スカイティアラってどうですか？ その７

[匿名さん]

前スレが１０００件になっていたので、スカイティアラってどうですか？の　その７です。
有意義な情報交換をしましょう。

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/569008/

所在地：東京都板橋区小豆沢一丁目10番1（ウエスト）、15番1（イースト）（地番）
交通：都営三田線 「志村坂上」駅 徒歩8分 （ウエスト）、徒歩10分（イースト）
都営三田線 「本蓮沼」駅 徒歩9分 （ウエスト）、徒歩10分（イースト）
埼京線 「赤羽」駅 バス5分 「赤羽西六丁目」バス停から 徒歩2分 （ウエスト）、徒歩1分（イースト）
間取：2LDK＋S～4LDK　※Sはサービスルーム（納戸）です。
面積：65.57平米～80.83平米
売主：住友不動産
施工会社：株式会社大林組
管理会社：住友不動産建物サービス株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[2442: 匿名さん]

>>2427 匿名さん
＞このマンション全体の所有権は区分所有法にのっとった扱いに移行された。
＞このマンションにおけるいまのすみふは区分所有にのっとって
＞その部屋のいくつかを有してるだけで
＞個人が自分の部屋を売るのとなんらかわらないよ。

＞したがって管理費も修繕積立金もどちらも支払う義務があるし実際払ってる。
＞だからショートはしないね。仮にショートすることになるのだったらそれは
＞完売していたとしてもショートするってことを意味しており
＞単なる修繕計画自体がおかしかったって話だろ。

売残りの部屋の管理費と修繕積立金が売主のスミフが払っているとしても
毎月の修繕積立金なんて微々たるもんですよね。
修繕積立金で一番金額が多いのは契約時に一括で払う修繕積立基金ですが、この扱いはどうなってるんですか？
スミフが一時的に立て替えて、未入居中古物件に入居した人がスミフに払っているんでしょうか？
それとも立替はなく、ずっとこのまま未入居だとその部屋の分の修繕積立基金はショートするってことでしょうか？
全国的に売れ残りを抱えるスミフがすべての売れ残りマンションの修繕積立基金を立て替えるのは困難だと思います。
このまま未入居が続けば修繕積立基金が入らないので、当初予定していた修繕積立金の総合計の執行率は100％を切りますから、修繕計画に何らかの影響を及ぼす可能性はないのですか？

[2443: 匿名さん]

>>2442
ほんとにしつこいですね。ショート、ショートって。
最初の積立基金も何年たとうが部屋を買う人が結局は払うんですけど。
だから修繕計画に影響はしない。
このまま30年、40年、50年ずっと売れなかったとしてもその部屋の分はすべて
すみふが支払う。ただそれだけである。

[2444: 匿名さん]

>>2440 匿名さん

機器の保証や2年アフターなどは、このマンションの全体で最初に鍵を引き渡した日からカウントするんじゃないのかな？
普通はそうだけど、ここは長期売りするから、すみふが独自に保証してくれるのかな？
例えば築5年後にすみふの在庫として買う場合、各種保証がそこからスタートするのかどうかが気になる。
けなす意味でなく、すみふがそこまでやってくれるなら良心的だなあと。
単に動作確認だけしていて、動くから大丈夫です、3ヶ月は保証しますなど新築と条件が違うんだと駄目だよね。

[2445: 匿名さん]

>>2444

その理屈でいえば、家電量販店に眠っている商品在庫それぞれは量販店が各メーカーから仕入れて商品を引き渡した日から保証が開始されてしまうため、同じ日に商品をかってもどの仕入れ日からのものかによって1年保証はつかないことになりますねー。
場合によってはもう在庫として抱えてるのが1年たってしまって買ったときには保証なし、ってことにもなりますね。
でも違いますよね、実際には。購入してから１年間保証です。メーカーの製造日やメーカーが販売店に納入した日から起算されるわけではありません。
同様に、未入居部屋ってのはまだ引き渡されていないし使用もされていないのだから「使用開始」がまたなされていない。
全ての商品保証の起算日は「使用開始日」です。この「使用開始日」ってのは「買った人が本当に使った日」ではなく、
「ユーザがその商品・サービスを使える状態になった日」のことです。なので家電量販店からの購入の場合は、その商品が
購入者に渡った日から起算される。マンションの場合も同様に、ユーザ（各居室の購入者）に商品が引き渡された日から起算される。
ただ、賃貸マンションの場合は別ね。賃貸マンションの場合はユーザはあくまでもそのマンションオーナーという扱いになる。
（オーナーがさらに別の入居者に又貸ししてるだけだから）なので、起算日はマンションをオーナーに引き渡した日からになる。

だからなんどもいってるように保証に関してはすみふから買う分には竣工前に買うのとなんら変わらない。
ただし、同じマンションでも個人の売主からかうと当然保証はない。保証の責任はすみふではなく売主である
その個人にある。が、個人でいろんな責任はとれないから売買契約書に責任範囲と限度の明確化が条文にのっており、
だいたい現品引き渡し、３ヶ月程度の期間しか保証もされない。

[2446: 匿名さん]

>>2443 匿名さん

それほ、すみふが新築扱いで売ってる限り、必ず諸費用を払わせるからという意味だね。

[2447: 匿名さん]

スミフは赤羽に新築マンションを建てるのね。もうここを完売させるのは諦めたのかな。

[2448: マンコミュファンさん]

ここでの経験を活かして、赤羽では妥当な値付けするのでは。

[2449: 通りがかりさん]

共用部の保証は最初の引き渡しから2年ですね。その辺質問すれば営業さん答えてくれると思うんですが、まさか検討してるのに一度もMRにも行ってないんですか？そんなに修繕積立金のショートが気になるなら他社の小規模物件でも探せば良いんじゃないでしょうか。

[2450: 匿名さん]

ってか修繕費ショートとかないんだけどね。だって、なかったらなかったなりの修繕しかできないわけだしなぜショートするんだろうね（笑）

[2451: 匿名さん]

>>2446
それはあたりまえだよ。諸経費はどのみち必要なんだから。当たり前でしょ？
中古になったら登記移転とかそういうのもいらないものだとでもおもってました？

[2452: 検討板ユーザーさん]

そう、無かったら無かったなりの修繕。

[2453: 匿名さん]

めずらしく修繕の話でも盛り上がってるね。（笑）
修繕って確かに大事なんだけどさ、マンションの修繕計画ってみたことあるかい？
一度でもマンション買ってたらわかるんだけどまぁ、手厚い手厚い計画でね。
いくら資産性を保つためっていってもあんなにお金をかけてキレイキレイにしないといけないの？
ってぐらいなもんですよ。なんだろ、車でいうと毎日ムートン手洗い洗車をして、毎月オイル交換と
アライメント調整して1年ごとには全てのタイヤ交換、ブレーキパッド交換してってそういう
イメージかな。
まぁそんなかんじだから実際修繕計画なんて想定の1/3ぐらいで全く問題ないぐらいなんだから
むしろ資金が集まらない方が本当に必要なものだけしかできないわけだからその方がいいと思うけどね、個人的には。

あと本当にまとまったお金が必要になる大規模修繕の時には新築で住んだ人はほぼほぼもういないことを覚えておいた方が
いいだろうね。つまり、あなたもまたいないってこと。（自分のマンションの）将来が心配だ！とかいう人いるけど、
そう言いながらもほとんどの人は売却して別のところに乗り換えるのが普通ですよ。
実際私もそう。最初に買ったマンションで永住するつもりだったけどやはり10年ぐらいしてくると飽きてくるし変わってくるよ。
子供が環境に縛られる小学生ぐらいまではなかなか引っ越しするのもできないが、それを過ぎればそういう縛りもなくなるしね。

子供が赤ちゃん〜小学校の10年前後、中学校ー大学・社会人前半の10年前後、子供独立親引退のタイミング（2ndライフ）、
ってことでだいたい三回引っ越しが基本だからくだらない修繕費なんてことを考える必要もない。

[2454: 検討板ユーザーさん]

空室率が高い物件だと、いざ売却となったときに値踏みされ、下値でしか売却できない可能性は高くないですか。
その結果、残債割れしてしまい身動きがとれず、結局売りたいときに売れなくて長期保有を余儀なくされるとか。

[2455: 匿名さん]

>>2454 検討板ユーザーさん
それはもう説明されてるよ。資産凍結の話だね

[2457: 匿名さん]

>>2443 匿名さん
ほんとにしつこいですね。影響しない、影響しないって。
売れ残って入るべき修繕積立基金が入ってこなかっていう意味だよ。
影響しないわけがない。
影響しないってことはスミフが売れるまで月々の修繕積立金だけではなく、一括の修繕積立基金まで立替て払っているとでも言うのかね？

[2458: 匿名さん]

>>2453 匿名

3回引っ越そうが、何回引っ越そうが、それはその人の自由。
でも、そんな話はマンションの修繕計画とは何の関係もないヨタ話。

それに、修繕がきちんとされてなきゃ、売れる物も売れないだろう。
ましてや高値で掴まされた物件だし、普通に考えても暴落してもおかしくないわけだし。

まぁせいぜい渡り鳥やってなよ。

[2459: 匿名さん]

[No.2456 ～本レスまで、当掲示板の趣旨に反する不適切な発言、および、削除レスへの返信のため、削除しました。管理担当]

[2460: 匿名さん]

>2458
全く検討するつもりもないのに　修繕計画など聞いてどうする？関係ないだろ。

[2461: 匿名さん]

>>2458 匿名さん
自由だけど結局そうなるんだよ

[2462: マンション比較中さん]

>>2457 匿名さん

そりゃ出すよ。あたりまえだろ。
逆になぜ出さない？（笑）

[2463: 匿名さん]

>>2462 マンション比較中さん

デベが売残りの不良債権のマンションの修繕積立基金なんて立て替えるわけがない。
管理組合の決算書を確認すれば、すぐに判る話。

[2464: 匿名さん]

>>2462 マンション比較中さん
購入者でもないのに払うわけないじゃん。
ちょっと考えればわかる話。

[2465: 匿名さん]

これから買う人が払うだけじゃん。何をもめてんの?

[2466: マンション検討中さん]

買う人が、なかなか増えないから結局ジリ貧じゃないか。

[2467: 匿名さん]

>2464 2466
こいつには何を言っても無駄。あらしの絡み屋。

[2468: 匿名さん]

>>2466 マンション検討中さん
なぜジリ貧に? 大規模修繕する時に修繕費から拠出する場合は売主にも支払い義務が生じるわけで別に何も変わらない。これは個人売主でも同じだよ。
個人で売却出しても売れない場合、たとえもう住んでいなくて空き室であっても管理費、修繕費は必要です。未納があった場合は新たに買う人がそれを継承することになる。それと同じ話。

[2469: マンコミュファンさん]

近くの築10年位の80m2超が3000万円台なんですね

[2470: 匿名さん]

>>2469 マンコミュファンさん
そういうエリアですからね。だから新築でも4200万円未満にしないと相当資産減損になります

[2471: 匿名さん]

>>2470
残念ながら、この前の4830万の中古が売れたみたいですね。

[2472: マンコミュファンさん]

>>2471 匿名さん

レインズ掲載のがそれだと仮定すると70m2で4100万円台なんですね

凄い損切りなんですね

[2473: 匿名さん]

>>2472 マンコミュファンさん
それ見てるの違うよ…。イーストとウエストで階も広さも違うし、価格も違う。

[2474: マンコミュファンさん]

>>2473 匿名さん

違う根拠なんてありますか？

この成約事例から言えるのは、小豆沢エリアの相場は築2年以内徒歩10分以内の70m2が4100万円台なんですね

[2475: 口コミ知りたいさん]

>>2474 マンコミュファンさん
そうですね。ここを諦めてその価格帯で探しましょう〜

[2476: マンコミュファンさん]

返信ありがとうございました

竣工5年後に3000万円台になったら考えますね

[2477: マンコミュファンさん]

どんどん下落していく可能性が高いし、気長に待つのもありですよね。

[2478: 匿名さん]

>>2472 マンコミュファンさん

ね。多分5000万円超えてたんでしょ。恐ろしい。
1000万円近くの損失。
２年住んだとして家賃月額42万円になります。
しかもスミフがいつまでも新古として売ってるからよほど下げないと買い手がつかなかったんでしょう。キツイね。まぁ、どうしてもすぐうらないといけない事情があったんだろうが、そういうのって急に発生するからやっぱり気をつけないと。

[2479: 匿名さん]

このへんの相場は駅徒歩10分、築10年くらいで75平米3500～4000万です。

[2480: 匿名さん]

>>2478
え〜意味わからんけど
4830万で売れたとの話ですが、どこから1000万近くの損失出たの？
前のレスを見てくださいよ

[2481: マンコミュファンさん]

>>2480 匿名さん

レインズではm2単価が59万円です。
そのため70m2ならば4100万円台なんですね。

4830万円の根拠を教えてください。

[2482: 匿名さん]

>>2479 匿名さん
ですね。なので新築買うなら4200万円ほどにしとかないと大やけどしてしまいます。中古も多いのでそれが一番安心でしょう。ここも今や中古ですからもうしばらくすれば実体価格で行けるのではないかと。

[2483: 匿名さん]

もう飽きた......

[2484: マンコミュファンさん]

>>2483 匿名さん

そりゃあ新古物件だから語り尽くされてるからね。

飽きたなら掲示板見ない方がいいのではないでしょうか。

[2485: 匿名さん]

>2484

ほんとウザいわ。ザ・ガーデンズとかへ行けよ。もう戻ってくんなよww

[2486: マンコミュファンさん]

>>2481 マンコミュファンさん

結局4830万円はガセだった？
中古売却のm2単価は59万円が正しそうですね。

まだまだだ返信待ってますね＾＾

[2487: 匿名さん]

住人です。
ここの良いところを思い付くままに書きます。なのでとりとめないかもしれませんがご容赦ください。
検討されている方に参考にしていただければ！

まず共用部分。
清掃員さんやガードマンさんがいていつも清潔、安全。
コンシェルジュさんとも挨拶かわしたりもします。
小さいことですが、先住者がいるおかげで、そういった関係性はできていて暮らしやすいなと思います。
あと、雨の日にコンシェルジュに傘借りれるのに驚き(笑)室内に傘持ち込まなくて良いんですよね～。

室内に関しては、確かにグレードは高くないですが、今時、都内で、治安はそこそこで、70平米以上で、トランクルーム、納戸、壁面収納、スロップシンク、ロウイーガラス、床暖、ディスポーザー、浴室乾燥がついてる物件で、10階以上の5,000万円以下って、見たことありますか？？
あったらすみません。
でも下手くそな私は見つけられなかったのでスカイティアラにしました。
浴室乾燥、便利ですね！浴びたあと２時間かけてるおかげで、赤カビすらついてません。

駅からは確かに遠いですが、徒歩15分は流石にかからないと思います。
また、バスの件ですが、赤羽へ行けば東京方面やさいたま市方面にアクセスでき、逆方向のときわ台駅へいけば、川越市方面にアクセスできます。実家が埼玉の人は便利なのではないかなと思います(笑)
ちなみに、中山道へ出れば、池袋行きのバスも通っており、途中には板橋区役所も通るので、電車要らずですね。

スーパーは、イオンとOKストア大原店を利用します。どちらも坂下ですが、マンションから一本道ですし、15分もかかりませんよ。

あと、住んでて感じるのは、スカイティアラ周辺の道路にごみが落ちてないこと。からすが少ないこと。ちょっとしたことですけど、治安の良さに繋がるのかなと思いました。

他にもまだまだあるので何か知りたいことがある方は、ぜひ聞いてくださいね！

これ以上荒れないと良いなと願う一住民からでした。
失礼します。

[2488: 匿名さん]

ＨＰ見るとマンションギャラリーが4月24日～26日まで休業。27日からは
マンション内の現地ゲストサロンにて営業となってますね。
販売不振といわれながらも、ちっとずつ売れてるのかな？

[2489: 匿名さん]

>>2487
情報共有ありがとうございます。
大変参考になりました。

[2490: 匿名さん]

>>2487 匿名さん
他にも来年夏に近くの小豆沢体育館の室内プールが改築オープンするとか、綺麗な図書館があるとか、ですね。住んで半年ですが穏やかに生活してます。

[2491: 匿名さん]

>>2490 匿名さん
あっ、そうなんですか！小豆沢プール、歩いて行けるから便利ですね。
図書館もきれいで嬉しいですね。良く雑誌を見に行きますが、今度本も借りてみようかと思います。

あとスカイティアラの好きな所は、やはり武蔵野台地で安心な所、川が遠いので虫が少ない所(笑)、公園や病院が多い所、ですかね。
勿論デメリットもありますが、聞かれてないので書きません(笑)

便利で贅沢な暮らしを求める人には物足りなく感じるかも知れませんが、私も23区内でこんなに穏やかに暮らせるとは思っていませんでした。

これからもよろしくお願いしますね。