パレストリッツガーデン百道ってどうよ？

[物件比較中さん]

パレストリッツガーデン百道について語りましょう。

公式URL：http://www.dax-jp.com/mansion/p_ritzgarden/index.html

所在地：福岡県福岡市早良区西新７-801-39（地番）
交通：地下鉄空港線「藤崎」駅より徒歩9分
　　　西鉄バス「博物館南口」バス停より徒歩6分
　　　西鉄バス「防塁前」バス停より徒歩7分
売主：株式会社ダックス
施工：株式会社川口建設
管理会社：株式会社ダックス

【物件情報の一部を追加しました 2015.12.18 管理担当】

[551: 匿名さん]

ここの土地の仕入れっていくらなのかな？元は公務員官舎でしたよね。
土地の仕入れの高さで高く売らざるを得ないみたいだけど。

[552: 匿名さん]

ニュースになるくらいに高値でつかまされてます。中小デベが背伸びしすぎたと。

[553: 匿名さん]

買えてもなかなかこのブランドに金を払う勇気ない。裕福ではないから。

[555: 匿名さん]

すごいねこの会社。ある意味今後の動向が気になる。

[556: 匿名さん]

551
調べたらすぐ出てきますが、1600坪を27億ですね。坪単価約170万円でしょうか。

[560: 購入検討中さん]

初期にモデルルーム行って購入考えてますが、実際何戸くらい売れてますか？最近モデルルーム行かれた方教えていただい
パレスト大分付属前の掲示板で5戸って書いてるの見たんですがさすがにそんなことないですよね

[561: 匿名さん]

本当に購入を考えていて、その上で販売済みの部屋が何戸か気になるなら自分でモデルルームに行って確かめるべき。

[562: 匿名さん]

どれだけ売れてるかなんて何の意味もないですよ。
自分自身が納得する物件を買えばいいだけの話ですから。

[563: 契約済みさん]

2丁目の財閥系とモデルルーム、
価格、立地を自分の足で比較しましたが、私はこちらに軍配をあげます。
営業マンの対応も良く、気持ちよく商談できました。
バルコニーの広さ、駐車場、エレベーター数、建具複数選択可が気に入りました。

[564: 匿名さん]

５６３
はあ？

[565: 契約済みさん]

私も563さんと同意見です。
564さんは何が"はぁ？"なのですか？
検討をする板なので、詳細を書かないと単なる冷やかしととれると思いますよ。

[566: 契約済みさん]

私もパレストは素晴らしいと思います。
この立地を考えれば価格もとても安いですし、二丁目はたいした立地でもないのに価格は高いし品質もパレストの方が上だと感じます。

[567: 匿名さん]

バレストは、売主と管理会社と高値つかまれされ感が、「はぁ⤵」だと思います。

[568: 契約済みさん]

パレストの価格は妥当ですよ。それだけの価値がある立地なのですから。
最近の財閥系の失態をみてると、財閥系こそ避けるべきです。高いブランド料を払ってまで質の悪いマンションを買いたくないですから。

[569: 匿名さん]

568
はぁ・・。
ブランド料もあまり入ってないのに、高いマンションですね。って返して欲しいんですかね。板を荒らしたいのが、見えみえですね。笑えます。

[570: 契約済みさん]

565.566.569さん
563です。完成が楽しみですね！
同じ屋根の下、仲良くしましょうね！

567.568
お二人はブランド好きなんですね（爆笑）
あんな好立地で弱小地場デベに入札で競り負ける財閥って…（笑）
2丁目にパジェロで駆けつけて〜（爆笑）

[571: 契約済みさん]

>>570
番号間違えた（笑）
565.566.568
失礼しました。
よろしくお願いします。

567.569
パジェロ〜。

[572: 匿名さん]

へぇ〜。よかったね。

[573: 匿名さん]

>>570
仮にもここを買える方であれば、そんな中学生みたいな書き込みはやめましょう。
あなたのような品格のない住民が多くない事を切に願います。
パレストはとてもいい物件だと思います。

[574: 匿名さん]

立地は2丁目と大して変わらんと思います。
最寄駅が西新、再開発予定のホークスタウンから近い、ハザードマップで浸水しないことを考えると2丁目の方が若干いいかな。
藤崎駅は駅入り口からホームまでかなりあるからね。
仕事終わって駅を降りた時、そこが藤崎か西新かって大分違うと思います。
立地でいうなら2丁目建設予定のネクサスが群を抜いてるかと。（駅3分くらい？、静か）

質については、モデルルーム両方行きましたけど細かな見えにくい細部の作りが2丁目の方がいいと感じました。

[575: 匿名さん]

570は契約者を装った荒らしですよ。
一連の書き込みも怪しいので、スルーが一番です。こんな板は何の意味もないので過疎化してもらいたいものです。

[576: 匿名さん]

この辺は増す増す上がるね〜

[577: 匿名さん]

「こんな板は何の意味もないので過疎化してもらいたいものです。」
見なければいいのに。

[578: 契約済みさん]

>>573
すみません。取り乱しました。

[579: 匿名さん]

2丁目とどっちが売れていますか。

[580: 匿名さん]

竣工5月末日で入居5月初旬ってなってるけど内覧会は竣工前にやるんですか？

[581: 匿名さん]

>>579
ここは知りませんけど2丁目はもう9割近く売れてますよ

>>580 竣工5月末日、入居6月初旬ね どうなんでしょ

[582: 匿名さん]

二丁目とは規模が違うので単純に比較はできませんよ。
あえて言うなら最近の財閥系はイメージ悪いので七丁目の方に流れてるのでは？

[583: 匿名さん]

二丁目が９割売れてるらしくて
こっちはどうなの？って話なのに
実は評判悪いから
こっちに流れてきてる？
ならもうこのマンション完売してるのでは？？

[584: 匿名さん]

ここに1億6000万も出せない。

[585: 匿名さん]

もうすぐプチバブルが崩壊しますからそれまで待つのが吉。

[586: 匿名さん]

>>581
この書き方だと竣工して1週間もしないまま入居開始ってことですね

普通は竣工~入居開始は1ヶ月から2ヶ月くらいは期間開けるのが多いですけど。
まあ会社の事情みたいな事もあるんじゃないですか？

[587: マンション検討中さん]

＞５８６
竣工から２カ月経って入居開始の場合、
逆に、なぜ２カ月かかるのか質問したくなりますが…。
また、数字だけ見れば１カ月未満が多いです。（概ね５割弱程度。）
何をもって「普通」といっているのか…。

まぁ、そもそも「竣工」の定義次第ですけどね。
内覧会、再内覧会後の販売会社への引き渡し後に「竣工」を置いていれば
工事自体は完了しているため
「竣工」から入居開始までの期間が短くとも問題はないでしょう。

[588: 匿名さん]

>>587 マンション検討中さん
竣工の定義ってデベによってちがうんですか？
1ヶ月『未満』じゃなくて1ヶ月『以下』（1ヶ月丁度を含む）が多いんですよ
ほとんどのデベは竣工→内覧会→ダメなら直す→再内覧会の繰り返し→入居なので、1ヶ月~2ヶ月はかかるんですけど。ここの竣工定義とは、内覧会→お直しが終わったところが竣工という定義を取っているということですか？

[589: 匿名さん]

>>587
いやいや、普通ですよ。
むしろ竣工から引き渡しまで2カ月はきちんとしたマンションなら普通です（世の中に多い少ないかは別として）

建物が完成して公的機関からのチェックが終わって竣工検査済証もらって初めて「竣工」ですよ。

その後ゼネコンの自主点検と手直し2週間
↓
ゼネコンの再検査と手直し1週間
↓
デベロッパーと設計者による竣工検査と修正、再検査2週間
↓
内覧会と修正2週間
↓
確認と再修正再確認1週間
↓
天候とか考えて予備4日
↓
引き渡し、入居開始

竣工前に内覧会をするのであれば、上記のスケジュールがどうなっていて入居前までに十分なチェック期間があるかどうか、きちんと担当さんに確認した方がいいですよ

[590: 匿名さん]

行政検査の前に内覧は普通あり得ませんよね
会社が会社なだけに疑われてますが
予定が書かれてるだけですから
本当は１ヶ月半くらいは見てるんじゃないですかね
これだけの規模だと普通は二ヶ月みますけどね
どれだけやっつけで適当な内覧でも一月かかりますよ

[591: マンション検討中さん]

昨日、現地モデルルーム行ってみました。
結論から言うと 無し です。
立地は微妙、間取りは普通ですが、モデルルームはオプションだらけ、
壁面収納、上がり畳仕様、エコカラット等つければ＋300弱は掛かる。
それらを含めて価格が割高です。更に月々に掛かる管理費、維持費も新築のなのに高い設定。古くなればもっと高くなるでしょうから、購入予定の方は気を付けた方がいいですよ。噴水、エレベーター4基を維持するのは大変だなと。
一括浄水の必要性は何も感じません。本当に効果があるか怪しいですし。
駅・スーパーからは遠いのにこの価格は余程資産がある方しか買わないでしょうね。 どうせ買うなら駅近中古を探して、リノベしたほうが安くなりますし、資産価値は同じ位に維持できます。

[592: マンション検討中さん]

よく資産価値は点ではなく、面で考えること。 といわれます。
例えば、駅まで１分であれば1×1 1 、 しかし5分なら5×5 25
つまり競合物件は25倍になることから、資産価値もその分大きく下落します。 特に今新築マンションは人件費・建材費の高騰でかなり割高な為、
10年後には悲しいくらいの下落幅が予想されます。
売却、賃貸予定がなく、終の住処と考えられる方には問題ないと思いますが、無駄な設備による、管理費、維持費の上昇は以外に家計を圧迫しますのでその辺りもトータルで考えられた方がいいですよ。
それらを考慮した結果 即無し になりました。

[593: マンション検討中さん]

以前から狙ってる、MJR の赤坂タワーに狙いを絞ってみる事にします。

[594: 検討中の奥さま]

やはり西新二丁目は憧れます。 駅近く、閑静、住民の方々の雰囲気もいい感じで。 中古すら中々出ませんけど。

[595: マンション検討中さん]

天井高が高くていいなーって思ってたけど、もしかしてこれ二重天井じゃなくて直天井？
よくよくみたらダウンライト出っ張ってるように見えるし
階高ってどれくらいなんだろ

[596: 買い換え検討中]

確かに、これほど悪い評判しか聞かない物件も珍しいですね。
高いお金払って後悔はしたくないので見送ります。

[597: 匿名さん]

悪いのは建物？会社？

[598: 匿名さん]

安い買い物じゃないし、余計なところで心配したくないよね。大手が安心だな。

[599: 匿名さん]

子育て世帯→ここ

そうじゃない世帯→MJR赤坂

[600: 匿名さん]

ここより、三菱やコーセーアールイーのやつがいいね

[601: 匿名さん]

コーセーなんちゃらはないわ（笑）意味不明デベ。

[602: 匿名さん]

三菱とコーセーアールイーを比較するのは三菱に失礼だけど、コーセーアールイーとダックスを比較するのは、コーセーに失礼極まれないでしょ。

[603: 匿名さん]

ダックスとコーセーは同等だと思うけど？

[604: 匿名さん]

当期売上、利益だけで単純比較できないけど、、、
http://www.data-max.co.jp/280311_dm1857_3/
http://www.data-max.co.jp/280229_ib1701/

[605: 匿名さん]

当期売上、利益だけで単純比較できないけど、、、
http://www.data-max.co.jp/280311_dm1857_3/
http://www.data-max.co.jp/280229_ib1701/

[606: 匿名さん]

オール浄水のアノアって年間コストどれくらいかかるんですか
ダックスさんの製品ですよね 調べても出てこない
カートリッジ交換は自費？ それとも管理費から引かれるのでしょうか？

[607: 通りすがりさん]

>>595
直天井のデメリット
スラブに直接配管とか打ち込むから遮音性が低下する、リフォームの時照明とか動かせない

直天井のメリット
工事費がかなり安くなる！ 階高が低くなるため階数が増えて販売できる住戸が増える！ 土地の仕入れが高くなった場合、競合多いエリアでは販売価格を抑えて収益を確保できる！

個人的に直天井か直床を採用してるマンションは購入者にはなんもメリットはないと思う

ちなみにここが直天井かどうかは知りません

[608: 匿名さん]

なんだかんだで、二期完売したみたいですね〜
いつの間にか第三期分譲開始！

順調という事なのかな？

[609: 匿名さん]

え？未だに○期完売とかで売れてる感だす為の
小細工だって知らない人がいるんですか？？

[610: 匿名さん]

ここの浄水は、カートリッジ自費です。管理費には含まれません。(と、営業担当に聞きました)
交換時期に来て、継続利用不要ならカートリッジ抜いてくれるそうです。
比較他社(地元中小デベ)は、管理費に含まれてましたので、ちょっと驚き。
本体故障、水漏れしたら、修理は自費なのは同じですが、使ってないのに、、、って、詰めが甘い会社と感じました。

[611: 匿名さん]

>>607
直天井を採用しているかどうかで、そのデベが購入者の住みやすさと自分の利益、どっちに重きをおいているかわかりやすい判断の材料になりますよね
利益重視だと当たり前だがいいマンションはつくれません

[612: マンション検討中さん]

昨日モデルルーム行って来ました。

掲示板に書かれてることも含め確認しましたが
カートリッジ代は管理費含まれています
確かに直天井でした、入居時期も確認しましたが
掲示板に書かれてる様な大した話ではありませんでした。

本気で検討している人は実際にモデルルームいって
自分の目で確認してみたほうが良いと思います！

私はもうこの掲示板は馬鹿らしいので
もう見ないようにし、営業さんも親切ですし
買う前提で検討したいと思います！

[613: マンション検討中さん]

今時二重天井じゃないんですか⁇ 上階の音が気になるのは嫌です。
将来リフォームする時もかなり制限されますね…。。
新築なのに妙に高い管理費はカートリッジ代も含まれてたんですね。
それだったら一括浄水は外して欲しいですね。
トイレやバルコニーの水道水にこだわる必要ってないですから。
元々、浄水器メーカーだから無理にでも入れ込んで月々のマージン確保を狙ってるんでしょうね。
営業マンが親切なのはどこでも当然ですよね。
やはり買って損になりそうなマンションなんでしょうか？

[614: 検討中]

>>607

あの・・
今時、新築分譲マンションで地下床なんてないですよ。
ちなみに、二重床のほうが、足音や建具の音が響くという
お声もたくさんあります。

[615: 検討中]

>>613 マンション検討中さん

え？ここ本当に直床何ですか？
ちなみに、最新の分譲マンションでも、二重床は
ものすごく、上の足音やストック、戸の開け閉めの
音、響きますよ。
これ、常識です。

[616: 匿名さん]

>>614 615
なんか話がごちゃごちゃになってますね

ここは直天井、「二重床」
607は直天井のメリットデメリット言ってるだけ
「直天井」はデベとして旨味がありまくりって趣旨でしょ

[617: 匿名さん]

浄水カートリッジ、管理費に入ってるんですね。優先説明会の初期に聞いたときは、別途自己負担といわれました。変更になったのか、営業担当の勘違いだったのか。
本体価格も変更されてるから、管理費内訳の変更もなきにしもあらずかな。

[618: 匿名さん]

>>617 匿名さん

カートリッジの件は今一度確認したほうがよいかと。
カートリッジは別と私も聞きました。

[619: 匿名さん]

ここんとこのマンションは二重床、直天井がほとんどでしょう
ここもそう

[620: 物件比較中さん]

直天井の物件は少ないのでは？
見た目も悪くなりますし、将来リフォームの時は不便ですよね。

[621: 匿名さん]

>>619 匿名さん
西新2丁目やグランドメゾンなんかの大手は階高しっかり取って、二重床、直天井

中小で住み心地より利益を優先せざるをえないと階高削って直天井になる 現に直天井にすると建設費が大分下がる
一度味をしめたらやめられないみたい

と、いうことは直天井採用以外にも気付きにくいところで、住み心地より利益を追求している

と、見られてしまうリスクもあるので、大手は基本二重天井

[622: 匿名さん]

621
マンションは所詮立地なのですよ。
他地域の方の僻みと受け取っておきます。

[623: 匿名さん]

立地が良くても構造がイマイチだと中古の査定に響きそう。
いずれ行うリフォームのことを考えると直天井はちょっとね。

[624: 匿名さん]

あっそう。そうなんですね(笑)

[625: マンション検討中さん]

ここ立地不便ですよね？
西新も藤崎も微妙に遠いですよね。
価格と立地考えたら数年後の資産価値ってかなり下落しませんか？

[626: 匿名さん]

>>ここ立地不便ですよね？

そう。実は西新6、7丁目って意外に不便なの。
自転車を良く活用するライフスタイルなら
あんまり関係ないけどね。

[627: マンション検討中さん]

このマンションは駐車場が全戸分、しかもすべて平置きというこの地区の他のマンションにはない魅力的な条件に思えます。
やはり平置きが維持費、出し入れの時間等考えてもよさそうですがみなさんの選択基準として駐車場に関しては如何ですか。

[628: 匿名さん]

＞６２５、６２６
ふーん、あっそう。
＞６２７
平置きは良いですね。ただ7丁目は平置き多いです。

[629: マンション検討中さん]

>>626 自転車を活用するなら、わざわざここの物件にする必要ありますかね？ 批判とかではなく、単純に質問です。

[630: 匿名さん]

こんな(価格だけ)セレブマンションの住民が自転車のりまわすのでしょうか？
徒歩駅か車では？

[631: 匿名さん]

百道浜や西新はセレブではないから、自転車は結構利用すると思います。セレブより学区ですから。

[632: 名無しさん]

南向きはなんとか売れても、西向き、東向きはかなり苦戦しそう
あとウォーターガーデン？ 噴水みたいなのは客寄せ共用施設だけど、維持費は本当にバカにならんよな 掃除も水代も本当にバカにならん 調べりゃすぐわかる事だけど

[633: 匿名さん]

学区を選ぶにしてもここは不便ですよ。
人気があるのは西新2丁目の方では。

[634: 匿名さん]

学区ならここは最高の立地ですよ。二丁目なんかより遥かに。

[635: 匿名さん]

>>634 匿名さん

学区は一緒やが

[636: 匿名さん]

西新は
住環境なら6=7が良いのは良いが不便。
2、3丁目になると、記念病院の救急車の音、
ドンキの＊＊がマイナス材料。中学も遠くなるし。

[637: 匿名さん]

中学への距離は7丁目も似たようなものでは

[638: 匿名さん]

百道中へは7丁目の方が断然近い。
場所としては西新小と百道中の中間位の立地だから。

[639: 匿名さん]

因みに西新小の正門までは同じ位の距離ですが、裏門があるので7丁目の方がやはり近いと思います。

[640: 匿名さん]

おいおいドンキや救急車の影響なんて通り沿いだけだよ
どっちが良いとかまでは言わないがボンラパスと西鉄スーパーの間くらいが便利さもギリギリ住環境も良いと思って住んでます
が完売寸前のマンションは買えません
当然こっちも買えません
羨ましい

[641: マンション検討中さん]

買われた方の2丁目財閥物件へのライバル視が凄すぎる
まぁわからんでもないけど

[642: 匿名さん]

2丁目はよかトピア通りに近づくにつれて価値がさがります。

[643: 匿名さん]

ここも２丁目も駅から遠いです。駅から５分以上の物件は住みたくありません。

[644: 匿名さん]

完全に前提条件からまとはずれなとこに何を書き込んでるんだか

[645: 匿名さん]

不況になりそうだから、デベの体力が心配だな。

[646: 匿名さん]

杭問題みたいの起きたら、地場デベはどこもふっとぶ。
心配なら、メジャー7＋積水にしたほうがよい。

[647: マンション検討中さん]

最近書き込みがありませんね。HPでスタッフブログが開設になっていましたがまだ開設したとの案内記事しかありませんでした。工事や販売は順調にすすんでいるのかが気になります。

[648: 匿名さん]

営業に確認するのが一番ですよ。

[649: 匿名さん]

売れてなさそう。。。高いもん！もうすぐ不動産暴落するのに。

[650: マンション検討中さん]

暴落するの、待ってます。いつまで待てば福岡市のマンション、下がりますかね？