スカイティアラってどうですか？ その７

[匿名さん]

前スレが１０００件になっていたので、スカイティアラってどうですか？の　その７です。
有意義な情報交換をしましょう。

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/569008/

所在地：東京都板橋区小豆沢一丁目10番1（ウエスト）、15番1（イースト）（地番）
交通：都営三田線 「志村坂上」駅 徒歩8分 （ウエスト）、徒歩10分（イースト）
都営三田線 「本蓮沼」駅 徒歩9分 （ウエスト）、徒歩10分（イースト）
埼京線 「赤羽」駅 バス5分 「赤羽西六丁目」バス停から 徒歩2分 （ウエスト）、徒歩1分（イースト）
間取：2LDK＋S～4LDK　※Sはサービスルーム（納戸）です。
面積：65.57平米～80.83平米
売主：住友不動産
施工会社：株式会社大林組
管理会社：住友不動産建物サービス株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[2301: マンコミュファンさん]

>>2300 匿名さん

公式ホームページの物件概要のリンク押したら見られて匿名さんが記載した物件数と同じでしたよ。

[2302: 匿名さん]

>>2301 匿名さん

公式ホームページの物件概要をクリックしても反応ありません。
リンク先のURLを貼っていただけませんか？

[2303: ご近所さん]

ここは新築じゃないんですか？竣工はいつでしたっけ？
三田線にも新築として広告が貼られていた気がします。

[2304: 匿名さん]

うちも近所だけど随分前に竣工してますよ。
電障のせいか、TV写りが悪くなりましたが何の補償もありません。

[2305: 匿名さん]

2015年02月に竣工した物件を新築として売り出してるとか問題にはならないの？

[2306: 匿名さん]

ttp://1manken.hatenablog.com/entry/20070731/p2
新築と呼べるのは「住宅の品質確保の促進等に関する法律」によると竣工して１年までの未入居のものに限られるようですね。

[2307: 匿名さん]

公式ホームページの「物件概要」にカーソルを合わせると、そのすぐ下に「ウエスト」「イースト」の表示が出るので、そこをクリックすれば、概要が別ウインドウで開きます。
ただ、物件概要に載っているのは、あくまで「販売戸数」であって、必ずしも「販売戸数＝売れ残っている住戸数」ではないとの理解です。
正確な売れ残り数はスミフの担当者に聞くしかないですが、教えてくれるとは限らないでしょう。

[2308: ご近所さん]

>>2305
ってきり新築かと思ってた。ここってそんなに経ってるんだ。ありがとう。
2015年竣工で5000万って高くない？
荒川氾濫した場合は大丈夫？

[2309: 匿名さん]

＞物件概要に載っているのは、あくまで「販売戸数」であって、
＞必ずしも「販売戸数＝売れ残っている住戸数」ではないとの理解です。
入居開始から３年目を迎える物件で、今さら第○期販売とか第○次販売なんてありえないですよね。
従って販売戸数は売れ残り以外のなにものでもないと思うんですが。
過去レスでは住民らしき人が、スミフはゆっくり相手を選んで５年かけて販売するっていう書き込みがありましたが、それもありえない話だと思います。
スミフとしては売れ残りを意地でも値下げしないように売り切りたいということなんでしょうが、売れ残りにそこまで宣伝費や人件費をかけれるものでしょうか。
値引いてさばいたほうが効率的だと思います。
ここは高級マンションではないですし、正当なシティテラスシリーズですらないですから、値引きしてもスミフブランドへのダメージもないでしょうし。

[2310: ご近所さん]

1500万～2000万くらい下がらないかねー。５年前のマンション価格を知ってると高すぎる

[2311: ご近所さん]

管理費1万8295円／月って高すぎじゃない？居住世帯多いんでしょ？大型のマンションって割安なイメージなのに

[2312: 匿名さん]

>>2309さん
そこは業者の販売戦略によるのだと思います。
たとえば、竣工済みのマンションで100戸売れ残っていたとして、それをそのまま物件概要に「販売住戸：100戸」と記載してしまうと、検討者は「100戸も売れ残っているのか。それなら、粘り強く値引き交渉をしよう。」と思うでしょうね。
竣工済みであっても、売れ残りを一気に売りに出すのではなく、売れ具合を見計らって小出しにすることも考えられるでしょう。

また、スミフはこのマンションを「正当なシティテラスシリーズ」よりも上位に位置づけようとしているように思います。
なんといっても、このマンションのキャッチコピー（マンションポエム）は
　　天地創造。『SKYTIARA-スカイティアラ-』
　　鮮烈な緑を纏い、眩い空に映える煌めきのレジデンス。
　　華やかな煌めきを纏いながら、
　　新たな邸宅の歴史をここに刻みます。
ですので、たとえば「シティテラス小豆沢」というようなマンション名では、このキャッチコピーにマッチしません。

いずれにしても、値引きがあればここを買おうと真剣にお考えの方は、スミフと個別に交渉するしかないでしょう。
スミフに限らず、大手は値引きしても、顧客にそれを口外しないように約束させるようですので、値引きについて掲示板でいくら議論しても正確な情報は得られないでしょう。

[2313: 通りがかりさん]

周辺住人？の嫉妬がハンパないですね。
5年前の価格と比較している人いるけど、以降何があったか知らない人でしょうか？ 最近下がるような風潮があるけど今後出てくる新築物件はまだまだ物件価格が上る要素も多いよ。

[2314: 匿名さん]

>>2313
この先どーなるかは不明ですが、この先どーなりますかね。
売れないマンション価格は下がる可能性が高いよなー

[2315: 匿名さん]

上がる要素多いって何かある？
どういう状況？

[2316: 匿名さん]

＞スミフはこのマンションを「正当なシティテラスシリーズ」よりも
＞上位に位置づけようとしているように思います。
単なる思い違いです。
そんなことはありえません。

[2317: 匿名さん]

>>2315
新築マンションが余ってるんだから、下がる要素しかない。
上がるときは物価上昇して、皆の給料が上がったときだけ。

[2318: 匿名さん]

>>2312 匿名さん
上位では無く単なる企画物です。正当シリーズの下位に位置します。
今時グリルが水あり片目とか食洗機無しとか大理石でも御影石でも無いとか、これが正当シリーズでは無く当然では?みんなそんな事わかってるからこういう状況ですよ。
企画ものが好きな人は一定数いますからその人がかっています

[2319: 匿名さん]

ブラウザのせいじゃないですかね。サファリで普通に見れましたよ。ウエストの36は戸外から見た感じより残ってますね。ここ売れないと、エリアの需要を食ってしまうので赤羽西住人も困ります。

[2320: 匿名さん]

>>2318 匿名さん
そうですか。
ただ、あの仰々しいキャッチコピーを見ると、少なくともスミフの意図としては特別な（上等の）物件という位置づけなのではないかと感じました。
それに、正統シリーズの下位になるのならば、売り主はこのマンションを普通に「シティテラス○○」と名付けるのではないかと思います。わざわざ格下であることが分かるようなネーミングにするでしょうか。
キッチン設備はともかく、スカイティアラの建物の外観は、通常のシティテラスシリーズよりも格好いいと思います。公式ホームページを見ても、設計者の名前は載っていませんが、大林組所属の設計士さんでしょうか。

[2321: 匿名さん]

>>2320 匿名さん
ごめんなさい、特別ならトイレが未だタンク付きの廉価版なんて事はないとおもいます。
お風呂も１４１８小型タイプです。残念ですがそれが現実です。

[2322: 匿名さん]

>>2320 匿名さん
企画段階ではそうしようと言う意図があったと思います。が、土地落札金額が高額になってしまって失敗し、またエリア属性から高級路線にしてもそもそもそんなのが通らない地勢ですから現実路線に振り直し、結果ひどい設備になったのでしょうね。
地方であれば似た設備シティテラスはありますが広さと利便性は(その地方の中では)全然いいですからこことは違いますね。

結局のところ、シティテラスを名乗れるのは立地が優れているか立地が悪い場合は共用設備と専有部分の設備グレードをあげる基準を満たして初めてシティテラスを名乗れます

[2323: 匿名さん]

そうですか。みなさん細かくこだわられるのですね。
個人的には、トイレがタンクレスかどうかということよりも、建物の外観が格好いいことの方が重要だと思いますけどね。
設備はどうしても気に入らなければ、取り換えればいいですが、外観が貧相なのはどうしようもないですから。

[2326: 匿名さん]

[No.2324～本レスまで、前向きな情報交換を阻害する可能性、および、削除レスへの返信のため、削除しました。管理担当]

[2327: 匿名さん]

＞ただ、あの仰々しいキャッチコピーを見ると、
＞少なくともスミフの意図としては特別な（上等の）物件という
＞位置づけなのではないかと感じました。
幾らなんでも特別な（上等の）物件は板橋には作らないでしょう。
仰々しいキャッチコピーで安物のイミテーションの宝石を上玉のようにごまかす手法ってありがちですよ。

[2328: 買い替え検討中さん]

ここ半額で買えないかな‐。今度初内見行って、交渉してこよー

[2329: マンコミュファンさん]

>>2318 匿名さん

スミフのサイト見るとエリアごとで掲載されていますが、上位にあるほど思い入れがあるんではないでしょうか。他エリアのシティ〇〇以外の物件をみても正当シリーズの下位というような位置づけには見えないですよ。

◾️都心エリア
DEUX TOURS CANAL&SPA （ドゥ・トゥール）
DEUX TOURS SOHO （ドゥ・トゥールSOHO）
SKY FOREST RESIDENCE TOWER & SUITE スカイフォレストレジデンス
シティハウス恵比寿伊達坂
シティハウス広尾南
シティハウス月島駅前レジデンスコート
シティハウス神宮北参道
ガーデンヒルズ四ツ谷 迎賓の森
シティハウス東麻布
シティタワー白金
シティハウス四谷津の守坂
シティタワー・ルフォン九段の杜
シティタワー銀座東
シティタワー恵比寿
シティハウス渋谷神山町
シティハウス四谷坂町
シティタワー銀座東（分譲SOHO

◾️城東エリア
（仮称）東京ベイ トリプルタワープロジェ
シティタワー金町
シティテラス平井
シティテラス東陽町
シティハウス森下ステーションコート
シティハウス木場公園

◾️城南エリア
シティハウス用賀一丁目
シティハウス用賀砧公園
シティハウス二子玉川
シティテラス品川イースト
シティテラス大森西
シティタワー目黒
シティハウス中目黒レジデンス
シティハウス中目黒テラス
シティハウス中目黒ステーションコート
シティハウス目黒ザ・ツイン
シティタワー品川パークフロント
シティハウス目黒ザ・グランド
品川イーストシティタワー
(仮称)大井町大規模再開発タワープロジェクト
シティタワー駒沢大学ステーションコート
グランドヒルズ目黒一丁目
シティハウス自由が丘

◾️城西エリア
THE GRAND MILLENNIA TOWER&SUITE （グランドミレーニア）
シティハウス東池袋
シティテラス荻窪
シティテラス杉並方南町
シティハウス笹塚レジデンス
シティハウス大塚ステーションコート

◾️城北エリア
SKY TIARA Residence in Forest（スカイティアラ）
シティハウス練馬武蔵関
シティハウス駒込ステーションコート

[2330: 匿名さん]

>>2329 匿名さん
＞上位にあるほど思い入れがあるんではないでしょうか。
スミフの城北エリアの物件はすべて苦戦中ですね。
城北エリアの上２つは売れ残りの竣工古い順で、駒込はこれからの販売です。
さっさと売り払って不良債権を清算したい順ではないでしょうか？

[2331: 評判気になるさん]

住友はドゥトゥールと金町以外は全て苦戦しています。ここと荻窪、方南町は特にやばいですね。

[2332: 匿名さん]

>>2329 マンコミュファンさん

いつもお疲れ様です。
スカイティアラはこのラインナップの中で一番撃沈感が強いですよね。

[2333: 匿名さん]

>>2329
基本的に竣工順(古い順)に並べ、たまに、スミフとしてプレス発表するような大型物件は先にしてあるだけかと思ってましたが。最近は名前に奇をてらわず、シティ〜と〜ヒルズに統一する戦略の模様。

[2334: マンコミュファンさん]

こんなマンション売ることを途中で押し付けられたスマフ販売はかわいそうですね笑
でもスマフ販売の他物件の悪口しか言わない接客気持ち悪くて嫌いです。

[2335: 匿名さん]

住民板を見るとベランダ喫煙と違法駐輪で荒れたマンションの印象を受けました。

[2336: マンション比較中さん]

上位だとか下位だとか、どちらにしても勝手な決め付けですね。まぁ、企画物であるのは事実でしょうが。
そもそも、不動産、特にマンションのキャッチコピーが仰々しいのは、ここに限りませんし。

しかし、未だに確認もせず、グリルが水あり片目とか言っているのは如何かと、見学したときに型番：RB31AM2B1Sと書いているのを確認し、リンナイのページとかで確認しましたが、片面焼きは事実で市場価格4万円前後程度の商品ではありますが、水無しは間違いないですね。ダウンロードできる取扱説明書にも、グリル皿に水は入れるなって書いてあるし。

よほど高額な物件はともかく、住友の物件は基本的に専用設備はチープですね、ここに限らず。
ただ、それは、入居者が交換できる専用設備はショボクするが、後付できないか困難なものとかに金をかけてる印象です。
例えば、エントランスやディスポーザーもそうですが、Low-Eガラスを全面に採用や、スロップシンクとか。

パークホームズ板橋蓮根、赤羽西、ブランシエラと検討していますが、全体的な設備グレードは赤羽西が一番でも、ディスポーザー・ミストサウナ・Low-Eガラス・スロップシンクとそろっているのはスカイティアラだけですね。

[2337: 匿名さん]

>>2336 マンション比較中さん
今どき、片面焼きってのは選択肢に入るのがキツイなって思います。実用面を考慮すれば水有り無しよりもキツイです。

[2338: 匿名さん]

>>2330 匿名さん

売れ残りじゃないです。売り残しです。在庫資産です。

[2339: 匿名さん]

竣工後に先着順で残ってる住戸は、何の疑いもなく売れ残りです。

[2340: 匿名さん]

>>2338 匿名さん
＞売れ残りじゃないです。売り残しです。在庫資産です。
資産にも種類があり、この場合は負の資産です。
これを世間では売れ残りと言うのです。
売り残しなら、何故必死になって販売活動をしているんでしょうか？
残しておきたいのなら販売対象などにはしないで、そのまま残しておけばいいじゃないですか。

[2341: 匿名さん]

>>2340 匿名さん
ですね。クオカードなんかばらまく必要も家具付きである必要も無いですね。
ブランドのバッグなんてそんなことしませんから。バーキンよりも安いのにクオカードなんて配られても検討者も困りますよね

[2342: 匿名さん]

>>2340 匿名さん

決して野村みたいに瞬時に売り切らず、竣工在庫を全く怖がらない。
その分だけはじめから高くつけてなんとか頑張って売るわけですよ。一戸あたりの儲けを最大にしなければっていう社是があるんですね。だから値引かない。たとえ最後の一軒になっても絶対この値段で売るという。じゃあ、もともと高く売ったから、「中古になったら安くなる=損する」かって言うとやっぱり周りに比べて高いんですよ。そういう意味では不動産のプロ度が高い。

[2343: 匿名さん]

2342 匿名さんのおっしゃるとおりだとすると、（竣工後2年以上たつのに）スミフは売れ残っていても平気で、値引きしそうにないということですか。
まぁ、売るのに1年余分にかかっても、定価で売れれば、その間の管理費・修繕積立金を負担しても、値引きして売るよりはいいでしょうね。

このマンションは、板橋蓮根の「比較物件」となっている面もあって、割を食っている気がします。
板橋蓮根の掲示板には、スカイティアラと見比べて、板橋蓮根がお買い得であることが分かったという趣旨の書込みがありました。

スカイティアラが1割くらい安くなれば買いたいという人は一定数いるのでしょうが、売主がスミフなのでそれは期待薄でしょうか。
ほかのデベロッパーであれば、売れ残っている住戸はさっさと値引きして、とっくの昔に完売してたかもしれません。

[2344: マンション検討中さん]

1割引いけんじゃね？中古マンションだし。

[2345: 匿名さん]

>>2342 匿名さん
＞一戸あたりの儲けを最大にしなければっていう社是があるんですね。
＞だから値引かない。たとえ最後の一軒になっても絶対この値段で売るという。
みかけ上の売り上げはそうでしょうが、売れ残りも３年目に突入するのにいまだに人件費と広告費をかけて延々と売り続けています。そういった経費を差し引いた時に実質的な利益は生じるんでしょうか？


＞もともと高く売ったから、「中古になったら安くなる=損する」かって言うと
＞やっぱり周りに比べて高いんですよ。
スミフの物件だから大手のデベの他社物件よりも下がらないっていうデータがあるんですか？
是非教えてください。

＞そういう意味では不動産のプロ度が高い。
スミフのかたの自画自賛ですか？

[2346: マンション掲示板さん]

住友不動産の販売スタンスや住居設備について2336さんは、妥当な説明をしている。

事実を丁寧に書いているのだから、素直に聞けばいいのに。
無意味な煽りレスをつけてる人がいますね。

[2347: 匿名さん]

クリスマスとお正月、ホワイトデーと、数分おきに根拠ないネガと、事実無根なことを連投している様子をみると、ネガの例の方が恋人や家族持ちには見えませんね。ここは3,4LDKマンションなので、場違いではないでしょうか?

一般論ですが、働かないとお相手ができないし、検討以前の問題ではないでしょうか。

[2348: 匿名さん]

>>2335 匿名さん

ベランダ喫煙見たことありません。駐輪場もキーがないと入れないし、違法駐輪も聞いたことありません。

ちなみに、以前に周囲でタバコぽい捨てや酔っぱらいのコメがありましたが、一度も見たことありません。他者のコメでも、周囲に確認しても目撃情報はなしです。

根拠は?とか、いつ頃ですかとネガコメする人に質問すると、ネガ者はスルーして逃げるようです。

[2349: 匿名さん]

>>2348 匿名さん
ベランダ喫煙はいつだかわからないんじゃない？
自分がバルコニーに出たら吸い殻が落ちてる状態なのでしょう？

割高とは言え、民度は小豆沢なんだからそんなものじゃないかと思いますけどね。

[2350: 匿名さん]

千代田区や港区のマンションならタバコぽい捨てする住民がいない....などという話ではない。