ジオ天六 ツインタワーズ

[購入検討中さん]

公式URL：http://www.geohankyu.com/tenroku/
売主：阪急不動産株式会社
施工会社：株式会社フジタ大阪支店
管理会社：株式会社阪急ハウジングサポート
所在地：大阪府大阪市北区長柄西１丁目12番1(地番)
交通：大阪市営地下鉄谷町線「天神橋筋六丁目」駅 徒歩4分
　　　大阪市営地下鉄堺筋線「天神橋筋六丁目」駅 徒歩4分
　　　阪急電鉄千里線「天神橋筋六丁目」駅 徒歩4分

[202: マンション検討中さん]

泣くのはご自由ですが、自分のものさしで他人の価値観を量ってはいけませんよ。
ここは周辺の環境を気にしなければとてもいい物件だと思います。

[203: 名無しさん]

貴重なご意見ありがとうございます。私の様な個人事業主では。3000万円のローンを通すので一杯でしたので・・。

[204: 検討板ユーザーさん]

周辺の環境そんなに悪いですかね。
墓地は綺麗に整備されているし、高い建物は今後もまず立たない。更生施設といっても、なんか影響ありますか？犯罪者がいるわけでもないですよね。それよりも駅に近く、スーパーも多いし、病院、銀行、外食、コンビニ、ドラッグストア何でもそろってます。学校も近い。メリットの方が多いと思います。

[205: 評判気になるさん]

いらない書き込みをした人はは削除される運命ですね。笑

[206: ｂｙ 匿名さん]

教えてください。このマンション専有面積：５８．５５㎡～１０７．７㎡、価格：３，３４０万円～９，０００万円とあります。物件概要によれば建築延床面積：３３，３２０．１７㎡、敷地面積：９，１９０．９㎡とあります。大阪市北区の土地公示マップによればこのマンションの近くの長柄中の基準地価が坪約１２４万円（㎡単価３７．４万円）となっています。この場合５８．５５㎡の部屋を３，３４０万円で購入する場合、持ち分としての、土地価格が６０４万円（９，１９０．９÷３３，３２０．１７×５８．５５×３７．４）となり、建物価格は２，７３６万円（３，３４０－６０４）となり建物の坪単価は１５５万円（２，７３６÷５８．５５×３．３１２４）で土地と建物を合わせた坪単価は２７９万円となります。又１０７．７㎡の部屋を９，０００万円で購入すると、持ち分としての土地価格は１，１１１万円（９，１９０．９÷３３，３２０．１７×１０７．７×３７．４）で建物価格は７，８８９万円（９，０００－１，１１１）で坪単価は２４３万円（７，８８９÷１０７．７×３，３１２４）となり土地と建物を合わせた坪単価が３６７万円（１２４＋２４３）となります。「２００さん」が言っておられる坪単価が２００万円
を切るとはどういうことでしょう？又、この坪単価は購入後何年か後に売却する場合不動産の立地条件などを加味した将来の売却査定額と比較してどうでしょうか？

[207: マンション検討中さん]

建て物と土地の価格を分けた坪単価を合計する意味がわからない。あくまで、物件価格÷平米数×3.3がおおよその坪単価。
本物件は坪単価200万切って買えるプランが多くある、つまり、相対的に安い。将来的な価値まではわからないけど、

[208: 通りがかりさん]

>>206 ｂｙ　匿名さん

土地と建物分けて計算しても最終的には同じような計算になるはずなんですが、最後に土地の公示価格に占有面積かけているところが間違いですね。

マンションの場合実際に自分の持ち分になる土地の面積は占有面積よりかなり少なくなります。
上下階も同じだけ占有面積があるわけですから。

上の計算でいくと最初に算出された土地分の価格604万円を面積で割った単価を足せばしっくり来ると思いますよ！

[209: ｂｙ 匿名さん]

皆さんありがとうございました。私の計算矛盾していました。土地と建物と同じ坪数じゃないですものね。それにしてもマンションの場合は建物の坪単価って随分高いのですね。戸建てだと坪６０万円も出せば結構グレードの高い家が建つと思っていましたから。不便でも郊外の安い土地に戸建てを立てた方が利口かな？と思案します。

[210: 坪単価比較中さん]

資産価値を測定するためには、確かに専有面積から割り出した持ち分としての土地の価格（但し分母は各戸の専有面積の合計）それから逆算した建物の価格を分離して検討することも重要だよね。

[211: ｂｙ 匿名さん]

ジオ天六ツインタワーズ（２３階建）って中途半端じゃない！最安値３，３４０万円５８．５５㎡（坪単価１８９万円）あと９０万円出せば隣り合わせのブランズシティ天六（長柄西１－１３、１５階建）３，４３０万円６３㎡（坪単価（１８０万円）があるし、最上階２３階９，０００万円１０７，０７㎡（坪単価２７８万円）がある程度自由設計で、オプショナルだとしても、８，０９０万円出せば８６．３４㎡（坪単価３１０万円）シティタワー東梅田の最上階４４階が買えるし。

[212: 匿名さん]

中途半端って言えばそうかもしれないけと、それなりに魅力はあります。駅までの道のりにツインタワーズは色々お店があったり賑やかだが、シティタワーは何もない、寂しい感じ。駐車場も平面であり日常的に使う人にとってはかなりメリットになります。将来的にもコストも抑えられる。あとライブラリーがいいなと思います。
あとツインタワーズの北側になるブランズは比較にはならないかと。

[213: 匿名さん]

＞ツインタワーズの北側になるブランズは比較にはならないかと。
そうですよね。
大学跡地と火葬場跡地を同列に比較するなんて
普通はありえませんものね

[214: マンション検討中さん]

みなさん、活発に議論されてますね！土地価格と建物価格を公示地価から、推測してあんぶんするのは、いかがかと思ったりしましたが・・実務上はそういった事はしませんしね！ 関西ではジオブランドの人気は高いので、そういった面のプラスは大きいですね！ジオタワー天六は分譲価格対比、130%で中古流通したりしてますし！

[215: 匿名さん]

>>214 マンション検討中さん
販売時期が安かったからでは？

[216: ｂｙ 匿名さん]

私も＞２１０さん正解だと思います。＞２１４さん苦言を呈してごめんなさい。

売買契約書では土地の販売価格と建物の販売価格とは別個に明示されるはずです。
固定資産税の課税標準も土地と建物とは別です。
所得税法の住宅借入金等特別控除でも土地と建物との取得対価の額は別記です。
不動産の中古売却時における査定でも、土地の面積に近隣の最近の取引価格の坪単価を乗じた金額と売却時点におけるその物件の建物の再取得価格から経過年数による減価償却額を控除した額との合計額から環境などの立地条件及び使用状況等を加減算して査定額が決定します。

マンションの場合、営業上この立地条件の中で、この広さの間取りと、この共有施設を具備した建物がいくらか、が主流の説明となりこの物件に対する土地の持ち分面積は、ないがしろにされがちです。
ここでも明らかですが、専有面積５８．５５㎡価格３，３４０万円のみで共有持ち分としての土地の面積は明らかではありません。

ここからは推計です。
この間取りの物件場合、仮に建物の坪単価が７０万円である場合、建物の販売価格は１，２４０万円です。逆算による土地の価格は２，１００万円となります。
更に仮にこの物件の土地の持ち分が１０坪だとすると、土地の坪単価は２１０万円となります。

要は、どこのマンションを購入するにしても、土地の持ち分面積の説明を受け、土地と建物の購入価格を決定して、他のマンションとの比較材料とすべきで、私はことに土地の価格は重要視すべきと思います。

[217: 評判気になるさん]

ブランド確かに大事！
「ついに発表マンションブランドランキング」にも「マンションブランド・不動産会社ランキング」にも阪急不動産・ジオは番外です。東急不動産・ブランズ　/住友不動産・シテイタワーは入っているよ。

[218: 匿名さん]

ジオブランドのマンションは、どこも高級感があって住みたいなと思ってましたが
ここは大規模マンションということもあり、
ブランドマンション感はあまり感じられないと思いました。
それでいて、この価格帯です。
もう少し戸数の少ないマンションを探したほうが自分たちにはあってる気がしました。

[219: 匿名さん]

新町も安くて世帯多くて団地みたいだなと思ってましたが出来上がったらそれなりに高級感ありましたよ。
タワーだと世帯が多くなるのは仕方ないんでは？
ここはタワーっぽくはないけど値段は決して安くはないと思いますよ。

[220: ｂｙ 匿名さん]

高級感＝ブランドでは？　ブランド人気ランキング番外のブランドに高級感あると言えるの？ブランドと言えるの？

[221: ｂｙ 匿名さん]

タワーっぽくないのに値段が決して安くない。それが問題なの……

[222: 匿名さん]

ブランド人気ランキングなんて
本当のお金持ちは投票しないでしょ。
貧乏人が憧れるだけの投票に
どんな意味があるのかは不明です。
それにこの物件は土地柄を考えても
庶民的なマンションですよ。
裏手に作成中のマンションは庶民的をさらに
リーズナブルにした物件ですよね。
気取らない雰囲気で
天六という街に馴染んでいいと思いますが。
天六に作っておいて、天六を否定してお高くとまっているようなスミフさんの
勘違いタワーよりもずっとマシです。

[223: 匿名さん]

>>220
まさにタワーって感じのお手頃価格も多い中之島にすれば？
あなたの価値観の高級感＝ブランドという部分も満たせるし。
スレ騒がしく話題に尽きないマンションですが。

[224: 検討板ユーザーさん]

ランキングに関して、阪急は関西圏以外ではあまり建ててなさそうですし当然かも
価格は、駅の利便性と設備を考えると、安いかなと思うんですがね。高いと思う人は学区や土地柄信仰強い人か、その意見を盾に安く都心部に住みたいって考えの人が多い気がする

[225: 匿名さん]

関西だとやはりジオブランドは良いですね。
http://prtimes.jp/main/html/rd/p/000000065.000007875.html

[226: 評判気になるさん]

ブランドよりも大切なこと
マンションの販売会社が過去に起こしている不祥事を根気よく調べる事が大事だと思います。消費者の多くが一生に一度の高額な買い物だからです。検索キーを「マンションの販売会社名とマンション欠陥事件」とか「マンションの販売会社と漏水事故」とかで検索すると過去に発生した多くの事例を見ることができます。販売会社がどのような欠陥事故を起こしそれに対して販売会社がどのような対応をしたのか？失敗しないマンション購入のための絶対必要事項と思います。

[227: 評判気になるさん]

>>225 匿名さん
それを、先日載せたかったんですよー。ありがとうございます。

[228: マンション検討中さん]

まぁ。なんか小難しい事を書かれている人もいますけど、要は欲しいものを買えばいいだけじゃないですかね・・長年不動産業をしてますが、土地価格と建物価格がとか、考えて、不動産を買う人を見たことがないです。土地から、一戸建てを建てる人は別かと思いますが・・

[229: マンション検討中さん]

モデルルームに行ってきました。
駅近で市内の割に安いので期待してたのですが、他の方もおっしゃる通り周りの環境が気になりました。霊園と火葬場よりも更生施設の施設自体の雰囲気が気になりました。
市内の駅近だと、土地が余ってないでしょうし、何か諦めないと厳しいって事ですよね。

[230: 匿名さん]

更生施設側の道路は通らなければ
そんなに気にならないと思いますよ。
それより、下町を下回るガサツな街の
雰囲気が大丈夫かという事だと思います。
狭い道を歩く時も、暴走自転車には気を付けてくださいね。

[231: マンション比較中さん]

参考がてら、ジオ天六ツインタワーズとブランズシティ天神橋筋六丁目のランドプランを合成してみました。
こうして見ると、E棟は北が抜けていますね。そして、全体的に緑が少ない感じがします。

[232: マンション比較中さん]

↑抜けてませんでした。誤りです。すみません。

[233: 匿名さん]

掲示板上で、いわゆる嫌悪施設が話題に上がっていますが、
初めてこの地域を訪れた人でもはっきりと解るような目立つ建物になりますか？
分譲時に完売したとして、今度はリセールの時に見学に訪れた方が購入を
躊躇するような周辺環境なのでしょうか。

[234: 匿名さん]

>233
https://www.google.co.jp/maps/@34.7142107,135.5132369,3a,75y,101.77h,92.84t/data=!3m6!1e1!3m4!1sYQz_mBcqMX6KgONHMG3FLA!2e0!7i13312!8i6656
ストリートビューがお勧めです。

[235: 匿名さん]

>233
上にある火葬場は分かり難くても横の広大な墓地ははっきりわかるだろうなぁw

[236: 匿名さん]

墓地は別に気にならないけど。大阪は街中に墓地多い。気にしてたら住めない。

[237: 匿名さん]

234さんが教えて下さったストリートビューでマンション周辺をうろうろしていたら、
大きなパチンコ店のビルを発見しました。
どうやらなにわの湯と言う天然温泉がついているようで、パチンコ店という嫌悪
施設のイメージを向上させるいいアイデアだなーと感心してしまいました。

[238: 匿名さん]

なにわの湯はこちらになりますか？
http://www.naniwanoyu.com/
利用料金も良心的ですし、近所にあればファミリーで利用できて
よろしいんじゃないかと思います。
レストランには和食、おそば、焼肉店が入っていますがスパを
利用しないお客さんも利用可能でしょうか？

[239: 匿名さん]

墓地についてですがｍ２３６さんの書かれているように、なにげに街ナカにさり気なくお寺さんがあってお墓もあってという感じでごく普通に街と同居していますから
それを知っている人は気にならないんじゃないかなと思います。
知らない人はびっくりされるのだろうなぁと思うのだけれども…。
割と昔から人々が住んでいる街だとそういうことは起きるみたいですよ〜！！

[240: 匿名]

こちらの物件は23階と中途半端に感じますが、地上何メートルでしょうか

[241: マンション検討中さん]

73.43mです

[242: 検討板ユーザーさん]

板状マンションなので普通のタワーマンションとは違います。全室南向き、敷地の広さがうりでしょうね。これはこればよいと思いますが。

[243: 匿名]

お答え頂きありがとうございます

板状マンションがこのスケールで２つ並ぶと、凄い迫力でしょうね

[244: 匿名さん]

板状マンションなので、少しさびしい外観になってきてしまいそうですが、
高さがあるので圧倒感はありそう。
ビジネスビルっぽい感じでしょうか
マンション自体の敷地が広そうなので、共用部分は広々としていていいですね。
ブックサロンは本がたくさんそろっているのでポイント高いです

[245: 天六事情通]

火葬場、葬儀場、墓地、パチンコ屋、そして更生施設を気にしたり祟りのせいにしたりして落ち着いてきた新豊崎エリアが再度荒れるだろう。
ジオツインズの小金持ちの差別住人がヘイトスピーチで差別発言して来るだろう。
それは歴史が物語る。
新豊崎中学の北側マンションと南側マンションの住人の収入の差、
淀川沿いに戦後数十年違法滞在していた住人が多い南側マンション（りくろーおじさん）
。南側マンションは分譲マンションで小金持ちが多い。
先を見越して私立の学校に行った友人がいたり、新豊崎に進学していじめられた友人もいた。
バブル時代、新豊崎中学の周辺で大規模な地上げが行われた。
バブル崩壊後、地上げ屋も堅気になりその子どもが地元の新豊崎中学に進学。
現役八九三の子も進学、出来立ての新豊崎の先生の特徴は元の学校からの左遷組が多く
無責任、無関心な先生が多くいた。
生徒が授業中抜け駆けして校門前の弁当屋で弁当を買ったり、先生を階段の手すりに手錠で止めて財布をパクったり写真を撮ったりしていたことも有名。
いじめられたくない生徒はやむなくインテリ不良生徒グループの一員になり、トランプを麻雀の碑に加工してたものを授業中に掛け麻雀をしていた。
その一員は、将来を見越して隠れて勉強して東京大学入学者1位の開成高校に進学した。
その後、国立大学の医学部に進学して現在、他府県で医師となっている。
その他、有名なのは生徒に覚せい剤を売りつけた八九三が警察に鉄砲を発砲したことも有り。
パチンコフリーダムの裏にあるエンドー商事のスーパーができる前に葬儀場があった。
新神戸オリエンタルホテルで撃たれ死にしたやまぐち組のTOPの葬儀が行われた場所。
なぜ天六なのか？その当時は組事務所が3か所も集中してあったから。
自走式平置きの駐車場はあってもほとんど使わない車の墓場になるだろう。
なぜなら交通の便が良いから。維持費を考えたら自転車で充分だろう。
車のゴースト化で車の窃盗団の標的にされるだろう。

豊崎東のPTAの会長
豊崎中学がテレビドラマの3年B組金八先生のパート１以上に学校が荒れていた。
その当時の３月ごろ、不良グループが高校受験に失敗したのを先生のせいにして、
教員室になだれ込み教頭を殴った人だ。
その事件が起きる1年前に北出先生が転任してきてからは学校の風紀もみるみる改善されたが、その不満と受験の失敗で事件が起きた。
しかしその後も北出先生は在任してくれたおかげで学校の風紀は良くなり、全室のガラスもめったに割られることもなくなった。
教頭を殴った人はその後学会に入り改心し、地元の不良グループの良き相談者になり改心するようになった。

[246: 天六事情通]

火葬場、葬儀場、墓地、パチンコ屋、そして更生施設を気にしたり祟りのせいにしたりして落ち着いてきた新豊崎エリアが再度荒れるだろう.

新豊崎中学が開校するまでは大きな事件もなくふつうの下町。
でも他と違うのはやまぐち組の組事務所が3か所もあった事。
元八九三の人が多い。銭湯に夕方に行くと背中に絵が入っていない人はめったにいなかった。
バブルで地上げで開発が大規模に行われ様代わりした。
同窓会もストップしたままだ。
１坪50万が数年で2500万にもなった。
１０坪の家が2億5000万円。
土地持ちの家は金持ちになり北摂や神戸、海外に引越したりマンションを建てたり。
そうでないものは本庄に引越しをした人が多かった。
地上げで本庄に引越しした人の一部に元八九三の人と北新地の飲食店経営者が多い。
会話の言葉が他と違った。かなりきつい言葉を関大天六校舎から長柄西のサボイ周辺の喫茶店で店員や客が日常的に使っていた言葉がある。
例えば
バカ→＊＊
しばくぞ・あほんだら→半殺しにしたろか！
若い男女にに向けては、
はよーエッチして大人にならなあかんでー。

[248: 天六事情通]

火葬場、葬儀場、墓地、パチンコ屋、そして更生施設を気にしたり祟りのせいにしたりして落ち着いてきた新豊崎エリアが再度荒れるだろう.

豊崎中学出身の男性俳優が二人もいる。
金山一彦さんと桐谷健太。

天神橋7丁目10番周辺にミシュランガイドに掲載された店が３店舗もあること。
ブランズシティ天神橋筋六丁目とジオ天六 ツインタワーズの完成を待ち望んでいる地元飲食店。
元八九三の方々の地元愛がきついので、新店舗ができても直ぐには入らずたくさん潰された。潰し方は映画やドラマのままだ。
その元八九三の方々は喫茶店に多くいた。卵大好き、マーガリン大好き、たばこ大好きで
ここ数年、人数が減少した（高コルステロールで入院？）。
インバウンドのおかげで町の新規開業の飲食店も普通に客が入っている感じで良い。

[249: ご近所さん]

三流小説のようで失笑してしまいました。
いったい何が言いたいのかサッパリわかりませんがその程度のネガで検討やめる人はいないと思いますよ。
時代が変われば人も変わります。
ここを検討する人は利便性を高く評価してる方が多いと思います。
事情通ならもう少し為になること教えてください。

[250: 匿名さん]

天六事情通さんてブランズの所にもネガティブキャンペーンしてるね。