セントラルレジデンス シティテラス目白 Part5

[匿名さん]

５つめ立てました。

過去スレ
Part.1
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44889/
Part.2
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44242/
Part.3
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44145/
Part.4
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43331/


引き続き「セントラルレジデンス シティテラス目白」についての情報希望をしましょう。

次の事項を厳守してください。
＊近隣他物件の中傷は慎む。（客観的なデータの比較などは可）
＊地域に関する感情的な意見は禁止。
＊他の参加者を煽る発言は無視しましょう。反応する方も荒しです。

物件データ：
所在地：東京都豊島区高田2丁目1361-3他（地番）
交通：東京メトロ副都心線 「雑司が谷」駅 徒歩4分
　　　東京メトロ東西線「高田馬場」駅　徒歩11分
　　　山手線 「目白」駅 徒歩11分
　　　都電荒川線 「学習院下」駅 徒歩1分
価格：未定
間取：1LDK-4LDK
面積：51.00㎡～134.51㎡
完成時期：2008年03月竣工済

施工会社：前田建設工業（株）
管理会社：住友不動産建物サービス

【物件URLを修正しました。2010.12.14 管理人】


[スムログ 関連記事]
【目白駅＋都電荒川線界隈】モモレジの名作マンション訪問【2017Vol.9】
https://www.sumu-log.com/archives/7344/

[981: 匿名さん]

計画の不備だよ。

[982: 匿名さん]

高級マンションのようで販売に有利な広告塔
機械式だから維持管理費は膨大
住民には将来は大きなお荷物の可能性が高い。

[983: 匿名さん]

56平米のここはまだ売れないみたいだね
http://mansion.o-uccino.jp/detail_0001655567_m/

売値の２割引だから、庭もあるし、まずまずの値段でお買い得な気もするが・・・。

さらに、74平米の中古も出たが、この価格では永遠に売れないだろうね。
http://www.stepon.co.jp/mansion/detail/11133011/

7000万円くらいが時価だと思います。

しかし、これだけ中古が出ているのに、住友はいつまで「新築SHOWルーム」なんかやっているんだろうね～？

[984: 匿名]

74平米で 7000万じゃ新宿区、文京区辺りで新築が買えるよ。駅から遠くて坂下の多数の売れ残りを抱える物件であることを考慮すると、欲目に見て坪280万で6300万がいいとこだろうね。正直これでも買う人いないと思うけど。

あまあの値段設定はしょうがないと思うよ、ここのオーナーってことは不動産を見る目も、資産価値を見る目も無い人なのは明らかだから。

[985: 匿名]

７０００万円は切らないと絶対売れないですね。
これだけ埋まらないと、修繕費が足りなくなるような気がして、ますます買いにくい。

[986: 匿名さん]

まだ売れ残っているんですね、さすが財閥系だから余裕があるのかな。
都内の住友物件に住んでいますが、さすがだなと思うのは売れ残り分の
管理費も修繕積立金も駐車場代もちゃんと支払ってくれますからそれは安心ですね。
でも完売したらそれで終わりだから管理組合としては痛手になると思いますけど

[987: 匿名さん]

まだ120戸近く残っているらしい、ときいたのですが……。ホントですか？

[988: 匿名さん]

中古が高く出ているのは仕方ないでしょう。
プチバブルで坪350万～400万で買ってしまったのですから。
でも売り急いではいない売主なんでしょうね。
本当の投売りはこんなところに情報が出る前に業者が抑えてますからね。

ちなみにここの駐車場の空きは深刻になりそうですね。
ガーヒルも世帯数の70%程度が確保されており、常に空き待ち、抽選、
という状況でしたが、最近は2桁近い空きが常に出ているそうです。

ここは忘れましたが、住友の場合、5年おきに修繕費の値上げ、臨時徴収が
計画されていたと思いますが、ここは更なる臨時収入が必要になりそうですね。

まぁ売れ残っている間は住友が払ってくれるので、住人は売れないで欲しいでしょうね。

[989: 匿名さん]

＞　まぁ売れ残っている間は住友が払ってくれるので、住人は売れないで欲しいでしょうね。

住友は長期販売戦略で価格設定し、販売を開始した
＝長期に及ぶ管理費、積立金も当初販売価格に転嫁済み
＝住民が既に払ってもらった金を回してるだけ。
＝だから劣悪な立地なのに物件価格が高かった。
＝住友は管理費、積立金を払っても確かに利益は減るが損はしない。

この辺のこと、そろそろ理解してね。

[990: 匿名さん]

それがすべて裏目に出て株価大暴落（笑）
そして物件は売れ残りで中古マンションとして晒し物になっている。

[991: 住まいに詳しい人]

都内の住友のマンションにおり理事をやった経験がありますけど住友さんも駐車場も
残り個数＋αで払って頂いてありがたかったです。
残り個数が少なくなると、空き駐車場はさすがに少しずつ返してきました。
企業だから当然のことと思います。駐車場の計画倒れとも思います。
理事のご経験のない方や、周辺の格差マンションの住民さんが間違ったことを
書きこまれているので検討者の迷惑になりそうですので困りますね。

空き駐車場と言われますが、全部埋まることを前提に管理費や積立金を計画している
業者さんはいませんよ、都心の駅近なら80％埋まることが前提だと思います。
ガーデンヒルズのことは知りませんが、その空き台数が正しければ何の問題も無しです。
もちろん満杯なら資金的な余裕ができますから、将来積立金の値下げも考えられます。

＞本当の投売りはこんなところに情報が出る前に業者が抑えてますからね・・・☓
業者に売るより高く売れるから中古の仲介をお願いするのが普通です。

＞＝長期に及ぶ管理費、積立金も当初販売価格に転嫁済み・・・△
大規模ですからある程度予想はしているんでしょうが、売れなければ利益が減ります。
青田売りもしていましたから、予想外の売れ残りと思っていると思います。

＝住民が既に払ってもらった金を回してるだけ。・・・☓
回しているわけではありませんが、利益の中から経費として支払う

＝だから劣悪な立地なのに物件価格が高かった。・・・○
確かにガーデンヒルズの売れ行きで自信をつけて、場違いな高級物件にしてしまったのは
失敗だったのかと思います、ただ部屋の仕様は本家よりプレミアムはかなり庶民的
普通の部屋は、こちらの方がランクは高いと思います。本家で仕様がいいのはプレミアムだけ
（100戸あるから目立つだけ）中間や並品の部屋は普通のマンションでした。

＝住友は管理費、積立金を払っても確かに利益は減るが損はしない。・・☓
どこの業者でも完成して管理が発生したら管理費と積立金が発生します
競売物件でも、落札者が滞納分を全額支払いますから、所有者である住友さんが
所有している限り、税金も含めて支払うのは当然というか義務です。

＞ここは更なる臨時収入が必要になりそうですね。・・・○
８０％埋まらないと可能性は高いと思います、まず駐車場代の値上げが先ですけど。

[992: 匿名さん]

＞業者に売るより高く売れるから中古の仲介をお願いするのが普通です。・・・×

それは普通で投売りとは言わないのですけどね。投売りの意味が分からなかったのですね。

＞その空き台数が正しければ何の問題も無しです。 ・・・△

まだ今の時点ではね。
ただ、空きが増えているということが問題だと思いませんかね？
車の保有率が年々低下し続けていると言っているのですよ。

＞都心の駅近なら80％埋まることが前提だと思います。 ・・・△

最近見た新築マンションでは、90%を織り込んでるところがほとんどでしたね。
ちなみに都心部だと住戸の30%くらいの数の駐車場がほとんどですね。

[993: 匿名さん]

＞投売りの意味が分からなかったのですね。
投げ売りって、自己破産のことですか？
資金に余裕があって少しでも高く売りたければ素人相手の任意売買だと思いますけど。
自己破産だって、競売する前に高く売れる物件は任意売買を勧めますよ。

＞ただ、空きが増えているということが問題だと思いませんかね？
普通に冷静に考えて想像が出来ることですからデベの問題ではなく自己責任ではないでしょうか。
元々内廊下のエアコン、はめ殺しの窓、、コンシェルジュ、機械式駐車場・・・お金がかかるマンションです。
子供が大きくなったら手放す人が更に増えると思います、そうなったら外部に月極駐車場として貸せばいいのでしょう。欲張らずに2万円未満で貸し出せば、周辺の駐車場を解約して集まります、税金を支払ってもお釣りが来ます。

＞最近見た新築マンションでは、90%を織り込んでるところがほとんどでしたね。
それは冗談でしょう、デベの営業が教えてくれますか？　どうやって「ほとんど」なんて調べられるんでしょうか？デベか管理会社にお勤めですか？管理規約にも明記していない事項です、住友さんが供給戸数が多く経験があるから、賢明な長期修繕計画を作ったのだと思います。

結論からいえば、高級マンションというコンセプトで分譲しているので駐車場設置率は販売には好都合だたのでしょう、長期的に現実問題を考えたら30％でも多いような気がします。

不動産関係のお仕事の方に投稿していただいて、検討者には良かったですね。（笑）

[994: 匿名さん]

＞投げ売りって、自己破産のことですか？

全く違います。もう少し勉強してくださいね。

＞外部に月極駐車場として貸せば

これ、セキュリティの問題からなかなか理事会で承認が取れないそうですが知ってました？
ここの物件の場合、エントランスまで外部の人が出入りするの？車の出入り口から出入りするの？
現実を見ないと。

＞どうやって「ほとんど」なんて調べられるんでしょうか？

ちゃんと良く読みなおしてね。最近見たマンションと書いてあるよね？

＞デベの営業が教えてくれますか？

教えてくれますよ。普通に。電話でもね。
修繕計画が無い、購入前に聞かない人が居るなんて･･･。
そんな人がこんなウンチクを淡々と知ったような素振りで書き込みを･･･。

＞不動産関係のお仕事の方に投稿していただいて、検討者には良かったですね

ちなみに不動産関係者ではないですよ。
でも検討者に対してこんなところで知ったかぶりして書き込まないほうが良いと思いますよ。
ここに検討者は居ないと思いますけど。

あなたの書いていることは身の回りにおきている、これから起こるかもしれない
極々狭い視野、範囲での出来事でしかないみたいですね。
もう少しいろいろなことを勉強、体験されることをお勧めします。

[995: 匿名さん]

>993
＞投げ売りって、自己破産のことですか？

＞外部に月極駐車場として貸せば

これはひどい・・・
それ以外も、想像を絶する常識のなさだね
小学生の書き込み？

[996: 匿名さん]

ここは売れ残りの中古だから買う気しないし、長文は読む気なし

[997: 匿名さん]

セキュリティの問題からなかなか理事会で承認が取れないそう ←ダメ
　　　　　　　　　　　　　　管理組合総会　　　　　　　　←良くできました

[998: 匿名さん]

目白ヒルズの中古も暴落してきたな↓↓↓
http://www.rehouse.co.jp/mansion/FP8O4082/

いわんや、テラスの未入居も中古も暴落しないわけがない

テラスは平米８５万が限界だろうね・・・

[999: 匿名さん]

>>998
図面をよーくご覧になってくださいませ。






ごきげんよう。

[1000: 匿名さん]

↑
本当だ、北向き2階（実質1階）の1番グレードの低い部屋ですね
住み心地を考えると坪330万円ってこれでも高いくらいの部屋だと。
シティテラスと当然比較するから、ガーデンヒルズの中古の高値が続くのかも

シティテラスと同時期のシティハウス南大塚が最後の一つが売れて完売したようですね
あちらは大塚だけど億ション３割ですから、ここより高い比率。
同時期分譲のシティハウス文京護国寺はとっくに売れて、やはりマンションは
グレードより立地だとわかりますね。