スカイティアラってどうですか？ その７

[匿名さん]

前スレが１０００件になっていたので、スカイティアラってどうですか？の　その７です。
有意義な情報交換をしましょう。

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/569008/

所在地：東京都板橋区小豆沢一丁目10番1（ウエスト）、15番1（イースト）（地番）
交通：都営三田線 「志村坂上」駅 徒歩8分 （ウエスト）、徒歩10分（イースト）
都営三田線 「本蓮沼」駅 徒歩9分 （ウエスト）、徒歩10分（イースト）
埼京線 「赤羽」駅 バス5分 「赤羽西六丁目」バス停から 徒歩2分 （ウエスト）、徒歩1分（イースト）
間取：2LDK＋S～4LDK　※Sはサービスルーム（納戸）です。
面積：65.57平米～80.83平米
売主：住友不動産
施工会社：株式会社大林組
管理会社：住友不動産建物サービス株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[1577: 匿名さん]

怖いよぉぉ
明らかに同じ人やん
ちょっと休まれたほうがいいと思います

[1578: 匿名さん]

>>1576 匿名さん

それほど不安が大きいのでしたら、sumoさんに相談に行くか、その上でマンションギャラリー行くとか、モデルルーム見学されたらいかがでしょうか。ここだと1577みたいな自作自演?な約一名もいるので、不安は解消しないと思います。

[1579: マンション検討中さん]

そういう人は買いたくて買えない、未練がある人だから、理解できなくもないよね。
ただし、我々検討者は相手にする必要もないし、する価値がない、パークホームズ蓮根みたいに無視すればいいです。

[1580: 匿名さん]

>>1578 匿名さん

あんたや(笑)
皆、一斉に突っ込むわ

[1581: 匿名さん]

>>1576
拝読致しますと、あなたに相応しいクラスのマンションかと思われますが。
資産もおありのようですし。

[1582: 匿名さん]

住民の方への質問です。共用施設のコミュニティルームですがどういう風に使えるんでしょうか？

子供用のパーティとか予約して使えたりするんでしょうか？それとも、キッズルームみたいな感じでいつでも子供を遊ばせる感じで気分転換に使えるんでしょうか?

[1583: 匿名さん]

イーストにあるので行ったことがないです。たぶん子供たちを遊ばせてママたちがおしゃべりする談話室のような感じなのでは？マンションの管理組合の会合とかもそこでするのでしょうかね？

[1584: マンション検討中さん]

>>1582 匿名さん
普段はキッズルームみたいに自由に利用できます。また、予約すると貸切にできパーティとかで利用できるようです。時期からなのか、最近は結構予約が入っているようです。

[1585: 匿名さん]

すみません、人の質問に乗っかりますが、コミュニティールームにはちょっとした台所のようなものもついてるんですか？

それともただの空っぽな部屋？

これ以外の共用施設はないんですか？メガシティは色々あるようなんですが、あれもスミフですよね？

[1586: 匿名さん]

ここ、今でさえ完売する前に中古が売り出されている。
マンションは、資産価値が下がるとアッパークラスが売却し住み替えをして、替わりに新築ではそのマンションを買えなかったクラスの人間が入ってくる。
資産価値を下げず、中古の価格が高いことが修繕や組合運営に大切です。
築30年で修繕もまともに出来ず、投げ売りしても部屋は売れずに空き家だらけなんてマンションも存在します。
ここは管理費高い割にリセール価格が低そうだから、長年のコミュニティが心配ですね。

[1587: マンション検討中さん]

>>1585 匿名さん
そんなに大きくはないですがキッチンがあったと思います。あとは、ピアゴと保育所があります。
メガシティは共有施設が豊富ですね。ただ、管理費や修繕費もそれなりに高いですよ。

[1588: 匿名さん]

>>1586

そう思いますね。そして毎年3月には大量の売りが出るでしょうからそこで
毎年恒例のいまいくら？っていうイベントになるんだと思います。
すでに4000-4200万あたりが約締金額の相場みたいなので5年後は3900-4000あたりで
落ち着くのでしょう。5000万以上で買った人にとっては本当に御愁傷様としかいいようが
ありませんね。
これから買う人はその辺りも考えて買うべきでしょうね。
たとえ本人が永住目的であってもなかなかそう希望通りにならないのが世の中ですし。

[1589: 匿名さん]

>>1588 匿名さん
マンションは築5年と15年で価格がグッと下がる坂があると思います。5年後は築7年かつオリンピック終了後ですからもっと下がっていると予測します。
そうなると3500万などで中古マンションを買った層にとって、このサービスや施設はいらないから管理費下げてとなる可能性が高いです。
だからと言ってリセールされないと入居者が高齢化して今後の大規模修繕が反対されやすくなります。
築50年のマンションで建て替え合意が取れないのは、高齢者が多く何百万も足して建て替えしてもあと数年しか住まず寿命となるのであれば、もったいないと思うからでしょう。

そうですね、本人が永住目的でも認知症など住み続けられなくなる日はきっと来ます。

[1590: 匿名さん]

東京オリンピック前の施工価格や建築資材価格等で建てられたというのが、最近の周囲のマンションよりも広く、また1～2割安く設定されている理由だと思います。金利も安いときですし、販売計画としていま小出しに売り出されていることで受けられる恩恵があるのではないでしょうか。
数分おきに一所懸命妄想してみてもいま買えない人には残念ですが、ちゃんと働いているなら手が届かないわけではないと思います。

[1591: 匿名さん]

東京オリンピックが決定する前での価格でですね。

[1592: 匿名さん]

都心のワンルームでもないのだから、ここが投資目的で購入ってまずあり得ない。売買益目的なら5年住んでから売るでしょう。
だから今中古で出ている部屋は、住む目的で買ったけど何かしらの理由で住み替えると言うことです。
どちらにしてもマンション住民層のレベル低下は避けられない。

[1593: 匿名さん]

>>1592

住民層のレベル低下自体はそんなにないのではとおもってます。
ってのは、ここ板橋区の小豆沢です。もともと素性が上質で人気のエリアではありませんし、
再開発等されているいわゆる注目エリアでもありません。ここを買われてる人は
二種類の人種、ひとつはもともと地元民でここを限定で探していた人、もうひとつは
本当はこの場所がいいわけではないものの、いわゆる有名デベの財閥物件以外は選択肢にもとからなく、
かといってまともな場所だと手が出ないためここならギリ購入できると踏んだ、いわゆる背伸びさん
のどちらかだとおもいます。売れ残っている理由は大規模だから前者の人で埋め尽くすのは
基本無理であり、後者の人がそんなにいないからでしょう。今中古で売却してる人も
後者だと思います。

が、いずれにしても住民層はもともと同じぐらいの人が集まっており、元からの地元民か
もしくは背伸びしただけの人ですから劇的に低下とかはないと思いますよ。元から同じです。
ただ、中古売却価格があと数年で3800万前後に落ち着くでしょうから背伸びをした人は
ほんと1500万以上ぐらいの資産焼却をわずか5年ぐらいでやってしまったってことで
このクラスの物件をかってる庶民にとっては普通は大打撃だとは思います。当然本人は
そうじゃないと言い張るでしょうが5年で1500万円減ってのは相当大きいですからね。

[1594: 匿名さん]

>>1587
メガシティは共用設備だけではなくマンション自体の中身や各部屋の設備も
高級グレードをきちんと採用してたマンションで中古でも評判がかなり良いです。
ここみたいに、グリルがいまだに片面のみとか中身をけずりまくってマンション名だけに
お金がかけられているのとでは雲泥の差があります。
ほとんどの人はちゃんと見てるからこその、こういう結果なんだと。
庶民にとっては大きな買い物になるので時には勢いも大事でしょうが額が額なだけに
青田買いに走り過ぎないことです。

ありがたいことにスミフマンション販売方針は青田買い至上主義ではなく、むしろ
作った後にゆっくり現物を見て納得して買ってほしい、ってことなのでありがたいですね。
竣工後もたくさん売れ残ってくれてますので部屋のタイプも選べますし、モデルルーム
なんていかなくても現物で全て確認できます。
しかもさらに親切なことに価格をずっと維持なさってくれるので、値下げによるお買い得感の
演出に誘惑されることもなく冷静でいられます。
冷静に見て欲しくないっておもえるってことは、これ実はとても大事な話ですよ。
普通は冷静に見させてもらえずただ煽られて踊らされることが多いので。
ここもCGで見るのと現物見るのとではだいぶ違いますから是非是非ご購入検討の方は
現物を見に行きましょう。スミフがいう、中身に自信がある、っていうその中身がいかほどなのかってところを
その目で見た方が早いですから。

[1595: 評判気になるさん]

>>1594 匿名さん
長文連投お疲れ様です。大変参考になります。同じ価格帯で今買うならどこでしょうか？もしくはどこを購入検討されていますか？

[1596: 匿名さん]

[前向きな情報交換を阻害する可能性があるため、削除しました。管理担当]

[1597: 匿名さん]

>>1593 匿名さん
埼玉県の駅の外れや三郷市のようなギリギリ都内勤務できそうなマンションの民度をご存知ないから気楽なのでしょうか。
3,000万台で購入できるファミリーマンションの民度は低かったです。
平気で廊下に私物、駐輪場の汚さ…

住み良い空間維持のためにも、資産価値の維持は必要です。

[1598: 匿名さん]

1592以降の独身?の方でしょうか、ここにあるのは一所懸命大学とか社会で勉強をして一所懸命働いている、いた人が手にできる、3LDKで家族と一緒に住む幸せだけです。他の方も指摘されておられましたが、確かなところから情報を得て価格も含めて魅力を感じた人だけが住めばよいのです。少なくともクリスマスから連投し続けるのではなく、もっと自分磨きで時間を大切になさってはいかがでしょうか。

[1599: 匿名さん]

>>1597

エリアが違えば相場も違うので金額だけで民度を図るなんて愚かもいいところでしょう。
同じ80点の点数であっても偏差値70の人が集まる人向けのテストのその点数と40があつまる
人のそれとでは意味が異なりますからね。

あと、あなたがいうところの民度ってのは単にマンション規約の順守率の話ですかね？
であればここも庶民マンションなのですぐにそうなりますよ。実際すでにベランダに
布団をかけていらっしゃる方が多数いますし喫煙してる人もいますしね。

[1600: マンション検討中さん]

またここに戻って来ちゃったんだ…。

[1601: マンション検討中さん]

>>1598 匿名さん

全くその通りですね。
気に入らないマンションのスレで連投し続けて、最も大切なものを失ってるって彼自分は気づいてないでしょね。
まぁ、我々は損てないから、別にいいですけどね。

[1602: 匿名さん]

パークホームズ蓮根も検討対象のものですが、
この人は15時半ぐらいそっちのスレででも長文出したみたいです。
もちろん無視されたので、こっちに来たんではないかなと思います。

[1603: 匿名さん]

>>1602 匿名さん
物件について以外でああだこうだ言っているのはみっともないです。
全然違う話題(コメントしている人の属性など)で煽ってくる場合はスルーに限ります。

[1604: 匿名さん]

売れ残りを指摘されるとネガキャンと決めてつけてる短絡的で視野狭窄な人がいるようですが
検討者にとってはこの売れ行きってのは当然のことながら重要な指標の一つだからですよ。

日本のマンションが建売戸建もマンションもとにかく青田買いが主流になってしまってるのは
なにも売主戦略だけの話ではありませんよ。
それは結局のところ買い手にとっての判断指標の比重が不動産の場合は「立地」にあるからです。
立地、それはつまるところ普段の利便性と住環境そのものに影響する話ですから。
そのために、たとえ建物が実は（モデルルームやCG予想図なんかと比較して）お粗末なのでは？
手抜きとかあるのではないか？という「リスク」を背負ってでも青田買いする主要因です。
もちろん、マンションの場合は立地だけではなく部屋や階数もあるでしょうが、支配的要因は
はあくまでも立地です。

ってことになれば結局売れ行きを左右するのは立地になりますから売れ残るってのは立地が悪い
ということとほぼ同義になります。過疎地の田舎とか、販売元/施工会社が実績なき怪しい会社ならともかく、
東京23区内、最大手デベ、施工会社、販売主による本物件ではそのあたりは申し分ないわけですよね。
価格はエリア相場から見たらかなりの割高ですが絶対額でみたら23区でみたらかなりの安値ゾーンですよね。
東京２３区は人数も半端なくいるわけですし立地が良ければ買う人だって大勢いたでしょう。
それでもこれだけの期間まだ売れないってのはこれは立地が想像以上に悪いという判断になりますし、
実際残念な立地であることは明白ですよね。
もともとが地元の方は別にいいのです。この土地を愛し慣れしたしんでおられる人はそんなことはどうでも
良い話でしょう。が、地元民ではない人にとっては判断する一つの指標になるわけです。

もう一つ、売れ残りの欠点は「資産性の低下」を意味するからです。
不動産は消費財と資産性の二つの側面を持つわけですが、資産性は大きく、「流動性」と「価格持続性」に
分けられます。
流動性というのはつまるところ換金のしやすさ、価格持続性は資産としての価値を持続できるかどうかです。
不動産はもともと株やFX等の金融資産と比べれば流動性は低いわけですが、売れ残り物件はそれを輪にかけて
悪化することがほぼ確定します。ってのも不動産市場は売買属性の場合は新築のほうが圧倒的に有利なわけで
その新築の時での売れ残りがこんな有様なわけですから中古で出す時には苦労するのは目に見てます。
いくらで売れるか、の前に買い手候補を見つけるだけで大変になるわけですから、当然そのあとの価格持続性に
多大な影響があることが目に見えてます。
資産性という話をすると、今度は「投資として買ってない。永住目的」という人もいますが、それと資産性が
関係ないわけではありません。わざわざ購入するメリットってのは消費財に資産性が合わさるから賃貸と双肩を
なすわけですから。特にこのクラスを購入される方はいわゆる都内では普通の庶民クラスになるわけですから
必然的に生涯年収にしめる住宅費の比率がとても高くなるパターンです。無視などできようがありません。
その点においてもしっかりと検討する必要が出てくるでしょうね。

最後は、いつまでたっても売主が売れ残り物件をもってることによる弊害です。
売主が売れ残り物件を握っていても別に実害はないように思えるかもしれませんがやはり資産性の観点からみれば
実害がありますよね。普通はうったあとは所有権が個人に移転して売る場合も個人になるわけですから、
ここはいつまでたってもスミフという巨大資本を持つ法人が未だに持ってるわけですよね。しかも中古になってるとはいえ
未入居状態なわけです。個人から買うよりも法人から買う方があらゆる点で安心できます。するとスミフが
さっさと売り切ってくれるまではみなさんのマンション資産は流動性を失います。値下げ率だって資本力がある
スミフ相手にかなうわけがありませんから。
そしていつまでも売れ残ることにより、この掲示板のようにいつまでたっても意見交換が続いてしまうのも一つの弊害
でしょうね。

が、逆をいえば買い手にとってはとても有利な状況であることも同時に言える話です。新築時と違って今はみなさん
現物だってみれるし選べるわけですから足元を見られる必要もなく対等に交渉はできるのはメリットだと思いますよ。
相場なりに3800万円前後で今は購入できるわけですし、その価格であれば新築ご祝儀＋ブランドご祝儀が排除されるので
あとは立地が妥協できるのであれば良い選択肢になるものだと思いますよ。ただ、毎日のことですからそのあたりは慎重さが
求められますね。
ここもそうですが、板橋区はもともと中小工場や倉庫などの工業地域エリアがほとんどなのでここみたいな立地はいくらでも
供給され続けていますから急ぐ必要はまったくないのですよね。
JR埼京線板橋駅徒歩2分、みたいなスミフ物件が少し前にありましたがああいうのはなかなかお目にかかれませんし立地優位性
が高いのですが、ここみたいな小豆沢ではその辺見渡してもいくらでも候補地があるわけですしやはり決め手にはかけます。
マンションで立地を妥協してしまったらもはや何も残りませんから、妥協するのは部屋の広さや共用設備ぐらいにしておいたほうが
結局は住環境的にも資産性的にも満足度はあがるのではないでしょうか？って思います。

[1605: 買い替え検討中さん]

イースト 3Fの中古が4380万円で出てますね！実際の成約価格でいえば4000万円になりそうなのでいい感じじゃないでしょうか？中古なら一括修繕費も払わなくて済むし結構お得かも。

[1606: 匿名さん]

削除依頼をしました。
こちらは検討スレで論文を発表するところではありません。
何を訴えようとしてるかわかりませんが、迷惑行為はやめください。

[1607: 匿名さん]

年明けは3日から営業なんですね。
いくらスミフでも、資産価値が低く維持コストばかりがかかってしまう物件はさっさと完売させたいですよね。
8日には餅つき大会のイベントまで開催。
ノロウィルスでどこも餅つきは見送られているこの時期に。

[1608: 匿名さん]

>>1607

今日か明日行けば、QUOカード5000円がもれなくもらえてさらには歳末抽選会までありますよ。
とりあえず気になる人はいくだけでもお金がもらえるので行ってみるのが良いかと思いますよ。
年末年始はMR巡りするだけでQUOカードが大量に集まりますよねぇ
雑多な出費が多い季節ですしマンションも検討できてお金ももらえて一石二鳥です。
ちなみに今日は3rdQの締めなので値引きも期待できるかもしれませんね。

[1609: 匿名さん]

>>1608 匿名さん

今日契約成立しても売上は計上されませんよ。

[1610: マンション検討中さん]

>>1609 匿名さん
そっとしとかないとダメよ。

[1611: マンション検討中さん]

資産価値って重要だよね。
だけど人生価値落ちてない？(笑)

[1612: 匿名さん]

今は都心回帰だから、板橋区なんかだと中古マンション価格が下がれば、今まで埼玉県でしか住宅購入できない層が流入します。
東京都は転入超過です。

やはり、竣工後一年くらいが売れ残りの印象を持たせずに販売できる限度です。
来年のゴールデンウィークに物件を探している人が平成27年2月竣工を見たらどう思いますか？竣工当時より値引きされていないと買わないでしょう。もしくはスカイティアラの中古でいいわけです。

[1613: 匿名さん]

>>1602 匿名さん

まったくその通りですね、赤羽西でもそうですがどこも同じような内容で荒し投稿連投しているようですし、またこちらに来たようですね。ちょっと普通じゃない気がして恐いです。

[1620: 匿名さん]

[No.1614～本レスまで、スレッドの趣旨に反する投稿、および、削除レスへの返信のため、削除しました。管理担当]

[1621: 匿名さん]

今年もまだ二桁残になってますが流石に来年には完売しそうな感じですね。
あとは立地をどう考えるか、だけですね。
大きな病院も近くにありませんし小児に厳しい環境なのでなかなかファミリーには厳しいのでしょう。かと言って高齢者が多いこのエリアでは病院と介護も一杯です。
健康なDINKS向けならいいのかもしれません。

[1622: 匿名さん]

3桁は残ってるみたいですよ、
ところでら出てる中古は新築より上乗せした金額の方でしょうか？

[1623: 匿名さん]

3桁も残ってるの?
だとしたら来年も残りますね

[1624: 匿名さん]

風呂が1420みたいで大分小さめみたいですが最近の主流なんですかね?子供と入れないかもです。

[1625: 匿名さん]

足伸ばして入れますし、1歳の息子となら問題なく入ってますよ。

[1626: 匿名さん]

公園も多いし、病院も多い。児童館もすぐそこにあります。

子育てには一般的に考えてよい環境だと思いますが、ご検討の方は参考まで。