シティタワー品川パークフロントってどうですか？

[マンコミュファンさん [男性 40代]]

シティタワー品川パークフロントについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：http://www.sumitomo-rd-mansion.jp/shuto/omoritower/

所在地：東京都品川区南大井二丁目39番、40番4（地番）
交通：京浜急行電鉄本線「大森海岸」駅から徒歩5分
　　　JR京浜東北線「大森」駅から徒歩10分
間取：３ＬＤＫ・４ＬＤＫ
面積：65.02m2～76.73m2
売主：住友不動産株式会社
施工会社：五洋建設株式会社
管理会社：住友不動産建物サービス株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[マンションWOM！関連記事]
https://www.e-mansion.co.jp/recommend/archives/122/

[228: 匿名さん]

公園隣接は沢山ある、区民公園まわりすべて隣接だよ。
運河や公園シームレスは希少中希少。

[229: 匿名さん]

224かわいそう

[230: 匿名さん]

229さんに同感。
投稿内容が参考になれば、投稿者が営業マンだろうが誰でも気にしませんけどね。
逆に、224は全く役に立たない投稿ばかりで、他の業者の営業マンだから、しつこく妨害しているのかも？
お仕事とはいえ、本当にかわいそうな人ですね。

[231: 匿名さん]

施設の整った大きな区民公園に隣接していて、しかも公園入口も真横(徒歩0分?)。
更に、南向きと東向きの配棟で駅にも歩いて行ける立地条件なら、販売業者も強気になりますよね。
公園入口⇔大井町駅の無料送迎バスがあるけど、利用したらダメなのかな?
224さん、疑われても構いませんが営業マンではございません(笑)

[232: 匿名さん]

231さん、プラス要素の投稿をすると営業マンにされてしまうようですね!(^^)!
大井町駅は大森駅より格段に便利なので、公園入口⇔大井町駅の無料送迎バスを使用できると良いですね、しかも途中停車無しの直行バスですよね？
ただ残念なのが、平日だと1時間おきのようですが･･･
公園来訪者専用の無料送迎バスなので利用できないと言われても当然ですが、品川区民税を収めるのだから利用しても良いような気もするのですが、罪悪感でこそこそ隠れて利用するのは嫌ですね。
バス代・電車代をケチっているわけでは無く、シティタワー品川パークフロントからバス停まで徒歩数十秒(雨傘不要)というのが魅力ですね。
無料送迎バスを利用しても良いのか知っている方がいたら教えてください。

[233: 匿名さん]

ビッグファン平和島と大森駅(平和島駅)間の無料バス(レース開催時のみ運行)は誰でも自由に利用できますが、しながわ水族館送迎バスの利用はどうでしょう？
運行目的が地元住民のためではなく、水族館利用者のための送迎バスなのでダメかも知れませんが、大井町駅への直行バスなので利用できれば便利ですよね･･･

[234: 匿名さん]

>>233 匿名さん

水族館利用者のためならば朝なんかは走ってないかもですね。でも平日昼間とか混んでない時間帯なら利用してもいいんじゃないでしょうか。

[235: 匿名さん]

南側は道路を隔てて12階・14階建てのマンションが建っているので、南側の低層階は日当たりや眺望は良くないと思いますが、やはりお勧めは14階以上ですかね？

[236: 匿名さん]

[住宅購入の前向きな情報交換を阻害する可能性があるため、削除しました。管理担当]

[237: 匿名さん]

HPでは未だに、販売開始予定時期／平成28年8月下旬販売開始予定、管理費・修繕積立金／未定となっていますね。
毎月の管理費・修繕積立金、自治会費等が気になります。

[238: 匿名さん]

他にも、固定資産税がどれくらいになるのか？
土地・家屋の課税標準額で決まるから、マンションの価格が高ければ固定資産税もかなり高額になると思う。
この辺りは、土地の課税標準額も毎年UP↑しているみたいです。

[239: 匿名さん]

参考にならないかも知れませんが、約700m離れた大田区の「東京マスタープレイス(2002年築 24階建免震タワーマンション)」の管理費が11,500円、修繕積立金が10,440円、固定資産税・都市計画税が年額140,000円位らしいから、シティタワー品川パークフロントの所有維持費も毎月4万円前後と考えておいた方が良いかも。(5万円超えるかな？)
住宅ローンもあるから毎月の負担が大変;
早く、販売価格や諸費用が知りたいです。

[240: 買い替え検討中さん]

235さん、南側の棟で選ぶとすれば、公園寄りの中層階なら前が駐車場なので日当たりも眺めも問題ないと思います。
それに、駐車場がシティタワー品川パークフロント所有管理なので、駐輪場が転売されてマンションに建て替わる事も無いから安心です。

販売開始予定時期が『平成28年9月下旬販売開始予定』に延期されました！

239さんの予想以上に所有維持費5万円超になると住宅ローンも加わり、平均年収の自分には毎月の負担がつらいです^^；
でも、将来の大規模修繕工事直前の高額な一時徴収を避けてもらいたいから、毎月の修繕積立金をしっかり備えておいて欲しいし、固定資産税は税務署が一方的に決定するので値切れないし、管理費はマンションを売却する時の資産価値を低下させないために必要だし･･･
いま住んでいるマンションは、修繕積立金が大幅に不足しているので、大規模修繕工事が検討される前に売り逃げするつもりです。

[241: 匿名さん]

販売時期を延ばすことの意味ってどうなんでしょうか。
早めに売りだしたほうが良さそうに素人目には思うのですが、延ばすことでいいことってあるのですか？
在庫を抱えることはリスクになりそうだし、キャッシュフローも悪くなりそうなのに…。
売るときには売れそうなときに一気に勢いで売ってしまったほうが良いということがあるのでしょうか。
不動産の販売戦略もいろいろと事情がありそうですね…（汗）

[242: 匿名さん]

販売価格が8,000円を超えると普通のサラリーマンでは購入が難しいから、利益をどこまで削れるか検討しているのかも
頑張って販売価格を下げて欲しいです！

[243: 匿名さん]

販売業者の利益を下げるのは、〇
建築費を下げるための手抜き工事は、✕

[244: 名無しさん]

>>239 匿名さん

先日、マンションギャラリーに伺いました。
営業の方が管理費と修繕金の安さも魅力の一つだと言っていましたよ。70平米で1万8000円くらいだったと思います。

[245: 匿名さん]

管理費+修繕積立金が70平米で18,000円位なら、それほど負担にならない一般的な額かも知れません。
でも、コンシェルジュサービス(8時～21時)の経費なども考えると18,000円の大部分が管理費で、修繕積立金が数千円だったりして･･･コンシェルジュと常駐管理人が兼務なら人件費も抑えられると思うけど？。
一般的にマンションは築15年前後で『建築系修繕工事(外壁・屋上)』、築20年以上で『設備系修繕工事(配管・各種機器)』が必要だそうです。
購入検討時には長期修繕計画についても詳しく確認したいです。
販売しやすくするために毎月の修繕積立金を数千円に抑えて、大規模修繕工事時に数百万円の一時金徴収がされる事は避けてほしいです。

[246: 匿名さん]

そうなんですよね（汗）
出すんだったら管理費よりも修繕積立金の方に多く出したいというふうに思ったりされる方も多いかと。
コンシェルジュはセキュリティとして考えるならばとても良いとは思いますが、
コストとして考えるとむずかしいところ。
管理組合として運営していくうえで、そのうち解決していかないとならないことになってくるのかもしれないですね。

[247: 匿名さん]

このマンションは、先着順販売または抽選販売のどちらになるのでしょうか？
人気がありそうなので抽選販売になるのか、かなり高そうなので購入希望者が集まらず先着順販売になるのか気になります。
いつまでも売れ残りの部屋があるのは人気の無いマンションみたいで嫌ですし、完売するために値引き販売されてしまうと正規販売価格で購入した人がむなしく感じるし、
住友不動産は売れ残っても値下販売をしない強気の業者だとも聞いた事もあるけどどうなのでしょうか？

[248: マンション検討中さん]

一期の途中で300万下げた。
いろいろ取り繕ってはいたが、苦戦しているのでしょう。

[249: 匿名さん]

途中で300万円も下がったのですか、
300万円有れば新品の家財がある程度は揃えられますね。
でも、最初に購入した人は複雑な気持ちでしょうね。

[250: マンション検討中さん]

場所も悪いしね〜ここ買うならシーサイド行くでしょう

[251: 匿名さん]

>>248 マンション検討中さん
予定価格から正式価格にする際に価格を変更しただけでは？
すみふというかどのデベも良くやりますし、そもそもすみふは一度決めたら値下げは基本しない。

[252: 匿名さん]

シティタワー品川パークフロントは、そんなに場所が悪いですか？
タワーマンションが林立しているシーサイドの圧迫感や閉塞感より、抜けの良いシティタワー品川パークフロントの方が好きです･･･あくまでも個人的な好き嫌いなので、シーサイドが悪いと言うつもりは全くありません。
洗練されモダンなシーサイド、ほのぼの感が残っている大井・大森海岸の旧花街跡地、それぞれの良さがあると思います。

[253: 匿名さん]

第1期先着順受付が開始されていますよ。
3LDK・Kが5,800万円台からのようです。
南側の低層階でこの価格だとしたら、どうでしょうか？

[254: マンション検討中さん]

1期の途中ではなく1期の販売開始の段階ですね。

[255: 匿名さん]

３LD・K 5,800万円台～ (予定)ってパット見は安いなと思います。でもこれって最低価格が、ですよね。ボリュームゾーンはもっともっと高くなってくるのではないでしょうか。6000万円台半ばから後半ぐらい？100万年単位で考えて、ということで。最上階はもっともっとスゴイお値段がしそう。実際にどういう値付けをしていくのかは見ものだなぁとは思います。

[256: 匿名さん]

第1期先着順受付が9月22日10:00から開始され、当日18:00に抽選って普通の販売スケジュールなの？
今は販売受付を行っていないみたいだから、たった一日で第1期の64戸が完売したってこと？
販売価格が5,850万円～8,690万円の64戸が一日で売れてしまうほど人気のマンションだったってことですか？

[257: 匿名さん]

第一期の販売時期が遅れるとは聞いていましたが、知らない間に販売されて
瞬く間に完売してしまったのでしょうか？
第一期の64戸が即日完売ですか？
公式サイトのトップには何も書かれていませんし、淡々と11月下旬から販売
開始される第二期販売の案内が出ているだけですね。

[258: 匿名さん]

一般的なマンション販売なら【第１期販売 即日完売御礼】等の目立つキャッチコピーで「人気物件」としてイメージを高めて第２期販売以降に弾みをつける販売手法が多いが、スミフは別路線の販売手法に変更したのか？
あるいは『訳アリ』の第１期販売だったので目立ちたく無かったのか？
見事なまでに第１期販売の内容が消えていますね！

[259: 匿名さん]

1期が64戸自体少ないでしょう。
分割販売は売れてるようにみせかける戦略。

[260: 匿名さん]

モデルルームのイベントとして住宅ローン相談会が開かれているようですが、
週末ごとに横浜銀行、三井住友銀行、ARUHI、三菱東京UFJ銀行と複数が
相談会を行っているようです。
自分ではどれが良いのか判断できませんが、営業からはどの銀行が良い等
アドバイスを受けられますか？

[261: 匿名さん]

品川のワールドシティタワーが分譲時はここよりかなり安かったんだよなあ。
時代が違うとはいえたった10年前...

[262: 匿名さん]

260さん

金融機関によって住宅ローンの金利、繰上返済手数料、諸費用(事務手数料、団体信用生命保険料・火災保険料、登記費用等々)、付帯取引内容(メリット)等が違うのでどの金融機関にするか悩みますよね！
営業マンが良い銀行をアドバイスしてくれる事は無いと思います。
三井住友銀行、三菱東京UFJ銀行、横浜銀行は大森駅近辺にありますから支店を廻って相談してみるのもいいと思います。
なを、横浜銀行大森支店(ベルポート内)は空いているので待ち時間無しで相談できますよ。

[263: 匿名さん]

住宅ローン相談ができる営業所は限られているので、店舗に行って相談したい時は事前に電話した方が良いですよ。
横浜銀行大森支店には住宅ローン相談窓口が無かったと思います。

[264: 名無しさん]

競馬場に競艇もあるしギャンブル好きには最高の立地！
大森でこの値段！？って感じですけど。。
まぁそれが今の現実なんですかね。。

[265: ご近所さん]

競馬場や競艇場まで歩いて行けるのでギャンブル好きな人には楽しみな立地でしょう。
賭け事が目的でなく、雰囲気やB級グルメと酒が楽しみで行く人もいますが、、、
でも、お馬の匂いとボートの騒音(暴走族も敵わない爆音)は迷惑です。
ほとんどのギャンブルファンは駅との直通バスに乗るから、街の雰囲気を悪くしている人を道で見かける事は無いです。
シティタワー品川パークフロントから競艇場は離れているので、騒音はどの程度になるのでしょうかね、気にならない程度かも？
お馬さんの匂いは風向き次第でしょうか、私は品川 区民公園内を歩いていて匂いが気になった事は無かったです。
中高層階から見えるナイター競馬の灯りが綺麗な夜景だと感じるかは、人それぞれでしょうか。
夜景と言えば、夜の羽田空港に着陸する飛行機5～6機が、空で一列に行儀よく並んで順番に着陸していくのを、テラスで酒を飲みながら眺めているのも楽しいです。(混雑時には飛行機の距離が4km～5kmになるらしいですよ。)
飛行機のエンジン音は全く聞こえませんから安心してください。
シティタワー品川パークフロントの販売価格が高いかは、近辺に比較できるタワマンが無いので何とも言えないですね、人によって物の価値観が全く違いますから。

[266: 匿名さん]

住んでしまえば気にならないかもしれないが競馬場や競艇場が近くに有るのはマイナスイメージなので、シティタワー品川パークフロントの公式URLでも競馬場・競艇場の事には一切触れていないですね。
公式URLの周辺地図やアクセスマップにも競馬場や競艇場の表記をしていないし、
学園都市ならイメージも良いが、ギャンブルタウンではねぇ～
このタワマンの売りは品川区民公園隣接と京急大森海岸駅・JR大森駅まで歩いて行けることですかね。

[267: 匿名さん]

ボートの音は水族館周辺からは聞こえるけど、マンション位置からだと、人の声の方が気になるかも？
週末はかなり人の出入りが多いので。

今、一部工事中の公園の中に保育園ができるみたいですね。
新設のタイミングなら保育園に入りやすいかも?!
遊具やキャンプ場も新しくなるみたいだし、楽しみです。

[268: 通りがかりさん]

近所の者です。
ギャンブルやりませんが、大井競馬場は定期的に子供が喜ぶイベントもやってますし、イメージより良かったです。
何はともあれ品川区にあるマンションです。
そこまで変な人はいないと思います。
治安もいいと思います。

[269: マンション検討中さん]

近くのマンションに賃貸住まいしていますが、大森・大井は住みやすい街なのでシティタワー品川パークフロントの購入を検討しています。
『ギャンブルタウン』と意識した事も無く、安心して住める環境だと思います。
大井競馬場では、ほぼ毎週土日にフリーマーケットが開催されていて超人気のフリマ会場です。
色々な店や屋台が300～400店ほど出店しているので見ているだけでもお祭りの縁日のようで楽しいです。
のんびり歩いて品川区民公園経由で大井競馬場まで15分位なので、ちょうど良い散歩コースになっています。
でも、競馬場のイメージが悪いので『Tokyo City Flea Market』がスミフの公式ホームページのマンション情報ブログで紹介される事は無いでしょうかね！
最近、BIGFUN平和島がブログで紹介されていましたが、やはり『競艇場』には一言も触れていないですからね(笑)

スミフが避けている大井競馬場から更に足をのばせば、無料・予約無しでバーベキューができる大井ふ頭中央海浜公園があるので、子供とバーベキューや水遊び・釣りをして遊んでいますが自転車で行く方が楽です。

[270: 周辺住民さん]

区民公園にはよく行きますが、馬の臭いはしません。ボートが開催されている日は、朝の練習時から凄い音がしています。それから、ギャンブラー風の方は、ほとんど見かけません。

[271: マンション検討中さん]

マンションギャラリーの帰りに品川区民公園→大井競馬場(フリーマーケット)→大井ふ頭中央海浜公園なぎさの森(水辺・バーベキューエリア)まで行ってきました。
今日は競艇開催日でしたが、品川区民公園では競艇場のボート音は気になりません。水族館の『入口付近』で少し聞こえる程度ですが、水族館の裏側(競艇場側)では騒音でした。
地上なので樹木や建物に音が遮られて気にならなかったのかもしれません。抜けの良い中高層階だとどうなのか分かりませんが･･･
大井競馬場のフリーマーケットは269さんが投稿しているようにとても賑わっていて、外国の人々(不良外人はいません)も多く、観光スポットになっているのかもしれません。
大井競馬場『北門』のあたりで馬の臭いが気になります。
大井ふ頭中央海浜公園なぎさの森では、この時期でもバーベキューを楽しんでいる人々の多さに驚きました。
水辺で釣りを楽しんでいる子供や大人が大勢います。
区民公園、フリマ、なぎさの森公園のいずれも、家族連れ、若い人、子供達で賑わっていて、住んでみると楽しい『スポーツ・イベント・レジャー』タウンのようでギャンブルタウンのイメージは無かったです。

[272: マンション検討中さん]

品川区在住で大崎五反田エリアに住んでます。
今の住まいが手狭になり70㎡くらいで引越しを考えてますが、近所の山手線物件は手が届きません。
少しエリアを広げようと思っていて、こちらは品川区内で公園前という点が気に入ってます。京浜東北線と大森駅（大森海岸駅考慮してません）にそこまで良いイメージがないのですが、大井町くらいの利便性と住民の質
はありますか？大井町は割とよく行きますが、その先がわからないので、、。

[273: お節介]

交通の利便性が良いのは、個人的には大井町だと思います。
大森駅に良いイメージが無いそうですが、大森駅は1876年(明治9年)に開業したとても歴史ある古い駅なのに可哀想ですね。
歴史があるから良いという訳ではありませんが、大井町駅の開業は38年後の1914年(大正3年)です。
その他の利便性は、何を求めているのか人それぞれですから何とも言えないです。
大井町のヤマダ電機 LABIとドンキホーテBIG FUN平和島店のどちらで買物したいですか？
大井町の四季劇場[夏]でミュージカルを楽しみたいですか、それとも品川区民公園でジョギングしたいですか？･･･人それぞれですよね。
それと[住民の質]ですか(汗;)、「大森人？」と「大井人？」という区分けでは、そんなに大きな[質]の善し悪しは無いと思うのですが、どちらの質が良いなどと言ったら双方から袋叩きにされてしまいます。。。。

[274: 周辺住民さん]

品川区といっても色々だねぇ。
販売業者のキャッチにつられ「品川区」アドレスを気にいった人が多いが、ここが『鈴ケ森』隣接地なのを知らないのかね？
「大田区」アドレスのJR大森駅利用者では大田区在住と思われてしまうから、品川区に住んでいると見栄を張りたいなら、考慮外の大森海岸駅(品川区)を利用しなさい･･･大森海岸駅を大田区だと思っている人も多いから見栄張り効果も無いだろうけど。
大切な生活拠点なのだから『見栄』より自分が望む『環境』で住まい選びした方が後悔しないと思う。

[275: 匿名さん]

ここって下から上まで同一価格で価格差は方角の違いの方が大きいけど、やはり上層の方が固定資産税が増税されるのですかね？
販売価格の時点で上の方がお得感あるからランニングコストが多少高くなっても仕方がないですかね。

[276: 匿名さん]

大森駅と大井町どっちが便利かといえば大井町でしょうな
ただ住宅地としてのグレードは山王がある大森のほうが大井町より上だと思っている人も少なくないです
山王側はあまり商業施設がなく駅の近くにすぐ住宅地が広がっているところが特徴です
大井町は便利な反面、閑静な場所に住もうとおもったら駅から少し離れる必要がありその分利便性が
損なわれます

まあマンションなら大井町、戸建てなら山王って感じでしょうか

[277: 匿名さん]

4～7世紀から在る道(旧東海道、現在の国道15号線)沿いに発展した大森北・大森本町・南大井は歴史ある街。
道ができて街が発展してきたのだから、都内の歴史ある街と名乗れるのは五街道沿いでしょう。
ただ、大森・大井は江戸の風情も、下町の良さも、モダンさも、高級感も無く、中途半端な『普通の町』になってしまったのが残念。