シエリア京都桂川駅前 【仮称)桂川駅前2分プロジェクトってどうですか？】

[ビギナーさん [男性 30代]]

シエリア京都桂川駅前について語りましょう



所在地：京都府京都市南区久世上久世町360番(地番)
交通：JR京都線「桂川」駅徒歩2分
間取り：1LDK+F、2LDK+F、3LDK、4LDK
住居専有面積：62.54㎡～80.02㎡
売主：MID都市開発株式会社
施工会社：株式会社鍜治田工務店
管理会社：MIDファシリティマネジメント株式会社

【スレッドタイトルを編集しました。H28.4.2　管理担当】

[61: 匿名さん]

角部屋じゃなくて、普通の部屋で平均4000万？？
ブライトの方がよっぽど安い

[62: 匿名さん]

狭めの3LDK中心なのにその価格ですか？
一番広い部屋でも80平米くらいなのに。

ブライトより駅距離はだいぶ有利だから強気できたのでしょうか。

つむぎブライトというよりは、つむぎグラン中古物件との比較になりそうです。

[63: 匿名さん]

桂川、洛西口エリアは売れてるし、マンション開発ができる土地は少ないから
地主さんも販売価格を強気にしてるのと、資材価格の高騰の両方で、
こんな高い値段になったんだな。ブライトにします。

[64: 匿名さん]

JRを使う人ならこっちかなと思うけど、阪急ならブライトかな。

[65: 匿名さん]

関電不動産ということはオール電化？

[66: 入居済み住民さん]

うん。オール電化。

[67: 購入検討中さん]

オール電化なんですね…
ガスコンロをオプションで選ぶことはできないのでしょうか。ガス管がないから無理ですよね？

どうしてもＩＨコンロに抵抗があり、ＩＨしかダメなのであれば、ここは検討から外そうかと。
GWにモデルルーム行きますが…

[68: 匿名さん]

3LDKが中心で平均4000万円程度ということは、4LDKだと最低でも5000万を超えるのでしょうか？

[69: 匿名さん]

>>68
確か1階でも4900万超えてたはずです。

[70: 匿名さん]

高過ぎます。

[71: 匿名さん]

南向きは中部屋が上限4000万で、角部屋がすごく高い。南向きは2階が一番安い。

[72: 匿名さん]

ここの4LDKは、80平米程度しかないはず。
どれだけ強気！？

[73: 匿名さん]

富裕層に買ってもらえたらいいんですねえ。中流の人にはマンション購入が無理になってきた・・・・・

[74: 匿名さん]

1階でそれなら、最上階は6000万？？

[75: 匿名さん]

そこまでは高くないです。4LDKの最上階は5000万ちょっとでるくらい。

[76: 匿名さん]

結局あまり相場と変わりないのですね。
シャーリング工事と駅の騒音はどうなんでしょう。

[77: マンション検討中さん]

いや、でも最上階って言っても7階。
そこで80平米で5000万越えはけっこう衝撃的かも。
ここら辺の新築相場よりも1割高い。

[78: 匿名さん]

高過ぎる。再販は難しそうだしパスするわ。

[79: 匿名さん]

物件概要に事業協力者住戸1戸と表記が増えていますね。

[80: 匿名さん]

>>79
そういう協力者って優遇されるんですか？
理事会役員免除とか、駐車場とか。
あまりいい印象を受けないんですが、、、

[81: 匿名さん]

>>80
旧地主(借地権者などの土地権利者を含む)が土地と等価交換で得た部屋が事業協力者住戸です。建物完成前に所有者が決まっており､分譲の対象にはなりません｡

微妙ですね。

[82: 匿名さん]

駐車場は内1台はすでに事業協力者用になっていました。
賃貸に出す場合もあるそうですが
１戸なので、地主さんの住戸でしょうね。
想像してみると煩わしいことしか浮かんできませんが、、

[83: 匿名さん]

>>82
お金で解決できなかったってことでしょうね。

[84: 匿名さん]

等価交換も原価方式で販売価格の30％〜40％OFF位で等価交換の提供しますから、4000万の部屋だと2400万〜2800万くらいですかね。もちろん、購入代金は土地対価ですからキャッシュアウトはないでしょうね。

[85: 匿名さん]

間取りと寸法確認しましたが、
寝室になる6畳の部屋には例えシングルでも長さ的にベッドフレームが入らない。
向きを変えて入れたとしてもテレビはどうすればいいのか。
こんなものなんでしょうか。

[86: 匿名さん]

ベッドがちょっとばかり大きすぎたんじゃないですか？
ベッドのサイズをワンランク下げてみるのはどうでしょうか。
あとデザインによっては圧迫感もあるだろうし、
６畳となると結構狭いでど、家具の配置次第ですね。(^^;

[87: 周辺住民さん]

分譲マンションの前にある工場が常にうるさいですよ。
休憩時間と終わり時間に働いてる外国の方達が工場の前で溜まってるのよく見ますが怖いです。
お子さんがいる方にはオススメできません

静かなのは会社が休みの日曜だけです。

[88: 匿名さん]

>>86
アドバイスありがとうございます。
ベッドの幅は問題なさそうですが、
長さは、一般的なものでフレーム入れずマットレスだけでも1950mm。
ベッドメイキングもしやすい配置の工夫が大切ですね。

どの物件も間取りだけでなく寸法もホームページで見れればイメージしやすいのに。
寸法だけ見にサロン巡りも無理なので
分かりませんが、このマンションの作りは特別おかしい訳でもないんですかね。

[89: 匿名さん]

>>87
外国人は気になりませんが
騒音の程度は気になるので、
1度、日曜日以外に見に行ってみます。
何故、工場もマンションも用途地域が第1種住居と準住居なのでしょうか。

[90: 匿名さん]

用途地域が決まる前から工場があったんじゃないのかな。
工場が移転とかしたら工場はなくなるけど、そのあとはマンションが建つんだろうね。

ここのモデルルーム

用途地域が住居だから、洛西口のマンションよりも優位性がある

みたいなことを言っているけど、準住居地域だとパチンコ屋は建つよ。

洛西口は近隣商業地域とかだけど、開発地域だけに条例でパチンコ屋なんかはできないようになっているよ。

[91: マンション検討中さん]

今後シャーリング工場は潰れるか移転してくれますかね？

[92: 匿名さん]

そんなにネックですか？

[93: 匿名さん]

最上階、５０００万ちょっとですか。
思っていたよりは行っていない感じですけれど、でもなかなか出せる人は限られてくるのではないかしら。
駅前なのでもっともっと
すごい価格になってしまうのでは？と勝手に思っておりましたので。
この距離は資産価値が維持しやすくていいんじゃないでしょうか。

[94: 匿名さん]

>>93 匿名さん
やはりシエリア自体も資産価値を売りにしているようですね。
駅は目の前、信号なしなので
文字で見る徒歩２分よりも
実際に現地見た方が駅前を実感しますね。

[95: 匿名さん]

80平米で5000万はないわ。
同じ駅徒歩2分のつむぎのグランスクエアより2割くらい高い。

[96: 匿名さん]

シエリアがその価格で売れたら、洛西口・桂川周辺のマンション相場が一気に上がるので、
この地域を買いたい人は、今のうちかもしれない。

[97: マンション検討中さん]

京都シャーリング工場や関西動物霊園などのネガティヴな施設が近所にあると資産価値的にはどうなるんだろうか？
再販時にはやはり大きなマイナス要因になるんだろうか？

[98: 匿名さん]

南の角部屋は確かに急に高いですよね。中住戸は普通では？ガラスも、食洗機もオプション不要。ディスポーザーやIHも欲しい場合はお得かなあとは思いました。が、やっぱり80は欲しいのでなかなか厳しいです。
西側のお昼間はシャーリング工場かなり気になると思います。

[99: 評判気になるさん]

シャーリング工場の多国籍振りが非常に気になります。工場前に座ってタバコ吸いながら自転車乗ってる女子高生達を半笑いで物色してた中東系の方は雰囲気かなり怖いです。

[100: 匿名さん]

女性が住むのに治安的にも桂川駅の西側って夜の雰囲気とかってどうですか？

[101: 匿名さん]

>>100
西側はロータリーも有るしイオンも23時くらいまで開いてるからなかなか明るくて治安に不安をきたすほどでは無いような。
しかしシエリアの有る東側はあまりに何も無さすぎて夜はかなり寂しい感じですよ。
駐輪場とポストと線路の土手しかないですからね、今のところ。
コンビニでも出来て欲しいけど敷地がなぁ・・。

[102: 周辺住民さん]

シャーリング工場の前の細い通りは暗く、その通りは痴漢がよくあって夜パトカーが止まってるのをよく見ます。一人で帰っていると、痴漢があったので気をつけてくださいと何度か言われたことがあります。シエリアが出来たら少しは明るくなるのかなっと期待しています。

[103: 匿名さん]

>>102
偏見は駄目かもしれませんが、外国人労働者が多いからなのかな？
駅２分以外は躊躇する周辺環境です。

[104: マンション検討中さん]

此処ってエレベーターはあるの？
資料見てるけどエレベーターの配置表記が見当たらないので？？

[105: 匿名さん]

一台あるんじゃないの。
HPのエントランスホールの先にある小さな箱がエレベータースペースだと思う。

[106: 匿名さん]

80戸でエレベーター １台なのでしょうか？

[107: 匿名さん]

正式価格が発表されたみたいですね。
行かれた方、どうでした？

[108: 匿名さん]

1階と2階の人はあんまりエレベーター使わない想定で一台なんでしょう

[109: 匿名さん]

こちらでも話題にあがっていましたが
事業協力者住戸の表記が、訂正されてますね。
取りやめたのか、いちいち書かないでとクレームがついたのか分かりませんが。

[110: 匿名さん]

書かないでくれ、と言われてもこれは書かないといけないことなんじゃないかなーって思うのですが…
取りやめになった可能性も高いのかなと思われます。
事業協力者って１戸のみだったんですよね？
だからこれをわざわざ隠すこともないんじゃないか、と思いました。
でも一応、気になるのなら販売員さんに訪ねてみてもいいんじゃないでしょうか

[111: マンコミュファンさん]

>>100 匿名さん
駅もイオンも無かった10年前から家族で住んでますが治安に不安はありませんよ。

[112: 匿名さん]

南区ですから、イメージは良くないですね。
いっそ、向日市とか長岡京市の方がマシかも。

[113: 匿名さん]

京都府京都市南区
京都府向日市寺戸町
みなさんはどっちが好み？？

[114: 匿名さん]

向日市が良いわけではないのですが南区のイメージがちょっと…

[115: 匿名さん]

>>113 匿名さん
どっちも嫌。
長岡京市はもっと郊外感が出てもっと嫌。

[116: 匿名さん]

80戸でエレベーター1台はかなりイライラするよ。朝の小学生登校時は特に

[117: 匿名さん]

たしかにエレベーターの台数は少ないような気がします。
２Fならエレベーターを使わなくても平気ですが、それ以上の階の方はきっと利用するでしょうから、朝の通勤、通学時間はエレベーターを待つことが多いかもしれませんね。

自分のマンションは６０戸程度ですが、ちょうど通勤、通学時間帯はエレベーターを待つことも多々あります。

[118: 匿名さん]

すでにかなり分譲済のようですが、売りやすい南向き棟は多めに残している感じです。
年内完成なので秋口から第3期が南向き中心に販売されると思われます。
個人的にはJR駅まで150mとそこからイオンモール直結はかなり魅力です。
デメリットは西隣の工場がうるさいこと。操業中はかなりうるさいです。
工場の見た目からいずれ移転するだろうと推測できるけど、何年先かはわからないですよね・・・
ひとつ不思議なのは、このマンション南向きと西向きなんです。
東向きにもできたはずなのに。そうすれば西隣の工場のデメリットは解消できたのに。
なんで西向きなの？謎です。

[119: 匿名さん]

>>118 匿名さん
きっとコスト的な問題だったんでしょうね。
入居後に住民が受ける騒音よりもコストカット。
企業として当然なんだろなあ。(苦笑)

[120: 匿名さん]

東は霊園向きですし、それもあるんじゃないですか？

窓を閉めたら、騒音は図書館レベルと言われました（笑）

[121: 匿名さん]

桂川駅なので、西京区かと思っていたのですが
ここは南区になるのですか。
桂川駅が近く、イオンモール京都桂川も近いので便利で良いなぁと思うのですが
今の南区の治安って悪くはないのか、そこが少し心配な点です。
西京区だったら良かったのに。こだわりすぎでしょうか。

[122: 匿名さん]

>>121 匿名さん
こだわるところだと思います。

[123: 匿名さん]

>>122

拘る必要はありませんよ。
拘るなら駅やイオンに近い事だよ。
悪材料は東側の墓地と西側の工場。
あと駅近だとしても高すぎる。
大阪や神戸の両都心部とあまり遜色ない坪単価が南区桂川一帯の相場だなんて、今の相場は狂ってるよ。
でも一期で半数が売れたんだから驚き…。
まあ将来の目減りは必至だろうね。

[124: MR見学済みさん]

>>123 匿名さん

正直言って仕様や設備はチープだった。
あと天井が低く圧迫感は半端なかった…。

[125: 物件比較検討中さん]

>>124 MR見学済みさん
確かに！
内装の設備や仕様は極々普通だったよ。
パーク桂ジオの方が全然良かったよ。
此処は駅徒歩2分で強気なだけ。
高くても駅近イオン近が魅力に感じるなら買いだろうけどね！？
まあ価格的に俺はパスする。

[126: 匿名さん]

でも駅まで徒歩２分ってなかなか代えがたい環境であるというのはあると思います
専有部の設備に関してはグレードアップさせることは可能だけれど、
この場所にマンションが欲しいとなるともうここ以外にはないのですから…。

駅まで徒歩５分以内となると資産価値も落ちにくいという話は聞きますが
ここの場合、今の時期だと特に高過ぎるのでは？と思われる人も多いかと思います。
どう推移していていくのでしょう。

[127: マンション比較中さん]

東向日駅前の物件の価格見てからだね！

[128: 匿名さん]

駅まで近くてもエレベーター1機じゃ不安ですね。通勤、通学、新聞をとりに行く人やゴミ出しの人…すごくイライラしそう。2機設置できれば良かったですね…

[129: 匿名さん]

>>123
これだけ大規模マンションが建ったのに、まだパイが残ってたのかと驚き
宇治とか城陽の人口がこっちに来てるのかな

[130: 新築マンション購入検討者さん]

先日MRと現地を見学に行ってきました。
立地は駅徒歩2分、イオンモール徒歩4分で利便性のよい立地だと思いました。
MRも今どきの仕様設備が標準装備されていてよかったです。

悪く感じた事は、西側に建つ工場やその騒音と東側にある墓地や動物霊園の存在です。
気にならない方はよいのですが、わたしにはどうも心地よく感じられませんでした。

これで値段が安ければなあって感じです・・・

ここを決められた方の決め手って何だったのでしょうか？
やっぱり好立地って事に尽きるのかしら？

[131: 匿名さん]

此処は駅近でイオン近に尽きる物件。

[132: 匿名さん]

桂川駅と洛西口駅の間に挟まれていないことが弱い物件で、
リセールでは確実につむぎやジオや南海に負けそうなのに、
価格は一番強気なのは、開発が最後発だから？

[133: 匿名さん]

>>130 新築マンション購入検討者さん

自分も同じく隣に墓地があるのは気味が悪いのでやめました。
駅からは離れるものの隣に嫌悪施設の無いブライトの方が気持ちがいいですからね。

[134: マンション比較中さん]

普通は嫌悪施設が隣接していると不動産価値は下がる傾向にあります。
ただ駅徒歩2分とイオンの存在をどうとらえるかで嫌悪施設の取り扱いも変わるでしょうからね。
確かに墓地や動物霊園などは気持ちの良いものではないですからね。
ブライトの方なら駅からは離れますが嫌悪施設が周りに無い分良いのではないでしょうか？

[135: 匿名さん]

JR桂川駅徒歩2分、イオンモール徒歩4分。
南区最強。

[136: 匿名さん]

朝の通勤ラッシュは人が多くて大変かなと思っていましたが、
周辺は、思っているほどザワザワしている感じはありません。
もう少し行けば阪急も利用できるので、思っていた以上に住みやすい立地です。
先日、見に行った帰り道に、イオンを少し越えたところのスーパーに行ったら
生鮮食品が安くて新鮮でとても良かったです。
イオンとどちらも上手く利用出来そうなので、主婦にも嬉しい便利な立地だと思いました。

[137: マンション検討中さん]

>>136
嫌悪施設についてはどうお考えですか？
購入者のお考えを参考までお聞かせください。
よろしくお願いします。

[138: 匿名さん]

136ではないですが、
墓地も動物霊園も隣接というか、
マンションひとつ挟んでいるので気になりません。
お隣の工場の騒音は入居してみないと分かりませんが窓を開けっ放しにして生活することも無いですし日中は外出もしますし、工場前の部屋ではないので
あまり気にしていません。
わたしはJRが便利ですし、
信号なしで駅まで行けるのが魅力です。

[139: 匿名さん]

専門学校はどうなった？

[140: 匿名さん]

イオンの存在ってこの辺りのマンション価格を押し上げたねえ。
桂川駅徒歩2分、イオン徒歩4分は高くても人気を呼んでるようだね。

[141: 匿名さん]

>>140
桂川駅徒歩2分っていうのは魅力があるなあ。
イオンもある再開発地域だしね。

[142: 通りがかりさん]

>>135
嫌悪施設が隣にあるからプラマイ０なんじゃない？^^;

[143: 匿名さん]

こんな幹線道路沿いに住みたいと思う人がいるのか。

[144: 匿名さん]

>>143 匿名さん

つむぎの街のグランとマークも幹線道路沿いだけど。たくさん住んでるよ。

[145: 匿名さん]

皮肉ですよ。

[146: 匿名]

>>145 匿名さん
ここは駅徒歩2分。
幹線道路もそんなに言う程車の量も多くない。
資産価値の高い立地だよ。

[147: 匿名さん]

京都府全体で、駅地価の平均は坪約64万円、桂川駅は坪43万円。いくら徒歩2分だろうと、京都府全体でさえ平均以下の場所が資産価値が高いとは思えない。

そもそも人口減が予想される中、郊外の不動産に手を出すのは危ういですよ。各都市圏のベッドタウンがいい例です。

[148: 匿名さん]

>>146 匿名さん
土日の交通量すごいですよ。
イオンへの入庫待ちの列もできます。

[149: 匿名さん]

>>147 匿名さん
関東の武蔵小杉とかは郊外物件で駅地価の平均は当初安かったけど、
いまや大発展してる。二つの大きな都市圏に挟まれた土地で交通至便な再開発地域を単一都市圏のベッドタウンと同列で扱っていいのかな。

[150: 匿名さん]

ここは武蔵小杉みたいにならないでしょう。
東京近郊と関西は違いますよ。
そもそもムサコも魅力感じない。東京やと結構バカにされますよ。

[151: 匿名さん]

>>150 匿名さん

根拠は？

[152: 買い替え検討中さん]

京都で普通のサラリーマンでも買える物件で今一番注目を集める再開発エリア、それが桂川ではないでしょうか？！
その桂川駅からわずか徒歩2分ですから人気なんでしょうね。

[153: 匿名さん]

東京と横浜の間の立地に比べて、あまりにも規模が違い過ぎると思ってしまいます。
あと、行政の再開発計画、都市計画もこれ以上特に聞かないです。

[154: 匿名さん]

東京と横浜とかって一体何の話をしてんの？
訳のわからん比較例を持ち出さないでほしいよね、、、

[155: マンション検討中さん]

大都市（大阪と京都）の間に挟まれて、徒歩圏内に乗り換えなしで両都市に行ける２線があって、
行政・商業地域も含めた駅前再開発があった地域という共通項だと、
関東では武蔵小杉が出てきて、
関西だとJR高槻駅前再開発か桂川・洛西口エリアだけ。
「なぜ郊外の桂川・洛西口が売れるのか？」という問いに対して、
「注目を浴びやすい特性を持っている」という
一つの仮説としてはわかりやすいと思う。

[156: 匿名さん]

[住宅購入の前向きな情報交換を阻害する可能性があるため、削除しました。管理担当]

[157: 駅近マンションしか買わないさん]

>>155 マンション検討中さん
同感だね。

[158: 匿名さん]

>>155 マンション検討中さん

わかりやすいです。
ありがとうございます。

[159: 匿名さん]

イオンへ歩いて4分は便利だと思う！

[160: 匿名さん]

このマンションの立地って資産価値が下がりにくそうな立地だね。