ザ・パークハウス 中之島タワーってどうですか？ Part4

[契約済みさん [男性 40代]]

売主：三菱地所レジデンス株式会社
施工会社：株式会社竹中工務店
管理会社：三菱地所コミュニティ株式会社

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/587081/
所在地：大阪府大阪市北区中之島6丁目8番3他2筆（地番）
交通：京阪中之島線 「中之島」駅 徒歩2分（2号出口） 、東西線 「新福島」駅 徒歩9分（3号出口）
間取：1LDK～3LDK
面積：40.77平米～148.51平米
売主：住友商事　関西ブロック 、京阪電鉄不動産 、アサヒプロパティズ
販売代理：住商建物　大阪支社

【物件情報の一部を追加しました 2015.12.7 管理担当】


[スムログ 関連記事]
「大阪のマンション」と、大阪最後の一等地「うめきた2期」のことなど／大阪駅・梅田駅・中津駅
https://www.sumu-log.com/archives/8564/

[329: 匿名さん]

>>328

そうかなぁー？ (苦笑)

[330: 周辺住民さん]

ここが完成するまで後2年ありますし、それまでにまた賑わう施設やイベントが増えるといいですね
もちろん建つことにより人が増えるのでさらなる発展があるかなーとも思ってますが
10年前と比べると中之島は大分華やかになったので、今後の発展も楽しみです

[331: 匿名さん]

商業地だけど中之島の中はヘンな施設や建物が建たなそうな安心感はありますよね。

[332: 匿名さん]

そもそも中之島って水都・大阪のシンボルであり、上品や上質をウリにしたいエリア戦略ですからね。

[333: 物件比較中さん]

>>329
河内家菊水丸のユニバースはこんな感じですよ

https://m.youtube.com/watch?v=w4A48lC_uUA

[334: 申込予定さん]

>>322
リーガロイヤルホテルからのグルメ屋台っていいですね。
子供も大人も楽しめそう。

[335: 匿名]

>>332

わかりやすく言えば、金融投資家のような下品な輩は不適格って事ですね。 笑

[336: 匿名さん]

>>333
来年楽しみにしときます…(^｡^)

[337: 匿名さん]

共用施設を確認すると、とてもマンションとは思えないような豪華な施設が揃っており目を見張ります。まるで商業施設のようなカフェやビューラウンジもあるのですね。
他にもゴルフレンジやエレベーターが11基、タワーパーキングが4基など維持管理にコストが必要な施設もありますが、いまより管理費が高くなっていくような事はないのでしょうか。

[338: 物件比較中さん]

>>337
管理費の上がり方は他のタワマンとそう大差ないよ
豪華ではあるけどプールや温泉などの水周り施設は入ってないしね
バスがちょっとネックですが、これは利用者が多ければ問題なし、
少なければ廃止の動きになると思うので様子見ですね

豪華ではありますが900戸近い戸数で割るので妥当かと
比較するマンションを最低ライン500戸以上からにするのをおすすめします

[339: 匿名さん]

別のタワー物件所有してますが、管理組合でプールやスパの営業時間を延長したり、シャトルバスの行き先を増やしたり、ラウンジの食事メニュー増やしたりすると管理費が増えます（ただし戸数が多いと大して変わりません）。ここの場合ゴルフレンジやめたり、とかシャトルバス減らしたりすれば逆に減る場合もあると思います。それより修繕費が上がっていく方が大変ですよね。あとそのうち管理費と修繕費を滞納する人が出てきたりするのですが、そういう人の分を皆で負担しなくてはいけなくなります。連絡がなかなか取れない外国人や浮き沈みの激しい職業の方は要注意です

[340: 契約済みさん]

隣の中之島プラザにジムやプールがあるので提携することで施設を作らずに済んだんでしょうね。
ジムやプールは設備の維持費が高額になると言われますから、無くて正解かと思います。

[341: ご近所さん]

タワー大阪から移動される方はおられますか？
手ごろな中古物件が出るのを待っています。

[342: 匿名さん]

>>340
スパとか以外にフィットネススタジオ、キッズルーム他付いてますが、実は管理費はここより少し安め、修繕積立金が少し高めです。だからここの管理費見たとき高めだと思いました。ただ関西では充実してる方かなと。

[343: 匿名さん]

>>341

スレ違いでしょ、、。

[344: 申込予定さん]

此処の吹き抜け3層エスカレーター付、エレベーター付のグランドエントランスや一流ホテルのロビーに匹敵するようなオーナーズラウンジと隣接するカフェは凄く魅力的な共用空間だと思います。

[345: 匿名さん]

中之島の魅力について、こんなサイトがありますよ！

http://www.nakanoshima-style.com

[346: 匿名]

>>345このサイトと月間島民は中之島ファン必見です。

[347: 匿名さん]

京阪プレスもお忘れなく…。

[348: 匿名さん]

>>345
いいですね〜。中之島、何だか癒されます(^.^)

[349: 匿名さん]

>>344さん

確かに魅力的です。
居住者には、そんな魅力的な共用空間にふさわしい品格が求められます。
今住んでいるタワーでは、たまに共用部分の備品がなくなったり、汚損されたりの報告があります。
でも概ね満足しておりますが…

[350: 匿名さん]

>>349

本当ですね。

金融投資家のようなお金も品格も無い方々が住まわれないようなので良かったけどね。

[360: 物件比較中さん]

>>357

ネガにしか聞こえんぞ！

[362: 匿名さん]

新築マンション板で他マンションの管理費が払えてないよーって泣きつかれても意味不明過ぎる
有意義な意見でもなんでもない、情報ではなくただのアホのぼやきだろ


MRも工事も年末年始で休みなので特に話題がないですね

[363: 匿名]

ここの東西方向位置で中之島の外ならばいくら安いのか？
ふべんで高いわ

[364: 匿名]

>>363

高いなら他所行けばいいやん。苦笑

[365: 匿名さん]

こちらの物件は今売り出し中のタワマンで最安値ですか？

[366: 匿名さん]

近くのリーガロイヤルホテル、ヤバそうですね。
フェスティバルタワーはコンラッドが交渉中だそうで、まあホテル好きにはコンラッドが来てくれた方が嬉しいけれど、森トラストと一体何があったんでしょうね。

[367: 匿名さん]

>>365
買いたいエリア
広さ
希望する階数の目安

最低限これぐらい書き出してから聞きましょう
比較のしようがないのでアドバイスすらできません

ここは最上階付近の部屋は億ションです
一番安い低層階1LDKはぎりぎり3千万切ってますが、そこは売り切れです
中層階なら5000万、高層階なら8000万ぐらいあればいけますかね、角部屋や間取りで大分値段上下しますが

[368: 匿名さん]

　ロイヤルホテルは13日、森トラストに売却していたリーガロイヤルホテル大阪（大阪市）の敷地を270億円で買い戻し、建物を継続使用すると発表した。従来は2021年にもホテル建て替えを含む再開発に着手する予定だった。20年の東京五輪を控えて訪日客増加が見込まれるため、建て替えを延期する。

　ロイヤルホテルは経営不振に陥ったことを受け、11年に森トラストと関電不動産（大阪市）に売却した。今年９月末時点の有利子負債が11年３月末よりも７割減って134億円になるなど経営が改善しているため、土地の９割を保有する森トラストから買い戻す。今後、再開発計画の詳細は期限を設けず検討する。


わざわざ買い戻すぐらいには海外からの宿泊客が多くて盛況みたいですね、リーガ

[369: 匿名さん]

今年もよろしくお願いします。

[370: 匿名さん]

地下鉄なにわ筋線の中之島駅が出来れば化けるマンションだか、かなり先の話っぽいからなあ〜

[371: 契約済みさん]

ローン返し終わった35年後に、なにわ筋線とか中之島の再開発が進んで資産価値上がってるといいな。

[372: 匿名さん]

箕面延長はすんなりいったのに、こちらはなかなか進みませんねえ。

[373: 匿名]

>>372

掛かる費用が大きいからだろうねえ。

[374: 匿名さん]

371さんの資産価値の話ですが、仮に再開発が順調に進んで35年後ですと高齢化が進んでメンテのかかる、しかも時代遅れなデザインのタワマンを選ぶ人がどれだけいるか…にもよりますね。

[375: 購入検討中さん]

そもそも35年後に生きてる保証がありませんしね

ここは現状の環境でも充分恩恵が受けられる人（京阪沿線利用や徒歩、自転車圏内または自家用車）が
買うのがベストかなと思います
なにわ線ができたらラッキー、できなくても特に問題がないというか
実際できることが決定したらこの値段で買えないですしね

[376: 匿名さん]

>>375
冷静かつ極めて妥当なご意見だと思います。

[377: 購入検討中さん [男性 60代]]

ここ気に入ってるんだけど、南東にでっかいのが
建ちそうでそれが気がかり。

[378: 申込予定さん]

>>377
自分もそれが心配なので南東は避けて申込みました
リスクがある分南東は安めなので、そういったことを気にされない方にはお得なのかもしれませんね

[379: 購入検討中さん]

此処に関しては南側が苦戦でしょうね。

最終的にはプライス次第の動向だろう。

[380: 購入検討中さん]

やはり、南東にはマンションが立ちますかね？

[381: 匿名さん]

どうなんだろうね
今のところは予定がないみたいだけど数年後はわからないし

ただ建つとしたらそのマンションにとってもここのパークハウスが邪魔になるだろうから流石に超高層タワマンは建たないかな？とは思ってるけど
ここだけで900戸あるから客の取り合いするには不利そうだし

しばらくは駐車場で様子見、流行りそうなら商業施設、なにわ線確定なら大型マンション？

[382: 購入検討中さん]

北東はグランキューブ、南西はインテスなんで、中部屋は苦戦中でしょうか？でも、@200以下もあり、価格がかなり抑えられているので、早く動かないとなくなりそうですね！
南東はほんとにわかりませんよね…

[383: 物件比較中さん]

おいらみたいに眺望よりも価格に重きを置いて考えている検討者には南側の低層階でも安けりゃいい。

そこらへんの価格が上がってきたら考えてみる。

[384: 匿名さん]

低階層だと、何階までをいうのですか？

どうせ低いところを買うなら、商業施設の入っているマンションの一番下の階が良い。
その直ぐ上の階でも良いけど、お金が有れば、出来る限り上の階の部屋が良い。
強いて言えば、南か東向きで。

[385: 匿名さん]

>>383

現地を見に行きましたが、南側　低層階で　賃貸入居ならともかく　分譲購入（3000万円～4500万円）する場合　低層階8階までで　目の前すぐににビルの壁があると　日中は　壁を見て生活しないといけないので、精神的に？きついですね。

入居したら、そんなことないかな？

夜のみ帰宅するご家庭でしたら、まだましかもしれません。（汗）

[386: 匿名さん]

東側のグランキューブまで60mありますが、３０階でもベランダから望む景色は、写真で見ると壁と感じます。

[387: 購入検討中さん]

眺望はタワーマンションにとって重要ですが、住んでみたら本当に気にならなくなりますよね。
タワーの中層、低層に住んだ経験がありますが、かなり気にしていた景色もまったく気にならなくなりました。
住めば都とは本当のようですね！

[388: 匿名さん]

後々買い替えでリセールを考える場合は眺望悪いと不利ですよね…。

[389: 契約済みさん]

http://www.nakanoshima-style.com/pdf_council/vision_actualization.pdf

2008年の資料ですが、既に中之島タワーは構想にあったんですね。
中央緑道が繋がると、なにわ筋線の駅や新美術館への徒歩アクセスがよくなりそうですね。

[390: 匿名さん]

>>388
確かに。良くも悪くも慣れますが、リセールの差は気になりますね。

[391: 匿名]

>>390

だから安く買うんだよ。

[392: 匿名さん]

>>391

でもリバー並には安くならないからなあ…

[393: 匿名]

>>389
モデルルーム場所は現在でも、竹中工務店、住友の所有地ですかね。ツインタワー可能性大！

[394: 匿名さん]

>>393
ツインタワーが成立するほどここに人が集まる根拠は？

[395: 中之島に移住予定さん]

>>394

それが解るセンスをあなたは持ち合わせてないという事。

あと中之島スレに粘着して僻んではネガしてるトコも現れだね。笑

もしも違うと言うなら、此処のスレにはもう来なくても結構なんで！
よろしくです！

[396: 匿名さん]

>>394
購入者です
根拠をきちんと示してから批判をして下さい
何でもかんでもネガと言っておけばいいだけの稚拙さは反省すべきです

私はここを気に入って一期開始後早々に購入しましたが、
流石に一気に900戸近く入るタワマンなので、
なにわ線が確実になる等の決定打がなければツインタワーは難しいのではないかと思っています
逆に決定打があれば人が増えてここの資産価値もあがるという見込みも持って買いましたがね

現時点でツインタワーの可能性大！などというお花畑思考をするからには、
何か根拠があるのかと思いましたが、まさかご自分のセンスだけの発想だったのでしょうか
現時点で建つ情報が入っているのであれば、教えていただけると助かります

[397: 契約済みさん]

>>396
>>389の資料の最後のページに、竹中工務店と住友が地権者の土地にツインタワーが書かれていますよ。
まあ、できるとしても、なにわ筋線が通ってからだと思いますけどね。

[398: 中之島に移住予定さん]

>>396

購入者なら購入者らしいハンドルネームを使われたら如何ですか？

成りすましも多く、荒らされやすい人気マンションスレですからね。

[399: 匿名さん]

>>397
情報ありがとうございます
スマホからだと文字が見え辛いのでまた帰ってゆっくり読みますね

まあやはりなにわ筋次第ですよね
あまりに自信満々に言う方がいらっしゃるので既に着工の見通しがたっているのかと思いました（苦笑）

地下鉄やツインタワーなどは時間がかかると思いますが、
中央緑道辺りはもっと早めにできてくれるといいなと思っています
完成までまだ二年以上ありますが、今後ともよろしくお願い致します

[400: 匿名さん]

>>399

着工の見通しはとっくにたってますよ。
見通しはたっていても中々着手されないというのが現状なんですがね〜。

ご理解いただけましたでしょうか？ 笑

[401: 物件比較中さん]

なにわ筋線って....仮に出来るとしても何年先の話なんでしょうか？15年後？20年後？30年後？
現在、具体的な計画も無い状態のなにわ筋線に期待して買う人がいる事に少し驚いてます。
その頃には、このマンションは、築何年になってるんだろうね。

[402: 匿名さん]

>>401
ここを買っているのは、
資金に余裕があって気長に買う人か
>>375 みたいな現状の状態で申し分ない人か
病的にポジティブな人のどれかです
割合までは流石にわかりませんけど

[403: 匿名さん]

>>401

なにわ筋線を期待して買ってる方って殆どいないと思うけど。

あくまでも付属的に考えている方が殆どです。

ただなにわ筋線が何十年後かに完成していれば、それはそれで値下がりし難い好材料な訳ですからね。

何れにしても周辺環境が良く、病院も近くにあるのは富裕層のニーズに応えられる立地だと思いますよ。

[404: 匿名さん]

とにかく、この「ザ・パークハウス 中之島タワー」は、下が３０００万円から上が１億５０００万円か。
その開きの差が１億２０００万円もあるなんて、このタワーマンションだけで、いろんなドラマが見え隠れしてそう。

[405: 匿名さん]

>>404

上は2億円台ですよ！ (￣^￣)ゞ

[406: 契約済みさん]

3000万台の3LDKがあると、民度の低いファミリー層が多くなって荒れそうですが、ここの最低坪単価は180からなので大丈夫じゃないかな。

[407: 金融投資家]

なにわ筋線に期待って、、

ここのスレで誰かが書いてたけど、
赤字の中之島線がなくなる確率と、
なにわ筋線ができる確率と、
どっちが高いの？

電車事情に詳しい人、いない？

[408: 匿名]

>>406

此処の低層階の安価で小さな部屋は明らかに賃貸投資用に見える。

ファミリー層ならやはり70平米位の広さが欲しいからね。

その辺りの価格帯や管理費を払うにはそこそこの年収がないと辛いだろうね…

[409: 匿名]

>>407

中之島線がなくなる確率よりもアンタがホームレスになる確率の方がよっぽど高いわ。

[410: 契約済みさん]

中之島線は第三セクターなので赤字でも無くならないでしょうね。
ダイヤの調整はあるかもですが。
なにわ筋線は維新が主導権を持つ限りは進むと思います。
北梅田駅も含め、だいぶ具体化してきてますね。

[411: 匿名]

>>403

立地だけじゃなく、共用空間やエントランス、ロビーなんかも富裕層をターゲットにしてるんでしょうね。

富裕層じゃなくてもフルローンかましてでも一度は住んでみたいと思わせるようなタワマンだけどね。

[419: 匿名さん]

マンションでフルローンなんてあり得ないわ。

[420: 匿名]

>>419

あり得る人の方が多数派ですよね。

私はキャッシュで買う少数派ですがね。

[421: 匿名さん]

>>407

京阪は、関西鉄道業界で一番、羽振りがいい鉄道会社ですよ。
損することも進んでする(気にしない)鉄道会社ですので、
中之島線がなくなることはないですね。延伸はあっても。
京阪の社員でもまわしものでもありませんが
その道の業界人なんで。

以上。
返信は受け付けません。

[422: 匿名さん]

売主自ら物件に不利なことをするはずない…と普通は思いますが。住民増加中だから逆に増やすんじゃないの？

[423: 匿名さん]

>>419
何軒か持ってると全てキャッシュという訳にはいかないですわ。一般サラリーマンなもんで。

[424: 匿名さん]

サラリーマン向け物件ですな。

[425: 匿名さん]

MR見に行ってから営業からの連絡が一切なく、ずっと放置されてます。
他の分譲中マンションは販売スケジュールや要望書を送ってきてくれたのに‥。
私には売りたくないってことかな。

[426: 物件比較中さん]

そもそも900戸のマンションに富裕層が好んで住むとは思えないんですけど...。

[427: 匿名さん]

>>426
900戸の中の数％しかない超高層階だから住むっていう人も居る
戸数が少なくて共用施設がショボいのだと満足できない人も居る

[428: 購入検討中さん]

富裕層はセカンドユースで購入するケースを考慮しないとね。