スカイティアラってどうですか？ その７

[匿名さん]

前スレが１０００件になっていたので、スカイティアラってどうですか？の　その７です。
有意義な情報交換をしましょう。

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/569008/

所在地：東京都板橋区小豆沢一丁目10番1（ウエスト）、15番1（イースト）（地番）
交通：都営三田線 「志村坂上」駅 徒歩8分 （ウエスト）、徒歩10分（イースト）
都営三田線 「本蓮沼」駅 徒歩9分 （ウエスト）、徒歩10分（イースト）
埼京線 「赤羽」駅 バス5分 「赤羽西六丁目」バス停から 徒歩2分 （ウエスト）、徒歩1分（イースト）
間取：2LDK＋S～4LDK　※Sはサービスルーム（納戸）です。
面積：65.57平米～80.83平米
売主：住友不動産
施工会社：株式会社大林組
管理会社：住友不動産建物サービス株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[2013: 評判気になるさん]

>>2012 評判気になるさん

分かってると思いますが、他のスミフ物件と比較してもここまで悪評たったらやらないと終わらない物件でしょう。

[2014: マンション検討中さん]

こんだけ値引きを書かれてるってことはおそらく値引きしてるんだろうけど、営業も客側ももう少し内密にやるべきだよね。最初の頃に定価で買った人がかわいそすぎるよ！

[2015: 匿名さん]

火のないところに煙はってやつ。煙が止まらない。

[2016: 匿名さん]

このマンションは実質的に築2年の中古物件なので、これから値引販売しても、新築時に買った人が気の毒ということにはおそらくならないでしょう。

不動産コラムニストのM氏によると、一般的に竣工１～２年を経過した物件は「新古品」とみなされ、値引販売しても（入居済みの）既存の契約者からのクレームは少ないだけでなく、既存契約者は早く完売してくれと願うもののようで、クレームは来ないそうです。
「いつまでも売れない、ひどいマンションを買ってしまった」と思いたくない、思われたくないという購入者心理だそうです。

[2017: 匿名さん]

>>2016 匿名さん
もうじき竣工3年目やで。

[2018: 通りがかりさん]

住友の大規模はこんな感じでしょ。ガーデンソサエティもメガシティも値引きもなく5年で完売くらいでしょ。むしろそれより売れ行きは早いのでは。

[2019: 匿名さん]

>>2018 通りがかりさん

通りがかりのいつもの居住者さん。
別の居住者さんからも疎ましがられてるのに意に介さず。
物件ネックとはなんぞやと冷静に考察した方がよいのでは…

[2020: 匿名さん]

>>2014 マンション検討中さん
最初に買った方は新築で入居されているでしょうし、部屋もかなり選べたはずです。
減価償却分値引きされたと思えばいいのですよ。

ちなみに、ここの販売はもう住友不動産から住友不動産販売に変更になっていますね。

[2021: 匿名さん]

>>2020 匿名さん

やはりこちらに入居なさっている方はさすが余裕がありますね。
きっとこのマンションで見る引越車は毎日の光景なんでしょうね。

[2022: 匿名さん]

>>2021 匿名さん
いやいや、入居者ではないですよ。
値引きされて嫌だと仰っているコメントが入居者さんなのでは？

そんなに頻繁に引越車がいるのもちょっと、あれですね。
築三年なわけですから、少なくとも減価償却分は値引きされて当然では？
給排水管や設備だって経年劣化するし、マンション価格が横ばいの今、元値を維持するほうがデメリット大きいです。

[2023: 匿名さん]

居住者の中には値引きを快く思われない方もおられるでしょうが、私は特に反対ではありません。希望通りの部屋は現在残っていないと思いますし、上でどなたかが言ってましたように、むしろ値引きをしてでも完売させてくれた方が管理費も潤沢になり居住者にメリットがあると思います。ただ、値引きするかどうかは住不の販売戦略であって居住者からすればどうすることもできません。

[2024: 一住人]

いやいや、下手に値引きして管理費修繕積立金払えなくなる住人が増えるよりかは住友サマに持ち続けて頂いた方がハッピーかもしれませんよ。
そのうち賃貸に出すだろうけど、住友のグループ会社サマが確実に払って下さるワケだし。

この板のネガの皆さんにも活躍の場をずっと提供できるしね！まさに一億総活躍社会に貢献ですね！！

[2025: 匿名さん]

住友の物件では値引きの書き込みが殆どないなか、この物件でしつこく値引きの書き込みしてる方は、周辺にお住まいとか？でこの物件か気になるけど予算的に厳しい方と個人的に予想しますか、無理に値引きしてローンギリギリでモラル低い方がが買うより、スミフが管理費払ってくれた方が安心だけど。

[2026: 匿名さん]

>>2024 一住民さん
>>2025 匿名さん

モラルを語るいつもの住民のかた。
興奮、連投、荒らして住民自らがモラルの低さを強調なさる行為はどうかおやめになることを切に願っております。

[2027: 検討板ユーザーさん]

ずっと完売せずに不人気マンションのレッテルを張られるくらいなら、値引きしてでも売れて欲しくないですか？
それ以上に自分が損したくない気持ちが強いんですかね。

[2028: 通りがかりさん]

https://imgur.com/bmAJ4vP
パークホームズ赤羽西
ここ一ヶ月の空き部屋状況(^O^)／

[2029: 匿名さん]

>2028
へえ～赤羽西の10Ｆ中住居71.80㎡で5498万は意外。割安感ないね。

[2030: 匿名さん]

ここといい赤羽西といいどうしてこんなに高いの？ガーデンズとたいして変らない価格設定じゃん。
三田線10分以内だとこんなに高いものなの？

[2031: 匿名さん]

スミフが管理費修繕費に加えて、空き駐車場まで払ってくれているらしいですが、いつまで続くんでしょうかね。評判を維持するための費用なのかな。値引き求む。

[2032: 名無しさん]

一階住戸がお買い得ですよ(^^)
特に子育て世帯は下の階への配慮をしなくて済むので

[2033: 匿名さん]

>>2032 名無しさん
自分で買えば？
通りから丸見えだし、虫も入ってきそうで、俺は一階は無理。

[2035: 匿名さん]

1階は3098万円くらいですか？

[2036: 匿名さん]

>>2034 匿名さん
なぜいつも意味なく絡む？？
あなたもここを検討しているなら、同じ入居者になるのでは？おそらくそうではなくてただネガしたいだけとしか思えないけれど…。
どちらにしてもはたから見て、気持ちの良い書き込みではないですよ。

[2038: 匿名さん]

>>2037

1階半地下のいいところってどこ？

[2039: 匿名さん]

>>2038 匿名さん
興味ない人にはわからないのだから、考えなくていいでしょ。買う人はその人なりのメリットがあるのだから。

[2040: 匿名さん]

長所あげられないって。。。。

リセール厳しそうだから3000万なんだよ！

[2041: 名無しさん]

自作自演で物件PRすることは、恥ずべき禁止行為で結果物件の価値を下げ、貶めることに繋がるので、そのような事が何度も繰り広げられているよですが、即時やめましょうね。私自身が住んでいてこの物件が好きが故に言わせてもらいます。

[2042: 匿名さん]

>>2040 匿名さん
そうだといいね。でも買わないんだから意味ないでしょ。

[2043: 匿名さん]

>>2038 匿名さん

月々の支払いが安くすむところだよ
3LDK　3,998万～よりご紹介
→→月々7万円台　※1
※1　頭金8万円ローン元金3,990万円（月々3,040万　ボーナス950万）お借入期間35年
金利0.545％（住信SBIネット銀行2017年2月度金利） の場合

[2044: 匿名さん]

4500万以下の部屋だったら個人的には別に資産性的にも相場観的にも問題レベルで実需と費用対効果を勘案すれば
賃貸するよりはいいと思うけど。逆にそれ以上の価格の部屋は完全にアウトとしかいいようがないわけだけど。

中古で売却する場合、ここだったら築20年までは最低でも3000万円で売れる公算が大。
（逆にいえば築浅程度でも3800万ぐらいにしかならないけど）

4500万円ほどの価格の部屋を買えば、10年後の売却で3800万で売れたとすれば償却減損が700万ほど。売買手数料140万含めて
840万の減損。
20年後の売却だったら3000万円で売れるとすれば1500万円＋売買手数料110万ほど含めて減損約1600万。
月額換算すれば、それぞれ7万、6万7千円程度の持ち出し。
これに管理費、修繕費（これらは賃貸でいうところの共益費、利回り（家主への対価）と同じ扱いで掛け捨てのようなもの）の
月3万程度を含めれば、約10万/月ということになる。固定資産税をいれても月11.5万程度。

このあたりのエリア（志村坂上駅徒歩10分未満圏内）で、マンション、賃料月12万程度、65m2以上、3LDK以上の条件、築15年未満
あたりで検索してもそんな安い物件存在しない。
所有することによるリスクを考慮しても十分ペイできる計算になるから。

割高、割高っていうけど最低でも10年以上は住まうって人にとっては4500万以下の部屋だったら十分リスクをとってもペイできる
物件だとおもうけどね。

逆にいえば、その金額を上回る金額の部屋、10年未満で転居する可能性大の人にとってはリスクに対してペイしない、つまり費用対効果は
悪いといえる。
これが客観的な数字上での評価だと思うよ。それとは別に個人的にとても気に入った等の個人感情は単純に金銭数値化できるものじゃないのでその熱が高い人にとってはこういう数字は無意味だし別に考慮する必要もないから。

[2045: マンション検討中さん]

[No.2034～本レスまで前向きな情報交換を阻害する可能性があるため、削除しました。管理担当]

[2046: 匿名さん]

>>2045 マンション検討中さん

既にピークを超えたこの物件の閑散とした板を意図的に盛り上げようという光景が日々繰り返されているのは誰の目にも明白です。一人の入居者による自作自演でまともな投稿が出来ない状態です。そんな物件ではないと思いますし、見てて気持ちの良くない雰囲気を打開するためにも一時的にでも意図的な投稿は差し控えてもらい、この板の雰囲気が変わるといいですね。

[2047: 匿名さん]

最近人気急上昇中の赤羽駅徒歩圏内で新築マンションの建設予定はないみたいだし、ここや赤羽西の需要は確かにあるはずなのだけどな。
どうして売れないのだろう？
売り方に問題があるとしか思えないのだけど。

[2048: 匿名さん]

>>2047 匿名さん
新築で駅遠くより、中古で駅近くを選ぶ人が多いからでしょう。

[2049: 匿名さん]

>>2047 匿名さん

売れない不動産はない。間違いなく価格が問題。本人が気に入っていればリセールバリューや資産価値は関係ないという無理矢理な意見もあります。例えば毎日食べるお米を隣のスーパーだったら数千円出して買える同じような程度のお米を、別のお店で数万出して買いますかという事ですよ。普通のお米に坂上スミフ米というブランド名を付けて市場より数倍も高い米を売り付けようとしたが消費者の目は誤魔化せなかったということだとおもいます。

[2050: 匿名さん]

>>2049 匿名さん
数倍高いって証明出来るの?あとあなたが言う数倍って具体的に何倍?仮に２倍高いって言うならここの5000万の部屋はスミフ以外なら2500万で売ってるってことになるね。見当たらないけどそんなの。それとも数倍と豪語しておきながら実は1.125倍とかを数倍と称してらっしゃるので?

[2051: 匿名さん]

で、4000万円半で角部屋中層階以上で、高台で5路線使えて大きなスーパーと病院使える物件が、他のどこと比べて高いんでしょうか。

[2052: 匿名さん]

ずいぶん前から、土日は必ず、平日も含めて数日おきに入居の引越し屋さんが停まっている状況で、住人も入居者も何も困っていないですね。
以前から例のネガの人がいましたが、最近は事実の反しても何でもいいのでネガしとけって書き方のような気がします。長文とか、自分がしていることを入居者に罪を被せるのは変わらないようですが。

[2053: 匿名さん]

>>2050 匿名さん

あくまで一個人の見解ですし、あくまで分かりやすいようにとした大雑把な例え話です。どうか落ち着いて下さい。不快に思われたなら謝ります。但しこの程度のことで入居者の方が激昂して連投するのはどうかと思います。自信があるなら大きく構えていればいいんじゃないでしょうか。価格さえ市場と折り合えば素晴らし物件だと思います。

[2054: 匿名さん]

>>2052 匿名さん

あと長文とありますが、どなたかが数分おき、連日連夜連投する文章を繋げると他の比とはならない膨大な長文となります。罪を被せるとありまたしが、犯罪を犯してる方がいるんですか？検討を阻害する投稿が止むといいですね。

[2055: マンション検討中さん]

最近、#スカイティアラ が安く思える。メールで案内来るのは客寄せ用なんだろうけど、23区内/65平米/3LDK/大手/大型物件で3998万ならいいよねぇ。

[2056: 匿名さん]

>>2055 マンション検討中さん

駅から実際に歩くのと半地下の一階の間取りをみると高過ぎと思いますよ。

[2057: 検討板ユーザーさん]

>>2051 匿名さん

大きなスーパーってどこ？
まさか東武のことじゃないよね？
セブンタウンは歩いていけないね

[2058: マンション掲示板さん]

>>2051 匿名さん

中古と比べて高いんです❗

リセール厳しいからうれないのでは。

[2059: 匿名さん]

>>2052 匿名さん

何で完売しないの？笑

[2061: 匿名さん]

>>2059 匿名さん
あの人に見えるという引越業者が幻だからです。

[2062: 一住人]

ネガさん達、頑張ってますね。お疲れ様です。
これ以上売れなくて良いんだよ。正直。前にも書いたけど。
ずっと皆さんの活躍の場を提供できれば何よりです。

グリーン車で晩酌中の一住人でしたw