【老朽化】マンションの寿命って何年よ！！【建て替え】

[匿名さん]

築30年以上のマンションに住む人。老朽マンションの行く末やいかに！
どうすればうまく建て替えできるのか。
今まさに建て替え問題の渦中の人、もうすぐなる人。
新築買ったあなただって、いつかはあなたもこの問題に直面しなければなりません。
年金だけを心配していてはいけません。マンション建て替え問題こそ我々にとって人生の大問題。
さあ、議論しよう！！

[82: 匿名さん]

みのまま×＝このまま○

[83: 匿名さん]

阪神大震災で、芦屋ですが近所の立派な地主さんの旧家が全壊しました。
母の実家は大阪の田舎で、明治の始めの建物です。東南海地震が
起こったら、きっと全壊だと思いますが叔父は住み続けています。

[84: 匿名さん]

旧家は、１部屋の大きさが大きいので、柱と柱の間隔が大きいから弱そうですね。
都内だと４畳半とか３畳がある家もあるから、案外頑丈かもしれません。

子供の頃、地震が来たらトイレ、洗面所、階段に逃げ込めと言われました、
確かに狭い面積に狭い間隔で沢山柱がありますから。

[85: 匿名さん]

芦屋市でも、古い木造住宅を中心に5000棟ぐらい全壊してるけど、
奥池や奥池南は約500棟のうち全壊3棟、六麓荘は約300棟のうち全壊31棟しかない。
これに比べ、南部の埋立地は液状化が起こり、約1000棟のほとんどが被害を受けている。

芦屋市は火災が13件起こって、全焼したのは11棟、半焼1棟なんだよね。
古い戸建てが密集してて、焼き尽くした地域に比べると、焼失が少ないよね。

マンションも崩壊や延焼しているがあるのだけど、マンション、戸建てに限らず、
耐久性を考えるなら、倒壊には土地の地盤、火事(延焼)には敷地の広さが大事だと思う。
狭い土地しか買えないなら、無理せずマンションや郊外のがいいかもね。

[86: 77]

８５さんに同意します。
実家も大丈夫でしたよ。実家の辺りは震度６でしたが、古い家は作り付けの家具が多く
幸運なことに食器も（食器棚は水屋です）少しの破損で済みました。
地震がきたら蔵へ逃げろと言われてましたが、そんな余裕はなかったそうです（私は当時大阪）

[87: 匿名さん]

軟弱地盤は揺れが２５倍！

http://www.jiban.co.jp/SOUDAN/SUMAI/199505.htm

[88: 匿名さん]

老朽化マンションと一口に言っても、建て替え事例が少ないからよくわかりませんね。
我慢して住民が住んでいるところもあるかもしれないし。

我が家は築32年ですが、当時の基準で多少狭いことを除けば、快適ですよ。
配管でも、換気扇でも躯体以外は、案外修理が可能です。
もう40年は自信がないけど、20年なら問題ないと思っています。
将来一番問題になりそうなのは、生活様式の変化が大きいですね。

都内の戸建ても昔はとにかく部屋数を求めて小さく区切る傾向にあって、
ダイニングが最新設備、リビングなんてなかったですよね。
最近の戸建ては部屋を大きく、リビングがない物件を探す方が難しいです。
知り合いのマンション、子供が独立したら3ＤＫを1ＬＤＫにリフォームして使っています。
20畳を超える、広大なリビングで圧倒されました。

[89: 匿名さん]

>>88
30年も経つと、間取りの古さや狭さ以外にも、
断熱性の悪さとか、耐震性とか、いろいろ問題あるよ。

前も書いたけど、戸建ての平均建替え年数が25年ぐらいなのは、
構造や家自体が駄目になったんじゃないんだよね。
ライフスタイルが変わったのが大きいけど、寒い家が嫌だったり
地震が怖くて、そういう動機もある。

キッチンや風呂などの設備はリフォームすればいいけど、ね。
大掛かりなことやるぐらいなら、建て直した方が全てが最新。

[90: 匿名さん]

>>89さん
断熱性は変わらないでしょう、多少耐震性に不安があっても簡単に建て替えられないんですよ
分譲マンションですから。

郊外はそれこそ数百万円以下になるんですけど、都心だとまだ2500万円とか3000万円とか
値段が付くのが問題ですよ。住民からも建て替えの話が全く出てきません。
多分、建物はタダでも、土地の持分だけでその70％以上の価格があるんでしょう。
新築だと6000万円以上だからお得感があるんでしょう、
立地は間違いなく古い方が駅に近いですから。

キッチンとか、風呂とか全部スケルトンリフォームしても、せいぜい600〜800万円位です。
うちは快適に暮らしたいから8年前にやりましたよ。だから配管も含めて
交換したのでサッシとドア以外は最新に近いです。
マンションはジャングルジムのような物で、躯体以外内装はどうにでもなりますから。

最近、立地のいい都心の古い物件をフルリフォームして、デザイナーズマンションとして
売る商売もありますよ。新築よりは安いけどけっこうな価格で売ってます。
少し郊外なら、新築が買えるか価格だけど、便利だからけっこう売れているみたいです。

[91: 匿名さん]

>>90
内装は、キッチン1つとっても、5万から高級乗用車が買える価格までいろいろあるから、
なんともいえないな。
ただ、その600〜800万以外に、共有部分の修繕費がかかってるんだよね。

延べ床20坪(約66平米）の貸家グレードなら、税込み800万で建つしね。
修繕費を入れれば、戸建てだったら、十分に建て直せる価格だよ。

[92: 匿名さん]

>>91
>ただ、その600〜800万以外に、共有部分の修繕費がかかってるんだよね。

分譲マンションは共有部分は、自分の物ではないので勝手に直せないんですよ。
共有部分は、たとえばサッシ、玄関ドアです、それ以外は自由ですよ。
そこだけ古くて、ちょっとアンバランスだけどしょうがないですね。

坪40万円だと、山手線の沿線では絶対無理ですね。地方に比べると異常だと思いますけど
建売グレードでも、建築条件付き住宅で90㎡程度で安物でも最低1500万円〜1800万円が相場です。
近所で土地18坪5000万円　建物2000万円　の3階建てが売り出しています。

800万円は60㎡少しののマンションですよ。
ご参考まで書きますが、このあたり住宅地でも坪/280〜300万円ぐらいするんです。

[93: 匿名さん]

てかマンションなんてしょせん消耗品でしょ。
車レベルの気分でしか開発側は商品作ってない。
1世代住んで、その後は取り壊しかねえくらいの気軽さで作って売る。
だから街ごと高齢化してゴースト化する。

長く住める、街として栄えていくことまで計算して作ってるマンションやなんかないだろ。
マンション買っても売ることは考えない方がいいんじゃないの。
転売転売で儲けるなら別だけど。

[94: 匿名さん]

地域によりますね。
確かにカジュアルマンションは、売りっぱなしでしょう。

都内の立地の良いマンションは、中古がここ3年くらいで3割以上値上がりしてますよ。
（その前が下がり過ぎたとも言えますが・・）
一昔前なら考えられませんが、実家がマンションというのも一般的になってきてます。
30年経ったマンションが3000万円近くで取引されています。
今朝も目白の田中邸の自宅の近所の昭和40年代のマンションが
120㎡　4980万円で売りに出ていました。
私も知っていますが、確かにゆとりのある昔の高級マンションです。
でも、こういう地域は日本全体から見れば、特別な場所かもしれませんね。

30年前のニュータウンは再開発しないと、ゴーストタウンになりそうです。
湾岸地域、埋め立て地の幕張なんか30年後はどうなることやら。

[95: 匿名さん]

横レス失礼。

＞近所で土地18坪5000万円　建物2000万円　の3階建てが売り出しています
建設条件付宅地分譲の場合　業者の利益が３割（平均）上乗せされています。
土地価格を相場にし　建物価格を高く設定する傾向があります（知人が建売業者）

＞分譲マンションは共有部分は、自分の物ではないので勝手に直せないんですよ
そんなことは誰でも知っています。
９１さんは　共有部分の修繕積立金もかかっているので占有部分のリフォーム費用に修繕積立金を合計したら
６００〜８００万では収まらないでしょ

それを合計したらいくらになりましたか？

と　聞かれているのです。

[96: 匿名さん]

ローコストメーカーで建設すれば　建設坪単価２０万台後半から可能です。
戸建て板　タマホーム　カトランなど参考に。

[97: 匿名さん]

占有×
専有○

訂正します。

[98: 匿名さん]

＞共有部分の修繕積立金もかかっているので占有部分のリフォーム費用に修繕積立金を合計したら
６００〜８００万では収まらないでしょ

失礼ですが、意味不明です。
修繕積立金は共有部分なので、リフォームとは関係ない。
個人で出来るリフォームは、あくまでも専有部分でしょう。

[99: 匿名さん]

建築坪単価20万円代なんて、怖くて手が出ません。
チープな建物に大金払う人の気が知れません。

[100: 匿名さん]

戸建てリフォームと比較して語るなら、戸建ての外回りにかかる費用がマンションの修繕積立金だと言いたいのでは？

[101: 匿名さん]

う〜ん、マンションリフォームで６００万〜８００万程度しか払えない人は十分チープ派だと思いますよ。
意匠デザインはなしでしょ？　むしろ、建設基準法改正以前の建物に大金払う人の気が知れません。
足並みが揃わなければ、どぶに金を捨てるようなものです。

[102: 匿名さん]

＞101↑
この人何を勘違いしているんだろう、夢でも見ているのでしょうか？
このスレよく読み返さないと、笑いものですよ。
チープと言ったり、大金払うと言ったり・・・
足並みが揃うとは、どういう意味でしょう？
マンションで足並み揃わないと、リフォームしちゃいけないのでしょうか？　意味不明。

[103: 匿名さん]

マンションのスレなのに、きっと分譲マンションに住んだことないんでしょうね。
自分が住んでいる賃貸マンションか借家と混同にしているのかも。

[104: 匿名さん]

↑と賃貸派が申しています。

[105: 匿名さん]

http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/8244/
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/7883/

[106: 匿名さん]

＞１０２
チープと言ったり、大金払うと言ったり

誰かと誰かを同一人物にしてはいませんか？
１０２さんと誰が同一人物かは自分は分かりませんが
共通しているのは国語力がないということです。

何度も読み返して冷静にをレスを付けましょう。

[107: 匿名さん]

どうでもいい話はやめて、早くスレの本題に戻りましょう。
もう一度、スレの題名を確かめて投稿しましょう。

[108: 匿名さん]

↑　で、貴方の意見は？

[109: 匿名さん]

実際４０年くらいなのかな？

[110: 匿名さん]

40年前は昭和40年だよね。
それじゃ、違うよ、高級
近所のマンションまだ4000万円以上で取引されてるし、
住民のしっかり、駆体もしっかりで現役バリバリですから。
おもむきがあって、住みたいと思えますよ。

[111: 匿名さん]

いまどきのマンションなら、同潤会アパートよりも持つんじゃないの？
１００年ぐらいは余裕でしょう（躯体はぼろぼろだろうけど）。

[112: 匿名さん]

ある住宅情報誌には、建て替えまで平均３８年と書いてありました。
が、２年前、あるＴＶ番組で取り上げられた、
昭和３１年、日本で最初に建てられた高級分譲マンションの
四谷コーポラスは４８年も前のマンションなのにしっかりしていました。

当時の価格で２３０万円、今で言うと億ションに当たり、
一戸建て（１００万円）より高かったそうです。
ちなみに、調べたら、当時の銀行初任給（大卒）が５，６００円。

今で言うメゾネット・タイプ、玄関部分は団地っぽい印象だったけど、
ちらっと見た感じでは、４８年前の建物にしては、室内もお洒落で、
昭和っぽい感じ？で、そのレトロさが逆に素敵だった。
造りが良いのか、頑丈だったのか、修繕はしたかもしれませんが、
当時の物だと思われる玄関ドアに、建て替えはしていない様子。

（一説によると、５、６０年は持つと書いてあった雑誌もありました）
同時期に建てられた中には、建て替えが必要なのもあるだろうけど、
４８年も前のマンションが、建て替えもせずに健在なのだから、
阪神淡路大震災以降に建てられたマンションや手抜きのないものは、
（１００年は持つと謳われているようなマンションは除く）
建て替えまで、５、６０年は持つんじゃないかと思っています。
と言うか、そうであって欲しい・・・

[113: 匿名さん]

鉄筋の学校の建物だと60年70年の物はいくらでもあるから、
寿命というのも一概に語れないよね。
生活様式の変化に対応できれば、ずっと使えるというのが
結論なんじゃないの。

マンションの建て替えが、平均38年といわれるのも、首都圏で
建て替えられた分譲マンションも、まだ100棟もないでしょ。
ＮＹや欧州のように、100年なんてまだ小僧という時代が、
来るかもしれないね。
但し、管理組合がしっかりしていて、こまめに修繕していればの話ですが。

[114: 匿名さん]

>112さん

四谷コーポラスの記事がありました、まだ現役だそうです。
佐藤工業の施工なんですね。
http://sumai.nikkei.co.jp/mansion/kanri/serial_20040405p4000p4.html

四谷コーポラスの2ＤＫの賃貸が家賃13万円だそうです。
http://homepage1.nifty.com/terazono/data/113-3.html

[115: 匿名さん]

112です。
>>114さん、サイトの掲示ありがとうございます。
四谷近辺の2ＬＤＫの相場は分かりませんが、築50年にして、
＞四谷コーポラスの2ＤＫの賃貸が家賃13万円だそうです。
とは、まだまだ捨てた物じゃないってことですよね？
それと、教えて頂いサイトにも書いてありましたが、
やはり管理↓と（定期的な？）修繕が大事なようですね。

『築50年を目の前にし、どちらの物件も現存しており人も住んでいる。マンションを取り巻く環境は変化のときを迎え「ストック重視」の社会へ変貌を遂げつつある現在において、歴史に名を残せるマンションが顕在することは喜ばしいことであり、「マンションの寿命」が高度な建設技術でもコンクリートの耐久性でもなく、“マンション管理”によって左右されることを改めて教えられる貴重な文化財と呼べる物件である。』

[116: 匿名さん]

現在住んでいるマンションは築25年を超えていて
できた当初から億ションでした。
修繕計画はこれから２０年先までできています。

現在の課題は、その２０年たった時点、つまり
築４５年超の時点でマンションを取り壊し立て替えるか
それともそのままさらに数十年使うか
を決めることにあります。

物理的にはあと３０年、４０年と使うことは可能だそうですが
もしそうならば、それに見合った修繕計画を今から策定する必要があり
修繕金の額もその時に慌てないよう今のうちに見直すということだそうです。
これから５年以内のその決定をすることになるでしょう。

[117: 匿名さん]

114です。

私も調べました、
2005年の記事でしたが、四谷コーポラス（築50年。四ッ谷駅徒歩7分）の
中古物件が売りに出されていました。６７m2のメゾネットで２９８０万円です。
やっぱり、立地が良いと土地代の割合が多いのか、へたな郊外の
新築並みの価格が付くのですね、正直驚きました。

[118: 匿名さん]

土地代がほとんどでしょうね。

[119: 匿名さん]

多分全く違うと思いますが、土地代で3000万円なら、
都心のハイグレードも驚くような割合になりますよ。

[120: 匿名さん]

>116
23区の築30年のマンションに住んでいます。
個人的に、建築士の理事と計算してみたことがあります。
建物を取り壊して、売却する解散価格が取り壊し費用を除いて
1400万円となりました。

建て替える場合は、用途地域から建ぺい率と容積率を出して
共有部分を仮に20％で計算したところ1600万円となりました。
（坪単価70万円で計算）
建築まで18ヶ月程度の、仮住まい費用を含めると約2000万円になりました。

23区内のマンションなので、容積率には余剰がありません。
全世帯が、2000万円を自己負担するのは多分現実的でないので、
老朽化して、最後は取り壊して売却代金を分配するのが現実的
なのだと理解しました。

容積率に余剰がない場合は、何とか快適な生活が出来なくなるまで
修繕していくのが、賢明だと思いました。
現在でも、ほぼ何の不満もなく快適に暮らせていますので
多分、もう30年以上は大丈夫なのかと思っています。

古いマンションは、最近の新築に比べて立地だけは抜群にいい場合が
多いですよ。

[121: 匿名さん]

マンションの歴史が、まだ50年と浅いから分譲マンションで
老朽化マンションというのも、実際には皆無なんだろうね。

[122: 84]

まあ、自分の余命より長ければいいや。

[123: 匿名さん]

＞120
最後に残る財産がまさに解散価格ですね。
土地代というより、土地利用価値代でしょうね。
またデベがＭＳを新築して、販売できる価格から
建築費2000万と粗利500万円を引いた残りという辺りでしょうか？
条件のよほど良い土地でないと買い叩かれそうですね。

[124: 匿名さん]

>123
自分達の資金で、解体して更地にして売れば、より多くの解散価値
つまり分配金が得られますよ。
元々マンションに適した、立地の良い場所が多いんだから。

ミニバブルに押されて、悪条件の立地に無理矢理開発したマンションだと、
解散価格も、数百万にもならないかもしれないが・・・
解体費用で、マイナスになることもあるかもしれないね。

[125: 匿名さん]

>>120
選択肢は２つしかないの？
現実的には、どうしてもそこに残りたい人と、
別に金もらって出て行ってもいいやって人の2通りに
分かれると思うんだけど。

[126: 匿名さん]

違法建築や容積率一杯だと、最近のマンションは共有部分の面積が大きめだから
建て替えられたとしても、以前より一回り小さな部屋になってしまう。

昔は3ＤＫとか4ＤＫとかで、リビングという発想が一部の高級マンション以外には
なかったから、おしなべて部屋数は減る傾向ですよ。
どうしても、そこに住みたいというニーズがあっても、近隣の新築や、築浅中古を
買うよりも、持ち出しが高くなってしまうなら、立て替える意味も薄れて
そちらを買いたいというのが人情でしょう。

低層階の人が、今度は高層階と思っても、なかなか自由にならないからね。
全世帯の大多数の人が、妥協して、ある程度満足する計画でないと難しいでしょう。
だから、結果的にお金でけりをつける（売却して解散分配）という選択肢が、
現実的な場合も、多いような気がするよ。

都内の昭和40年代のマンションは、けっこう違法建築が多いらしいから、
容積率の余剰というのも少ないと思います。

[127: 匿名さん]

もともと新築の時が高級マンションだった物件だと、古くても立地が良ければ
結構強気な価格でいけてる。
http://realestate.homes.co.jp/search/detail/b%5B%5D=1014520009681/tk=1...
管理費（多分修繕費も込み？）で183,084円って、すごい管理してくれてそう。

[128: 匿名さん]

まあ今後は建て替えじゃなくて、補強修理や骨格を残したりフォーム方法などが開発されていくでしょう
もうある程度技術的には出来てるみたいだから建てかえしないでも長く住めるよ

[129: 匿名さん]

世界遺産みたいな建物なんて100年以上はざらだよね、姫路城なんてどうゆうメンテナンスしとるんだろう？

[130: 匿名さん]

立替もしてないしね。

[131: 匿名さん]

東大寺はどうなんだ？

[132: 匿名さん]

１００年以上の建物って殆ど木造じゃない？
コンクリートだとどうなんだろうね。１００年持つかね？

あと、立地の悪いタワーなんかは土地代より解体費の方が高くなって
価値がマイナスになるなんて事はないかな？

[133: 匿名さん]

神社仏閣とかって柿とか松とかだからかなり耐久性があるんでは？
もちろんメンテもしっかりしてるだろうけど。
柿の木とかで家建てたら、かなりの金額になりそうだけど。

[134: 匿名さん]

ほとんど建て直しみたいな修復をしてるからだよ

[135: 匿名さん]

木造で高層マンション作ってみては？
木造地下２階付５０階建　なんて　どうよ。
内壁はもちろん土かべ
外壁はトタン板
屋根は草葺き　飛騨の合掌作りみたいに。
趣があります。
さあ　想像してみてください。

[136: 匿名さん]

５０階は風が無くても揺れてるなｗｗｗ

[137: 匿名さん]

>134
そうなん？

ピサの斜塔はどうなんだ？見た目を気にしなければ300年ぐらいもつんじゃないのでわないのか。

[138: 匿名さん]

ピサの斜塔は鉄筋コンクリート造りではない。
鉄筋コンクリートには、過去の建築物のコンクリートかぶり厚が少なすぎるという問題と、コンクリートの酸化による鉄筋の錆の問題がある。

[139: 匿名さん]

今は、木造も100年もたないよ。
基礎がコンクリートだから。
残念でした。

俺のじっさんちは、基礎が石で200年ぐらい経ってるらしいけどな。
でも、町の文化財か何かに指定されてて、取り崩せないんだと。
薄暗いが意外に夏は暑くないし、冬も寒くないんだよな。
在来木造の実家のほうがよほど寒い。
ファンヒーターつけても、トイレなんぞに行くと死ぬほど寒い。

[140: 匿名さん]

つまり何百年も前の建物のほうが物がいいってこと？

[141: 匿名さん]

ヨーロッパのコンクリートの家は普通に１００年超えてますよ

[142: 匿名さん]

昔、昔のヨーロッパはコンクリではなく、石造りだと思うけど。

[143: 匿名さん]

世界遺産になってる物を今作ろうとしたらタワーマンション以上かかるんだろうから何百年も持つのかもね。

[144: 匿名さん]

そうか！＼(◎o◎)／！

[145: 匿名さん]

教えてください。
建て替え費用って１世帯辺りどのくらいするのでしょうか？
相続放棄したほうがいいのか迷っています。

[146: 匿名さん]

>>145
立地条件や建て替え案等によって、全く変わってきます。
ここでは、住所や図面等をさらしても価格は出てこないと思いますよ。
管理組合にでも相談されてはどうでしょうか？

[147: 匿名さん]

相続放棄する必要はないだろ。
金のないやつは、どこのマンションにでもいる。
普通は、建替え時に管理組合が僅かな金で権利を買い取る。
だから、僅かな金ははいってくる。

[148: 匿名さん]

建て替えずに一括でデベに売却するのもいいよ、
うちのマンションは1世帯あたり2000万円程度には土地代がなる。

[149: 匿名さん]

都心の立地だけ抜群の築30年のマンションを10年前に買いました。（当時は築20年）
この時期総会がありましたが、話を聞いているとやっぱりダメです。

分譲当時は、お金持ちだったらしい住民も今まで残っているのは年金生活や未亡人の
老人主体マンションになりました。
（本当のお金持ちは20年以内に売って出て行ったようです）
相続のあった世帯は、家賃はそこそこで利回りは抜群だから賃貸に出してます。
積立金の値上げもダメ、修繕は壊れたものから必要最低限、オートロックもダメ・・・・
建物を維持するのが精一杯で、綺麗に住もうという発想のある住民は少数派です。

バブルの頃は1億円近かったらしいです、現在は2500万円程度です。
なぜか中古を買って入居する人もここ5年くらいは、50代以上のお年寄りが多くなりました。
建て替えなんて、夢のまた夢でしょう。
「建て替えは、私が死んでからやってくれ・・・」と言った感じです。

正直なところ早くローンの組めるうちに賃貸にでも出して、
逃げだそうかと最近思っています。

[150: 匿名さん]

資産価値うんぬんを言わず電気設備や水周りのメンテをやり続けて
RC造のマンションの寿命って6〜70年てとこじゃないですかね。
50年くらいは問題ないと思うけど。

[151: 匿名さん]

資金を潤沢に注ぎ込んでメンテナンスをすれば
固定資産税の上限は47年ですが、80年近く維持できるでしょう。
でも建物より、住民が老朽化して年金生活になるから資金不足が多いんだよね。

「中古マンションは管理を買え」といいますが、一番大切な管理とは住民のレベルですよ。

[152: 匿名さん]

30年前はハイクラスの住民も、現在は年金暮らしのダメダメ住民、ケチケチ住民になってます。
娘、息子は煙たがって実家に寄りつきません。

[153: 匿名さん]

新築買って、16年くらいで買い替えます。これって車と同じですね。

[154: 匿名さん]

なんで１６年？

[155: 匿名さん]

最初は、みんなそう言うんだよ！
夢と希望を持つのは勝手ですよ、16年後にいくら頭金があって、いくらローンを組めますか？
庶民マンションだと実行できる人は、約半数といったところ。

[156: 匿名さん]

伯母の住むマンション、都内23区内公園隣接、築44年。
オーナー自ら住んでいるのは８０歳になる伯母くらいで、
後は全部個人が賃貸で所有してるそうです。
平米数50〜75程度ですが、賃貸収入は月15万超。
建替えの“た”の字も出た事ないとか・・・・

みんな「地震で崩壊するまでは家賃が入る」と（笑）
やっぱりマンションは立地だね。

[157: 匿名さん]

マンション修繕積立金は、管理会社にとって見れば財務内容がはっきりしているので、いろいろ改修計画を持ちかけて食い物にされやすい、

気をつけよう、管理会社を通じた相見積もりほどバカバカしいものは無い。

相見積もりは管理組合独自で何社かとらないとダメだ！
黙っていても管理会社よりは三割くらい少ない工事費で済む、
管理組合で施工管理が出来る場合だったらもっと安くなる。

[158: 匿名さん]

>>157
その通りですね。
うちも大手の管理会社で契約しているけど、理事長が建築家なので
必ず相見積もりを3社はとっています。（心情的には管理会社に任せたい）

理事をしている間に、管理会社が落札したのは20％位でしょうか？
ものによっては、同一内容で30％〜50％も高いことがあります。

素人は「安かろう悪かろうなんでは？」と理事長に聞くと
「これが普通の見積、管理会社の見積は異常に高い」といわれます。

[159: 匿名さん]

新築を買っても10年くらいで買い換える自信が無い場合は、新築じゃなくて、住民老朽化の兆候が出て値下がりした築２０〜３０年くらいのマンションを買う方が金銭的には得ってことだな。ずっと住むならね。
メンテを重ねて築６０〜７０年くらいで自分の寿命と共にマンションの寿命も一緒に尽きると。ちょうど良いじゃないか。

[160: 匿名さん]

>>158
うちのマンションも1級建築士が住んでいるので、10年毎の大修繕は非常に助かっている。
あの人が老朽化したら、うちのマンションの修繕はどうなってしまうんだろう・・・

[161: 匿名さん]

一部の金融機関では、たとえ借入人の年齢が若くても、築後５０年までが住宅ローンの許容期限になっているところがあります。

[162: 匿名さん]

＞マンションの寿命って何年よ！！

実家は築３７年の分譲マンションです。

３年前に耐震工事をし、そのときにコンクリート強度も調査しましたが、あと３０年は大丈夫と言われたそうです。

マンションは、メンテナンスさえきちんとすれば、７０年ぐらいは持つそうですよ。
それに、古いマンションは、強度にゆとりを持たせて設計されている場合も多いようですから、建築家に設計図をみてみらって調査すると良いのではないでしょうか。

[163: 匿名さん]

＞161
うちの築35年のマンションは、築25年の10年前に30年ローンで買えたよ、
つまり完済は、築55年目ということになる。
つい先日、部屋が売りに出て70㎡が4,600万円で売れたみたいだから
坪に直すと220万円弱ということ。
多分ローンで買ったのではないかと思います。

知人の実家の、渋谷区広尾の同年代のマンションは、同じくらいで
6,500万円で売りに出ていましたから、郊外の新築物件より遙かに高いということになります。

昨年うちも管理組合が耐震診断もして貰ったけど、あと30年は確実
手入れをすれば50年以上大丈夫だと言われました。
エントランスホール、バルコニーもあるし、内廊下でエレベーターも
2基あるから生活様式としては、陳腐化はしていないからかも。
自称ビンテージマンションだと住民は話しています・・・

一方文京区の人気エリアの築40年近い高級マンションを見に行ったことがあります
当時で80㎡〜200㎡近い部屋ばかり、庭には広大な樹木がたくさんあって
戸数も100戸未満で一昔前は、憧れの的でした。

バルコニー無しで花台程度の小さなもの、洗濯物は室内、内廊下、3戸1EV
集中冷暖房から最近個別に直したらしい。
豪華なんだけど、バルコニーがないのが致命的で最近は人気がないそうです。

[164: 匿名さん]

集中冷暖房、集中給湯は、メンテナンス費用が高額になりますよね。

中野の「コープ・ブロードウエイ・マンション」に住んでいた知人から聞きました。
「立地は最高なんだが、管理費などが高額だ！」

[165: 匿名はん]

不動産屋さん曰く一般的に建物の価値は木造なら２０年、鉄筋なら５０年で無くなると言っていた

[166: 匿名さん]

それは、聞きかじりだけ。

一般的に、郊外と人気の都心だと中古マンションの価格は別世界である。
法定の償却は、木造戸建て30年、マンション47年ということになっているが
これは、固定資産税の評価であって実際には建物と土地を分けて評価しない。

都内でも築50年以上の鉄筋の建物があるが、ちゃんと評価されている。

[167: 匿名さん]

>164
現在のマンションで集中冷暖房＆集中給湯のマンションのが
少ないですよ。

戸建と同じもの使用してるのでメンテや交換費用は
同額です。

マンション特有だと外壁が吹きつけの場合が
２〜３０年で塗り替えで高額なんですが
これもタイルならば１戸辺りは戸建と同程度。

[168: 匿名さん]

>>159さん
築２０年のマンションを５０才に買えばいいのか。
メンテ重ねていくとなるとかなりの出費になりそうですね。

[169: 匿名さん]

＞ちゃんと評価されている。

誰に？

[170: 匿名さん]

>都内でも築50年以上の鉄筋の建物があるが、ちゃんと評価されている。

ごくごく一部のマンションの話。

[171: 匿名さん]

まあ、マンションの資産価値は立地だからね。
中古マンションも、電車で1時間の郊外や不人気地の駅近マンションより、世田谷や目黒のバス便マンションの方がずっと人気があり取引価格も高い。田園都市線や東横線の都区内区間の駅前マンションなら、築40年でも現実に電車で1時間の郊外や不人気地の新築マンションより値段が高い(駅10分築40年50平米で2000万円以上とか)。
メンテナンス費用も、新築の頃からきちんと手入れしていれば、そんなに急激に増える事は無い。人気立地のマンションなら、購入価格を考えればメンテナンス費用も安い物だ。

>>168
100まで生きる気？
マンションは築60〜70年は持つし、人間の方は最後の何年かはどうせ老人ホームとか施設行きになる可能性が高いから、30歳で買っても平気だと思うよ(老人ホーム入居費用を貯蓄していれば)。30歳で新築で買っても、70歳で老人ホームに入ろうと思って売却しようとしたら築40年。新築と築20年の価格の差は、同立地の築40年の売却価格と似たような物。マンションだと新築を買っても、結局若い時のローン返済の苦しみが増すだけだよ。

[172: 匿名さん]

今後は、
ここ数年で建てまくったマンションの中古物件が山ほど出てくるからね。

みんな、うまく逃げ切ろうね♪

[173: 匿名さん]

将来の値崩れ確実な新築を買うやつはバカってことですな。

[174: 匿名さん]

なんだか趣旨が変わってきていますね。

ただの新築買えない(或いは中古を買ってしまった)人の言い訳大会ですね。

[175: 匿名さん]

まぁね。
新築買っても、数年経てば築浅中古と同じ．．．
ほんのひとときの優越感。
それに支払う対価は、はたして妥当か？

[176: 匿名さん]

>>174
どんな新築も、所詮売るときは中古だから。
経済的には中古の方が得な事は間違いない。
とはいえ、それは築50年くらいまでは機能を維持できてこそ。
本当にそんなに使える物か、実質耐用年数に不安がある。
だから、こんなスレがあるわけで。

[177: 匿名さん]

＞マンション特有だと外壁が吹きつけの場合が２〜３０年で塗り替えで高額なんですが

塗り替えは、基本は10〜15年ですね、うちの場合だと1回3,000万円
戸あたり40万円の積立金取り崩しという感じです。
タイルは、表面は痛みませんが、下地は同じで痛みますから
交換する場合は、タイルは色が出ないから特注ですから
吹きつけよりはるかに高いですよ。

＞>都内でも築50年以上の鉄筋の建物があるが、ちゃんと評価されている。
現代の分譲マンション最古の物でも50年弱（47年？）ですから、この場合は
マンション以外ということですね。

いずれにせよ、土地の高い都心物件や駅から5分前後の物件じゃないと
資産価値は20年あたりを境に急落すると思います。
中古購入者だって、古くて小綺麗でも中古で買うなら遠いところや
狭いマンションは嫌ですよね。

都心物件で、築30年で新築相場のの40〜50％、郊外では20〜30％という
ところの資産価値でしょう。
住むにはどちらも、支障がないから郊外の激安中古はお買い得かもね。

[178: 匿名さん]

修繕積立金が急騰するのは、高級物件の小規模マンションのこと。

最低50戸以上なら、修繕積立金は国交省の指針で20年目以降で月額180円/㎡程度です。
つまり50㎡なら9,000円、70㎡なら12,600円、100㎡でも18,000円
これで足りるかというと、理事の経験からいうと上手にすればだいたい大丈夫です。
築30年経過していますが、過去に一時金を徴収したことはありません。

見落としがちで管理組合の収入で大きいのは、駐車場使用料
うちは戸数の20％しかないけど、棟内で月額3〜3.5万円なので非常に大きな収入になります。
設置率が60％でも、使用料が1万円未満なら苦しいかもしれない。

最近よくある、機械式駐車場で設置率100％、月額5000〜1万円未満というのは諸経費を考えれば、赤字で金食い虫でむしろ不良資産になりかねないです。

[179: 匿名さん]

築30年って下手すると建て替えになっちゃうんだと。

[180: 匿名さん]

いやあ建替えができるのってある意味勝ち組マンション。
おそらく世の中のマンションの9割は建て替えができずに
スラム化するでしょう。

[181: 匿名さん]

>>177
郊外路線である東横や田都沿線の都区内区間は、かなり駅から遠くても築30年で新築相場のの40〜50％ぐらい保っているから、都心とか駅近とかのくくりではなく、立っている所のエリアの人気そのものの方が重要。
自由が丘で徒歩17分の築40年マンションと、小菅の徒歩5年築35年マンションとでは雲泥の差だから。

>>179
根拠なし。今時、築30年で立て替えになる物件など手抜き物件以外に無い。

>>180
デベが再開発の触手も伸ばさないような場所だと、そうなる可能性はあるね。