スカイティアラってどうですか？ その７

[匿名さん]

前スレが１０００件になっていたので、スカイティアラってどうですか？の　その７です。
有意義な情報交換をしましょう。

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/569008/

所在地：東京都板橋区小豆沢一丁目10番1（ウエスト）、15番1（イースト）（地番）
交通：都営三田線 「志村坂上」駅 徒歩8分 （ウエスト）、徒歩10分（イースト）
都営三田線 「本蓮沼」駅 徒歩9分 （ウエスト）、徒歩10分（イースト）
埼京線 「赤羽」駅 バス5分 「赤羽西六丁目」バス停から 徒歩2分 （ウエスト）、徒歩1分（イースト）
間取：2LDK＋S～4LDK　※Sはサービスルーム（納戸）です。
面積：65.57平米～80.83平米
売主：住友不動産
施工会社：株式会社大林組
管理会社：住友不動産建物サービス株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[1766: マンション検討中さん]

>>1759 匿名さん

めぼしいお店も無いので退屈しますね。

あと志村坂上から帰る途中に病院？の大きな駐車場があるのですが、あそこにマンション建設されたら、このマンションのリセールは厳しそうですね。

[1767: 匿名さん]

病院で思い出したけど近くに評判のよい病院ありますか？板橋区は病院が少ないと聞きました。

[1768: 匿名さん]

板橋区は病院の多い区ですよ

[1769: 匿名さん]

あそこ、老健だから大丈夫だよ

[1770: 匿名さん]

大きな駐車場のことね

[1771: 名無しさん]

悪いマンションではないと思うのですがスミフの高値挑戦で売れないのですね

[1772: 匿名さん]

このままいくと、今年も完売しないだろう。
スミフの在庫ももの凄い数になってるし、今年の市況は横ばい。
小豆沢価格(適正価格)にすれば、買いたい人も出てくるはず。だからこの検討版にいる人にとっては朗報だと思う。

でも元値で買ってしまった人については、御愁傷様としか言えない。すでに1,000万くらい償却しているのでは？

[1773: 匿名さん]

最近、マンション探しを始めました。
先日、知人の葬儀で初めて都営三田線に乗った時に、このマンションの広告をホームで多々見つけ、これから売りに出される新築マンションだと思ってしまいました。
しかし、色々見ていくうちに、数年前に完成しているし、新築中古だけではなく、本当のリセール物件も出ている物件だと知り驚きました。
住友不動産の高額なマンションには、幾つか売れ残っても強気で値下げしないで、数年売り続ける物件があるとは聞いていましたが、団地っぽい普通のマンションなのに完成後1割近くも売れ残っていて、あたかも新築マンションのような売り方をされるのには何か理由があるのでしょうか？
また、こういう築数年のマンションを新築時と同じ値段で買うメリットがあったら教えてください。
税制上も新築マンションの扱いになるのでしょうか？

[1774: 匿名さん]

PH赤羽西と連続のネガ、お疲れさん。
価格はどうか知らんが、竣工してれば平面図だけ見るより生活イメージしやすいのはメリットだな。
物件が気に入れば指値すればいいだけ。

[1775: マンション検討中さん]

>>1774 匿名さん

すみふ様は、生活イメージのために2年も売れ残りにしてくださっているのですね

[1776: 匿名さん]

>>1775 マンション検討中さん

大きいメリットだと思いますよ。建物内、部屋だけではなく眺望や管理状態、そして気に入った部屋の上下左右の隣人を確認出来ます。これらは竣工前に買う人には絶対不可能ですからね。

一方で売れ残りが故に出来ないこともありますね。
一つは選べない。売れ残りって事は理由があるわけです。100%全部屋売れ残りであればマンションそのものがやばいので避ければ良いだけですが一部がのこってるって事は余程の理由があるわけでまずはそれが何かを見極めるのが大事です。
次に固定資産税減税優遇期間が少ない。建物部分は5年間半額ですがこれは竣工後最初の課税からです。既に課税はスタートしてますので今から入居してもそこから5年間ではありません。ただ別に損をしてるわけじゃないですよ。
３つめは管理費の値上げがする来ることです。これも損をしてるわけじゃないですが管理組合発足後の修繕計画が既に始動済みですからね。今からだと3年後には値上がるでしょうね。
４つめは修繕基金(一括金)や管理準備一括金の類は今からの購入であっても払わないといけないですね。これも損ではありませんが損した気になる人はいるかも。

瑕疵担保とかは売れ残り住戸を一時売主であるスミフからかうぶんには問題ないです。
ただ入居済みリセール住戸を個人から買う場合はこの限りではないので注意です。一般的に瑕疵担保責任は売主が負いますので個人がかった後に売ると今度はその人が売主になるからです。契約時は中身チェックしましょう。
個人から買えば仲介手数料も取られますが逆に一括金の類は不要になります。
まぁいずれにしても特段損することは無く、少なくとも個人から中古を買うよりも取引相手としては信頼できるしいいと思いますよ。

なのでポイントはあくまでも気に入った部屋かどうか、と売れてなかった理由の把握とそれに対するリスクを許容できるか、だけだと思います。

あちもう一つあった。駐車場とかで空きがないとか気に入った場所を選べないっていう問題はあるかもです。でもそれは新築時も多ければ抽選なので特段不利ってわけでもないですね。

[1777: 匿名さん]

個人から買うことのメリットもありますので一応書いときますね。
一つはその部屋は売れ残りでは無く買われてた→売れ残りよりかは条件がいいかもしれないと言う期待が出来る事。ただ手放す理由は聞くべきですね。隣人がアレでの手放しだとキツイので。
もう一つは売主が個人なので場合によってはかなり値引き出来る可能性がある事です。どうしても売主都合で早く現金化したい人がいますから。
３つめは一括金の類は払ってくれてるので不要。

デメリットとしては引渡し時期なんかに交渉が必要だったり保証が無いかも、とかそういうのがあるかもですね。

[1778: 匿名さん]

>>1776
上下左右の住人って確認できますか？
例えば新築中古でも本当の中古でも、今は個人情報にうるさくて、仲介する不動産会社は教えてくれませんが。
どうやって確認するんですか？

[1779: 匿名さん]

>>1778 匿名さん
どうしてそんな大事な事＆自分の感じ方に強く依存する事を利害関係が一致しない不動産屋から聞こうと思うのですか?
当然不動産屋から聞くのではなく直接自らが確認しに行くのです。もちろん住民ではないのに勝手に動き回るわけにもまいりませんから不動産屋には付き合っていただきますが。
そこで色々お話させてもらいますし評判なんかも聞きますよ。全部が全
部それでわかるわけでは無いですが顔を見て喋れば分かることも多いですので。この手間を惜しむなら新築に対する中古のメリットは減ってしまいますよ? 新築はそれは選べない変わりに部屋を選べるのだから。
どうせ買えば隣人になるわけだし聞づらい事を聞く最大級のチャンスだと思いますし中古のメリットですよ。契約してから聞いても意味無いですからね。そう思いません?

[1780: 匿名さん]

それって現実的にできそうで、なかなか難しそうな対応ですね。

[1781: 匿名さん]

>>1780 匿名さん

>1780 匿名さん
別に難しくないですけど。何が難しいんですかね？ 初対面の住民にお話する事がですか? 別にしたくないならしなくても良いですが嫌な人がいたら基本的に泣き寝入りする事になりますよ。それでも良いならいいんですけどね。
それにほとんどが親切にお話してくださいます。住民側も隣人とは仲良くやっていきたいはずですから。(自分の生活と資産性にも関わる話ですので。)
まぁやりたくない人はやらなくても別に構いませんけどね。私はせっかく見られるならしっかりと現実を受け入れたい人ですから一か八かの運否天賦に身を任せないだけです

[1782: 匿名さん]

ここは安ければ買いたいという方が以外に多いのですね。最上階の中住居でも約6.000万円は、やはりスミフ価格なのでしょう。一割安ければ販売状況も大分変っていたことでしょうね。いずれにしても9割近くを売り切ったスミフとしては住友不動産販売に営業を落としているし、有明のトリプルタワープロジェクトなど湾岸地区の販売に営業資源を集中したいところなのでしょう。二割引きとか食洗機付とか言ってる方がおりましたが、良い結果が出るといいですね。

[1783: 匿名さん]

そろそろここの賃貸出てくるかもしれませんね。
築三年、70平米だとここの相場はどのくらいかな。
相場は安そうです。

[1784: 匿名さん]

連投すみません。
今、HOME'S見たらスカイティアラの賃貸出てました。
3LDK74平米三階で21万円。

21万円って赤羽でもこれくらいで借りれます。
新築でもないないのに借り手つくかな？

[1785: 口コミ知りたいさん]

>>1782 匿名さん
安くても状況はあんまり変わらないんじゃないですかね。単純に供給過多なだけで、いくら安くしてもこの辺りで買おうと思っている人にしか売れない物件ですよ。

都内の他物件からならこの値段でも十分魅力を感じるので利益出したいならゆっくり売るしかないでしょう。

[1786: 匿名さん]

>>1785 口コミ知りたいさん
そう思いますし、スミフも最初からそのつもりで長く太く行くのだと思います。
可愛そうなのはスミフが完売し終えるまではほかの個人の人が売りにくく、売っても買い叩かれてしまう事ですね。どうしてもうらないといけなくなった事情の人は売りよりも貸す方向で耐える方が良いかと。

[1787: 検討板ユーザーさん]

>>1786 匿名さん
ウエストの販売住戸が34に増えましたね。これで全部なんでしょうか。少しづつは売れているようなので、このペースで続けるんでしょうね。。

[1788: 匿名さん]

>>1787 検討板ユーザーさん

いえいえ、残数は教えてくれませんよ。買うがわのメリット、というか有益な情報なんですが売り手にとってみればただ足下見られる情報なので。
普通に考えても見てください。販売住戸34/残数100って出たら買うがわも考えちゃうよね。なので販売数(今売りに出してる部屋)にします。

普通は残が20切るので販売数を一桁にして選ばせますがここは戸数が多いのでそういう小手先は意味が無いのでざっくり売ってるんだと思います。

[1789: eマンションさん]

>>1785 口コミ知りたいさん

三田線なんて賃貸の都営住宅だらけだから、安くすれば売れると思いますが、どうなんですかね？

[1790: 匿名さん]

ノムラは在庫を持たないよう薄利売り切り。スミフは時間を掛けてでもほぼ設定価格販売。一割程度の売れ残りはたぶん想定の範囲なのでしょうね。

[1791: 匿名さん]

>>1790 匿名さん
このままだとスミフの在庫だけで一万戸を超えるのでは？
今後3年間どうやって捌くつもりなのかな。

[1792: 匿名さん]

>>1790 匿名さん

まだ３割弱じゃなかったっけ？

[1793: 匿名さん]

年末時点で、100戸近く残ってると聞きましたよ。完売は見えない気がしますね。
最近のスーモでも、売れ残り、もとい売り残しマンション代表として、特集されてますね。

[1794: 匿名さん]

100戸だとすると残り16%ですね。だいぶ減って先が見えてきた、という感じでしょうか。
思い起こせば販売開始してもう3年になろうというかんじですね。2014年5月でしたね、一期は。
そこから1年たつこと2015年に竣工し、いまはそこからさらに2年たったということですね。
すでに入居された方は去年の桜をみて幸せに暮らされていることだと思います。
この勢いだとさすがに今年も完売は難しいでしょうが、残り数戸、というところまではいけそうですね。

とりあえずは3月の決算までにどれだけ数を伸ばせるのか注目してます。

[1795: 匿名さん]

坪単価210ぐらいの部屋を買った人がいちばん賢いよなぁ。
一期にあったらしいが4190万円ぐらいなら俺も変えたのに。

[1796: 匿名さん]

住人が毎日引っ越しのトラックが停まっていると言うのに、竣工2年で完売まで100戸残て、計算合いませんね～

[1797: 匿名さん]

>>1796 匿名さん

出て行く方の引越しもあるから問題無し。

[1798: 匿名さん]

安ければみんな欲しいんですね。綺麗なマンションですもん。

[1799: 匿名さん]

>>1796 匿名さん
毎日来てたらもう残ってること自体計算あわないねー

[1800: 匿名さん]

さすがに毎日ってことはないでしょう、ネタでしょうか。まあ土日は必ずというくらい入居引越トラックが停まっているようですが。数日おきって感じですかね。
とりあえず値引きは意味なさそうだし、しないわけで、慌てず騒がずこれまで通りでいいんじゃないかな。

[1801: 匿名さん]

>>1800 匿名さん

そう思いますね。スミフが値引きしてくるのは竣工後5年ぐらいからかと思います。まだ2年程度ですから東京五輪閉幕後ぐらいから値引されるかと。
その頃にはもう完売でしょうがね。

[1802: 匿名さん]

>>1801 匿名さん
あと数ヶ月で築三年に突入だよ。

[1803: 匿名さん]

それでもあと2年もあるから。

[1804: 匿名さん]

気になっている方が多いのですね～。でもここで残っているのは低層階とかがほとんどで選べないのがつらいところですね。

[1805: 匿名さん]

残り100戸はないよね？夜に現地見てみたら、そんなに残ってないのが分かります。

[1806: 匿名さん]

みんなが欲しがるような住戸は売れたのでしょうから、これから残り販売する住戸は元から人気のない住戸でしょう。
少なくなるにつれ、益々販売が難しくなるかと思います。

[1807: 匿名さん]

そうですね、上階層より価格が安いのでそれをどう考えるかと、1階なら周辺戸建てとの比較でしょうね。

戸建て買うよりマンション1階の方がいいと思いますけどね。

[1808: 匿名さん]

坪単価210ぐらいの部屋は完売ですかね？一番安い部屋がほしいです。

[1809: 匿名さん]

スミフは小出しに販売するので、良い物件も残してあるんじゃないでしょうかね。気になるなら、中層階以上や少ないでしょうが角部屋等もマンションギャラリーで聞いてみるのが確実かと思います。

[1810: 匿名さん]

想定外の大震災のときにぺしゃんこになるマンションの1F,2Fより戸建のほうがいいですけどねえ。
阪神淡路のときはそのように壊れたマンションが多数ありました。

[1811: 匿名さん]

戸建ては基本的に木造建築で、今の建築基準満たしていても倒壊はありますね。とくに1階広めのリビングの場合が多いようですが。ここのコンクリ密度高と幅厚、鉄筋密度とその溶接工法、高台地盤等総じてみると、マンションでここがダメなら23区のどこなら良いかですね。
どちらが良いかは仕事とか、階段やディスポーザ等の生活スタイルも考えて人それぞれだと思います。

[1812: マンション検討中さん]

住友不動産、最近値引き開始してるよ。ここの物件がしてるか分からないけど、他の物件でしてた。さすがに在庫が増えて焦ってきてるね。ここもするのかな

[1813: 口コミ知りたいさん]

>>1801 匿名さん

ですね。これまで通りで良いと思います。

[1814: 検討板ユーザーさん]

>>1813 口コミ知りたいさん

それ決めるのは業者だから

[1815: 匿名さん]

スミフの割引云々の話って何年も前からありますよね。その間ずっと高利益率を保持してますが、今年はどうですかね。やっぱり高利益ならここも値下げを期待できないし、利益悪化してたら値下げが現実的な話になって来た証拠になりますね。交渉はその後かな。