スカイティアラってどうですか？ その７

[匿名さん]

前スレが１０００件になっていたので、スカイティアラってどうですか？の　その７です。
有意義な情報交換をしましょう。

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/569008/

所在地：東京都板橋区小豆沢一丁目10番1（ウエスト）、15番1（イースト）（地番）
交通：都営三田線 「志村坂上」駅 徒歩8分 （ウエスト）、徒歩10分（イースト）
都営三田線 「本蓮沼」駅 徒歩9分 （ウエスト）、徒歩10分（イースト）
埼京線 「赤羽」駅 バス5分 「赤羽西六丁目」バス停から 徒歩2分 （ウエスト）、徒歩1分（イースト）
間取：2LDK＋S～4LDK　※Sはサービスルーム（納戸）です。
面積：65.57平米～80.83平米
売主：住友不動産
施工会社：株式会社大林組
管理会社：住友不動産建物サービス株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[424: 匿名]

>>423 匿名さん

投資目的の人は、大変ですね。
中古相場を意識しなければならないから。
長期保有を考える人は、余り気にならないと思うけど。

[425: 匿名さん]

>>424 匿名さん

投資目的関係ないよ（笑）どのみちマンションはババ抜きゲームなので遅かれ早かれ売らないと駄目だから。新築で買ったマンションを死ぬまで住み続ける人はほとんどいないのはそういう事です。車も新車買ってあと永遠に乗り続ける人もほとんどいない。費用対効果を考えて乗り換えていくのは同じですよ（笑）
だから資産性が大事なのです。まぁここは乗り換えるのに大変でしょうが

[426: 匿名]

>>425 匿名さん

マンション買って、死ぬまで住まないのが普通なんですか？
ババ抜きゲームって分かってるなら、なぜ買うのだろう？
賃貸でいいじゃないですか？
その方が、常に気に入った物件に住み替えられますよね？
費用対効果ってなんなのでしょうか？
何を費用と考えればいいのでしょうか？

[427: マンション検討中さん]

＞425
スミフはどこもこんな感じで売ってるけど・・・
スミフ物件はどこも資産価値が低いってことなのか？？？

[428: 匿名さん]

>>427
スミフ物件の資産価値が低いのではありません。もっと言えば資産価値はスミフだからかどうかなど関係ありません。
マンションの資産価値はひとえに立地と経過年数、そして管理状態で決まります。スミフだからかどうかなど関係ありません。
だいたいスミフはただのデベロッパです。実際に施工してるのはまた別の会社です。
携帯電話端末の話と同じで、ドコモだから価値が高い、とかソフトバンクだから安いとかはありません。
作ってるのは通信会社ではありませんからね。

スミフの場合は売値がただ馬鹿みたいに高いからです。スミフはだいたい半分の戸数でもうれれば利益が出ると言われているぐらい
の値付けをしています。キャッシュフローも安定しているため、野村と違って打ったマンションの利益を見越しての次のマンションの投資
みたいなことはしていません。なので売り急ぎをする必要もなく、ただ高値で高利益率で売るわけです。
それを「うまく宣伝にも利用して」るわけですね。高級バッグ等のブランド戦略と一緒です。「うちは下げません」と（笑）

すぐにネガネガという人がいますが、ここの物件を冷静にみてみたらいかがですか？
三田線の駅遠物件です。裏は工場ですし、小豆沢です。中の設備グレードいかがです？タンクレスでもないし、グリルも水が必要な廉価版。
食洗機すら標準装備ではない。ここの相場だけを見たら価格だけが高級グレードです。実市場価格で中古で売ればそういう値付けが
きれいさっぱりと冷静な市場評価になりますから暴落しているように見えるだけです。
ですが、実際は違います。暴落してるのではなく、またスミフ物件の価値が低いわけでもなく、単にスミフの値付けが高いだけです。

[429: 匿名さん]

>>426
>マンション買って、死ぬまで住まないのが普通なんですか？
はい、普通です。マンションを買う人がたいてい20代後半から30代半ば。
新築で入居した人を一期生とした場合、さてこのマンションが40年、50年たっても
大多数が一期生のままだとお考えで？（笑）そんな人はごく少数派ですよ。
車でもなんでも同じ。服や靴にしてもずっと使いますか？（笑）
使える、使えないの問題もありますが、それよりも良い状態で使えるちょうど良い間は
使いますが、そうならなくなってきたら価値が暴落する前に売却して新たなものをかって
乗り換える方が効率的なのを誰もが知ってます。

> ババ抜きゲームって分かってるなら、なぜ買うのだろう？
>賃貸でいいじゃないですか？

なぜ？ババを引きさえしなければ賃貸で借り続けるよりも圧倒的に高い費用対効果が得られる
からですよ（笑）例えばこのマンション、賃貸で今借りたらいったい幾らしますか？（笑）
それよりも買ってローン払ってる方が費用対効果高いのはわかりません？

> その方が、常に気に入った物件に住み替えられますよね？
別に購入しても気に入った物件にすみかえられますよ？　賃貸か購入かによらず。本質を見誤っていませんか？

> 費用対効果ってなんなのでしょうか？
わからなければ勉強なさったらいかがでしょうか？　単位円あたりで得られるゲインのことです。
最初にどかっと支払うのか、またコンスタントに支払うのか、銀行に払うのか、大家に支払うのか、
違いはあれど結局のところ住宅費用は人が生き続ける限り必ず発生するものです。その費用対効果を
考えるのですよ。

> 何を費用と考えればいいのでしょうか？
住宅費です。

[430: 匿名さん]

たくさん書いてあるけど、無知識のワタクシには結語がヨクワカランです（笑）。欲しい人が欲しい時に買えばいいだけだと思うけど（笑）。

ところでこの前、一瞬だけどポンプ点検のため断水になりましたよね？もしタンクレスだったなら、例えば地震とかで断水になったらどうするのですか？

[431: 匿名さん]

>>430
ええ、欲しい人が欲しい時に欲しいものを買えばそれでよろしいですよ
でも5000万でかったこのマンションを5年後に諸事情で売らないといけない状況になった時に
3500万でうったら5年で1500万の損失ですがこの損失分を減価償却分、すなわち家賃相当として
耐久消費財費として計算したら年300万、月25万ですかね。これに戻ってこない修繕費として
計上した修繕基金と毎月支払う修繕費を月額にしたら約1万円、管理費約1.6万円も払ってるので
賃貸扱いで計算したら月約27万円ですかね。
（固定資産税はあるけどまぁそれはローン減税で相殺かな。あとまぁ火災保険等もあるけどそれは除外しとくということで）
月27万の支払いでここに5年住んだと思えばまぁコスパは悪いですわね。
ここで挙げた数字はすべて結果論に過ぎませんが実際のところ中身を伴わない相場以上の価格で
買うとこういう状況になる人の割合が増えるわけですから注意が必要でしょうね〜
賃貸はオーナーがおってるリスク分と利益分をのせて価格に転嫁させるからこそ割高。だけどその分リスクはない
一方自分で買って済む場合はそのリスクを追ってるからこそ安く住める、はずなんですが
こうやって売る時に相場からずれると賃貸で借りてるよりもひどい結果に帰結する

[432: マンション検討中さん]

>>431 匿名さん

ただ、実際には費用対効果だけで決める訳じゃないんだよなぁ。

[433: 契約しました]

ネガキャンがすごいですね。まあ考え方の違いでしょうけど一応反対の見方も契約した身として意見させてください。

板橋区をあまりお好きでなさそうなので、そもそも検討されているのか疑問ですが真剣に検討して契約した者として同じことを違う視点から意見します。

駅からの距離。おっしゃる通り9分とか10分ですね。でも、いいんですよそんなもんで。それより近くてこの値段見つからなかったです。地盤と大雨時の水没もポイントでしたのでその条件がなければあるでしょうけど。

で同じような条件で他のマンションないですよ。中古も値上がりしてますし。私も中古をリノベーションしたかったんですけどなかったです。

設備は金額換算でいくらかということだと思います。いいもの入れてたら100万くらいの差ですかね。でもディスポーザーは後付けできないし、他のものも15年くらいで入れ替えるものもあるので。

ブランドは好みの問題ですね。でも大手かどうかは選択肢の一つだと思います。ブランド料で高くなっても、偽装とか何かあったときに対応してくれる(実際にしていた)はずなので。近隣相場みるとそんなに高くないのは繰り返しで申し訳ないです。安い例があれば具体的に記載された方が皆さんの比較検討材料になりますね。

5年後の相場ですが、まあ暴落することもあるでしょう。でもうちは5年待てなかったんですよ。5年待って下がらなかったら悲惨ですし。で判断基準は地盤でした。市場価値という意味では、将来的に不確定要素のうち災害での被災可能性を排除/少なくしたかったのです。全体が下がったら仕方ないですね。ま下がるとしたら地盤の悪いところから先だろうと考えました。売る予定ないので関係ないですけどね。早く売ったら元本割れは普通でしょう。

他検討者様の参考になれば幸いです。自分の目で上にあげたポイントと自分のこだわりを是非比較していただきたいと思います。駅からの距離は好みがあるし、地盤も関係ない人はもっと安いのがあります。市況は独自判断ですね。設備の好みはあるでしょうけど、検討ポイントの何番目かはひとそれぞれですね。ブランドもどうでもいい人は他にもあるでしょう、と言ってもこの物件に限ってはそんなに価格に差を見つけれませんでした。

[434: 匿名さん]

いつもの長文偽専門家が現れましたね。
まぁネガキャンも意見として必要かもしれないけど、言いたいことを簡潔にまとめてくださいよ。
必死に書いたと思うんだけど、読みづらいし全く主張することがわからない。

[435: 匿名さん]

つーか今時築浅ディスポ付のファミリータイプのマンションが3500万なんて買えないだろ
そもそもが新築マンションに住んで快適な生活を送ったことを度外視して
金額の出入りだけでしか判断できない人間は間違いなく独身のオッサンみたいな考え

[436: 匿名さん]

考え方は人それぞれだけどやはりこれだけ売れ残ってるのを見ると人気の無さは否定できない話ですな
人によっての感じ方は個人判断でいいけどだけど資産性は客観的になるし

[437: 匿名さん]

>>435 匿名さん

どこに3500万で買えると書いてある？
批判するならせめてきちんと読んでからにしたほうが良い

[438: 匿名さん]

>>433 契約しましたさん

人それぞれと言う意見の一言で終わってるだけで何も反論していないようですがどこが具体的に反論だったんでしょうか？
要は惚れたから買った、ですよね?
で、別にそれを否定もしておりませんよ。

[439: 評判気になるさん]

結局、高く買って安く売ったら損するよって事ですよね。
ネガキャンっていうか、当たり前体操ですね。

まぁ、実際問題結構な期間売り出されてるわけですから、
実際はさておき、売れ残ってる印象を持たれるのは当然と言えば当然でしょうね。

[440: 匿名さん]

あと何百個戸売れ残ってるんですか？
築１０年くらいまでには完売するといいですね。

[441: 匿名さん]

最近随分入居者増えてると思うけどなぁ。

けれど個人的には、別に資産価値とかどうでもいいんだけど。売れ残りがあって、広々してた方がいいけど（笑）

[442: 匿名さん]

売れないマンションはないし、事実として今何戸残っても99%の住民に影響がない。

[443: 匿名さん]

投資目的以外の人はほとんど最初からそこまで資産価値を重視してなくて、やっぱり快適性が最優先じゃないかな。
将来買い替えする可能性があるって否定できないけど、10年、20年後のこと誰も予測できないでしょ。やっぱり将来より今が重要だと個人的に思う。