パークコート広尾ヒルトップレジデンス［住民専用］

[サラリーマンさん [男性 40代]]

パークコート広尾ヒルトップレジデンスにについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：http://www.31sumai.com/mfr/X1225/

所在地：東京都渋谷区広尾３丁目５８番１（地番）
交通：ＪＲ山手線・埼京線　「恵比寿」駅　徒歩１２分
　　　東京メトロ日比谷線　「広尾」駅　徒歩１６分
　　　東京メトロ銀座線・千代田線・半蔵門線　「表参道」駅　徒歩１６分
間取：１ＬＤＫ～３ＬＤＫ
面積：３８．６９平米（７戸）～９８．１３平米（１戸）
売主：三井不動産レジデンシャル株式会社
施工会社：清水建設株式会社
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[281: 匿名さん]

貴重な情報有難う御座います。
最上階の眺望はなかなかですよね。
確かに共用部分を考えると高い気もしますが部屋だけ
を考慮するとあの価格で売れる理由も分かります。
住んでみて分かったことですが、陽当たりの良さと
風通しの良さがこの立地にはあります。
とにかく部屋が昼も夜も明るいのがこのマンション
の大きなメリットかもしれません。

この土地の広さでよく設計されているなぁと思いま
した。

[282: 評判気になるさん]

良い物件に出会えてよかったですね！
ここ最近の都心不動価格は確かに高いです。
バブルという人もいます。

しかし、
①イールドギャップ
②世界の主要都市の不動産価格

という観点から考えると、割安かもしれません。

①イールドギャップは、バブル期は1%を切っていたそうです。現在でも、新築都心不動産でもそこそこ良い利回りのもありますね。
②ロンドン、台北、ニューヨーク、シンガポールなどに比べると、まだ東京は3割〜8割ほど割安です。

バブルだ！天井だ！崩壊する！
と騒いでいる人達をよく見渡してください。
所得の低い人達がマスメディアの情報を鵜呑みにして、ステレオタイプで騒いでるだけです。

資産を築ける人達は、敢えて今の時期にチャレンジしてますよ！
低金利でかつ、リセールや賃貸付けが問題なく、イールドギャップもそこそこでるなら、悪くない物件かもしれませんね。

だって、不動産価格が仮に3割下落しても、お気に入りの物件のようですし、実需で済むなり賃貸付けしとけば痛くもかゆくもないですしね。
そして、広尾は人口減少が進む日本の中でもどんどん人が流入してくるエリアですよ！

仮に民泊の規制緩和や、美術館通りの開発が活性化されれば更に物件価格が上昇するかもですね！

前向きに考える材料もたくさんありますよって事で！

[283: マンション比較中さん]

当然ですが周辺相場に比べやや割安ですね。施工清水建設＋設計日建設計は付加価値があります。
色々な議論がありますが、売主には、当時〇の問題があり、広告を自粛せざるを得なく、また決算期ということもあり、早くさばきたかったという事情があります。
実需層には割安感があるもののセカンドハウス需要も多いため、その後のマンション管理をしっかりする必要がありますね。
緻密に計算しましたが、10年後の家賃の下落率を考えると、そんなに割安ではない気がします。
しかし、羽澤に位置しているため、資産価値は高いのでしょう。

[284: 購入経験者さん]

>>283 マンション比較中さん

貴重なご意見参考になります。
因みに現在、シティハウス恵比寿伊達坂の物件は
駅から徒歩11分64平米で1億2000万で販売され
てますが、この物件やシティハウス広尾南等の住
友物件をどのように思われますか。

[285: マンション比較中さん]

>>284

いま自己居住用としてかうには、パークコート広尾ヒルトップは明らかに割安です。他にそのような物件があるのか、を見ると存在していません。どれも割高です。土地取得費用と建築コストがこの20年でも最高にあるためです。
坪620万はFair Valueからは明らかに高いと思います。そちらはいつもながら在庫覚悟のかなりの強気です。しかし、プラウド恵比寿南が駅３分で600万でしたので、その意味から値付けは仕方ないのかもしれません。

戸建の土地をみても高く、いまいちなものしかありません。

消費増税延期＋財政出動は織り込み済みです。Negative Interest Policyが採用されていますが、すでに不動産市場は高値圏、循環論的に下落傾向を緩和させる下支えに過ぎないのではと思います。民博が不動産価格を下支えという意見もありますが、私は懐疑的ですね。

様子見と借金返済が最適なのでしょう。

今回のような掘り出し物は、当面ないと思います。建て替えのためできたのでしょう。よって、建て替え案件を狙うしかないと思います。耐用年数を超えているためCashでしか買えません。

以上、私見です。

[286: 坪単価比較中さん]

>>285 マンション比較中さん

お詳しいですね。勉強になります。
また色々と教えて下さい。

[287: マンション検討中さん]

>>285 マンション比較中さん

世界の株式市場は詳しいのですが不動産は詳しく
なく場所だけでなくここには教育ニーズもあると
思い選択しました。予想通り、同じ理由で選択
された方もいるようです。
個人的には将来リセールを考慮する上で教育ニー
ズの視点も重要だと見ていますが、不動産投資に
はこの視点はどのくらい重要だとお考えですか。

[288: マンション比較中さん]

>>286 そういっていただいて光栄です。
>>287 教育環境も重要と思います。有名な学校への通いやすさなどファミリー層のニーズが見込めますから。
①物件価値を決める最も重要な要素は、まず賃料がいくらとれるかだと思います。本来、坪いくら取れるかなど収益還元法から物件価格が決まるべきだと思います（実際には取引事例法が多いですが）。株式と同様に、不動産も裁定が働いており、価格は効率的です。極端に割安なものは、業者など買い付けに来ます。
②値段とマンションの仕様のバランスがいかにとれているかも重要です（エントランス・外壁・内装）。
③住環境
④駅からの距離など

なお、今回はFRB（2015/12～利上げ開始）、ECB、BOJなど中央銀行が量的緩和政策を大規模に行っているため、景気循環がわかりにくくなっています。１つだけ言えることは債券市場も不動産市場も利回りだけは極端に低下している＝価格は上昇していることです。注意が必要です。

しかし、前例のない低金利のため、これを利用しない手もありません。国民の税金を使いコストをかけてマイナス金利付き質的量的緩和を実施しているため、住宅ローンを借りて、今回のような割安な物件に投資することは合理的でしょう。

あとは、自己居住の不動産を売却する場合の税率は、
４年未満の場合４０％
５年以上の場合２０％
ですので、出口の税率もお忘れなく。

[289: 匿名さん]

駅から遠くても、そんなに価値があるマンションなんですか？

[290: 匿名さん]

ここが、近所の他のマンションに比べて相対的に価値が高い、と言っているわけではなくて、駅距離とか諸々含めて、お買い得であった（から、早々に売れた）、というだけの話でしょう？

駅距離とか、そういったわかりやすい指標以外にも、住居の価値を決める要素は種々ある訳で、マンコミュの世界は、単純化して自分が好きな（自分に有利な）指標を押し付けてくる傾向があるけど、ここに住んだ人は、駅距離よりももっと重視する要素があるのでしょう。

[291: 周辺住民さん]

>>288 マンション比較中さん

貴重な情報有難うございます。将来的にリセールより賃貸に出せば良いということですね？

[292: 匿名さん]

>>290
駅距離より、住環境が重要ですね

で、ここは騒音と排気ガスは大丈夫ですか？

[293: 周辺住民さん]

日本屈指の人気学区ですしね！

美術館通りの電線を地中化したら更に素敵な通りなりそうですね。

[294: 匿名さん]

私立やインターなら、その通りで、毎年、近隣の名門私立小（・名門幼稚園）に合格したご家庭が、一定数、広尾に引っ越しされてきますね。

ただ、公立小は正直、普通だと思いますよ。近隣で評判が高いのは、港区の学区の方で、皆さん、様々な手法を駆使して、渋谷区から、越境されています。

ただ、広尾に住んだままで越境する、ということは、住環境としては、気に入られているんでしょうね〜。

[295: 匿名さん]

羽澤の雰囲気好きです！

[296: 購入経験者さん]

>>292 匿名さん
夜はタクシーが恵比寿、青山間沢山通りますが窓を閉めれば騒音は聞こえません。風が反対側に流れるので排気ガスも渋谷東側に流れていってしまいます。

[297: マンション比較中さん]

>>293 周辺住民さん

素敵な通りに
なりますよ。
渋谷区に提案していきましょう！

[298: 匿名さん]

駅近って投資家的発想でしょ。広尾に住むような本当の富裕層って電車乗らないでしょ。駅近、駅近って富裕層の発想ではないからあまり言わない方がいいかもね。

[299: 匿名さん]

>>298 匿名さん

横から失礼。
自分は富裕層ではなく、電車も乗りますが、広尾が好きで、駅距離は気になりませんけどね。

[300: 匿名さん]

広尾アドレスと東アドレスはそんなに違うものですか？