シティタワー品川パークフロントってどうですか？

[マンコミュファンさん [男性 40代]]

シティタワー品川パークフロントについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：http://www.sumitomo-rd-mansion.jp/shuto/omoritower/

所在地：東京都品川区南大井二丁目39番、40番4（地番）
交通：京浜急行電鉄本線「大森海岸」駅から徒歩5分
　　　JR京浜東北線「大森」駅から徒歩10分
間取：３ＬＤＫ・４ＬＤＫ
面積：65.02m2～76.73m2
売主：住友不動産株式会社
施工会社：五洋建設株式会社
管理会社：住友不動産建物サービス株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[マンションWOM！関連記事]
https://www.e-mansion.co.jp/recommend/archives/122/

[490: 匿名さん]

ここが地盤が良いって本気で思ってないよね？
笑
シーサイドと別にかわりませんよ。
制震タワー！！！
でも耐震等級1 どんなギャグ？
免震にしない理由はもちろんコストダウン
プランも廊下短い、畳数ごまかしプラン
プライムのタワーとどっこいどっこいじゃない？

[491: 匿名さん]

耐震等級1が普通ですよ。もう少し勉強してくださーい。品川シーサイドは、埋立地で地盤がずぶずぶだから、建物でごましてるだけでしょう。

→君が一番勉強しましょうね。ここは高い盛土エリアで地震にも建築基準法レベルの耐震性が、事実です。

[492: 匿名さん]

品川シーサイドの営業の方がすごいですね。

[493: 匿名さん]

グランドメゾンっぽい。

[494: 匿名さん]

品川シーサイドも天王洲よりはまだ良いのではないでしょうか。

[495: マンション検討中さん]

大森は美味しいお店多いですよ。
まき村、いせ、松乃鮨、丸一、麦苗、天冨久は、かなりおすすめです。

[496: マンション検討中さん]

確かに、丸一と麦苗と天冨久は常に行列ができていますね。

[497: マンション検討中さん]

>>490 匿名さん

もう、シーサイドはいいです。不愉快です。そもそも京浜東北とりんかい線で別エリアだと思います。大井町と比べるべきでは？

[498: 匿名さん]

たしかに、大井町との違いを知りたいです。

[499: 匿名さん]

大井町は臨海線を使えば新宿、渋谷、お台場直結。それが一番の違いですね。大井町線を使って、南北線や東横線使うこともたまにある。京浜東北線と京急は同方向なので、異常時のう回路的なメリットしかない。

山王側なら大森の方が高級感ありますが、この辺りだと両方下町。

食べ物屋なら大森の方が良い店が多い。布恒更科も忘れないで。
買物は大井町のほうが便利。

[500: マンション検討中さん]

>>495 マンション検討中さん
他にも、大森駅徒歩5分くらいに、俺のフレンチ・イタリアンもありますしね。
飲食店はシーサイドや青物横丁と比較にならないくらい良いですね。

[501: 匿名さん]

>>486 検討板ユーザーさん

プライムは免震で耐震等級3取れてるの？
免震タワーも普通にみんな耐震等級1なんだが？

[502: 匿名さん]

免震は、耐震等級を出さないはずだが。

[503: 匿名さん]

免震は耐震等級とは別物です。制震は耐震等級のくくりになります。


パークシティ武蔵小杉 ザ ガーデン　免震　長期優良住宅
プライムパークス品川シーサイド　免震
品川イーストシティタワー　免震
パークタワー晴海　免震＋制震
ザ・パークハウス 晴海タワーズ クロノレジデンス　免震　長期優良住宅　
グランドメゾン品川シーサイド　耐震等級2　長期優良住宅


　　
シティタワー品川パークフロント　制震　耐震等級1 坪330万　首都高沿い　鈴ヶ森遺跡　元数万人規模の処刑場近くにあり。平和島競艇近く。　俺のフレンチイタリアン、美味しい飲食店あるから資産価値があるそうです。

[504: 匿名さん]

>>503 匿名さん

このマンションは、それらのよくある正方形のタワーマンションとは違うので、一概に比較は難しいと思いますよ。

[505: 匿名さん]

>>503 匿名さん

江戸時代のことまで、言い出したらキリがない…。

[506: 匿名さん]

>>503 匿名さん
もと、海だったところが良いのかというのもあるし、無理矢理悪く言わなくてもいいんじゃない。

[507: マンション検討中さん]

どうしても悪く言いたいどっかの関係者なんだよ

[508: 匿名さん]

ここの物件公園前であること以外はさして普通のマンションですからね。

[509: 匿名さん]

>>508 匿名さん
では、特別なマンションを教えて下さい。

[510: 匿名さん]

509あなたのいう特別とは？
定義をお願いします。

[511: マンション掲示板さん]

住友不動産の分譲マンションってだけで特別でしょ。相場よりはるかに高いんだから

[512: 匿名さん]

ここは、まだ第1期だから買いかも。

[513: 匿名さん]

不動産で失敗する人は、価格を中心に探す人。

[514: 匿名さん]

５１１さん、上手い。

[515: 匿名さん]

たしかに、東は高いかもしれないけど、南はそうでもなかったよ。

[516: マンション検討中さん]

>>508
区民公園前が大きい売りでしょう
住宅街にあるような小さな公園とは違ってこのくらい綺麗な巨大公園の前に立てられるのは品川ではここくらいじゃないですか？
海前の景色のマンションは品川にはたくさんありますがね

[517: 匿名さん]

確かにこの公園は綺麗ですね。春になるのが楽しみです。子供ができてからは、公園の大切さは身に染みています。

[518: 匿名さん]

>>517 匿名さん
子供がいるとここは光と陰の両面があってうちは悩んでます。昼間は公園があって休日は人も多く公園があるのは素晴らしいのですが、夜になると人影が少なく薄暗く殺伐としていて不安も感じてます。公園が前面に出て周辺環境の話が少ないんですが、どうなんでしょうかね。

[519: マンション検討中さん]

隣のマンションが近いんだよな。
16階以上じゃないと抜けられないし。
それだと金額が割に合わない気もする。

[520: マンション検討中さん]

>>519 マンション検討中さん

隣の赤いマンションですか？
MRで眺望確認しましたが、11階、12階くらいで抜けた思いますが？

[521: 匿名さん]

第2期の値段、階数ご存知の方教えて下さい。

[522: 匿名さん]

ホームレスがおるから、公園側は夜怖いね。

[523: 匿名さん]

>>522 匿名さん
公園夜は閉まってるのにホームレスがいるんですか？

[524: 検討板ユーザーさん]

>>523 匿名さん

何時から何時まで閉園ですか？
ここは公園直結ではないのですか？

[525: 通りがかりさん]

>>524 検討板ユーザーさん

契約者です。
近くに住んでますが
公園はホームレスいません。

時期によって違いますが
18時に閉門の時期と20時に閉門と
管理がされています。

ご安心下さい。

[526: 匿名さん]

契約者さん
ご質問ですが、建設地の近くに住んでる者ですが、今は何階ぐらいまで出来ているのでしょうか？

目測だと4〜5階ぐらいかと思いますが、下の方を考えているんですが、もう売っているんでしょうか？

[527: 買い替え検討中さん]

最近の状況と、本音を記入します。
あくまで個人の意見ですので悪しからず。

公園を前にしたイメージ図を見ていると、わくわく感が半端なく、購入を前提に先週話を聞いてきました。
すごく丁寧な対応でした。
大体ですみませんが、70m2で4F,5Fで6,000万そこそこ、6F,7Fで6,000万中程、管理費等18,000円位、駐車場22,000～でした。低金利（変動で0.5%以下）のローンが通れば購入ありかなと感じました。
ローンに関しては、SBIは審査が厳しいので年齢によりフラット35を勧められました。（今SBIですが。）


昔蒲田に10年位、その後葛西に10年位住んでいます。勤務地は大森です。（2年前に転勤）
ちょっと気になるのは、蒲田にいた頃から京急線沿いは、何となく嫌な雰囲気でした。
（品川港南口も今では再開発できれいになってきましたが、以前はカオス的な街並でした。）
鈴が森の処刑場に関してはその上に立っている訳ではないので気になりませんが、
その地域に住まわされていた人々の歴史が少し気になります。、
ここ２，３日でちょっとネットで調べた結果、がらが悪いという意見が目立ちました。
また、品川区の教育への取り組みも前向きに進めている様ですが、なかなか現実は
追いついていない様です。ただ、再開発や新築マンション増加に伴い街の雰囲気が
一変することを期待します。
また、学校は品川区内は選択できるみたいなので自分が納得する学校にかよえれば
良いと思います。

大森については大森駅からヨーカドー辺りまでは大変便利で雰囲気も良くすごく気に入っています。
大井町については、物件価格も同じ広さで1,000万以上高い状況ですので、比較する意味が無い様に感じています。

シーサイドはヨーカ堂しか無いですが、普段はヨーカ堂で事足りると思います。
あと、スミフの方がおっしゃっていたのがシーサイドはヨウ素が検出されているが、
盛土をせず建物を建て始めたので、安上りとおっしゃっていました。

将来（20年後？）マンションを売却し、田舎に引っ越そうと考えているので
値下がりしにくいマンション選びに苦悩しています。（今が最高値？）

今の感想
・品川パークフロントがあと1,000安ければ買うかも！高すぎる感あり。
　値崩れが心配。
・シーサイド辺りは適正価格と感じる物件があるが、地盤を考えると微妙。
　値崩れしない様な気がするので、購入の可能性あり。
・他、無理してでも浜離宮、目黒あたりの物件を購入するのもあり。
　（あまり値崩れがなく、上手くいくと20年タダで住める可能性あり。）

以上です。

[528: 匿名さん]

シーサイドの大量供給で、このあたりのリセールは苦しくなるでしょう。頭金2割は入れておかないと、売却額がローン残債を下回る可能性もある。
公園が気に入った人にはいい物件だとは思うけど、楽にローンが通らない状況なら、見合わせた方がいいと思うよ。

[529: マンション検討中さん]

>>527
70m2、4,5Fで6000万って公園側の部屋ですかね？もし公園側なら以前の価格よりかなり値下げしてますが…

[530: 匿名さん]

>>529 マンション検討中さん
逆に公園側でなければ、値上げしてますね。
どちらか気になりますね。

[531: マンション検討中さん]

[ご本人様からの依頼により、削除しました。管理担当]

[532: 匿名さん]

今の職場に警察から出向してる方がおり、管内の署にも居たことがあるということだったので、周辺の話を聞いてみました。
まず治安については特に問題ないそうです。むしろ都内でも良い方ではないかと。
気になるのは、第一京浜はパトカーや救急車といった緊急車両の動線のため、夜間煩いのでは、ということと、夜間近くの倉庫周辺に沢山のトラックがアイドリングしながら列をなして路駐するので風向きによっては排ガスが流れるのでは、とのこと。
鈴ヶ森については、パトロールの時とかに話題になるそうですが、霊的なものは何も見たことはないそうです笑

[533: 匿名さん]

>>527
私もシーサイドの営業さんに言われましたが、ヒ素が検出されたそうですよ。

どの物件も一長一短あって悩みましたが、将来に期待して、本日ここに申し込みしてきます！

[534: 買い替え検討中さん]

どちらの棟か分かりません。
３０くらいていました。いあり、その内いくつか価格表示されていました。（真ん中辺り）
５つくらい既にリボンがついていたと思います。

[535: 買い替え検討中さん]

誤字修正します。

どちらの棟か分かりません。
３０くらいでていましたが、その内いくつか価格表示されていました。（真ん中辺り）
５つくらい既にリボンがついていたと思います。

[536: マンション検討中さん]

契約者ですが、上の価格は南側だと思いますよ。
公園側は低層階でも7000以上しますからね。
南側も道路側と公園側で価格は違いますが、一期ベースの価格は目安として10階70平米で6500くらいです。

[537: 匿名さん]

>>527 買い替え検討中さん
小学校は選択制といえどこの立地だと現実的に選択肢はあまり無いですよ。南は区境、東は公園と競馬場なので、実際のところ選択肢になるのは北/北西方面のみなので。認可保育園も同じで、子供がいる、予定がある人は注意が必要かもしれません。

[538: 匿名さん]

選択制のメリットは、選ばれるという緊張感が学校側に発生するので、全体的に質が向上する点にあるんですよ。組合は反対しているみたいだけどね。

[539: マンション掲示板さん]

[ご本人様からの依頼により、削除しました。管理担当]

[541: 匿名さん]

[No.540と～本レスは、」ご本人様からの依頼により削除しました。管理担当]

[542: 匿名さん]

540
そうかなぁ。こちらの場所より住みやすい環境ですけどね。首都高は近くないし、スーパーは近いし。青物横丁まで考えればより駅利便はいいし。品川までバスですぐだし。
マンションが沢山できたらって、既存のマンションが建て替わってもそんなに環境かわりますかね。
人が住んでなかったとかいいだしたら、ここも埋め立て地じゃないですかw

[543: 匿名さん]

>>542 匿名さん

地元の人じゃないのか？何を勘違いしているのか知らないが、このマンションの土地は昔から陸地で埋立てじゃないよ。

[544: 匿名さん]

品川シーサイド物件このスレだと、さんざんこきおろされてるけど、正直物件の売れ行きの明暗わけたよね笑
こちらの物件の方が販売が大分前からの物件だけど、全然スレ盛り上がらないもんなー。
品川シーサイドの物件はもうすでにこのスレのレスの3倍以上だもん。

そら焦るよね。

品川シーサイドこきおろしたくなるよね。

[545: 匿名さん]

>>544 匿名さん
単体で売るよりも盛り上がりや注目度は3物件で相乗効果が生まれますからね。ただ、供給数がその分多いから、あちらも短期で売り切るのは難しいのでは。

[546: マンション検討中さん]

住友さん的には今までの販売手法を少し見直す時期にきてるんじゃないかな。

天王洲もシティテラス品川イーストも竣工してもまだ第4期を本広告に切り替えられず販売時期を
後ろにずっと伸ばしている。

品川イーストシティタワーも第一期の予告で363戸中9戸しか供給できていない。
http://www.sumitomo-rd-mansion.jp/shuto/tennoztower/detail.cgi

大規模物件にしては、あまりに供給が少ない。いや少なすぎる。

竣工済み物件城南エリアで多すぎじゃないかな。

シティハウス用賀1丁目　 平成27年2月24日完成済
シティハウス用賀砧公園　平成27年2月24日完成済
シティタワー目黒　平成29年3月完成
シティハウス二子玉川　平成27年3月30日完成済
シティテラス品川イースト　平成28年03月24日完成済
シティテラス大森西　 平成28年2月3日完成済
シティハウス中目黒レジデンス　平成28年10月31日完成済　
シティハウス　中目黒テラス　平成28年12月12日完成済
シティハウス中目黒ステーションコート　平成29年10月下旬予定
シティハウス目黒ザ・ツイン　平成30年1月中旬予定　
シティタワー品川パークフロント　平成30年9月上旬予定
シティハウス目黒ザ・グランド　平成29年12月末日予定
品川イーストシティタワー　平成30年10月中旬予定
(仮称)大井町大規模再開発タワープロジェクト　平成31年7月中旬予定　
シティタワー駒沢大学ステーションコート　平成30年11月下旬予定
グランドヒルズ目黒一丁目　平成30年10月末予定
シティハウス自由が丘　平成30年10月中旬予定


いい物件を作ってくれてるのに、高値で長期間販売していく手法はいまや素人にも認知されているし、消費者はだんだんかしこくなっている。物件によっては値段を下げていかないといつか消費者にそっぽ向かれちゃいます。

住友に期待している私としては、ぜひお願いします。

[547: マンション検討中さん]

人気の無さか話題がないねぇ

[548: 匿名さん]

>>546 マンション検討中さん
株主ですか？
決算報告くらい読んだら？

[549: 匿名さん]

>>548 匿名さん

あんたは見張り役のミニマム株主

[550: 匿名さん]

>>549 匿名さん

ねーねーずっとその用語使ってるけど、そんな用語聞いたことないし、ググっても一件もヒットしないけどちゃんと意味わかって使ってるのにわかさん？

[551: 匿名さん]

買主にメリットがない住友の販売手法。

[552: 匿名さん]

>>551 匿名さん

それじゃお客様から見放されるよね。
在庫が膨らむ訳だ。

[553: 匿名さん]

港南も昔は殺伐としてたけど、完全に生まれ変わった。ここも綺麗になるんだろうか？サウスゲートエリアの外ではあるけど。

[554: 匿名さん]

>>553 匿名さん
未来の状態も考えなきゃね。建物は年と共に古びていく。
港南で一番新しいタワマンは、2008年のCTSですから。古いタワマンだらけになれば街を綺麗とは呼べないでしょう。

[555: eマンションさん]

>>551 匿名さん

ぼったくり価格だからあまり売れないし、利潤追求のたま間取りのバリエーションも少ないから出遅れても結構選択肢が残ってるのが買い主のメリット

[556: マンション検討中さん]

品川の踏み切りが無くなるのでまたよくなりますね

[557: 匿名さん]

住友不動産様

御社の折衝時に使用されているらしき周辺他物件比較資料の中、グランドメゾン品川シーサイドの杜の項目で、ミストサウナは標準仕様ですので、お間違いなきよう。

[558: 匿名さん]

そんなの直接営業さんに言えよ笑

[559: 匿名さん]

>>554 匿名さん
真品川と違って偽品川シーサイドは建物古くなったら何にも残らないね。

[560: マンション検討中さん]

このマンションバブルがはじけたら値下がり率すごいと思う

[561: 通りがかりさん]

>>559 匿名さん

ここはマンション名に
大森を入れた方が正直で良いと思うけど

[562: 通りがかりさん]

>>561 通りがかりさん

港区で浜離宮でも無いのに
浜離宮をマンション名に付けてる厚かましいデベよりはまだ正直です。

[563: 匿名さん]

ここっていつになったら二期のスタート切るんだろう。
またスケジュール順延してるし。
ここの立地って天王洲と一緒で魅力は眺望。
それぐらいしかない。
営業が品川シーサイド意識しすぎてて、胸糞悪いぐらいの罵詈雑言。
よっぽど負けてるんだね。
比較表まで作って笑
制震+耐震等級1のタワーマンションが偉そうに言わんといてほしいわ。

[564: 匿名さん]

＞港南で一番新しいタワマンは、2008年のCTSですから。古いタワマンだらけになれば街を綺麗とは呼べないでしょう。

マンションの耐用年数って70年あるんだぜ？築年10年の違いって大したことじゃないな。
しかも、港南ってもう新しいマンションの供給はないしね。

これから大森はまだまだ毎年新しいマンションが建つ。ましてや駅近に新しいマンション
の供給があるとここなんか忘れ去られる運命。

[565: 匿名さん]

ほんとここ高いよね。特別な住友価格。しながわ区民公園前なのだけど、公園の大規模改修が行われてパワーアップするのは公園の中央から北側でこのマンションより遠い。その位置だとブランシエラとかオーベルグランディオと大して距離変わらん。それなのに2500万も値段違うからね。

[566: 匿名さん]

>>565
住不もたった10年前は港区アドレスのあの超有名豪華タワマンでこの値段だったらしい。
今の中古価格はこれの5割増しらしい。あほらしくなってくる。

[567: 匿名さん]

すみともに限らないでしょ。。。
良く昔は安かったのにという、おじさんおばさんいるけど、昔に戻れるわけじゃないし、時間は有限なので、自分達が支払っていけて、住みたいと思えればよくない？昔は良かったのにという、年寄りにはなりたくない。。

[568: 匿名さん]

用地の仕事をしていますが、大森の駅近に広い敷地ないですよ。建っても、中小規模のマンションですかね。予定はないはずです。山王に三井が30戸くらいのマンションはやる予定です。この辺は土地が限られています。

[569: 匿名さん]

地元の方ではないようですね。そりゃ、勝島とは違うでしょ。街も駅も環境も地盤も違うのだから。

[570: 匿名さん]

区民じゃないので、勝島とは街と駅と環境と地盤がどう違うのか教えてください。

[571: 匿名さん]

＞569
地元ではないですが7年ほど山王に賃貸で住んでます。
勝島に引っ越す予定ですよ。以前ここも検討して見にきました。プロストシティレジデンスを引き合いに大分高いなと思いましたが。。

ちなみに、
〒140-0012 東京都品川区勝島３−２−２
がしながわ区民公園の住所なので、マンションから0.5分歩けば勝島。勝島の公園が最大の売りですからね。違うというか勝島そのものです。

しかも区民公園目の前といっても、保育園ができたり、市民センターができたり、プレイパークができたり、キャンプ場の改修が行われるのはより北側でここの目の前ではありません。

勝島はこれから倉庫の改変、シェアサイクル、無電柱化再整備の計画、品川区を横断するバスの計画などもありますから、勝島に属するしながわ区民公園も恩恵を受けると思います。

[572: 匿名さん]

>>569 匿名さん

品川駅徒歩圏民からしたら同じような
土地柄物件。狭い範囲で歪みあうことないよ。

[573: 匿名さん]

>>571 匿名さん
勝島のマンション郡のある辺りは無電柱化の対象外地域ですよ。
倉庫街も東京競馬が倉庫業の強化を図るニュースはありますが用地転換の話なんて聞いたことありません。
シェアサイクルは品川区の実験なのでここも勿論含まれていますし、シェアサイクルポートは水族館があるのでこのあたりにはできそうですが、勝島マンション前にできる発表とかありましたか？

あまりガセ情報流さない方がよいと思いますよ。

[574: 匿名さん]

>>566
超有名豪華タワマンって自分で言っててて恥ずかしくないですか？総合スレで坪単価297とバサられてますよ。値下がり中の古マンションの営業はお断り。

[575: 匿名さん]

>>574
どうでもいいから隔離スレに戻ってやれ。

[576: 匿名さん]

＞572
そう、品川徒歩圏民からしたら勝島もここも変わらない

[577: 匿名さん]

勝島は、街としてはウィラ大井しかない。
駅は、モノレールの大井競馬場駅前。
環境は、倉庫街。
地盤、昭和の埋め立て地。
確かに、境目ではありますが、違いは大きいです。
勝島を否定しているわけではないですが、価格が違う理由はあると思います。

[578: 匿名さん]

勝島ってどこ？ってレベルだろうな、真面目に。シーサイドも品川のどこ？って感じだろう。
場所聞いて「そこって品川じゃないじゃん」って思うだろうな。
天王洲？聞いたことはあるな、それってたしか品川の近くだっけ？って感じだろうね。
本当に品川を堂々と名乗れるのは品川駅に歩いて行けるマンションだけだろうね。

[579: 匿名さん]

>>577 匿名さん
大森海岸駅付近はラブホ街、ギャンブル街ですが、本当に価格分の価値ありますか？
大森駅ならまだわかりますが、もう少し安ければな、、、と思います。

[580: 匿名さん]

ファミリー向けの立地としては、埠頭よりは勝島がいいし、勝島よりはここがいい。でもここよりはシーサイドがいいし、青横はさらにいい。もっと良いのは大井町。

ただ、価格がそれに連れていないから、ここは苦戦しているのが現状。

[581: マンション検討中さん]

八潮→勝島→品川シーサイド→青物→大森→大井町でしょ。

[582: マンション検討中さん]

ファミリーなら、天王洲→品川シーサイド→大森→大井町
単身なら、大森→品川シーサイド→天王洲→大井町

[583: マンション検討中さん]

いつも、すごい混んでるのに苦戦？

[584: 匿名さん]

住友の中では、全然苦戦してないですよ。

[585: 匿名さん]

この前行ったら、入れなかった。。

[586: 匿名さん]

大森と大森海岸は違うのでは？

[587: 匿名さん]

大森からも歩けるけれど、気候が悪かったり、体調が悪いときには厳しい距離です。まだ、1号の向こう側ならよかったのに。

[588: 匿名さん]

勝島を結意識してるんですね。自分はここに住みますが、嫌な人も別に言わしておけばいいじゃないんですか。実際に学区が変わらないんだから子供からみると一括り。親の無駄な意地が子供達に伝染しないことを願います。

[589: 匿名さん]

苦戦してない割には、第二期いつになったら本広告するんですかね。
大分一期から時は経過してますが。