住み心地のよい我が家。日当たり良好、利便性もいいし。
私はここに住めて幸せです。自分自身の生活への投資としてはよかったです。

[270: 匿名さん]

この辺りはあまり投資っていうかんじがしないのですが、複数の路線が使えることを思うとそう考える人も出てくるということになるのでしょうか。
普通に閑静な地域で暮らしていくには落ち着きがあって良い、というのがここの特長だと思いますので、
あまり賃貸で他の人が入るのは実需の人だと少しうーんって思う所はあるのかもしれないなと思いました。

[271: 周辺住民さん]

東京女子医大と早稲田大学に勤務される方にとって、この物件は通勤に便利です。そういう点を考慮すれば、賃貸に出すにせよ、売却するにせよ、ある程度、将来も底は確保されている物件だと思いますよ。

[272: 匿名さん]

南東角部屋86平米が残っているようですが、皆さんはお墓隣接は気になりますか？個人的にはその点が悩んでいます

[273: 匿名さん]

私はいい年なんで気にならないです。
子どものころだったらわかりませんが。
ずっと景色がかわらないと考えればプラスなのではないでしょうか

[274: 匿名さん]

単身者向けのコンパクトな物件と、ファミリー向けの大きな物件と、ということになりますが
マンションで構成する層はかなり異なって来るということになってきますよね

マンションなんでお互いに干渉はしあわないから揉めることはないかと思いますが、
単身者向けのところはもしかしたら
賃貸に出されることが多くなってくることも可能性は高くなってくるのかなと思いました。

[275: 匿名さん]

私もそういう可能性が高くなるということになってきそうなかんじになるのかなと思います。


ハァ・・・

こちらローレルコート新宿夏目坂になりまぁ〜す！

[276: 匿名さん]

間取りとかはかなり個性的ですよね。
専有面積も多く取られていて、面白いといえば面白い
２LDKで７４㎡の物件もあります。
ただその物件は他の方も触れられていらっしゃいましたがリビングが使いにくそうな感じで斜めっているからなぁ
でも外観をみるとその部分が格好良いんですよ

[277: 名無しさん]

建物内モデルルームが出来ましたし、その部屋は値引きの対象にはなるんじゃないでしょうか？

[278: 匿名さん]

そうなんですね。じゃあ、値引きになる可能性はとても高くなってくるかもしれないですね！
大っぴらにはしないかもしれないですし、
入居できる時期に制限がもしかしたらあるかもしれないけれども。
あとは何戸が販売対象ということになってくるのでしょうか。
もう少しかなぁと思いつつ、正確にはどれくらい販売済みなのかっていうのがわからないものですから。

[279: 匿名さん]

今のところは4期2次の販売予告がされている。
もうここまで来るとそうそう残ってはいないと思いますが
4期で終わるか5期までいくのかによって
かなり違った展開になってきそう。
5期まであるのならば
値下げ自体はまだ先の可能性もありなのでは。
残り数戸ならばするだろうけれど
在庫がある段階だとどうなのだろうね？という感じになってくるのでは？

[280: 匿名さん]

売れていなくて販売計画も迷走している感じですね。
すでに完成在庫ですし値引きの可能性も高いですね。
年内に引っ越せばいいや位の計画で部屋探しをしているので、どの段階で具体的な話へ進めたらいいのか迷います。

[281: マンション検討中さん]

まだかなり選べるようです。
やはり立地と価格でしょうね。
営業マンの方もいまいちでした。

[282: 匿名さん]

そうなんですか…

即入居可ということなので、開いている部屋とそうでない部屋、わかりやすくて良いんじゃないでしょうか。
現地に行けばわかるだろうけれど。
将来に向けて柔軟性のある住まいというのがポイントらしいですが、どこか珍しいところがあるのでしょうか。見た感じ、どこのマンションとも同じ感じかなあと思います。

[283: マンション検討中さん]

住戸数が少ないので修繕積立金などはかなり上がっていくのでしょうか？

[284: 匿名さん]

1人から住める1K、1LDKがあります。1Kだと分譲賃貸かなと思いました。36Bや43Eは、LDKとベッドルームが違うので、お客さんを呼んでもいいのかなと思ったりして。単身者でも入居できますね。最近はおひとりさまも多いので、40歳の誕生日にマンション買ったりとかもあるのかな。

現地は早稲田大学の近くでした。このあたり、夜は本当に静かですよね。新宿区って案外と住環境良なのかもしれませんよね。

[285: 匿名さん]

43Eがいいんじゃないですか。36Bより間取りの使い勝手がよさそうです＾＾

[286: 匿名さん]

まだ結構残ってるなんて意外。
やっぱり立地に派手さがないからでしょうか？

[287: 名無しさん]

静かな環境に住みたいファミリー層ならともかく、単身で早稲田を選んで購入する人は少ないでしょうね。

[288: 名無しさん]

家具付きモデルルームの販売も開始しましたね！

[289: 匿名さん]

バルコニーはかなり小さいよね

[290: 評判気になるさん]

>>289 匿名さん

そこが唯一のネックでしたが、都心物件では多少はやむなしと思い決めました。

[291: 匿名さん]

43Eタイプのバルコニーは4.20㎡と小さめですが、それ以外にも7.30㎡確保している間取りがありました。
ただし、バルコニーを広げる分居室の面積を犠牲にしているので、生活空間を取るか、洗濯物を干すスペースを取るか、になってくるのでしょう。
単身者であれば特にバルコニーが狭くとも気にならないかもです。

[292: マンション検討中さん]

建設会社と営業会社があまり聞かない会社の気がするんですが、皆さん気にはなりませんか？
あまり関係ないのでしょうか？
買ったら長く住みたいのでどうもひっかかります。