スカイティアラってどうですか？ その７

[匿名さん]

前スレが１０００件になっていたので、スカイティアラってどうですか？の　その７です。
有意義な情報交換をしましょう。

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/569008/

所在地：東京都板橋区小豆沢一丁目10番1（ウエスト）、15番1（イースト）（地番）
交通：都営三田線 「志村坂上」駅 徒歩8分 （ウエスト）、徒歩10分（イースト）
都営三田線 「本蓮沼」駅 徒歩9分 （ウエスト）、徒歩10分（イースト）
埼京線 「赤羽」駅 バス5分 「赤羽西六丁目」バス停から 徒歩2分 （ウエスト）、徒歩1分（イースト）
間取：2LDK＋S～4LDK　※Sはサービスルーム（納戸）です。
面積：65.57平米～80.83平米
売主：住友不動産
施工会社：株式会社大林組
管理会社：住友不動産建物サービス株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[2201: 匿名さん]

個人的には、スカイティアラ、という名前はよくないと思いました。ってのも、「シティテラス」っていう冠がないから。
その冠があるだけで住友不動産であることがわかります。住友不動産物件であることは当然のことながらステータスです。
中古で売る場合においても程度はともかく相手に信頼を上乗せすることができます。というより、それこそブランド力
であり、そのために購入時にその分も含めて対価を払うわけです。所詮は名前、されど名前って重要です。
ゲームや映画でも鉄板のシリーズ物は特にその正当なシリーズであることをメーカーが「お墨付き」にするためにも
必要な証明書のようなものですから。しかし、ここはそれがないのです。
ないのは、別にスミフがお墨付きにしたくないからではなく、単にここが「企画型」だっただけなわけですが
外から見るとどうしても、「Certifiedではない」と思われますよね。売れ行きが鈍い理由の一つにそれがあるかと思います。
ってのも、むしろ富裕層より庶民層のほうが結構こだわりがありますから、ブランドって。

[2202: 匿名さん]

>>2196 匿名さん

住民自らが過剰な広報活動。引くわぁ。
末期症状、死に体という意味では三途の川近くという意味でこちらの物件もろともリバーサイドと言えるのかもしれませんね。
この過剰な自作自演広報活動が売れていない感をモロに助長していることに早く気付かれるといいですね。

[2203: 匿名さん]

＞2202
過剰な広報活動ww？も、執拗なネガ活動も何の影響もないでしょう。

検討者のほとんどがこの掲示板の書き込みなど見ていませんし、

住民と掲示板仮想民の暇つぶし程度のジャレあいですから。

[2204: 匿名さん]

>>2203

それはどうだろうか。
そりゃもう3年も経てば市場にリアル検討者なんてほとんどいないよね。
でもリアル住民はいるよね。

[2205: 匿名さん]

>2204

はいリアル住民ですが何か？リアル検討者はほとんどここにはおりませんよ。
昨年6月頃、住不の営業は良い部屋はあまり残ってないとうそぶいておりましたが、
営業と一緒に現地ＭＲを見た頃はざっと100戸以上は空いてる感じでした。
でも現在はペースは遅いものの着実に売れてることは事実なのですからしょうがない。
住民が幻の引っ越し光景を見ていると言われても、カーテンの掛かった部屋が
増えてきているのも、販促用の横断幕が無くなったのもすべて事実なのですよ。
残念ながらあなたが如何にネガろうが、少しずつ住民は増えているのです。
買うつもりのないあなたがここに留まっている意味がよくわかりません。

[2206: マンション検討中さん]

>>2205 匿名さん

何で住民の方が土曜日の朝から検討板に張り付いているの？

[2207: 匿名さん]

>>2206
住民だからじゃないの？

[2208: 匿名さん]

>2206

何で買う気もない方が土曜日の朝から検討板に張り付いているの？

[2209: 匿名さん]

>>2208
住民だって買い増しはするし売却を検討しているのであればなおさら検討者の一人でもあるわけでしょ。
それに同じ検討者ならお互い有益な情報交換できますし実際やってますからね。

[2210: マンション検討中さん]

>>2209 匿名さん

住民の方に質問なのでですが、売却時の残債割れはどう考えているのですか？

[2211: 匿名さん]

>>2210
既にローン残は1500を切っておりますからどうも考えていません。ただの小事です。
それにこのエリアを買う時点でここを買われる人はみなさん消費財としてしか買ってないですよ。
ブランドを好んで買われる人は大きく二種類います。一つは他人との差別化とリセール時の双方を重視する人、
もう一つは所有欲、まぁ自己満足を重視する人です。ここは後者の人がほとんどでしょう。私も後者です。
前者の人は正当なシティテラスと名のついたマンションを買われます。
ヴィトンでいえば前者はモノグラムを、後者はエピを選ぶ、といったところでしょうか。
エピを選んだ時点で資産性など当にないも同然ですが、買う側はそんなことを分かった上でそれよりも
自己所有欲を満たすために買ってるだけです。だからいってます、小事であると。

[2212: マンション検討中さん]

>>2211 匿名さん

小豆沢で消費財って。。。

[2213: 匿名さん]

>>2212
何かおかしいですか？
場所がどこでも消費財は必要でしょ。生活するんだから。

[2214: マンション検討中さん]

>>2213 匿名さん

最近のブランドマンションはクオカードばら撒き販売をされるんですね＾＾

[2215: 匿名さん]

マンションは自家用車と同程度の消費財。
そう考えておいたほうがいいですよね。

[2216: 匿名さん]

>>2214
はい、クオカードなんて営業マンが渡す名刺よりも少ない価値しかないので。
それともクオカードに何か問題が？

[2217: 匿名さん]

>2210

購入されてない方が売却時の残債割れの心配などしても仕方の無い事でしょう。
マンションは購入時点で価値が大きく下がるものですよ。中古になる訳ですから。
仮に急な転勤とか想定外の事象が発生する事も無いとは言えませんが、
それは致し方のない事ではないですか。そういったリスクも取った上で購入を
決めるものだと思いますよ。そのようなリスクが取れないのであれば賃貸を
選択するのが妥当ではないですか。
マンションは株と違って利益を出すことが主目的ではありません。通常はそこで
10年20年と生活を送るものです。数年後の資産価値がどのように推移するかは
予測は出来ても現実にそうなるかなど誰にもわかりません。

[2218: マンション検討中さん]

>>2216 匿名さん

ブランドマンションならそんなことしなくてもいいのにね＾＾

[2219: マンション検討中さん]

>>2217 匿名さん

残債割れが大きいのは嫌ですね

[2220: 匿名さん]

>>2215
いえ、それはマンションごとに違いますから一概には言えません。
軽のように狭くあまり快適とはいえない資産性はおろか消費財としても厳しいマンションもあれば
ここのように普通車で普通に生活するに十分快適だけどなぜか周りからダサいと揶揄されるマンションもあれば
もう十分古く扱いは難しくお金もかかるけど希少性が高くまたどこに行っても人気、のようなマンションだってありますから。
それはマンションそれぞれです。

なんども言いますがここは名前から分かる通り「企画型」マンションです。
正当なシティテラスシリーズからはスピンオフした作品と考えればいいでしょう。
価格が高いのは企画型だからではなく、単に土地入札にものすごくお金がかかってしまったからです。
中身グレードが低いってのは、それは別に割高にしたかったから、ではなく、このエリアの相場、および
このエリアを買うであろう購買層の中の上澄み層（限界値）でも6000がいいところ、ってところから
どうしても中身を削らないとこの価格ではだせなかった、というのが実情でしょう。
マンマニが、コスパがいい、すみふとは思えないって言ってますが別にあれは営業トークでもなんでもなく
スミフをよく知ってる人からしたら（スミフ相場としてみたら）やはりやすいと思えるわけです。

ただ、それでもこれだけの割高価格になってしまったので売れ行きがよくない、ってだけです。
しかしスミフにとってはそれはいつも通りの話であり、また戦略でもあるので問題ありませんが。

買う側にとって、ここのマンションの一番の問題は利便性が悪い立地でも内部設備の低グレードでもなく、
本来マンションという属性を考えたら最も圧縮、合理化したい部分である土地入札部分に相当の割合で
費用がかかってしまっていると言えるでしょう。
本来マンションってのはそこを共有するということで１戸あたりの単価を下げるのですが下げきらんかった。
土地を安く手に入れたからここを企画型にしたのではなく、最初から企画はあったんでしょう。
で、それに見合う土地を見つけて結構前から交渉してたんでしょうね。足元を見られた形です。
板橋区って立地が本当に悪いところ、川沿いを除けば実は細切れの土地が多いんですよね、実際。
元々が、そして今も準工業地域、工業地域が多い、人が住む街ではなく工業のエリアという歴史がある
区になりますが、昔から今も確かに工場なり会社はたくさんあるのですが、いずれも敷地が小さいものが
多数集まる（印刷工場とか、中小工場、大手の事務所、ガラス工場）なんですね。
そのため、そういうところが売却したところで、たとえばこのスカイティアラぐらいの整形区画の大きい土地ってのは
実はレアです。そこが川崎エリアと大きく違う点です。

まぁそういうこともあって土地自体の希少性が落札に大きな金額がかかってしまったのでしょうね。
これはやむを得ないです。ただ、マンションとして買う側はそのあたりの理屈は関係ないといえばないので
あとは判断次第ですね。
一般市場相場からみたら高いは高いですが、とはいえ今は売れ残っていますし個人売主がいたらそこから
足元を見てあげれば交渉次第で良いお買い物ができます。
逆に、資産性なんて関係ないよって人は逆にこういう土地としての価値が高かった場所を避けて、
そのへんにある普通の中小規模マンションをお買い上げになればいいのです。そういうところでしたら
相場なりですよ。また、ここ5年あたりで板橋区のこの周辺はそれこそ大量にマンションが作られましたから
同時にかなりの数の中古が常時出回ってます。だいたい築浅で普通の74m2が3800万円程度で購入できる感じです。
正直、ここに5000万も6000万も払う人はちょっと正直どうかしてるんでしょうが4000万前半程度の部屋もありますから
そういう部屋でしたら大規模である点、未入居である点、中身はともかくエントランスは大規模らしいちゃんとしたもの、
そして共用設備だってありますしありじゃないかなっておもいますけどどうですかね？

結構はっきりしてる物件ですから、あまり迷うとか中途半端で怒り狂うなんてことはないと思いますよ。
ネガってる人の話って98%ぐらいはただの暴言、2%ぐらいの人があげつらってるのは結局ただの「揚げ足を取り」なだけで
民進党レベルなR4と同じですよね。
ネガならネガでいいんですが、ただの暴言ネガってのは検討者に意味はないのでちゃんと説明してほしいですよね。
本当にだめなら、どうだめなのかが知りたいのが人情ってものです。