【老朽化】マンションの寿命って何年よ！！【建て替え】

[匿名さん]

築30年以上のマンションに住む人。老朽マンションの行く末やいかに！
どうすればうまく建て替えできるのか。
今まさに建て替え問題の渦中の人、もうすぐなる人。
新築買ったあなただって、いつかはあなたもこの問題に直面しなければなりません。
年金だけを心配していてはいけません。マンション建て替え問題こそ我々にとって人生の大問題。
さあ、議論しよう！！

[982: 匿名さん]

築110年くらいの中古戸建なら予算内におさまるのでは？

それなら資産性がある程度保たれてるのであれば、子供が家を出たら、色々と選択肢もある。

[983: 匿名さん]

↑
しまった！
たいへんだ！
一文字多くを打ち過ぎてしまった！！

築10年ねw

[984: 匿名さん]

↑戸建てvsマンションスレにでも行ってください。完全にスレ違い。

[985: 匿名]

>地方郊外の廉価版ファミリーマンションの展望が見えないって
>百万遍言ってたって、打開策がないんじゃ無駄にスレ消費するだけ。
都心の一等地にそびえたつタワーマンションなんてもっと悲惨ですよ。
建物が老朽化して住めなくなったら、残る資産は敷地権だけ。
そんなの、車１台分の駐車スペース程度でしかないのに、数千万円を負担して建て替えなんて、絶対にありえません。
それを数百人で共有してるなんて…

地方の郊外でも、敷地にゆとりがあって、権利関係がシンプルな方が救いがあります。

[986: 匿名さん]

都心タワーマンション買う人はお金に余裕のある人が多いと思うので例外でよいかと。
たぶん建て替えとか考えて購入などしてない。

[987: 匿名さん]

数千万円が大金と考えている時点で
都心タワーマンション買う人とは、別の階級と思われます

[988: 匿名さん]

タワーマンションの賃貸の家賃って月１００万円ぐらいする。

月１０万円のローン返済でいっぱいいっぱいの庶民とは別世界のマンション。

[989: 匿名さん]

人気のないエリアの容積率余裕ない築４０過ぎマンションをどうやったら区分所有者の負担少なく建て替えができるか？
はバフル入社組の実力がない４０過ぎの社員をどうやったら戦力として使えるか？ぐらい難しい。

[991: 匿名さん]

人気のないエリア →　少子高齢化都市集中で、これから、ますます人気がなくなる。
容積率余裕ない　→　人気のないエリアで緩和しても無意味です。
築４０過ぎ　→　中高年のおやじ同様、あちこちボロボロ、健康診断では指摘事項満載

もう、どうもならん。
こうなりゃやけくそと太平洋戦争を始めた先人の気持ちがなんとなく理解できます。

[992: 匿名さん]

私有財産の不良債権化程度で戦争を起こされてはたまりません。
せいぜい無人の時を狙って物件に放火→解体更地売却画策程度にしてください。

【一部テキストを削除しました。管理担当】

[993: 匿名さん]

をいをい。飛躍しすぎ。

[994: 匿名さん]

無人の時を狙って物件に放火

住民同士で口裏合わせて、不審火にしちゃうわけね。

将来の課題、選択肢のひとつにしておきますか。

[995: 匿名さん]

預金を完全に引き出させてから北の口座封鎖する中国銀行のようなもん。
家財道具完全撤去後なら粗大ゴミの処理費用や解体費用も軽減できて一石二鳥（黒。）

[996: 匿名さん]

事件性疑われないよう一人残して保険金かけとけばガッポガッポで一石三鳥（真っ黒）

[997: 匿名さん]

捕まったらマンションごと刑務所にしたら楽ちん（提案）

[998: 匿名さん]

いっそ老朽刑務所を放火すれば建て替えもできて凶悪犯も一掃可能。
で跡地にマンション建てる（笑）
刑場跡近くもマンション建ってるし、空襲の遺体置き場もオール億で即完してるし。妙案〜

[999: 匿名]

皆さんそうゆう団地に住んでおられるんですね、よく知ってみえる。

まぁー　放火までしてですか、そのオンボロ団地必死で建て替えしてみなさいな。　ふふっ

[1000: 匿名さん]

あら、1000？

[1001: 匿名さん]

そういう冗談はやめよう

[1002: 匿名さん]

どうせ定年まで毎日満員電車に揺られて給料持ち帰るだけなんだから刑務所暮らしと大差ないしな

[1003: 匿名さん]

懲役フラット３５年（笑

[1004: 匿名さん]

繰上返済不可（笑）（笑）（笑）

[1005: 匿名さん]

話の流れも読めん程無能ですか、築４０年位の団地でフラット３５？　繰り上げ返済？？？
ローン残有る住人なんかいるんだ？　

知ってる言葉並べただけのお子ちゃまですね。（笑）

[1006: 匿名さん]

ごめんなさいホントすみません
借金したことない戸建て住みですみません
即金６０００万で家買っちゃいました
セカンドハウスで都心にマンション探してます
寝に帰るだけなんで80平米もあれば文句言いません
都心には遊びに出るだけで仕事関係ないです
年に20日くらいしか泊らないけど友人呼んでパーティーとかもあるんで

[1007: 匿名さん]

築１０年の時にフラット３５で中古を購入してからあり得る。
とかマジレスする。

[1008: 匿名さん]

金がある奴はいくらでもいる。
別にこんなとこで自慢しなくても…と。

[1009: 匿名さん]

上は上がいるから
俺くらいのちょっと金持ちが貧乏人からかいたくなるのに丁度いいんだよ

[1010: 匿名さん]

フラット３５って３０年以上前からあったのか、初耳だ。（爆笑）～

[1011: 匿名]

まぁ、庶民の刑務所マンションも、ニートの妄想セカンドハウスも、いずれは老朽化が進んで廃墟となってしまう訳ですが…
その時を迎えるにあたってニート君は、どのようにすべきと妄想しますか？

[1012: 匿名さん]

まぁ、そういうような金貸しはあったろ。
そんなとこ突っ込むとこか？

[1014: 匿名さん]

>1012
突っ込むとこだよ、無知晒しとけ、あんぽんたんのニート君。（大爆笑）～～
フラットの意味も解らず？？　昔からあった？？？　　　ハハハッ～
ネタについてこれんなら他で遊べやぁー　ふふぅ～

[1015: 匿名さん]

1005が一番間抜け

[1016: 匿名さん]

1015が一番間抜け

[1017: 匿名さん]

ネタいうなら４０年過ぎマンションの建て替え方法出してみてよ。
それで倍返しだ。

[1018: 匿名さん]

俺も借金したことないから知らない

[1019: 匿名さん]

＞ネタについてこれんなら他で遊べやぁー　ふふぅ～

>1017 何度も読め

[1020: 匿名さん]

懲役35年か
刑期が明けたら60だなあ
その間小遣い6万かよ
辛いのう

[1021: 匿名さん]

６０で刑期が終えられるのは模範囚です。

バフルの頃は親子２代で懲役刑になる者さえいた。

[1022: 匿名さん]

五輪バブルで高値掴みしちゃって損切りできず
また獄舎軟禁世襲する難民多発しそうな悪寒…

数年で五分の一とかになっちゃって自己破産、
最悪首くくるのとどっちがマシなんだろう。

[1023: 匿名さん]

繰返恩赦目指してパチ屋にでも行くか（爆

[1024: 匿名さん]

老朽化して現住マンションが崩壊するのを一度見てみたいな

[1025: 匿名]

もうじきみれるよ、阪神淡路震災後に傾いて壊されたマンションみたいな感じかな。

[1026: 匿名さん]

マンションってコンクリートと鉄だよ。
そう簡単にはくずれない。
戸建だと古い家は傾いているのを多数見かける。

[1027: 匿名さん]

＞マンションってコンクリートと鉄だよ。 そう簡単にはくずれない。

阪神淡路大震災知らない世代かな、マンションどころか

阪神高速が崩れたんだよ、根元から。車も人も転げ落ちたんだよ。

多くのマンションやビルも崩れ傾いてたね、悲惨だったわ。

人間の作る物の強度など自然災害に合ってみないと解らないんだよ。

鉄は飴のようにふにゃふにゃになり、コンクリートなんか粉砕されちゃうよ。

[1028: 匿名さん]

そんなレベルの災害なら仕方ない。

住宅より命が残っているかが心配になる。

[1029: 匿名さん]

ボチボチ南海トラフも大暴れするから太平洋側の地域はなにしようと破壊されるよ。
大勢の死者が出て、建物も破壊されてから、建て替えでも何でもしたら良いよ、出来るならね。

[1030: 匿名さん]

過去に原爆で建物がすべて壊されても今は見事に再建されている。

生き残った人がまた建て直す。

繰り返しですね。

[1031: 匿名さん]

横揺れの加速度次第では座屈しそうな80-90年代の建物多いからなあ

[1032: 匿名さん]

マンションの場合は倒壊しなくても半壊で使用不能になりますからね。

地震保険に入る以外ないですね。

[1033: 匿名さん]

地震保険入っていても建物を再建出来るほど保証はされないでしょうし。
大規模災害の場合は保険会社守るためか、特例で補償額が削減される場合も有るから意味無いよ。
関西でもしばらくの間、ひびが入って傾いたマンションに住んでる人もいましたよね。
戸建てなら自分の意思で再建可能だが、マンションは諦めが肝心、タダ同然で買い取られる運命。

[1034: 匿名さん]

戸建は全壊が怖い。
阪神淡路大震災でお亡くなりになった方は戸建の１階で寝ていて圧死が多かった。
古い戸建はより危険だとおもう。

[1035: 匿名さん]

その理屈だと公園のダンボールハウス＝マンションでいいんじゃないか

[1036: 匿名さん]

たしかに地震の時は家所有してない人が勝ち組だよね。
損失は最小限ですむ。

[1037: 匿名さん]

>戸建の１階で寝ていて圧死

あとの心配しなくていい。
損失は自覚なし。
最強です。

[1038: 匿名さん]

下から火が出て蒸し焼きになるのは御免だ

[1039: 匿名さん]

運ですね。

[1040: 匿名]

南海トラフ地震ってーのはなんか連動しての大地震で
阪神淡路や東北の震災よりかなりでかいらしいから、覚悟だね。

[1041: 匿名さん]

マンションの寿命のスレなのに
南海地震とか
頭おかしいのが紛れ込んでるぞ

[1042: 匿名さん]

↑
自然災害もマンションの寿命に影響あるだろ、愚図らづ他あるなら遠慮なく書けよ、気にするな。

[1043: 匿名さん]

築３５年ぐらいのマンションで地震がきて半壊したが住民に怪我など被害がなく
国の補助金で建て替えができれば最高ですね。

[1044: 匿名さん]

激甚災害指定でも全壊で一軒、一戸当たりの補助などは数百万で、補助金だけでは無理だよ。
マンションは複数で所有してるから厄介だよね、戸建てなら土地だけでも売れるけどね。

[1045: 匿名さん]

数百万円もでれば十分でしょう。修繕積立金と合わせれば一気に建て替えが可能になる。

[1046: 匿名]

一戸２～３００万くらいだと思ったよ、積立はいくらあるの、無理でしょ。
きっと業者が叩いて買い取って行きますよ。　ローン残も有るでしょうしね。

でもそれは全壊での話、半壊なら（ひび割れや傾いたくらい）数十万単位でしょうね。
一戸建てなら、段取り少しはましですね。

[1047: 匿名さん]

戸建戸建っていちいち関係ない比較がでますね。
うちの実家も戸建だけど地震きたら倒壊するでしょ。

あの細い柱でもつはずがない。

岩盤まで杭が打ち込んである大規模マンションと一緒に
考えるのはどうかと。

[1048: 匿名さん]

タイムリーに願望と逆行するような判決が。

仙台、マンション住民の訴え却下－損壊判定で　　（10/8 14:23更新）
東日本大震災で大規模半壊と判定された仙台市太白区のマンションが、
市の再調査で一部損壊に変更され不利益を受けたとして、
住民らが固定資産税額の変更処分などの取り消しを市に求めた訴訟で、
仙台地裁は８日、訴えをいずれも却下する判決を言い渡した。

斉木教朗裁判長は「処分に異議がある場合、まず仙台市長に対して審査請求すべきだった」と指摘。
「請求を経ずに提訴する正当な理由はなく、訴えは不適法」とした。原告側は控訴する方針。

判決などによると、マンションは１４階建てで約１００世帯が入居し、
震災後に市が一部損壊とする罹災証明書を発行。住民が不服として再調査を要請した。

判定そのものじゃなく裁判に持ち込む過程が却下されてるにしても
無駄に時間と労力が費やされてることは事実。
阪神も物件の中で意見が割れて建て替えまで最長10年かかってる。
行政に期待して災害の後先楽観視してると痛い目を見る。

[1049: 匿名さん]

>1047
中途半端に壊れるなら、おたくの実家みたいにバラバラになった方がましだろ、生きてればな。
全壊で補助金もらえるぞ。（笑）

[1050: 匿名さん]

家具に転倒防止装置つけて一階では寝ない。
あとは運。

[1051: 匿名さん]

>1050
そういうことだよね。
普通はそうなんじゃないかな。

[1052: 匿名さん]

全てのマンションが岩盤まで基礎杭打ち込んでる訳じゃないのに、地盤悪い湾岸地区とかだよ。
大きな地震が来ても、マンションはビクともしないとでも思ってるのかな、
被害は大きいと思いますよ。

[1053: 匿名さん]

安定した形の建物で鉄筋コンクリートで柱が多く大空間がないワンルームマンションが最も地震に強い建築物ですね。

[1054: 匿名さん]

戸建てもマンションも
倒壊の心配ばかりしているが

大地震でもっとも怖いのは
直後に起きるかもしれない大火災である

消防は消しきれん
自衛隊の出動はさらに後

無阿弥陀仏。。。

[1055: 匿名さん]

自宅の敷地が十分に広ければ近隣からの火災から免れることができるはず。そこで３００坪ぐらいの敷地の真ん中に平屋の家を建てて防火用に池を作っておけば万事問題ない。

[1056: 匿名さん]

これは十分な敷地があるマンションでも当てはまる。

近隣からの火災からは逃れれるはず。建物も耐火構造だし。

[1057: 匿名]

あんたら熊本城とか名古屋嬢とかみたいなの考えてる？　エッチやね。
マンションはそんなに堅牢じゃないよ。ロケットランチャーで部屋飛ぶよ。
地震とやり合ってどうすんの、逃げなさい。

[1058: 匿名さん]

火炎旋風を思えば下手に屋外に出るのは考えもの。
揺れてるうちは建物の外に、揺れが止んだら建物の中に。

…戻ってたら延焼しちゃう戸建ては不利？

[1059: 匿名さん]

すべては敷地の問題です。

[1060: 匿名さん]

やっぱ戸建叩きたくなるんだね
団地のみなさん

[1061: 匿名さん]

郊外の狭小住宅でも戸建であることには違いない。
自慢の我が家わかります。

[1062: 匿名さん]

で
老朽化したらどうすんのさ
誰かに助けを求めるのか？
老朽化共同住宅建て替えプランナーとかいう国家資格でも作るんかなｗｗ

[1063: 匿名さん]

ど素人が。

戸建てはＤＩＹができる。
ワシ、定年退職者
暇たっぷり、金ちょびっとあるので、自分でボロ家直してる。

今は、壁抜いて床はがしたところ。
壁には筋交いをいれ、床はフローリングにする。

マンションで大規模修繕をＤＩＹでできるか。
外壁修繕足場組んで自分らでやるか、床面のコンクリ、かあちゃんといっしょに削岩機ではがすか？

できるもんならやってみい。

[1064: 匿名さん]

自分の意思だけでリフォームできるのが戸建。
みんなの意見の総意でリフォームするのが集合住宅。

たとえるなら個人商店と株式会社の違いですね。
小さな個人商店なら会社に属したほうが良くないか？

[1065: 匿名さん]

あんたは社長がカラスを白いと言ったら従うヒラ社員

[1066: 匿名さん]

ここはマンションvs戸建てスレではありません。

[1067: 匿名さん]

郊外の戸建組は通勤時間が長いから書き込みたいんですね。

[1068: 匿名さん]

定年退職者通勤させる気かよｗｗｗｗ

[1069: 匿名さん]

郊外の人、都心の生活が羨ましいのかなと思って。

[1070: 匿名さん]

ここはマンションの寿命のスレです。

[1071: 匿名さん]

定退者のデカい釣り針に食いついて離れられなくなった馬鹿がいるな

[1072: 匿名さん]

なんでも古いものは避けられる理由がわかった気がする。

[1073: 匿名さん]

食いついといて何言ってんですかｗｗｗｗ

[1074: 匿名さん]

千駄ヶ谷 緑苑ハウス http://www.ryokuen-house.com/
「日本で初めてリファイニング建築を分譲マンションに取り入れた次世代型マンション」
公式HPのコンセプト見ると、躯体残して耐震補強、
一棟丸ごとフルリノベーション、みたいな感じのようだ。
周辺の新築物件よりはもちろん安い。
物件概要『建築年月 昭和45年4月 リファイニング建築完成年月 平成26年2月予定』。

今後はこういうのが増えてくるのかね？

[1075: 匿名さん]

これは素晴らしい。
だけどできれば現在の最新部材を使用して昭和４５年建築当時の姿にして欲しかった。
アンティークを欲しがる人は必ずいるから。

[1076: 匿名さん]

アンティーク？　いやいや、クラッシック、老朽、築古、ボロ、スクラップ？　ですよ。

[1077: 匿名さん]

レストアした古い車が売れるのと同じだとおもう。

マニア向けではあるが東京だし売れるはず。

[1078: 匿名]

分離処分が禁止される以前の建物ですね。
借地権の上に建っている、老朽化したマンションを二束三文で買い取ってリフォームしたのでしょう。

昭和45年当時の姿のマンションなんて、ダサいだけだと思いますよ。

[1079: 匿名さん]

少なくとも私は住んでみたいですね。
昭和４５年当時の新築同様マンションに。
家具ももちろん当時の物にして。

[1080: 匿名さん]

分譲後の権利形態
敷地：専有面積割合による所有権の共有　
建物：専有部分は区分所有権、共用部分は専有面積割合による共有

となってますから借地権ではないようですね。
それよりこの場合って、銀行の担保評価は老朽物件？それとも新築？
デベロッパーの保証期間や税制上の扱いは？

[1081: 匿名さん]

別荘感覚で趣味楽しむために一室買うのには丁度いいかも

[1082: 匿名]

大多数は「要りません」と言うでしょう、欲しがるのは特殊なマニア、ほっときましょう。

[1083: 匿名さん]

大多数がYESである必要ないんじゃないですか？
高さ制限etc.で余剰床できない物件には資産価値向上の一策にはなるかと。
現実的にこの手が使えるのは中規模くらいまでだろうから
捌く戸数もそれなりなわけだし。ロケーションが良くないと厳しいでしょうが。

[1084: 匿名さん]

投資物件としては魅力的だな

[1085: 匿名さん]

躯体はほぼ償却済んでんだろうから耐震補強と補修費用プラスアルファで買えないと意味ないね
区分所有権いらんから（笑

[1086: 匿名さん]

他の住人が壊して解散と言い出したらそれで終了、どうせマニアだし。
マニアも一億三千万人のうち一人二人ならかまわないでしょう。

マニアックな病気でも難病指定も無理な数（笑

[1087: 匿名さん]

新しいマンションがいい人は新築を買えばいいだけなので
こういう変わったマンションもいいかと。
中途半端なマンションは淘汰されていく。

[1088: 匿名さん]

老朽集合住宅は淘汰では無く朽ちて行くのですが。
自分の居室だけ改修しても老朽化は止まらない、朽ちます。
マニアはそれも良いんですかね。　理解は無理、ここヨーロッパじゃないしね。

[1089: 匿名さん]

自分の居室だけじゃなくて物件丸ごと改修ですよ？これ。
壊して解散では儲からないマンション一杯あります。
儲からないのに壊そうと言う区分所有者はいません。
新築買う予算はないが耐震性に不安が残る老朽もイヤだ、な消費者はたくさんいます。

[1090: 匿名さん]

このスレ、頭から建て替え否定派（追い出しが不安なおそらく低所得者
または金があっても死ぬまで壊されたくない愛着派）に
現業の立場でもの言う推定業者、話に混ざりたい自称戸建派と盛りだくさん笑

[1091: 匿名さん]

意味不明ですね、なに言ってんの？　マニア？

[1092: 匿名さん]

だから面白い。

[1093: 匿名さん]

建築規制でも有って、建物自体壊しちゃったりしたら新規建築出来ないんだろうよ。
なんか、宣伝マンかいな。　なにがリノベーションなの？　笑っちゃうわ。

どうせ狭ーい道路とかがあるんじゃないの、残念だね。

[1094: 匿名さん]

高さ制限のあるお屋敷街の低中層とか使えそうなスキームではないかな。

[1095: 匿名さん]

Ｇマップで見てみよか、なんか狭そうだね。

[1096: 匿名さん]

古いマンションを新しくみせるリノベーションは好きになれない。

建築当時のままを保つリノベーションをしてほしい。

昭和のまま時が止まっているような建物に好感を持つ人も多いはず。

[1097: 匿名さん]

サンシャイン60を現況通りに建て直すのに大金かけよう、は通らないかと

[1098: 匿名さん]

やっぱり、『千駄ヶ谷 緑苑ハウス』 自動車通れる道路無いわ。
新築したくても、建替え出来ない地域だね、これは無謀でしょ。
買っても建替え不可の物件だわ。

[1099: 匿名さん]

そういう物件って規制緩和されて建て替えできるようになったら価値があがるんじゃない？
面白いかも。

[1100: 匿名さん]

無理に宣伝しなくて良いですよ、どうにもこうにもこの道幅では無理。
苦渋の選択がリノベーションねぇ、なんとも言いようがないね。

規制緩和とか、甘い夢見ない方が良いですよ、宝くじ当てるより低い確率かな。

[1101: 匿名さん]

道路じゃないとすると、文化財庭園等景観形成特別地区、これかな。

[1102: 匿名さん]

？近所に住んでますけど前面道路は自動車通れますよ。
交通量は少ないし、ひょっとして一通？かもだけど。
googleの空撮でも見れば、新宿寄りすぐ先が駐車場なのも分かりませんか？

マニア連呼してそこまでネガる理由って何なんでしょう。

[1103: 匿名さん]

>文化財庭園等景観形成特別地区、これかな。

いい加減なデタラメはやめましょう。
この物件から100mも離れてない同じ道沿いにパームスって新築が建ったばっかりです。
やはり同じ道沿いの新宿寄りに賃貸物件の建築計画が出ています。

[1104: 匿名]

その新築は他の道路も交差してますね、地域で解りませんが道幅（車道）で規制有りますからね。
都内は特にそういう建物多いですよ、工法を見ると解体新築でも費用は変わらないか安いと思います。
何か理由があるのでしょう、リノベーション後の想定耐用年数５１年だそう、また改装ですか。

[1105: 匿名さん]

それ今現在、容積率オーバーして建て替えると小さくなりすぎるんでしょ。
前面道路幅員によって定まる容積率の上限（道路幅員制限）
敷地の前面道路の幅員（２つ以上ある場合はその幅員の最大のもの）
が12ｍ未満の場合は、道路幅員制限があります。

前面道路の幅員のｍの数値に、40％（特定行政庁が指定する地域では60％）
を乗じたもの以下です。

『千駄ヶ谷 緑苑ハウス』の北側前面道路は４ｍも無いようにみえます。
４ｍ×４０％＝１６０％　もしくは４ｍ×６０％＝２４０％　以下の容積率です。

敷地面積が338.95㎡ですから延べ床換算　542.32㎡ もしくは813.48㎡以下でなければダメ。
現行ではいずれもオーバーですね、建て替えでは同等の広さ高さの建物は不可、でリノベーションか？
昭和４５年当時は基準に合ってたんでしょう、４０年以上の経過、町も変わったんですね。

お節介すいません。

[1106: 匿名さん]

この例の場合、リノベーションして再販しているので業者に多額の手数料が流れている。

やはり売却が出るたびに管理組合で買取り、残った人達だけで建て替えをおこなえば
ムダが出なかったはず。

業者が入れば入る程お金が無くなっていく。

[1107: 匿名さん]

この例に場合に限っては、リノベーションでなく建て替えなら2/3くらいの建物しか建たない。
高島平団地の建て替え方式とは真逆ですね、当然資産価値もそうなりますか。

[1108: 匿名さん]

３分の２なら住環境がよくなり価値が上がるとおもう。

[1109: 匿名さん]

居室数が減るか、居室自体が狭小になりますよ。
この物件、一室が３８～４５㎡位だけど、2/3にすると狭すぎない？
きっとっ苦渋の選択だったんでしょう。リノベーションの選択自体が。

住環境と言っても、その建物が小さくなるだけ、あまり変わらないと思うよ。
どう見積もっても容積率２００％越えは無理そうな立地だしね。
建て替えは苦しいわ。

[1110: 匿名]

それより、デベロッパーが介入した経緯や、複数の区分所有者から建物や敷地利用権を取得したカラクリの方が気になる。

[1111: 匿名さん]

居室数を減らす。

容積率いっぱいまで使用したマンションなどこれからの人工減の時代には流行らないとおもう。

[1112: 匿名さん]

所有してたら私有財産の資産価値低下に納得する人いないでしょ。
5000万が20戸で10億として、10戸に減らすなら1戸1億以上で売れなければ
賛同する所有者はいません。価値と価格は一緒ではない。
所有者全員が共有できる価値、は価格しかない。

[1113: 匿名さん]

それは新築販売時の価格でしょう。

もう古くなって建物の価値は無くなってしまって建て替える場合の話ですよ。
いらなくなった人は土地の持分を売って、建て替える人が買うのだから減築でいいのでは？
という事。で、また容積率いっぱいというのもこれからの時代どうかな？と。

[1114: 匿名さん]

容積率いっぱいに建築されたマンションは次に建て替えが難しいのだから価値の下落率が大きくなる。
それが解っているのだからこれからのマンションは容積率に余裕を持って建てるべき。
お金の面は大変ですが結局価値があるマンションにしようと思えばそうするしかないとおもう。

[1115: 匿名]

>いらなくなった人は土地の持分を売って、建て替える人が買うのだから減築でいいのでは？
つまり、建て替えに賛成する組合員は、建て替え反対の組合員から権利を買い取った上で、建て替え費用も負担すると言う事ですよね？
費用的に絶対に不可能だと思いますよ。
>という事。で、また容積率いっぱいというのもこれからの時代どうかな？と。
むしろ、容積率いっぱいで居室数を増やして、販売した収益を、建て替え費用や、買い取りの費用に充当する方法でなければ、建て替えなんて成り立たないと思います。

[1116: 匿名さん]

権利を買い取った上で、建て替え費用も負担する。
その通りです。
建て替える程古いマンションなので中古で安く購入している人も多いと思いますし
絶対不可能とは言えないんじゃないんでしょうか？

[1117: 匿名さん]

『減築でいい』『お金の面は大変』で納得する区分所有者ばかりなら
もっともっと老朽マンションの建て替えは進んでますよ笑
減築前提では安くしか持分売れないから、面積を維持したリフォーム転売考えるわけで。
価値あるマンションにしたいかは次の所有者が考えることで今の所有者には関係ない。

建て替えるほど古いマンションを所有している、もしくは
安く購入している人は全員が住めるだけでいい人ではありません。
バブル期に高値摑みして売るに売れず損切りもできない人
安く購入して建て替えキャピタルゲインを狙う人も中にはいます。
自分が損する話に納得するわけがありません。
売る時損すると分かってたら誰も老朽マンション買わないことくらい、ちょっと考えれば分かるはず。

[1118: 匿名さん]

該当のリノベーション物件、全１７戸のうち１３戸が分譲販売されるようですね。
既存の区分所有者も残られているのでしょうか、よく解らない物件ですね。
この物件の事ですよね　↓
http://www.ryokuen-house.com/

[1119: 匿名さん]

容積率に余裕を持って建築したら損するんでしょうか？

中古マンションで容積率６０パーセントと新築マンションで容積率９０パーセントはどちらが価値が上なのでしょうか？

建て替え事により価値を失ってしまう事もあるんではないんでしょうか？

[1120: 匿名さん]

戸建て密集地→マンション建て替えパターンだと
地権者用物件もらってそのまま住む人も聞くけど
マンション→マンションだと物件もらっても結局売ったり貸したりが多そうな。

そもそもマンション建て替えまで貸さずに自分で住んでる人の方が少ないでしょ。
解体して新築建てるにも三年とか五年とかかかるし。

[1121: 匿名さん]

ここでも散々書かれていたマンションは古くなると入居者の質がどんどん下がるというのも容積率に余裕を持って建築しておけば土地の値段分があるのでマンションの価値がさがらずそういう入居者も防ぐことができると思います。

[1122: 匿名さん]

>1119さん

単純比較はナンセンスなんじゃないですか？
容積率に余裕残した低層の方が資産価値は高いですよね、それは。
けど所有者のいない無料の土地にタダで新築建てる０スタートの話ではないわけで。

5000万で20戸が10戸なら1億でないと、と書いたのは
その前提となる更地を10等分したら1億で売れる保証がないと
現区分所有者には明け渡すメリットがないわけです。
現実的には減築なら1億では売れない（8割に減築で10億が8億なら
20等分では4000万でマイナス1000万）ことがほとんど、になるとすれば
区分所有者にとっては壊さない方がマシだって話になる。
化粧直ししたボロ家で売れば5000万で売れるかもしれないわけですから。

[1123: 匿名]

>>1118
敷地利用権が所有権ではなく、今でいう定期借地権だったのではないでしうか？
前区分所有者達は、建物が老朽化するまでの期限付物件と自覚した上で、割安の分譲価格で購入したのではないかと…

分離処分が可能な時代の物件だから、デベロッパーは各区分所有者から価値のなくなった建物を二束三文で取得。
分譲されない４戸は、元々の土地の所有者に割り当てられた住戸。

新規に分譲される１３戸の販売代金から、敷地の残金とリノベーション費用を差し引いたのが『利益』

この方法だと、躯体と敷地がかなり割安に取得できるから、十分商売が成り立つのでは？
と、妄想してみました（笑）

[1124: 匿名さん]

>容積率に余裕を持って建築しておけば土地の値段分があるので
>マンションの価値がさがらずそういう入居者も防ぐことができる

マンションってそもそもそういう発想で建てられてないと思う…
高い地代の少ない土地を最大限有効活用、悪く言えば大勢押し込めるように作るもんでしょ。
土地の有り余った田舎ならともかく、都会でそんな無駄を許せる金持ちならいっそ戸建て買うよね。
容積率を余らすどころか、土地の持分ないに等しいタワー時代に逆行してる。

[1125: 匿名さん]

>1123さん

旧法借地権とかですか。40年って相当短いですけど。
新築そっくりさんになった時点で所有権物件に変更、って
地主がOKなら簡単にできるものなんでしょうか。

にしても、仮説がホントなら所有権に変更する意味って
さすがに躯体の年数を知られたら定借では売れないから、とか笑？

[1126: 匿名さん]

1121みたいな人はドムスとか買えばいいんじゃないかな。
バブル期の数十億ションは維持費もすごい、という。
残ったオーナーはプライド高いから減額とか無理だし
売りたくても月々それだけ払える人なら新築買うから売るに売れない。
結果、住民の質は保たれるけど金銭負担は戸建て以上。
区分所有のデメリットだけなら膨大。

[1127: 匿名]

>>1125さん
>新築そっくりさんになった時点で所有権物件に変更、って
>地主がOKなら簡単にできるものなんでしょうか。
原則は区分建物を建てた者（デベロッパー）が底地に有している権利によって所有権か借地権が決まるのですが、実際のところは、売りやすくするためにデベロッパーが「所有権で行きましょう。」との提案をしたのだと思います。
（分譲マンションの主流は所有権敷地権ですからね。）

ちなみに、17戸の旧区分所有者の権利が時限的なものでなかったとすれば、それはつまり17戸に対して『地上げ』を行うのに等しい事であって、そんなのは相当無駄金を積まなければ成功しないだろな、と…
妄想のきっかけはそんな稚拙な発想です。

[1128: 匿名さん]

このマンションはもともと高級賃貸マンションだったんじゃないでしょうか？
非分譲の部屋はもともとの住宅が予約で購入してるんじゃないかな？

容積率いっぱいにして再建築は戸建でいうと土地を半分売ってそのお金で家を建て替えると同じですよね？
得なの？

[1129: 匿名さん]

ドムス南麻布は管理費と修繕積立金だけで３０万円かかる
こち亀でマイホームが欲しい寺井が麗子からマンションただでもらったけど維持出来なくて返したのリアル版ですね。
ここまで高級なマンションは対象外でしょう。

[1130: 匿名さん]

No.1128
自転車しか置けないスペースで高級賃貸は如何ですかね。
接合する道路は狭く一方通行、低いガード有り、？

[1131: 匿名さん]

個人的にはドムスみたいなお屋敷街の中低層こそ建て替え至難なんでは、と思う。
用途地域からして余剰床が出来ない。
解体新築、全て所有者負担した旧１：新１の建て替え以外不可能。

[1132: 匿名さん]

ドムスはパスで。たぶん本当のお金持ちしか維持不可能。中古でもいまだに２億円以上するし。

[1133: 匿名さん]

売り出し時には23億とかだったよね、ドムス。
内装の質の高さもぶっ飛んでた。人間国宝の宮大工まで動員してたっけ。

[1134: 匿名さん]

前回の東京五輪を契機に建てられたかつての億ションが
今回の五輪を契機に建て替えできるか？興味ある。

[1135: 匿名さん]

３５年越えマンションの建て替えも行き詰まりみたいですね。

修繕積立金を運用してその利益で建て替えるしか方法ないかも？

[1136: 匿名さん]

宝くじでも買えよ

[1137: 匿名さん]

修繕積立金を運用して一体どれだけ利益が出ると言うんだ笑

[1138: 匿名さん]

入居時に３００万円の修繕積立金を入れてもらう。
年５％の複利で３５年間運用すると１６００万円になる。

[1139: 匿名さん]

年５％の複利で３５年間運用

するつもりが、あーら不思議
いつの間にかゼロになってたりして

[1140: 匿名さん]

定借じゃあるまいし35年住み続ける前提がそもそも無理。

[1141: 匿名さん]

修繕積立金は売却時に返金しないから問題なしだけど、あれも無理これも無理と否定しかない。

[1142: 匿名さん]

現実的なだけでは

[1143: 匿名さん]

>修繕積立金は売却時に返金しないから問題なし

途中で売っても返金されないのに最初300万払えって実質的に物件価格の値上げ。
結果的に永住した奴以外は何のメリットもない

[1144: 匿名さん]

３５００万円でも３８００万円でもたいして変わらん。
大丈夫だ。

[1145: 匿名さん]

ニーズがあればとっくにデベがやってます。
そんな先々まで考える頭があったら、買った瞬間２割引き必至の新築買わない。

[1146: 匿名さん]

普通、商品というものは３割ぐらいの利益が上乗せされている。
買って価値が下がらないものなどない。

[1147: 匿名さん]

1138＝1144＝1146が納得してるかどうかはどうでも良くて
要点は購入者の大多数が賛同するかどうか、なのだが……

『マンション老朽時に備えて新築時からどう対策するか』
考えてる人ばかりなら数十年後は産業廃棄物みたいな新築は売れてない、ってことくらい解るよね？
世の中、頭のいい人ばかりじゃないから自分以下の啓蒙に疲れたら戸建にするのも手よ。

[1148: 匿名さん]

江戸川区で初のマンション建て替え。
http://www.kensetsu-databank.co.jp/osirase/detail.php?id=11737

773平米で従来28戸が店舗付32戸ってよく話がまとまったな、だけど
いわゆる人気エリア以外でも成立する、って意味では貴重かも

[1149: 匿名さん]

「多数の賛成で敷地売却」へ　老朽化マンション来年国会に法案提出　国交省
http://www.jutaku-s.com/newsp/id/0000019835

[1150: 匿名さん]

老朽マンションの売却・解体、税優遇盛る　税制改正大綱

http://mw.nikkei.com/sp/#!/article/DGXNASGC1201I_S3A211C1EE8000/

[1151: 匿名さん]

マンション容積率緩和で増床、建て替え促進　 2014年1月10日 02時06分

国土交通省は９日、耐震性が不足する老朽マンションを住民が建て替える場合、容積率を緩和し増床できるようにする方針を決めた。
増床分を売却し費用の一部に充てることで住民の負担を減らし、建て替えを促進するのが目的。２４日召集予定の通常国会にマンション建て替え円滑化法改正案を提出する。

全国約５９０万戸のマンションのうち、約１０６万戸が１９８１年以前の旧耐震基準で建てられており、震度６強以上の大規模地震で倒壊する危険性が指摘されている。
しかし住民の合意形成や費用負担の問題で対策が進んでいないのが現状だ。

（共同）

[1152: 匿名さん]

そんな法案が成立しても無駄、０．数％の老朽マンションが恩恵受けるだけ。
現実に容積建蔽率とも余裕が有っても建て替えの議決を成立さ競るのは至難の業。
半数ですら手が上がらないのが現実。　よほど立地の良い所でしか無理ですよ。

[1153: 匿名さん]

コンマ数％でも建て替え出来れば何も手を打たないよりはマシでしょ。
現段階でこれ以上に効果的な施策が他にあるのかどうか、だし
そもそも家余りの人口減少国で、あらゆるマンションが
余剰床必須の建て替えする必要さえあるのかどうか。

[1154: 匿名さん]

特定少数なら何の意味も無いよ。ゼネコン、デベのわずかな延命かな。
人口減少の折り、将来は出稼ぎ外人用の飯場でも造った方が需要有りだわ。

[1155: 匿名さん]

わずかな延命に役立つ、が何の意味も無いとは矛盾する。
出稼ぎ外人用に飯場作らなくても、既に家賃の安い
東側や郊外のボロマンションがその役割を果たしてますが？
出稼ぎは国内に職のなくなった日本人ブルーカラーがする心配でしょう。
建て替え刺激策の恩恵に与れる一部の好立地物件に対するやっかみとしか映らない。

[1156: 匿名さん]

需要も無いのに増床してでも建替えって？　アタマワルすぎですよ。
そんなボロは買い叩かれてデベや国売りが違う商売するから心配しなさんな。

[1157: 匿名さん]

>>1155
＞わずかな延命に役立つ、が何の意味も無いとは矛盾する。
「特定少数なら何の意味も無いよ。縦しんばゼネコン、デベのわずかな延命かな。」
これでいかが？　オタク建替え出来ずにオンボロ建屋処分出来ないヒネクレさんですか？
東側とか郊外とか何処の地域かも特定も出来ない意味不明な投稿はジャマ。　シッシッ！

[1158: 匿名さん]

×建て替え刺激策の恩恵に与れる一部の好立地・・
○建て替え刺激策の恩恵に与れる一部の土建議員の縁故

例外探す方が難しい

[1159: 匿名さん]

リーマンショック前に書かれた江副氏の「不動産価格は下落する」(2007)より要約

阪神大震災の時に多数の戸建が倒壊や火災で失われて、住宅の供給が不足した
供給不足に対応するために、政府は容積率の大幅な緩和と、金利の優遇で対応した
この結果何が起きたかというと、床面積が倍増して過剰供給が起きて坪単価が大幅に下落した
つまり阪神間の立地の価値が下がってしまった

容積率の緩和は、建て替えに向けて一番安易な方法だが、デメリットも大きい
住宅の供給が差し迫って不足しているのならまだわかるが、慎重にしたほうがいいと思う

[1160: 購入経験者さん]

港区で二軒目のマンション建替えがもうすぐ建替え決議に入ります。
一軒目の建替えは今年秋から入居開始です、建替え検討から入居まで１０年かかりました。
二軒目はオリンピック開始前に完了します、建替えは実績のある設計事務所に全面的に依頼して成功です。

[1161: 匿名さん]

マンションなんて建替えるじゃ無く、住み替えるんだよ、未熟な考えの方。
１０年ってなんなの、アホらしい。　そんな無駄は買い替え出来ない方に任せなさい、時間の無駄。

[1162: 匿名さん]

人生70年
ということは
中古ばっか住み替えてる奴は
ストック食い潰すだけで経済発展に寄与しない
ゴ　ク　ツ　ブ　シ
ですなあ
死ぬまでに一回は新築しなきゃね

by住宅産業一同

[1163: 匿名さん]

>>1162
次々新築マンションは建設されるんですよ、早目の住み替えがお得、一戸建てじゃないんだから。
マンションなんて所詮は共同所有物、需要あるうちにストレスなく整理し、住み替えがベスト。

で、だれが中古物件ばかりに住み替えると書いてあるんですかね、老眼か？　老害か？（笑）
変な住宅産業一同だこと。

[1165: 匿名さん]

港区で二軒目？いくらなんでもそんなに少ないわけない。
シャトー三田に白金のプラウドタワー建て替え物件建設中

[1166: 匿名さん]

白金は建て替え後物件がプラウドタワーね

[1167: 匿名さん]

建替えじゃ無くデベに乗っ取られただけだよ、勘違い勘違い。
商売のネタにされただけ。

[1168: 購入経験者さん]

白金のプラウドタワーは我々の実績一号です、次は高輪タワーです

[1169: 匿名さん]

ネガが何をしたいのか分からん。
損すると解っていてデベに乗っ取らせるほど、
老朽物件のオーナーはお人好しではない。

[1170: 購入経験者さん]

商売のネタでも、住民が持ち出しなく新しマンションに住み替えれば誰も満足です

[1171: 匿名さん]

それは無理、なに夢見てるんだかね。　　

[1172: 匿名さん]

無理を可能にするための容積率緩和じゃないですか笑
そちらの物件が無理でも、可能になる物件を妬むのは見苦しい。
不動産保有してもないのにネガりたいだけならよそ行ってやれって話。

[1173: 匿名さん]

↑　>>1172
無い物は無いの、増床分の販売益くらいで既存住人の負担金が無いなんて有り得ませんよ。
バブル時の高島平団地なら出来た話だったが、今の状態で出来る物件有ったら記載しなさい。
デタラメや嘘つきの投稿は感心しませんね。

それと、２００％が５～６００％になる訳じゃありませんよ、アホでも計算すれば解る事。

[1174: 購入経験者さん]

匿名さんのご指摘のとおりです。
辣腕の設計事務所の大活躍で、容積率を４００％満額で勝ち取り、販売床売却で１００％還元が実現しました。

[1175: 購入経験者さん]

１１７２さん
我々のプロジェクトは５００％が９００％になりました。

[1176: 匿名さん]

>>1174
嘘はいけませんな、書くのは自由だがソースでも醤油でも示さないと誰も信用しない匿名掲示板。
残念でした。

[1177: 匿名さん]

＞我々のプロジェクトは５００％が９００％になりました。

それどんな法律で出来たの？　子どもでも解る嘘ついちゃダメですよ。　メッ！（爆笑～～
で、５００％の容積率ってどこ？（笑）日本で９００％が認められるって何処？？　海底かな。

[1178: 匿名さん]

原宿団地は還元率200％だっけ（興味のある向きはググられたし）

高還元率なボロ物件が投機対象になってることくらい一般常識では。
ネガって新築売らなきゃなんない若造デベ営業？頑張れー俺は死んでも買わんけど

[1179: 匿名さん]

↑
ハハッ　嘘はいけません、ちゃんと記載してみなさい、嘘つきさん。

還元率？　容積率もな、早く頼むよ！　（笑）

[1181: 管理担当]

管理担当です。

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