【老朽化】マンションの寿命って何年よ！！【建て替え】

[匿名さん]

築30年以上のマンションに住む人。老朽マンションの行く末やいかに！
どうすればうまく建て替えできるのか。
今まさに建て替え問題の渦中の人、もうすぐなる人。
新築買ったあなただって、いつかはあなたもこの問題に直面しなければなりません。
年金だけを心配していてはいけません。マンション建て替え問題こそ我々にとって人生の大問題。
さあ、議論しよう！！

[930: 匿名さん]

いまでも使用権ですよ。

本当に自分のものなら税金などという賃貸料が必要なはずがない。

[931: 匿名さん]

928は物権と債権の話をしたいんじゃないかと勘繰ってみる

[932: 匿名さん]

最初から３０年建て替えを前提としてマンションを販売してはどうだろうか？

建替積み立て金を毎月５万円づつ徴収する。
５万円×３６０ヶ月で１８００万円になる。

土地はあるんだしなんとか自力で建て替えできると思う。
最初から建て替え前提の販売だし。

自分達がすんで子供達も新しいマンションに住める。

[933: 匿名さん]

これを定期解体付きマンションと命名したい。

必ず新築に建て替えれるマンションなんだから
価値は下がらない。

３０年で取り壊しも惜しい気はするが、購入者の質も下がらず
スラムにもならない。

[934: 匿名さん]

定借の不人気を思えばよほど安くないと売れない。
所有権物件を買える層は買わない。最初から購入者の質が低い。
新築と同じデベやゼネコンが30年後建て替えを確約しないと
区分所有者が業者選定から始める話になりかねない。
業者はそんな長期契約するくらいならオール賃貸にするんでは

[935: 匿名さん]

戸建てを買えばいいでしょ。

３０年建て替えを前提として、
建替積み立て金を毎月５万円、５万円×３６０ヶ月で１８００万円になる。

土地はあるんだし、軽々と自力で建て替えできると思う。

[936: 匿名さん]

定借とは明らかに違う。

定借の借の部分が人気を落としていると思うんです。

それにこの方式なら将来的に容積率緩和なら増床分販売も可能。

[937: 匿名さん]

確かに戸建は理想だけど限られた予算でマンションなみの立地に購入は不可能。

マンションのスケールメリットが活きると思う。

[938: 匿名さん]

言葉の言い換えとしか聞こえないな。
しかも大抵の定借が50年〜のところ30年『しか住めない』んじゃ
ますます資産価値を見出し難いし、銀行の担保評価も低いっしょ。

それに仮に実現したとして、その物件が解体する頃は
今以上に容積率緩和が必要なくなる世の中ですよ。人口が減るんだから。
これから緩和しようとする物件は耐震性に問題あり、って大義名分があるが
新耐震基準で、しかも30年で壊すと決めてるものに容積率ボーナス…ないない。

[939: 匿名さん]

自分のマンションは管理組合がしっかりしてて、
解体するかどうかは決まっていないけど修積金で60年目の解体費用を積んでる。
やっぱり修積金は相当高いし、そのせいで、周辺相場よりも取引価格が相当安い。
修積金高いと普通は修繕が上手くいってないと考えるし、ほとんどの人はそれ以上調べない。

古いマンションのうち、商業地域にあるものは、結局オフィス化・店舗化していくと思います
水回り、火の元の維持費用が全然違うので。渋谷区や中央区にたくさんあります

[940: 匿名さん]

うちのこと言われてるのかと思った笑
渋谷区の商業地域マンションだけどほぼ投資物件化してて
たぶん七〜八割がオフィス。建て替え計画進行中

[941: 匿名さん]

>939
60年目の解体費用を積んでるってすごいです。
うちは積み立て方式を段階的値上げから均等積み立てにかえて、
３０年間は値上げなし。
それは良いのですが、総会で３０年後はどうするの？という質問があったにも
かかわらず、理事長からは答えなし。
質問者も出席者も、まずいこと聞いたかな？という雰囲気でした。

どうも、皆さん、３０年後なんて知ったことじゃねえと考えているようで。。。。

[942: 匿名さん]

べつに５０年でもいいけど大規模修繕費がかかり、かえってもったいない気がします。

それなら最初から期間限定の建て替えで大規模修繕費分を建て替えに廻すのもいいかと。

ただこの方式の欠点は常に毎月お金が支払える能力のある人しか買えないことですね。

賃貸に近い感じになります。

[943: 匿名さん]

>>942
確かにそれもあるんですが、最後の大機募修繕時に話し合う形になると思うので、
最後の修繕費は場合によっては建て替え費用に積みかえることができます
といっても戸あたり80万ぐらいでしょうが

それよりもリスクがあるんです。デフレ時代に立てられた計画なので、
仮に今後も消費税率が10%～と上がり、インフレ率2%が続くことを想定すると、
このまま現金を積むだけだと修積金が目減りしてまずいです
もちろん、これは他のマンションにも言えることですが、
せっかく積んでも解体できないかも知れないんじゃ話にならない

なので、何らかの見直しが行われると思います
みなさんお堅いので変な運用には手を出さないとは思いますが

[944: 匿名さん]

コンクリートは打設時にセメント・水・骨材をしっかり混合させ、アルカリ性から中性化の進行が遅ければ遅いほど、内部の鉄筋の腐食も進まない。

昔の建築・構造物はこれがしっかりしていたため、以外と寿命が長いようだ。

その一つに海岸のシーサイドを走る橋梁の鉄道構造物が、塩害にビクともせず100年近く耐用年数をもっているものがある。
ただ、一般建築は土木構造物と違いそこまで設計も施工もワンランク落ちるためか、それと同等には及ばないようだ。

[945: 匿名さん]

古くなってきて、ぼちぼち売りに出す人が出ているマンションがある場合にそれを一般の不動産業者に売るのではなく管理組合で買い取り賃貸に出すんです。
もちろん買い取り費用は管理費から出します。
そうすることで全所有者の持分が結果的に増える事になり賃貸収入で建て替え費用も貯められるんではないでしょうか？
株でいう自社株買いのような感じです。

[946: 匿名さん]

そんなゆとりは管理費会計にない。
管理組合「安くしろ～」
管理会社「今でギリギリです。殺生な」

これが現実

[947: 匿名さん]

大抵ノーギャラでほぼボランティアみたいな管理組合に、
そこまで行動力（と暇と意欲）のある役員はまずいませんね。

第一、借り手のつかない空室リスクや追い出しの手間暇も出てくるわけで
発案段階で誰が責任持つんだって話になるのがオチかと。
建て替え決定秒読みなら別ですが。その場合でも他組合員
＝他オーナーを出し抜いて個人で得しよう、って買占めに走る奴が出るのが現実。

[948: 匿名さん]

とりあえず有志だけ集まって新たな組合を作って買い取り賃貸を初めていっても良いと思うよ。

権利者を減らしていかないと話しがまとまっていかないでしょ。

[949: 匿名さん]

始めていっても良いとは思いますよ。問題は資金と期間。
私のマンションでは十数戸買い占めた組合理事がいます。
建て替え話が足踏みしてて泣いてますけど。

発想としては投資用に賃貸一棟買いに近いのかな？または段階的に持分増やしてく感じ。
建て替え秒読みになったら参画デベが買い占めに走るとかも聞きますね。
何れにせよゴールが見えてて資金がないと話にならない。

[950: 匿名さん]

そういった話しもまとまらず、らちがあかない所有者ばかりのマンションなら
もう自分が売却して他へ引っ越そう。

たぶん建て替えは無理だわ。

[951: 匿名さん]

夢を追いかけるならたやすく投げちゃ駄目さ笑

[952: 匿名さん]

賃貸に出すと本当の価値がわかりますね。
現状で賃貸で借り手がつかないマンションなら建て替えに向かないマンションかもしれないです。
いずれにしてもなにもせずにいても、ディベロッパーが向こうから来てくれて良い条件で建て替えてくれるなんて
夢みてても婚期を逃した女性のように価値が下がっていくだけだと思う。

[953: 匿名さん]

たまに出る物件の多くが同じマンション内の住民同士で成約するようなケースもわりとある
例えば息子一家を呼ぶとか、２部屋目を買って賃貸に出してる人もいる。

そういうケースではわざわざ管理組合が動くまでもなく、オーナー数は減っていく
もっとも、オーナー数が減る＝建替えに有利とは限らないけどね

[954: 匿名さん]

永住志向だったらむしろマイナスでしょ。
『住み慣れた我が家を壊すなんて』の無限ループ。
広尾ガーデンヒルズとかその域

[955: 匿名さん]

永住っていっても実際には物理的限界があるでしょ。

東京駅や安田講堂みたいにお金かけて直すなら永住できると思うけど。

[956: 匿名さん]

大金かけて修繕で住み継ぐ価値あるマンションは極々一握り。
都内限定でも十軒もないんじゃないですか？

そして死ぬ時期は一緒じゃないですから。
千里NTの建て替えでも、体に管通しながらここで死なせてくれ、というのありましたよ。
建物の、より自分のＸデイの方がよっぽど重要なのが後期高齢者。

[957: 匿名さん]

自分の寿命近くなってからのマンション建て直し。
厳しいものがありますね。
６０歳ぐらいで新築のマンションに移り住んでちょうど良いぐらいになるんでしょうか？
戸建を３０歳で買って６０歳で建て直す。よくあるモデルケースですが地方都市でない都内の
普通のサラリーマンには通勤地獄がもれなくついてくるのでこれもどうかと。

[958: 匿名さん]

満額回答はあり得ないんじゃないですか？
通勤地獄もなく子育て環境良好で自分の都合でスケジューリング可能な戸建て＝高い。
建て替え（EXITでキャピタルゲイン狙い）なら、この先に容積率緩和の見込めそうな
商業地域のボロマンション買う方が成功に近づく。
但し震災不安や建て替えまでの面倒は覚悟しなくちゃならない。

[959: 匿名さん]

築50年越えの外苑コーポ(1962)とか代官山コーポラス(1957)とか、
実際に一度見てみるといいと思う

[960: 匿名]

いやいや
更に数十年先の、躯体が限界を迎える頃のお話ですよ。
しかも、話題のスポットや都心の一等地などではなく、どこにでもあるようなごく一般的な分譲マンション。

その時の管理組合（廃墟と化した分譲マンションの相続人達）はどのような決定をするのでしょうか？
みんなでお金を出し合って、マンションを一棟建て直す…
なんて事は絶対に不可能でしょう。
処分したくても売れない、借り手もつかない、所有権も放棄できない、住んでもいないのに固定資産税と都市計画税だけは毎年徴収される。

私は「二束三文でもいいから、売れるうちに売っておきなさい。」と遺言を残してからあの世に行く事にします…

[961: 匿名さん]

>その時の管理組合（廃墟と化した分譲マンションの相続人達）はどのような決定をするのでしょうか？

そのマンション以外に、これといった資産がなければ

★★★　相続放棄　★★★

その後の管理組合は
地獄だぜ

[962: 匿名さん]

いつか家電リサイクル法みたいに法整備されるね。

マンションのチラシに永住仕様とか買いて管理費も最低しか徴収せずって商売はまずい。

[963: 匿名さん]

>話題のスポットや都心の一等地などではなく、
>どこにでもあるようなごく一般的な分譲マンション。

そんなマンション買ったのがいけないとしか言い様がないな。
そもそもマンション作り過ぎ。
地方や郊外、そして解体費膨大なタワマン建設を
無策で許した国や自治体の罪は重い。
これから買う人は決してそんなの買っちゃ駄目

[964: 匿名さん]

中国人がなんとかするだろ

[965: 匿名さん]

利用価値ないもんは何国人だろうとスルーだよ。
にわか成金はボロに見向きもしないし
代々金持ち華僑の鑑定眼を見くびってはいけない

[966: 匿名さん]

どうせ庶民は都心にマンションなど買えませんから、半端な皆は損する運命。
金持ちはどこまで行っても得しますね。

庶民の皆さん、早く頑張って郊外の一戸建て買えるようになってね。
都心のウン億円のマンションは、おたくらじゃ～　無理だからね。
身の程知りなさい。

[967: 匿名さん]

億以下で買える湾岸物件はよしときな、今からしばらくは価格が割高なだけ、
オリンピック終わったら二束三文、庶民ばかりが買うマンション、後解るよね。

[968: 匿名さん]

ここ郊外に戸建てなら都心に築古マンション買いましょうってスレでは

[969: 匿名]

都心の築古買う？？？　ここ【老朽化】マンションの寿命って何年よ！！【建て替え】だよ。

都心も郊外もマンション団地あるからな。　　

湾岸地域は都心とは言えないだろ、庶民が無理して見栄張る地域かな。　　

都心のマンションは限られた富裕層しか購入維持はできないだろ、普通の会社員ではな？？

[970: 匿名さん]

民間の建物は建築から６０年を超えて使用してはならない。とか法律で決めてもらえると
土地建物の有効利用がもっと進みそうですけどね。
マンションもリストラしないと社会が停滞する。

[971: 匿名さん]

築古なら普通の会社員でも都心に買えますよ。
五輪終了と同時にバブル崩壊の湾岸しかも新築なんて間違っても買っちゃ駄目です。

>都心も郊外もマンション団地あるからな。

しかし郊外マンション建て替えの途は険しい。
都心に比べて需要の点で。

[972: 匿名さん]

築３０年のマンション倒壊、死者４２人

http://www.yomiuri.co.jp/world/news/20130928-OYT1T00695.htm?from=ylist

[973: 匿名さん]

それは海外でしょ。
日本なら３０年で倒壊は地震以外ではないのでは？

[974: 匿名さん]

よっぽど田舎に住んでるんですかね、住宅は住宅地で盛んに売買されるのよ。　建て替えもね。

都心で誰が買うの？　お金持ちだけだよね、億以上だしね家族で住める住居は。

まさか都心の狭～いマンションの事かな？

[975: 匿名さん]

阪神淡路大震災でも、半壊はあっても倒壊はなかった。
建物の下敷きになるのと傾いで住めなくなるを混同しちゃいけない
（建付悪くて扉が開かず焼死とか一酸化炭素中毒死、なら考えられるが）。

>974

都心に縁がないのは分かるけどちょっとズレてる気が。
誰もが平均以下の収入で大家族なわけでなし。
地方郊外の廉価版ファミリーマンションの展望が見えないって
百万遍言ってたって、打開策がないんじゃ無駄にスレ消費するだけ。

[976: 匿名さん]

インドと日本を同列に語られましても笑
日本の土木•建築技術を過小評価し過ぎです。
大災害レベルでもない地震で三階が二階になるような国の技術と一緒にしないでください。

[977: 匿名さん]

郊外の廉価ファミリーマンション買った人勝ち組。
その分貯金が貯まってるはずですから。
また廉価ファミリーマンションを新たに買えばいいんです。
建て替えできたことと結果的に同じ。

[978: 匿名さん]

そんな詭弁を建て替えスレで語られましても。貯金ない人どうすんの

[979: 匿名さん]

貯金がない人は頭を使うしかないです。
前レスの賃貸経営などしてお金を捻出してください。