セントラルレジデンス シティテラス目白 Part5

[匿名さん]

５つめ立てました。

過去スレ
Part.1
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44889/
Part.2
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44242/
Part.3
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44145/
Part.4
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43331/


引き続き「セントラルレジデンス シティテラス目白」についての情報希望をしましょう。

次の事項を厳守してください。
＊近隣他物件の中傷は慎む。（客観的なデータの比較などは可）
＊地域に関する感情的な意見は禁止。
＊他の参加者を煽る発言は無視しましょう。反応する方も荒しです。

物件データ：
所在地：東京都豊島区高田2丁目1361-3他（地番）
交通：東京メトロ副都心線 「雑司が谷」駅 徒歩4分
　　　東京メトロ東西線「高田馬場」駅　徒歩11分
　　　山手線 「目白」駅 徒歩11分
　　　都電荒川線 「学習院下」駅 徒歩1分
価格：未定
間取：1LDK-4LDK
面積：51.00㎡～134.51㎡
完成時期：2008年03月竣工済

施工会社：前田建設工業（株）
管理会社：住友不動産建物サービス

【物件URLを修正しました。2010.12.14 管理人】


[スムログ 関連記事]
【目白駅＋都電荒川線界隈】モモレジの名作マンション訪問【2017Vol.9】
https://www.sumu-log.com/archives/7344/

[951: 匿名さん]

近くに鹿島が造る物件は幾らくらいかな

[952: 匿名さん]

さっそく>>945の1階中古56平米が4980万に値下げされてますね。
それでも全く売れる気配無しですけど。

[953: 匿名さん]

http://www.stepon.co.jp/mansion/detail/11423001/

ですね。
ここは新築時、いくらだったんでしょう？

[954: 購入検討中さん]

住友に確認しました。６２００万だそうです。
６２００万→４９８０万　約２０％ＤＯＷＮ！
もう少し広い部屋が２０％ＤＯＷＮなら、購入したいのですが。
８０平米前後の中古が出ないかな・・・。

[955: 匿名さん]

すごい投げ売りですね。
３年でそんなに下がったら、完全にマイナスですよね。

[956: 匿名さん]

20％ダウンってあくまでも売主の希望価格であって・・・・

以前売れ残りのマンションスレに、売れ残り買うと換金したいときに出来ない。
未入居が売りに出されているなか、中古を売るのは大幅に値段下げるしかない・・・と。
そうしたら、ものすごいレスをいっぱいいただきました（笑

[957: 匿名さん]

たしかに、未入居でも中古になっちゃってるんですものね、いわんやですよね。
でも、未入居が（少なくとも表向きは）値下げしてないのに、それでも中古は大幅値下げするしかないんですね。

ほんと、もっと値下げしてくれればいいのに、すみふ。

[958: 匿名さん]

庭付きの部屋は、子供持ちには人気ですよね。そんな部屋でも３年で２割落ちとは・・・。
売れ残りが多いマンションとはいえ、市場評価はかなり低いようでビックリです。
でも、２割落ちならば、希望の間取りと合えば、意外に「買い」物件の気もします。
５～６年住んでもその後、おそらく４０００万くらいでは売れるだろうし、家賃を考えれば十分にペイできるのではないかと思います。ただ、この部屋は私には少し狭くて、条件には合いませんが・・・。

[959: 匿名さん]

高級物件のはずなのに、1階56平米と狭くて駅からも離れているのでは
買いたいって人が少ないのは仕方ない所でしょうね。
未入居がまだ売っているというのもマイナス。

ガーデンが高値維持されていることを考えると、ここが低評価ということを裏付ける状況かと。

[960: 匿名さん]

駅からも離れている→目白駅からも離れている
訂正

[961: 匿名さん]

ここはもともと売り出し価格の2割り引きが、プチバブルのときに適正価格と言われていた物件ですよね。

そのうえその時期から大方１割以上落ちているのが現在の市況、その上ここは売れ残りありの中古。

坪240万で4100万ぐらいがいいとこでしょうな。

どうしてこんな価格で売り出したのか、まあ自由だけど、不動産を評価する目がないよね。

だから買ったのか。

[962: 匿名さん]

販売当初（2007年）の価格

販売価格 ：6,100万円(5戸)〜27,000万円(1戸)
最多価格帯 ：9,200万円（15戸）
間取り 1LDK〜4LDK
専有面積 51.00m2　〜134.51m2　

結局、分譲時のプチバブル価格が
中古では周辺の実勢坪単価に鞘寄せした、ということなのでしょうね。
住友関係者が言っていた「住友物件は資産価値が落ちない」という言葉が虚しく響きます。

[963: 匿名さん]

あの頃は相場が上げ上げだったので、どこのマンションもそんなに落ちなかったんだよ、ある意味嘘じゃない。その意味を見抜けなかった消費者の賢さの問題だよね、むしろ。

私は素人ですが、2004年のマンションを07年に4割増で売り抜けましたし。

[964: 匿名さん]

＞963
それは最強ですね
うらやましい・・・

うちは立地がネックで見送ったクチですが、
下層階でも日当たりが良く、部屋の印象はすごく良かったです
それだけにこんなに下がってしまうのは残念です

「不動産は立地」とよく言いますが、結局そういうことなのかもしれませんね

[965: 匿名さん]

エントランスの豪華さは最上級

部屋は億ションは最高だが、その他は普通レベル

立地は、どうしてこんな所に大規模マンション建てるの？

という感じでしょうか。

シティタワー九段下が少し前に築後5年経過してしまい　未入居が中古扱いで分譲
最近見ないと思ったら、高級賃貸になっているみたい、

やっぱり、この時代は億ションは本当の都心物件でもないと、
ここに限らず、どこでも売れ残ってるようですね。

分譲あきらめたら、高級賃貸になるのかな？

[966: 匿名さん]

>965
的確なご意見ですね・・・

[967: 匿名さん]

高級ではなく、「低級」になりそうです・・・

http://www.5star-room.com/1931130c1/

[968: 匿名さん]

今朝の日経より

不動産関連 戻りに格差

大手不動産はマンションなど不動産の販売が全体収益に占める割合が３～４割程度に上る会社も多く、REITに比べて業績がぶれやすい面もある。
「震災による消費マインドの冷え込みや建設資材価格の高騰による採算悪化など不透明要因が多い」（しんきんアセットマネジメント投信の藤原直樹投信グループ長）との指摘もある。

加えて株価の重荷となっているのが千葉県浦安市など一部の地域で発生した液状化現象だ。
大手不動産は臨海副都心など東京湾岸で大規模な再開発を手掛けており、埋め立て地に立地する物件の買い手控えを懸念する声も出ている。

例えば、昨年臨海副都心で大規模用地を取得した住友不動産は震災前と比べて株価が２３％下落しており、三井不動産や三菱地所に比べて下落率が大きい。

[969: 匿名さん]

＞エントランスの豪華さは最上級

これは「上級」位かなぁ
森ビルマンションとかと比べるとやっぱり大分違います・・・

[970: 匿名さん]

劣悪な立地（幹線道路の騒音排ガス、都電の騒音、学校の騒音、坂下、駅遠）なので土地は安かった分、エントランスにはお金をかけました。

そうでもして見た目で見繕わないとお客さん、○○せないので。

これ、基本的住友戦略です。

劣悪な土地を安くしいれて、高そうに見える建物を立てて、それを喜ぶ人のみを相手にして利益を出す。

結構成功するんですよ。

[971: 匿名さん]

明治通りからみるとすごく立派なマンションですね。

副都心線利用者なら検討したくなりますが、
他の駅からは遠いですね。

[972: 匿名さん]

副都心線は近いけど、雑司が谷までは崖のような坂の上り下りがあるので、
駅に近い、と素直に喜べないかもしれませんけどね。

JRへは、都電と明治通りを渡り、目白駅へはかなりの坂を上り、
高田馬場へは新目白通りまで渡らなくてはならないので、
実質は15分強掛かると思ったほうが良いですよ。

[973: 匿名さん]

これでもうちょっと駅に近いので、こういうマンション造ってほしいです

[974: 匿名さん]

低層で造りはしっかりしてそうに思うけど、坂の下という立地から、地盤とかどうなんだろう・・・

[975: 匿名さん]

18階立てを低層と称するようじゃ、地盤の前にもう少し勉強することたくさんありそうですよ。

ここを見に来てるのもその証拠。

http://jyusetsu-navi.cocolog-nifty.com/blog/2006/05/post_5518.html

[976: 匿名さん]

なんだかんだ言っても内陸立地だから、埋め立て超高層検討していた人たちがここあたりに流れてくるんじゃないの？

[977: 匿名さん]

湾岸よりはこちらがマシでしょう。
目白通りから見下ろすと素敵な佇まいですよ。
坂の下に降りることがないので詳細は知りませんが。

[978: 匿名さん]

>>967さん

シティテラスの賃貸の広告拝見しました。
感想を述べると、2LDK56㎡家賃22万円（坪当り13千円）
ここのオーナー欲張りすぎだと思いました。

立地と築浅ということを考えても、17万円くらいが妥当だと思います。

南側の8階だから目の前は、お隣りのマンションの窓ですよね、
洋室4.5帖なんて表記してありますが、窓がないから実質は納戸でしょう。

それに暮らしてみるとわかりますが、4.5帖ではベットと机を置いたらカニ歩きになって
子供部屋には出来ませんよ。

40代の独身女性か、単身赴任のお父さん向けでしょう。

[979: 匿名さん]

駐車場台数が209台で全住戸に対して71％。
それで2台以上契約可能という事は駐車場にかなり空きがあるって事ですね。
やっぱり都心に近く駅近の立地だと車を持たない人が多いんですね。
完売までに埋まると良いのですが。

[980: 周辺住民さん]

うちのマンションは総戸数に対して駐車場は20％、それでも空きがあります
最初は満杯でしたが、徐々に空きが増えてきました。
周辺の駐車場が値下がりしてきたのも原因かもしれません。
70％もあったら、半分は空いていても不思議じゃないですね、埼玉県のマンションじゃないんだから？

[981: 匿名さん]

計画の不備だよ。

[982: 匿名さん]

高級マンションのようで販売に有利な広告塔
機械式だから維持管理費は膨大
住民には将来は大きなお荷物の可能性が高い。

[983: 匿名さん]

56平米のここはまだ売れないみたいだね
http://mansion.o-uccino.jp/detail_0001655567_m/

売値の２割引だから、庭もあるし、まずまずの値段でお買い得な気もするが・・・。

さらに、74平米の中古も出たが、この価格では永遠に売れないだろうね。
http://www.stepon.co.jp/mansion/detail/11133011/

7000万円くらいが時価だと思います。

しかし、これだけ中古が出ているのに、住友はいつまで「新築SHOWルーム」なんかやっているんだろうね～？

[984: 匿名]

74平米で 7000万じゃ新宿区、文京区辺りで新築が買えるよ。駅から遠くて坂下の多数の売れ残りを抱える物件であることを考慮すると、欲目に見て坪280万で6300万がいいとこだろうね。正直これでも買う人いないと思うけど。

あまあの値段設定はしょうがないと思うよ、ここのオーナーってことは不動産を見る目も、資産価値を見る目も無い人なのは明らかだから。

[985: 匿名]

７０００万円は切らないと絶対売れないですね。
これだけ埋まらないと、修繕費が足りなくなるような気がして、ますます買いにくい。

[986: 匿名さん]

まだ売れ残っているんですね、さすが財閥系だから余裕があるのかな。
都内の住友物件に住んでいますが、さすがだなと思うのは売れ残り分の
管理費も修繕積立金も駐車場代もちゃんと支払ってくれますからそれは安心ですね。
でも完売したらそれで終わりだから管理組合としては痛手になると思いますけど

[987: 匿名さん]

まだ120戸近く残っているらしい、ときいたのですが……。ホントですか？

[988: 匿名さん]

中古が高く出ているのは仕方ないでしょう。
プチバブルで坪350万～400万で買ってしまったのですから。
でも売り急いではいない売主なんでしょうね。
本当の投売りはこんなところに情報が出る前に業者が抑えてますからね。

ちなみにここの駐車場の空きは深刻になりそうですね。
ガーヒルも世帯数の70%程度が確保されており、常に空き待ち、抽選、
という状況でしたが、最近は2桁近い空きが常に出ているそうです。

ここは忘れましたが、住友の場合、5年おきに修繕費の値上げ、臨時徴収が
計画されていたと思いますが、ここは更なる臨時収入が必要になりそうですね。

まぁ売れ残っている間は住友が払ってくれるので、住人は売れないで欲しいでしょうね。

[989: 匿名さん]

＞　まぁ売れ残っている間は住友が払ってくれるので、住人は売れないで欲しいでしょうね。

住友は長期販売戦略で価格設定し、販売を開始した
＝長期に及ぶ管理費、積立金も当初販売価格に転嫁済み
＝住民が既に払ってもらった金を回してるだけ。
＝だから劣悪な立地なのに物件価格が高かった。
＝住友は管理費、積立金を払っても確かに利益は減るが損はしない。

この辺のこと、そろそろ理解してね。

[990: 匿名さん]

それがすべて裏目に出て株価大暴落（笑）
そして物件は売れ残りで中古マンションとして晒し物になっている。

[991: 住まいに詳しい人]

都内の住友のマンションにおり理事をやった経験がありますけど住友さんも駐車場も
残り個数＋αで払って頂いてありがたかったです。
残り個数が少なくなると、空き駐車場はさすがに少しずつ返してきました。
企業だから当然のことと思います。駐車場の計画倒れとも思います。
理事のご経験のない方や、周辺の格差マンションの住民さんが間違ったことを
書きこまれているので検討者の迷惑になりそうですので困りますね。

空き駐車場と言われますが、全部埋まることを前提に管理費や積立金を計画している
業者さんはいませんよ、都心の駅近なら80％埋まることが前提だと思います。
ガーデンヒルズのことは知りませんが、その空き台数が正しければ何の問題も無しです。
もちろん満杯なら資金的な余裕ができますから、将来積立金の値下げも考えられます。

＞本当の投売りはこんなところに情報が出る前に業者が抑えてますからね・・・☓
業者に売るより高く売れるから中古の仲介をお願いするのが普通です。

＞＝長期に及ぶ管理費、積立金も当初販売価格に転嫁済み・・・△
大規模ですからある程度予想はしているんでしょうが、売れなければ利益が減ります。
青田売りもしていましたから、予想外の売れ残りと思っていると思います。

＝住民が既に払ってもらった金を回してるだけ。・・・☓
回しているわけではありませんが、利益の中から経費として支払う

＝だから劣悪な立地なのに物件価格が高かった。・・・○
確かにガーデンヒルズの売れ行きで自信をつけて、場違いな高級物件にしてしまったのは
失敗だったのかと思います、ただ部屋の仕様は本家よりプレミアムはかなり庶民的
普通の部屋は、こちらの方がランクは高いと思います。本家で仕様がいいのはプレミアムだけ
（100戸あるから目立つだけ）中間や並品の部屋は普通のマンションでした。

＝住友は管理費、積立金を払っても確かに利益は減るが損はしない。・・☓
どこの業者でも完成して管理が発生したら管理費と積立金が発生します
競売物件でも、落札者が滞納分を全額支払いますから、所有者である住友さんが
所有している限り、税金も含めて支払うのは当然というか義務です。

＞ここは更なる臨時収入が必要になりそうですね。・・・○
８０％埋まらないと可能性は高いと思います、まず駐車場代の値上げが先ですけど。

[992: 匿名さん]

＞業者に売るより高く売れるから中古の仲介をお願いするのが普通です。・・・×

それは普通で投売りとは言わないのですけどね。投売りの意味が分からなかったのですね。

＞その空き台数が正しければ何の問題も無しです。 ・・・△

まだ今の時点ではね。
ただ、空きが増えているということが問題だと思いませんかね？
車の保有率が年々低下し続けていると言っているのですよ。

＞都心の駅近なら80％埋まることが前提だと思います。 ・・・△

最近見た新築マンションでは、90%を織り込んでるところがほとんどでしたね。
ちなみに都心部だと住戸の30%くらいの数の駐車場がほとんどですね。

[993: 匿名さん]

＞投売りの意味が分からなかったのですね。
投げ売りって、自己破産のことですか？
資金に余裕があって少しでも高く売りたければ素人相手の任意売買だと思いますけど。
自己破産だって、競売する前に高く売れる物件は任意売買を勧めますよ。

＞ただ、空きが増えているということが問題だと思いませんかね？
普通に冷静に考えて想像が出来ることですからデベの問題ではなく自己責任ではないでしょうか。
元々内廊下のエアコン、はめ殺しの窓、、コンシェルジュ、機械式駐車場・・・お金がかかるマンションです。
子供が大きくなったら手放す人が更に増えると思います、そうなったら外部に月極駐車場として貸せばいいのでしょう。欲張らずに2万円未満で貸し出せば、周辺の駐車場を解約して集まります、税金を支払ってもお釣りが来ます。

＞最近見た新築マンションでは、90%を織り込んでるところがほとんどでしたね。
それは冗談でしょう、デベの営業が教えてくれますか？　どうやって「ほとんど」なんて調べられるんでしょうか？デベか管理会社にお勤めですか？管理規約にも明記していない事項です、住友さんが供給戸数が多く経験があるから、賢明な長期修繕計画を作ったのだと思います。

結論からいえば、高級マンションというコンセプトで分譲しているので駐車場設置率は販売には好都合だたのでしょう、長期的に現実問題を考えたら30％でも多いような気がします。

不動産関係のお仕事の方に投稿していただいて、検討者には良かったですね。（笑）

[994: 匿名さん]

＞投げ売りって、自己破産のことですか？

全く違います。もう少し勉強してくださいね。

＞外部に月極駐車場として貸せば

これ、セキュリティの問題からなかなか理事会で承認が取れないそうですが知ってました？
ここの物件の場合、エントランスまで外部の人が出入りするの？車の出入り口から出入りするの？
現実を見ないと。

＞どうやって「ほとんど」なんて調べられるんでしょうか？

ちゃんと良く読みなおしてね。最近見たマンションと書いてあるよね？

＞デベの営業が教えてくれますか？

教えてくれますよ。普通に。電話でもね。
修繕計画が無い、購入前に聞かない人が居るなんて･･･。
そんな人がこんなウンチクを淡々と知ったような素振りで書き込みを･･･。

＞不動産関係のお仕事の方に投稿していただいて、検討者には良かったですね

ちなみに不動産関係者ではないですよ。
でも検討者に対してこんなところで知ったかぶりして書き込まないほうが良いと思いますよ。
ここに検討者は居ないと思いますけど。

あなたの書いていることは身の回りにおきている、これから起こるかもしれない
極々狭い視野、範囲での出来事でしかないみたいですね。
もう少しいろいろなことを勉強、体験されることをお勧めします。

[995: 匿名さん]

>993
＞投げ売りって、自己破産のことですか？

＞外部に月極駐車場として貸せば

これはひどい・・・
それ以外も、想像を絶する常識のなさだね
小学生の書き込み？

[996: 匿名さん]

ここは売れ残りの中古だから買う気しないし、長文は読む気なし

[997: 匿名さん]

セキュリティの問題からなかなか理事会で承認が取れないそう ←ダメ
　　　　　　　　　　　　　　管理組合総会　　　　　　　　←良くできました

[998: 匿名さん]

目白ヒルズの中古も暴落してきたな↓↓↓
http://www.rehouse.co.jp/mansion/FP8O4082/

いわんや、テラスの未入居も中古も暴落しないわけがない

テラスは平米８５万が限界だろうね・・・

[999: 匿名さん]

>>998
図面をよーくご覧になってくださいませ。






ごきげんよう。

[1000: 匿名さん]

↑
本当だ、北向き2階（実質1階）の1番グレードの低い部屋ですね
住み心地を考えると坪330万円ってこれでも高いくらいの部屋だと。
シティテラスと当然比較するから、ガーデンヒルズの中古の高値が続くのかも

シティテラスと同時期のシティハウス南大塚が最後の一つが売れて完売したようですね
あちらは大塚だけど億ション３割ですから、ここより高い比率。
同時期分譲のシティハウス文京護国寺はとっくに売れて、やはりマンションは
グレードより立地だとわかりますね。