シティタワー品川パークフロントってどうですか？

[マンコミュファンさん [男性 40代]]

シティタワー品川パークフロントについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：http://www.sumitomo-rd-mansion.jp/shuto/omoritower/

所在地：東京都品川区南大井二丁目39番、40番4（地番）
交通：京浜急行電鉄本線「大森海岸」駅から徒歩5分
　　　JR京浜東北線「大森」駅から徒歩10分
間取：３ＬＤＫ・４ＬＤＫ
面積：65.02m2～76.73m2
売主：住友不動産株式会社
施工会社：五洋建設株式会社
管理会社：住友不動産建物サービス株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[マンションWOM！関連記事]
https://www.e-mansion.co.jp/recommend/archives/122/

[201: マンション検討中さん]

>>200 匿名さん

バンナム跡地の分譲マンションは積水ハウスと長谷工のJVです。
パークフロントの隣のサンケイと長谷工のJVのマンションは賃貸ですよ。

[202: 匿名さん]

あれだけ区民公園の周りをマンションが囲んでいるのにはわけがあるんです。
前にも投稿しましたけど本当に下層階の景色は悪くないと思いますけどね。
前が緑でしかも空間が抜けてるというのは本当に癒されます。
多分売れ残っても中に入ってリビングの景色みたら売れるんじゃないかな。
向かいがマンションで薄カーテンいつも閉めなきゃいけないようなところはストレスで…
だけど区民公園まわりに住んでいた時はそれがないんでプライベートを気にする自分にはストレスなくてそれもよかったです。
駅も近いですし。あくまでも低層階の話ですけど。

[203: マンション比較中さん]

とうとう、削除だけじゃなく書き込みもできなくなったよ。

[204: 匿名さん]

>>203
あなたは要注意人物ですからね。

[205: マンション検討中さん]

中層の価格が出ましたね

[206: 匿名さん]

>>205 マンション検討中さん
おいくらですか⁇

[207: マンション検討中さん]

中層階の価格気になりますね。
ご存じの方情報展開お願いします。

[208: 匿名さん]

5000万後半、6000万中盤、高層が7000万前半でした。今の市況からすると、住友では安いのでは？

[209: マンション検討中さん]

>>208 匿名さん

情報ありがとうございます！
6000万中盤のお部屋は70平米の3LDKですか？

[210: 匿名さん]

こちらはコンシェルジュつきのマンションだそうで、まるでホテルのようですね。
コンシェルジュサービスの稼働時間も8時から21時と長く、働く人にも親切な時間設定だと感じます。
サービス内容に日用品販売サービスという文字が見えるので、マンションの施設としてミニショップもついているんでしょうね。

[211: 匿名さん]

上質な空間が広がるマンションですね。

[212: 匿名さん]

コンシェルジュがいると管理費が上がりやすいと聞きます。
人件費ってかなりかかるコストですから。
ですのでうーん、と思うところもありつつ、
入り口で声がけをするという行為はセキュリティ的にはとても有効とも聞きますので、
いてくれることでのメリットの方が大きくなってくるのかなと思いました。
スケールメリットが働くので、少しは管理費は抑えられるのかしら。

[213: マンション検討中さん]

このマンションって外廊下なんですね。
タワーにしては珍しいような・・・

[214: 匿名さん]

外廊下は廊下側の部屋に窓がつくので、自分は良いな〜と思いました。

[215: 周辺住民さん]

大井競馬場近くはかなり匂いますが、国道15号線沿いや品川区民公園内では気になりません。
ただし、中高層階や風向きで匂うかはわかりません。
中高層階だとナイター競馬の照明も気になるかも知れません。
マイナスイメージばかりの競馬場ですが、B級名物グルメも数々有るので夏のビアガーデンとして楽しんでいる人も多いですね。また、フリーマーケットやイベントも開催されています。
あと、間違いなくお勧めなのが、大井ふ頭中央海浜公園「なぎさの森」距離2.4㎞自転車で12分です。
予約不要・無料でバーベキューができ、磯遊びや釣りもできます。特に夏場の休日は物凄く賑わっています。
家族で気が向いた時にバーベキューするなら、簡単なセットを買っておくと便利です。災害時にも役立ちます。
親戚・友人を呼んで大人数になる時はバーベキューセットをレンタルで設置から片付けまでしてくれる業者がありますが高いです。(1名2,500～5,500円)
「なぎさの森」隣の「スポーツの森」も広々として気持ちの良い公園で、全国高等学校野球選手権大会 東東京大会使用球場の大田スタジアムがあります。
品川区民公園は老朽化しているため段階的に再整備を行う計画ですがシティタワー品川パークフロント入居時期までには中央ゾーンの公園改修工事も終わって綺麗な公園に変身していると思います。
他には、
ビッグファン平和島：1㎞徒歩12分(天然温泉、ゲーム、映画館、レストラン、ドン・キホーテ、業務スーパー)
平和の森公園フィールドアスレチック：1㎞徒歩12分
平和島公園プール：1.5㎞自転車7分
大森ふるさとの浜辺公園：2.5㎞自転車12分
城南島海浜公園：5.5㎞自転車30分(潮干狩り、釣り、BBQ＆キャンプ、羽田空港発着の飛行機を間近真下から見れます。)
羽田空港：7.0㎞自転車35分(ショッピング、食事、イベント、展望デッキ、飛行機に乗らなくても楽しめます。)
自転車が有れば行動範囲が広がってマンションライフも数倍楽しくなります。
首都高速1号羽田線・首都高速湾岸線の出入口も近いです。
住民票・印鑑登録・戸籍などの身近な手続きができる品川区立南大井文化センターまで徒歩9分。
大森はラーメン好きには嬉しいラーメン屋の激戦地区。昭和の雰囲気が漂うノスタルジック街「地獄谷(山王小路飲食店街)」もお父さんには嬉しい癒しの場所です。

[216: マンション掲示板さん]

>>215 周辺住民さん

営業マン

[217: マンション検討中さん]

今日、大井ふ頭中央海浜公園まで行ってきました。
子供も水遊びを楽しんでいて、良い公園でした。

哀れで悲しい人ですね。
こういう人が近所に引っ越してこないことを祈っています。

[218: 匿名さん]

２１５さんの書き込み。とても参考になりますよ。ありがとうございます。
競馬場は一度も行ったことがないのでよくわからなかったんですが、雰囲気が伝わってきました。
野球のスタジアムも周りにグルメの屋台が出ていたりするのですが、それに似た雰囲気なのかしら？
なんとなくそういうふうに感じました。
お祭りっぽい感じでそれはそれで楽しいかもしれません。

[219: 匿名さん]

近くではないですが、自転車で15分位で行ける戸越銀座商店街(東京で一番長い、日本では二番目の長さの商店街)がありますね。
電車で行くのは不便ですが、自転車なら十分行ける距離です。
年中無休でお祭りが開催されているような雰囲気で食べ歩きも楽しいです。
都内屈指の観光スポットとして、休日は若者や外国人観光客で賑わっていています。

[220: ご近所さん]

大井ふ頭中央海浜公園でのBBQも楽しいですが、個人的にお勧めなのはビッグファン平和島ですね。
しながわ区民公園内の池を横切って、道路に出て橋を渡れば徒歩12分なので近いです。
ビッグファン平和島内の業務スーパーやドン・キホーテで食料品や日常生活用品が揃いますし、色々なレジャー施設も有るので家族で楽しめます。
ファミレスのジョナサン平和島はママ友の歓談の場になっていますよ。
時々、競艇場でフェスティバル・イベントが開催されています。
競艇場のボートエンジン音もシティタワー品川パークフロントの場所なら気にならないはずです。

[221: 匿名さん]

だめだこりゃ

[222: 匿名さん]

>>220 ご近所さん

どうやって平和島まで12分徒歩でいけるのかね？

[223: 匿名さん]

BIGFUN平和島まで歩いて12分は速足でないと無理ですね。
距離は約1.12 kmなので「不動産表示に関する公正競争規約施行規則による分速80ｍ(時速4.8km)として算出すると『徒歩14分』ですね。

[224: マンション比較中さん]

217~220　
営業マン必死だなぁ~　よほど人気がないんだよね。

[225: 匿名さん]

ここ結構強気の価格で驚いた。やっぱり公園隣接はすごいね。

[226: 匿名]

>>225 匿名さん

公園隣接マンションなんて希少だからね。港南の住友にはそういうマンションが一つあるみたいだけど。

[227: 匿名さん]

>>226

東品川海上公園の中にもラグナタワーがある。WCTもラグナも隣接だけでは無く
シームレスね！
公道を挟んだり、隣接していても柵で塞がれているのとはチョット違うかな。

[228: 匿名さん]

公園隣接は沢山ある、区民公園まわりすべて隣接だよ。
運河や公園シームレスは希少中希少。

[229: 匿名さん]

224かわいそう

[230: 匿名さん]

229さんに同感。
投稿内容が参考になれば、投稿者が営業マンだろうが誰でも気にしませんけどね。
逆に、224は全く役に立たない投稿ばかりで、他の業者の営業マンだから、しつこく妨害しているのかも？
お仕事とはいえ、本当にかわいそうな人ですね。

[231: 匿名さん]

施設の整った大きな区民公園に隣接していて、しかも公園入口も真横(徒歩0分?)。
更に、南向きと東向きの配棟で駅にも歩いて行ける立地条件なら、販売業者も強気になりますよね。
公園入口⇔大井町駅の無料送迎バスがあるけど、利用したらダメなのかな?
224さん、疑われても構いませんが営業マンではございません(笑)

[232: 匿名さん]

231さん、プラス要素の投稿をすると営業マンにされてしまうようですね!(^^)!
大井町駅は大森駅より格段に便利なので、公園入口⇔大井町駅の無料送迎バスを使用できると良いですね、しかも途中停車無しの直行バスですよね？
ただ残念なのが、平日だと1時間おきのようですが･･･
公園来訪者専用の無料送迎バスなので利用できないと言われても当然ですが、品川区民税を収めるのだから利用しても良いような気もするのですが、罪悪感でこそこそ隠れて利用するのは嫌ですね。
バス代・電車代をケチっているわけでは無く、シティタワー品川パークフロントからバス停まで徒歩数十秒(雨傘不要)というのが魅力ですね。
無料送迎バスを利用しても良いのか知っている方がいたら教えてください。

[233: 匿名さん]

ビッグファン平和島と大森駅(平和島駅)間の無料バス(レース開催時のみ運行)は誰でも自由に利用できますが、しながわ水族館送迎バスの利用はどうでしょう？
運行目的が地元住民のためではなく、水族館利用者のための送迎バスなのでダメかも知れませんが、大井町駅への直行バスなので利用できれば便利ですよね･･･

[234: 匿名さん]

>>233 匿名さん

水族館利用者のためならば朝なんかは走ってないかもですね。でも平日昼間とか混んでない時間帯なら利用してもいいんじゃないでしょうか。

[235: 匿名さん]

南側は道路を隔てて12階・14階建てのマンションが建っているので、南側の低層階は日当たりや眺望は良くないと思いますが、やはりお勧めは14階以上ですかね？

[236: 匿名さん]

[住宅購入の前向きな情報交換を阻害する可能性があるため、削除しました。管理担当]

[237: 匿名さん]

HPでは未だに、販売開始予定時期／平成28年8月下旬販売開始予定、管理費・修繕積立金／未定となっていますね。
毎月の管理費・修繕積立金、自治会費等が気になります。

[238: 匿名さん]

他にも、固定資産税がどれくらいになるのか？
土地・家屋の課税標準額で決まるから、マンションの価格が高ければ固定資産税もかなり高額になると思う。
この辺りは、土地の課税標準額も毎年UP↑しているみたいです。

[239: 匿名さん]

参考にならないかも知れませんが、約700m離れた大田区の「東京マスタープレイス(2002年築 24階建免震タワーマンション)」の管理費が11,500円、修繕積立金が10,440円、固定資産税・都市計画税が年額140,000円位らしいから、シティタワー品川パークフロントの所有維持費も毎月4万円前後と考えておいた方が良いかも。(5万円超えるかな？)
住宅ローンもあるから毎月の負担が大変;
早く、販売価格や諸費用が知りたいです。

[240: 買い替え検討中さん]

235さん、南側の棟で選ぶとすれば、公園寄りの中層階なら前が駐車場なので日当たりも眺めも問題ないと思います。
それに、駐車場がシティタワー品川パークフロント所有管理なので、駐輪場が転売されてマンションに建て替わる事も無いから安心です。

販売開始予定時期が『平成28年9月下旬販売開始予定』に延期されました！

239さんの予想以上に所有維持費5万円超になると住宅ローンも加わり、平均年収の自分には毎月の負担がつらいです^^；
でも、将来の大規模修繕工事直前の高額な一時徴収を避けてもらいたいから、毎月の修繕積立金をしっかり備えておいて欲しいし、固定資産税は税務署が一方的に決定するので値切れないし、管理費はマンションを売却する時の資産価値を低下させないために必要だし･･･
いま住んでいるマンションは、修繕積立金が大幅に不足しているので、大規模修繕工事が検討される前に売り逃げするつもりです。

[241: 匿名さん]

販売時期を延ばすことの意味ってどうなんでしょうか。
早めに売りだしたほうが良さそうに素人目には思うのですが、延ばすことでいいことってあるのですか？
在庫を抱えることはリスクになりそうだし、キャッシュフローも悪くなりそうなのに…。
売るときには売れそうなときに一気に勢いで売ってしまったほうが良いということがあるのでしょうか。
不動産の販売戦略もいろいろと事情がありそうですね…（汗）

[242: 匿名さん]

販売価格が8,000円を超えると普通のサラリーマンでは購入が難しいから、利益をどこまで削れるか検討しているのかも
頑張って販売価格を下げて欲しいです！

[243: 匿名さん]

販売業者の利益を下げるのは、〇
建築費を下げるための手抜き工事は、✕

[244: 名無しさん]

>>239 匿名さん

先日、マンションギャラリーに伺いました。
営業の方が管理費と修繕金の安さも魅力の一つだと言っていましたよ。70平米で1万8000円くらいだったと思います。

[245: 匿名さん]

管理費+修繕積立金が70平米で18,000円位なら、それほど負担にならない一般的な額かも知れません。
でも、コンシェルジュサービス(8時～21時)の経費なども考えると18,000円の大部分が管理費で、修繕積立金が数千円だったりして･･･コンシェルジュと常駐管理人が兼務なら人件費も抑えられると思うけど？。
一般的にマンションは築15年前後で『建築系修繕工事(外壁・屋上)』、築20年以上で『設備系修繕工事(配管・各種機器)』が必要だそうです。
購入検討時には長期修繕計画についても詳しく確認したいです。
販売しやすくするために毎月の修繕積立金を数千円に抑えて、大規模修繕工事時に数百万円の一時金徴収がされる事は避けてほしいです。

[246: 匿名さん]

そうなんですよね（汗）
出すんだったら管理費よりも修繕積立金の方に多く出したいというふうに思ったりされる方も多いかと。
コンシェルジュはセキュリティとして考えるならばとても良いとは思いますが、
コストとして考えるとむずかしいところ。
管理組合として運営していくうえで、そのうち解決していかないとならないことになってくるのかもしれないですね。

[247: 匿名さん]

このマンションは、先着順販売または抽選販売のどちらになるのでしょうか？
人気がありそうなので抽選販売になるのか、かなり高そうなので購入希望者が集まらず先着順販売になるのか気になります。
いつまでも売れ残りの部屋があるのは人気の無いマンションみたいで嫌ですし、完売するために値引き販売されてしまうと正規販売価格で購入した人がむなしく感じるし、
住友不動産は売れ残っても値下販売をしない強気の業者だとも聞いた事もあるけどどうなのでしょうか？

[248: マンション検討中さん]

一期の途中で300万下げた。
いろいろ取り繕ってはいたが、苦戦しているのでしょう。

[249: 匿名さん]

途中で300万円も下がったのですか、
300万円有れば新品の家財がある程度は揃えられますね。
でも、最初に購入した人は複雑な気持ちでしょうね。

[250: マンション検討中さん]

場所も悪いしね〜ここ買うならシーサイド行くでしょう