パレストリッツガーデン百道ってどうよ？

[物件比較中さん]

パレストリッツガーデン百道について語りましょう。

公式URL：http://www.dax-jp.com/mansion/p_ritzgarden/index.html

所在地：福岡県福岡市早良区西新７-801-39（地番）
交通：地下鉄空港線「藤崎」駅より徒歩9分
　　　西鉄バス「博物館南口」バス停より徒歩6分
　　　西鉄バス「防塁前」バス停より徒歩7分
売主：株式会社ダックス
施工：株式会社川口建設
管理会社：株式会社ダックス

【物件情報の一部を追加しました 2015.12.18 管理担当】

[2351: 匿名]

>>2350 口コミ知りたいさん
困るもなにも、最終的に契約書に署名・押印するのは自分でしょ。
自己責任ですよ。

それでも、瑕疵責任を負うべき竣工後10年(確か、そうですよね)の対応さえ全うしてくれればいいんじゃないの？

そもそも、そんな怪しいデベの物件は買ったことが無いです。
そんな物件を選ばないように、日頃から気をつけることが大事ですね。

但し、事業主の系列の管理会社の中には、非常に低レベルの会社が在ることを、不運にも現在進行形で体験中です。

通常総会の議事録配布に40日も要した。
しかも、誤字や要点の脱落が目立つお粗末なもの。

[2352: 匿名さん]

＞通常総会の議事録配布に40日も要した。

管理会社によって異なるのでしょうが、
通常は、総会・理事会の議事録は、10日以内には配布完了するでしょう。

開催後、翌々日には録音データのテープ起こしを終え、役員数名の署名押印を行うだけですから。
企業内の会議の議事録でも、１週間以内には社内関係者に配信なり共有完了するでしょう。

[2353: 口コミ知りたいさん]

>>2351 匿名さん
怪しいデベから買うと、そう言う管理になるんでしょうね。
見送った方が良さそうですね。

[2354: 匿名さん]

＞＞2351 匿名
＞但し、事業主の系列の管理会社の中には、非常に低レベルの会社が在ることを、不運にも現在進行形で体験中です。

2351本人ですが、このコメントはこの物件に関するものではありません。
デベ及び管理会社のイニシャルはＳ。

管理業務の杜撰さ・数々の不適切な対応は、過去に経験した事が無いものです。

[2355: 匿名さん]

もうすぐシーサイドももちの花火大会ですね
このマンションからも見えるでしょうか

見たことないですが、圧巻の大花火ショーらしいです

[2356: マンション検討中さん]

あと何戸売れ残ってるんですかね。いつになったら完売御礼の日が来るやら…

[2357: マンション検討中さん]

まだ、売れ残ってんの！？ここ買った人は後悔してるだろな〜
まぁ、今の相場と比べたら安いから、値引き次第では狙い目かも。
まずは3割引からスタートね。

[2358: マンション検討中さん]

いまいくらで買えるのかな？

[2359: 通りがかりさん]

>>2358 マンション検討中さん
三割引いてくれたら買います❣️

[2360: 匿名さん]

>>2359 通りがかりさん
そのくらいじゃなきゃ手が届かないんだろ？
無理しないほうがいいよ。

[2361: マンション検討中さん]

まだあったんかい！ある意味レジェンドやな。

[2362: 匿名さん]

伝説のマンション！　素晴らしい！！

[2363: 福岡ツー]

西新、百道（ももち）あたりの億ションは1985～2000位まで盛況だったねぇ。
それから価値評価額が急落しトラブルも多かったような。
それから少し持ち直したがどうだろう、引き続き価値評価額低迷中でしょう。
自分が買うとしたら4000万まででしょう。（30パー引き、可能なら半額）
東区、南区とかいけば新築で4000万出せば凄い物件が手に入るからね。　

[2364: 匿名さん]

まだ完売してなかったのか
もう販売開始して３年近く経つんじゃないの
投稿数は断トツなのに
大変そうだな

[2365: 匿名さん]

今は他が高くなり過ぎて、割安にすら感じるけどな。

[2366: 匿名さん]

今になって見てみたら、確かに安いね。
ここ2、3年の価格上昇がよくわかる。

[2367: 匿名さん]

>>2366 匿名さん

今になっても、高いて事でしょう！
だって、これだけの「中古、在庫物件」記憶にない。
強気の発言しといて、何とも解決策ない業者、先が不安すぎ。

[2368: 匿名さん]

>>2367 匿名さん

今の相場知ってますか？

[2369: 匿名さん]

ここは別に悪くないと思う。西新の人気が低下しているのが原因。

[2370: 通りがかりさん]

売れてるところは売れてるからなあ
個人的にはなんで売れんのか？？？？

[2371: マンション検討中さん]

ブランド。それにつきるかな。

[2372: 匿名さん]

>>2368 よく知ってるつもりですが？
あらゆる事案を総合の上、先をよみ、「売り切ってなんぼ！」でしよう。
無論、「それがすべて！」なんても思ってもいませんが。
言葉足らずですみませでした。

[2373: 匿名さん]

資産と負債がほぼ同じくらいある企業です。
赤字確定してまでは値引しないと思われる
一般的にデベは2割の利益を乗っけて販売するので1割引までが基本
残り9部屋で最安6700万であれば6000万までが限度でしょう
これだけ出せれば広さは96もいらない人であればパークハウス百道か福岡タワーズも買える

[2374: マンション検討中さん]

ここはペットOKですか？

[2375: 通りがかりさん]

OKです

[2376: 匿名さん]

決算１月企業なので、値引したら即買います交渉は12月中に一旦ローン審査を済ませておいて、この値段になれば買える人であることアピールで勝負をかけるべし
ぶっちゃけ90㎡は広すぎなんだよね
子供最低2人はいないと持て余す
80㎡で5200万だったら検討してた
リセール時に広くて総額で高く見えてしまう部屋は売りづらい
新築でも残ったのは広い部屋ばかり

[2377: 匿名さん]

>>2375 通りがかりさん
犬や猫の飼育頭数に制限とかありますか？
1匹までとか、2匹までとか。

[2378: 通りがかりさん]

大きさとか頭数に制限はありますよ。正確なことは販売会社に聞いてください。

[2379: マンション検討中さん]

人気の学校区
ファミリー世帯４人〜５人を想定した間取りなんだろう
駐車場も贅沢に平置きを戸数より多く用意
駐車場減らして部屋数稼いで一戸辺りの単価を下げれば結果は変わったかも
7000万前後払えて車も二台持ちできる家庭が福岡にどれだけいるかです

[2380: マンション掲示板さん]

学区が高取なら良かった。

[2381: マンション投資家さん]

＞リセール時に広くて総額で高く見えてしまう部屋は売りづらい
新築でも残ったのは広い部屋ばかり

逆ですよ。広い部屋のほうが売りやすい。
皆グレードアップしたいですから。
今後老夫婦が増えるとかわるかわかりませんけど。

[2382: マンション投資家さん]

特に駅近の広い部屋はリセールバリュー抜群です。そもそも利便性が良い場所で広い部屋はありませんから。リノベーションして暮らせばなんの問題もないし満足度高いはずです。
私も今住んでいるほぼ新築を賃貸に出して駅近の広い中古を探していますがまずありません。
売るときには築25年過ぎたら圧倒的に広い部屋が有利です。

[2383: 通りがかりさん]

>>2381 マンション投資家さん

確かに子供が巣立って老夫婦が増えれることが予測されるなかで年金カット、増税社会で資金的余裕も広さもいらなくなるので間口が広いのは70㎡〜80㎡の3Lかな
実際ここもその間取りから売り切れたのが一つの答え

[2384: 通りがかりさん]

最寄り駅に徒歩9分、11分が駅近に該当するのでしょうか？
今から25年後は高齢化社会が更に促進してます
駅徒歩５分ニーズは更に高まってると思います
駅徒歩で12分と同じく離れてるタワーズは商業施設にヤフオクドームと若い世帯受けする要素があり、むしろファミリーはそっちに広い部屋を求めるかもしれません
駅近のブリリアは手が届かない、西新の他駅近は部屋が狭めが多く、駅近で広い部屋は希少でしょう
しかし、ここが駅近でないのも事実です
新築にこだわりなければ中古でしたら広くて駅近を探せます

[2385: 匿名さん]

ここまで売れ残ったら何年か先に中古で売ろうとしても、なんか大変そうな気がしますね。
中古なら広い部屋の方が売りやすいとは思いますが、問題は買ったときの価格とのバランス
でしょうね。
さすがに大損して売る人は滅多にいないと思いますけどね^^

[2386: マンション投資家さん]

>>2384
すいません。書き方が悪かったですね。
2381は広いほうが売りやすいというこのマンションについての意見であり
2382はこのマンションじゃなくてもっと一般的な条件に付いての説明です。
ここが駅近と言うわけではありません。
駅近とは鉄道に5分以内。できれば3分以内が理想ですね。

[2387: 匿名さん]

>>2386 マンション投資家さん

詳しそうなので、例えば駅徒歩３分の中古で狙い目マンションを１つ挙げるとしたらどこでしょうか？
売り出し価格とそれから10年後の相場予測で下落率が1番低い物件が理想です
どんなに良い物件でも相場より高値掴みではリセール時に損しますので

[2388: 匿名さん]

投資家さんはここの90㎡超の部屋が幾らなら買いますか？
賃貸運用してからま25年後売却の流れで利益を上げるという仮定の話になります。
利益が500万なのか1000万かで目標値で変わりますが、投資家が考える合格ラインでも好きな評価方法にて参考までにお願いします。

[2389: マンション投資家さん]

>2387　匿名さん
今だったら、あまりないですね。少し前なら千早、香椎、箱崎、吉塚、呉服町、姪浜。
自分が住まないのが前提です。すべて3000万円以下。月賃貸15万円以上の物件です。
と、言うのは東区が一番値上がりが遅かったからです。
逆に一番早く値下がりするリスクもありますが、インカムゲイン（賃貸料）の利回りが良い。
千早の物件は1000万程度値上がりしていますし利回りも物凄く良いです。
逆に自分が住んでも良いなと思った物件は、薬院大通り、城西、六本松、赤坂、姪浜の別の物件。姪浜以外は新築ですが。
過去10年くらいで値下がりの少ないのは千早、薬院大通り、西新等です。
利回りも良いです。
（特に利回りが良いのは東区と南区です。南区は古い建物が多いのでちょっと新しいと有利。）
ただ、西新はここ3年で急に新築が高くなったので利回りの悪化が著しいです。
西新買うなら今じゃないでしょう。

[2390: マンション投資家さん]

>2388
と、言うわけで私なら買いません。今は子供の教育も考える必要がないのでなおさら。
西新はそういう意味では無駄なプレミアが乗っているので。

自分が思うに広い部屋はインカムゲインは少ないがリセールバリューは25年後もそれなりにある。ただ、共益費や修繕積立金が高い場合はその限りではありません。

大濠アドレスの物件が10年ほど前に中古で売り出されましたが、
バブルの頃の物件で、物は凄く良かったのですが130ｍ２くらいで4800万円でした。
リーマンショック後で冷え込んでいた時期ですね。
今となっては1億近くしそうですが、共益費と修繕積立金で月5万円。
駐車場も入れると月7万円くらい必要で、しばらく買い手がありませんでした。

[2391: 匿名さん]

>>2389 マンション投資家さん

解説ありがとうございます
今の市況では時既に遅し、美味しい条件の新築はないという事ですね
5年前にM J R六本松買った人はホクホクですよね
あの頃は駅前なのに安かった

[2392: マンション投資家さん]

私の現時点での唯一のお薦めはGM浄水ガーテンシティでしたが完売しましたね。
完売する前に薦めると業者と思われるので完売するまで伏せていました。

[2393: 匿名さん]

>>2392 マンション投資家さん

完売する前に薦めると業者と思われるなら、完売した後に薦めるのはどういう立場なのでしょうか？

中古での売却を狙っているとか？

[2394: マンション投資家さん]

近所を買いましたけど当面売る気はありません。
単にこの場所物凄く気に入っているだけです。
福岡市以外の人にその良さを知ってもらいたい。
それだけです。
マンションはあちこち持っているのでここだけを推す理由がありません。
そのなかで特に気に入っているというだけです。

[2395: 匿名さん]

>>2394 マンション投資家さん

グランドパレス浄水通りは売れ残ってますが、ここの評価はいかがでしょうか？
2Lで101㎡で不思議な間取りです

[2396: マンション投資家さん]

スレチですね。
行けばわかります。グランパレスも悪くはないけど、ラブホと揶揄される外観は好みがわかれるでしょう。私はバルコニーで朝食をとるのでそもそも眼中にありません。敷地いっぱいに建っているし、すぐ目の前には贅沢な敷地を使ったGMが聳え立ちます。ネット頼りじゃなくてもっと足を使うべきだし、もっと情報を収集すべき。

今の低金利は長く続きません。福岡市は毎年人口が12000人増えていますが、マンション供給戸数も4000戸～5000戸あると思います。ほとんどがファミリー向けです。
やがてだぶつくでしょう。そのときに最初に値下がりするのは郊外です。
今は中心部が高くて買えないと郊外で妥協するのは間違いなくババをつかみます。
坪単価も10年前は140万くらいだったのが今や西新のタワーは300万～800万らしいですね。
坪250万以上は高いと思います。

パレストに関して言えば値引きが前提になると思います。
坪220万以下に収まれば許容できるかな。

[2397: 匿名さん]

>>2396 マンション投資家さん

ありがとうございます
グランドパレスは特殊な趣向が生活イメージ出来ないので、いざ売却時にもなかなかジャストミートが難しいかもです
そして、投資家さんがほぼ毎日当スレを見ているのは駅遠でもパレストが安くなれば買いたいということなんですね
そもそもここで貴方以上に詳しい方の書き込みは望みにくいし、メリットはないはずです
それでも気になる物件なのでついつい覗いてしまうのでしょうか？
29.1坪の最安部屋が6670万〜
これが220でしたら6400万です
交渉で簡単にまとまりそうに思います
わたしの場合はもっと安全を見て6100万が購入ラインです

[2398: 匿名さん]

そろそろ完成から1年半
ダックスフンドさんの決算が1月
12月前に本気の交渉で勉強していただく交渉を投資家さんが発揮されるのでは？と睨んでます（笑）
駅遠とはいえ、坪210で買えるなら下落率は抑えられますし、平置きは後々の修繕費ではアドバンテージです
規模も91部屋なので中規模になるので、共用部の維持に金がかかるとは思いますが何とかなるかなーと

[2399: 匿名さん]

西新のマンション価格暴落がここから始まりそうですね。

[2400: 匿名さん]

ますます注目度が高くなってきている印象です。

残り9戸は早い者勝ちですね。

[2401: マンション検討中さん]

みんな値引き待ちですねw
1割引は勝ち取るべきです
9部屋は簡単には無くなりませんので12月末まで辛抱です

[2402: 匿名さん]

ダックスフンド！

[2403: マンション検討中さん]

中古扱い？

[2404: 匿名さん]

値引きされないと買えない人が群れてきたね。
期待を裏切られてまた手のひらを返すのが目に見えてます。

[2405: 通りがかりさん]

伝説のマンションとはここですか？

[2406: マンション投資家さん]

>>そして、投資家さんがほぼ毎日当スレを見ているのは駅遠でもパレストが安くなれば買いたいということなんですね

いや、そんなことはありません。
私は駅から5分以内にしか興味はありませんから。
同じ閑静なら地下鉄駅5分の浄水を選びます。
進学に有利というプレミアムはその対象がいない夫婦には無駄なプレミアムです。

[2407: マンション検討中さん]

値引きしてください。
どうぞお願いします。

[2408: マンション検討中さん]

ターゲットとなる子供がいればプレミアム代も適正になるのでご家庭次第です
ただ、駅から微妙に遠くて、徒歩５分圏内に買物できるとこがないのでネットスーパー生活になる

[2409: マンション検討中さん]

ダックスが販売するマンションでトイプードルを飼っても良いのでしょうか？
愛犬のクララちゃんがトイプーです
トイプーだから値引きが抑えられるのではないかと

[2410: 匿名さん]

最近 意味不明な投稿が増えましたね

[2411: 匿名さん]

パークハウス百道の販売開始前に売り切るのが基本だろう
こんだけ値引き待ちが群れてるからそれ次第では完売近いかもしれない

[2412: 匿名さん]

周辺に大手の話題性もある物件が複数販売開始を控えている中で、現状ここは大幅値引きで早めに売り切るしかないと思う。

[2413: マンション検討中さん]

これから売り出しの物件は更に高値掴みになるので今にして思えば値引きしてパレスト買っとけば良かったと後悔する人も出るだろう

[2414: マンション検討中さん]

平置き駐車場は魅力的
自走式が増えている中でメリットある

[2415: 匿名さん]

年内に完売間違いなしです

[2416: 匿名さん]

>>2415 匿名さん

ハハハハハ！！
あなた誰？
何か訳あり、、、、の方？

[2417: マンション検討中さん]

確かに完売近いやもしれん

みんな急いで

[2418: 匿名さん]

>>2417 マンション検討中さん

なんで？在庫一掃セール始まった？

[2419: マンション検討中さん]

>>2418 匿名さん

早く駆け込んで下さい
超特急でお急ぎ下さい

[2420: 匿名さん]

>>2419 マンション検討中さん

売れ残りは買わないよ。

[2421: 匿名さん]

いますぐダックスに電話を

[2422: マンション検討中さん]

>>2421 匿名さん

やすみじゃん。

[2423: 匿名さん]

買おうかな

[2424: 匿名さん]

西新で駅5分以上は値段下げないと売れないよ。だからセールになってる？

[2425: マンション検討中さん]

11分

[2426: マンション検討中さん]

どんなに交渉しようにも6000万出せるだけの経済力が無いと無理だね
返り討ちにあうだけです

[2427: 匿名さん]

>>2426 マンション検討中さん

6000万なら価値無いから買わない人がほとんどだから売れ残りだよ。

[2428: 通りがかりさん]

今はパークハウス百道、ブリリア、パークハウスタワーと競合物件が目白押しだから、ブランド的にここは圧倒的に不利だわね。
閑静な住宅街、って点ではここは文教地区的雰囲気すごくていいと思うけど、他の物件が駅直結、3分、モール直結だからね。
まぁいずれもそれなりの人しか買えない物件ではある。

[2429: マンション検討中さん]

>>2428 通りがかりさん

そうだよね
競合は他にない強みを持ってるから中古で差が付く
それなら競合よりかなり安くないと危険なんだが、ブリリア除くと坪平均230〜250らしい
市場価値が競合の80%くらいかな？
6000万になっても厳しいと言わざるおえない

[2430: 匿名さん]

まだあるんかい！

[2431: 匿名さん]

>>2430 匿名さん

今ならまだ間に合うよ。

[2432: 名無しさん]

>>2430 匿名さん

伝説の勇者よ！是非お買い上げを
まだ8000万近い特別な部屋も勇者のために温存されてます

[2433: 検討板ユーザーさん]

残り9部屋？

もうちと減ってる？
最近訪問した人いないかな

[2434: 匿名さん]

>>2433 検討板ユーザーさん
勇者の訪問をお待ちしてます。

[2435: 匿名さん]

今の相場からしたら、割安に感じるけどね。

[2436: 名無しさん]

>>2435 匿名さん

貴方は勇者になれます
是非8000万の部屋を購入下さい

[2437: マンション検討中さん]

>>2436 名無しさん

もう8000ではないですよ。

[2438: マンション検討中さん]

>>2437 マンション検討中さん

ＨＰに1番高い部屋で8210万と書かれてるいたのがですか？
もう契約された方？

[2441: 匿名さん]

駅5分以上の西新マンションの値崩れが始まった。

[2442: マンション検討中さん]

>>2438 マンション検討中さん

6000台の部屋で提案を受けたって事ですよ。
それでいくと8000もそこそこ下がってるとは思いますが

うちはローンギリギリなので、猛烈に迷ってます。

[2443: 匿名さん]

そんなに寝引くなら買いかも。
マークイズも出来て、西新は盛り上がってるし。

[2444: 匿名さん]

>>2442 マンション検討中さん

藤崎西新徒歩10分以上のノンブランドマンションの築10年相場が坪単価175万程度でパレスト96㎡にすると5100万
5500万で購入できるなら悪い話ではないよ

[2445: 匿名さん]

>>2442 マンション検討中さん

三井や三菱は売れ残ってもそこまで値引きしないのでパレスト買うべき

既に定価で購入した住民はこれを知ったら冷静じゃいられないかな

[2446: マンション検討中さん]

2442さん悩んでる間に2443さんに買われちゃうよ
早くご決断を！
他に気になるマンションがあれば話は別ですけど
私だったら5400万が即決ラインです
なんせ初期費用200万＋10年で資産価値300万落ちの合計500万の家賃で実質10年住めるからです
月4.2万＋固定資産税2万＋管理修繕費2万＝8.2万程度
賃貸で普通に借りたら20万かかりますからお買い得間違いなし

[2447: マンション検討中さん]

悩んでるなら俺が来週予約して買っちゃうよ

[2448: 2442]

>>2447 マンション検討中さん
どうぞどうぞ。限界で買って、やっすい家具揃えて住むのは侘しいほど、いいマンションです。我々には不相応かもしれません。

[2449: マンション検討中さん]

>>2448 2442さん

そんな事はないよ
ローン完済を前提とせずリセールを考えてみましょう
安く買えたら得しますよ
ここまでの値引きはなかなかお目にかかれませんし
これから出る新築はもっと高くなります

[2450: マンション検討中さん]

>>2448 2442さん

ニトリの家具で十分じゃないですか
室内なんか他人に見せる機会も少ないし、お子さんには良い環境だと思います