【老朽化】マンションの寿命って何年よ！！【建て替え】

[匿名さん]

築30年以上のマンションに住む人。老朽マンションの行く末やいかに！
どうすればうまく建て替えできるのか。
今まさに建て替え問題の渦中の人、もうすぐなる人。
新築買ったあなただって、いつかはあなたもこの問題に直面しなければなりません。
年金だけを心配していてはいけません。マンション建て替え問題こそ我々にとって人生の大問題。
さあ、議論しよう！！

[82: 匿名さん]

みのまま×＝このまま○

[83: 匿名さん]

阪神大震災で、芦屋ですが近所の立派な地主さんの旧家が全壊しました。
母の実家は大阪の田舎で、明治の始めの建物です。東南海地震が
起こったら、きっと全壊だと思いますが叔父は住み続けています。

[84: 匿名さん]

旧家は、１部屋の大きさが大きいので、柱と柱の間隔が大きいから弱そうですね。
都内だと４畳半とか３畳がある家もあるから、案外頑丈かもしれません。

子供の頃、地震が来たらトイレ、洗面所、階段に逃げ込めと言われました、
確かに狭い面積に狭い間隔で沢山柱がありますから。

[85: 匿名さん]

芦屋市でも、古い木造住宅を中心に5000棟ぐらい全壊してるけど、
奥池や奥池南は約500棟のうち全壊3棟、六麓荘は約300棟のうち全壊31棟しかない。
これに比べ、南部の埋立地は液状化が起こり、約1000棟のほとんどが被害を受けている。

芦屋市は火災が13件起こって、全焼したのは11棟、半焼1棟なんだよね。
古い戸建てが密集してて、焼き尽くした地域に比べると、焼失が少ないよね。

マンションも崩壊や延焼しているがあるのだけど、マンション、戸建てに限らず、
耐久性を考えるなら、倒壊には土地の地盤、火事(延焼)には敷地の広さが大事だと思う。
狭い土地しか買えないなら、無理せずマンションや郊外のがいいかもね。

[86: 77]

８５さんに同意します。
実家も大丈夫でしたよ。実家の辺りは震度６でしたが、古い家は作り付けの家具が多く
幸運なことに食器も（食器棚は水屋です）少しの破損で済みました。
地震がきたら蔵へ逃げろと言われてましたが、そんな余裕はなかったそうです（私は当時大阪）

[87: 匿名さん]

軟弱地盤は揺れが２５倍！

http://www.jiban.co.jp/SOUDAN/SUMAI/199505.htm

[88: 匿名さん]

老朽化マンションと一口に言っても、建て替え事例が少ないからよくわかりませんね。
我慢して住民が住んでいるところもあるかもしれないし。

我が家は築32年ですが、当時の基準で多少狭いことを除けば、快適ですよ。
配管でも、換気扇でも躯体以外は、案外修理が可能です。
もう40年は自信がないけど、20年なら問題ないと思っています。
将来一番問題になりそうなのは、生活様式の変化が大きいですね。

都内の戸建ても昔はとにかく部屋数を求めて小さく区切る傾向にあって、
ダイニングが最新設備、リビングなんてなかったですよね。
最近の戸建ては部屋を大きく、リビングがない物件を探す方が難しいです。
知り合いのマンション、子供が独立したら3ＤＫを1ＬＤＫにリフォームして使っています。
20畳を超える、広大なリビングで圧倒されました。

[89: 匿名さん]

>>88
30年も経つと、間取りの古さや狭さ以外にも、
断熱性の悪さとか、耐震性とか、いろいろ問題あるよ。

前も書いたけど、戸建ての平均建替え年数が25年ぐらいなのは、
構造や家自体が駄目になったんじゃないんだよね。
ライフスタイルが変わったのが大きいけど、寒い家が嫌だったり
地震が怖くて、そういう動機もある。

キッチンや風呂などの設備はリフォームすればいいけど、ね。
大掛かりなことやるぐらいなら、建て直した方が全てが最新。

[90: 匿名さん]

>>89さん
断熱性は変わらないでしょう、多少耐震性に不安があっても簡単に建て替えられないんですよ
分譲マンションですから。

郊外はそれこそ数百万円以下になるんですけど、都心だとまだ2500万円とか3000万円とか
値段が付くのが問題ですよ。住民からも建て替えの話が全く出てきません。
多分、建物はタダでも、土地の持分だけでその70％以上の価格があるんでしょう。
新築だと6000万円以上だからお得感があるんでしょう、
立地は間違いなく古い方が駅に近いですから。

キッチンとか、風呂とか全部スケルトンリフォームしても、せいぜい600〜800万円位です。
うちは快適に暮らしたいから8年前にやりましたよ。だから配管も含めて
交換したのでサッシとドア以外は最新に近いです。
マンションはジャングルジムのような物で、躯体以外内装はどうにでもなりますから。

最近、立地のいい都心の古い物件をフルリフォームして、デザイナーズマンションとして
売る商売もありますよ。新築よりは安いけどけっこうな価格で売ってます。
少し郊外なら、新築が買えるか価格だけど、便利だからけっこう売れているみたいです。

[91: 匿名さん]

>>90
内装は、キッチン1つとっても、5万から高級乗用車が買える価格までいろいろあるから、
なんともいえないな。
ただ、その600〜800万以外に、共有部分の修繕費がかかってるんだよね。

延べ床20坪(約66平米）の貸家グレードなら、税込み800万で建つしね。
修繕費を入れれば、戸建てだったら、十分に建て直せる価格だよ。

[92: 匿名さん]

>>91
>ただ、その600〜800万以外に、共有部分の修繕費がかかってるんだよね。

分譲マンションは共有部分は、自分の物ではないので勝手に直せないんですよ。
共有部分は、たとえばサッシ、玄関ドアです、それ以外は自由ですよ。
そこだけ古くて、ちょっとアンバランスだけどしょうがないですね。

坪40万円だと、山手線の沿線では絶対無理ですね。地方に比べると異常だと思いますけど
建売グレードでも、建築条件付き住宅で90㎡程度で安物でも最低1500万円〜1800万円が相場です。
近所で土地18坪5000万円　建物2000万円　の3階建てが売り出しています。

800万円は60㎡少しののマンションですよ。
ご参考まで書きますが、このあたり住宅地でも坪/280〜300万円ぐらいするんです。

[93: 匿名さん]

てかマンションなんてしょせん消耗品でしょ。
車レベルの気分でしか開発側は商品作ってない。
1世代住んで、その後は取り壊しかねえくらいの気軽さで作って売る。
だから街ごと高齢化してゴースト化する。

長く住める、街として栄えていくことまで計算して作ってるマンションやなんかないだろ。
マンション買っても売ることは考えない方がいいんじゃないの。
転売転売で儲けるなら別だけど。

[94: 匿名さん]

地域によりますね。
確かにカジュアルマンションは、売りっぱなしでしょう。

都内の立地の良いマンションは、中古がここ3年くらいで3割以上値上がりしてますよ。
（その前が下がり過ぎたとも言えますが・・）
一昔前なら考えられませんが、実家がマンションというのも一般的になってきてます。
30年経ったマンションが3000万円近くで取引されています。
今朝も目白の田中邸の自宅の近所の昭和40年代のマンションが
120㎡　4980万円で売りに出ていました。
私も知っていますが、確かにゆとりのある昔の高級マンションです。
でも、こういう地域は日本全体から見れば、特別な場所かもしれませんね。

30年前のニュータウンは再開発しないと、ゴーストタウンになりそうです。
湾岸地域、埋め立て地の幕張なんか30年後はどうなることやら。

[95: 匿名さん]

横レス失礼。

＞近所で土地18坪5000万円　建物2000万円　の3階建てが売り出しています
建設条件付宅地分譲の場合　業者の利益が３割（平均）上乗せされています。
土地価格を相場にし　建物価格を高く設定する傾向があります（知人が建売業者）

＞分譲マンションは共有部分は、自分の物ではないので勝手に直せないんですよ
そんなことは誰でも知っています。
９１さんは　共有部分の修繕積立金もかかっているので占有部分のリフォーム費用に修繕積立金を合計したら
６００〜８００万では収まらないでしょ

それを合計したらいくらになりましたか？

と　聞かれているのです。

[96: 匿名さん]

ローコストメーカーで建設すれば　建設坪単価２０万台後半から可能です。
戸建て板　タマホーム　カトランなど参考に。

[97: 匿名さん]

占有×
専有○

訂正します。

[98: 匿名さん]

＞共有部分の修繕積立金もかかっているので占有部分のリフォーム費用に修繕積立金を合計したら
６００〜８００万では収まらないでしょ

失礼ですが、意味不明です。
修繕積立金は共有部分なので、リフォームとは関係ない。
個人で出来るリフォームは、あくまでも専有部分でしょう。

[99: 匿名さん]

建築坪単価20万円代なんて、怖くて手が出ません。
チープな建物に大金払う人の気が知れません。

[100: 匿名さん]

戸建てリフォームと比較して語るなら、戸建ての外回りにかかる費用がマンションの修繕積立金だと言いたいのでは？

[101: 匿名さん]

う〜ん、マンションリフォームで６００万〜８００万程度しか払えない人は十分チープ派だと思いますよ。
意匠デザインはなしでしょ？　むしろ、建設基準法改正以前の建物に大金払う人の気が知れません。
足並みが揃わなければ、どぶに金を捨てるようなものです。

[102: 匿名さん]

＞101↑
この人何を勘違いしているんだろう、夢でも見ているのでしょうか？
このスレよく読み返さないと、笑いものですよ。
チープと言ったり、大金払うと言ったり・・・
足並みが揃うとは、どういう意味でしょう？
マンションで足並み揃わないと、リフォームしちゃいけないのでしょうか？　意味不明。

[103: 匿名さん]

マンションのスレなのに、きっと分譲マンションに住んだことないんでしょうね。
自分が住んでいる賃貸マンションか借家と混同にしているのかも。

[104: 匿名さん]

↑と賃貸派が申しています。

[105: 匿名さん]

http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/8244/
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/7883/

[106: 匿名さん]

＞１０２
チープと言ったり、大金払うと言ったり

誰かと誰かを同一人物にしてはいませんか？
１０２さんと誰が同一人物かは自分は分かりませんが
共通しているのは国語力がないということです。

何度も読み返して冷静にをレスを付けましょう。

[107: 匿名さん]

どうでもいい話はやめて、早くスレの本題に戻りましょう。
もう一度、スレの題名を確かめて投稿しましょう。

[108: 匿名さん]

↑　で、貴方の意見は？

[109: 匿名さん]

実際４０年くらいなのかな？

[110: 匿名さん]

40年前は昭和40年だよね。
それじゃ、違うよ、高級
近所のマンションまだ4000万円以上で取引されてるし、
住民のしっかり、駆体もしっかりで現役バリバリですから。
おもむきがあって、住みたいと思えますよ。

[111: 匿名さん]

いまどきのマンションなら、同潤会アパートよりも持つんじゃないの？
１００年ぐらいは余裕でしょう（躯体はぼろぼろだろうけど）。

[112: 匿名さん]

ある住宅情報誌には、建て替えまで平均３８年と書いてありました。
が、２年前、あるＴＶ番組で取り上げられた、
昭和３１年、日本で最初に建てられた高級分譲マンションの
四谷コーポラスは４８年も前のマンションなのにしっかりしていました。

当時の価格で２３０万円、今で言うと億ションに当たり、
一戸建て（１００万円）より高かったそうです。
ちなみに、調べたら、当時の銀行初任給（大卒）が５，６００円。

今で言うメゾネット・タイプ、玄関部分は団地っぽい印象だったけど、
ちらっと見た感じでは、４８年前の建物にしては、室内もお洒落で、
昭和っぽい感じ？で、そのレトロさが逆に素敵だった。
造りが良いのか、頑丈だったのか、修繕はしたかもしれませんが、
当時の物だと思われる玄関ドアに、建て替えはしていない様子。

（一説によると、５、６０年は持つと書いてあった雑誌もありました）
同時期に建てられた中には、建て替えが必要なのもあるだろうけど、
４８年も前のマンションが、建て替えもせずに健在なのだから、
阪神淡路大震災以降に建てられたマンションや手抜きのないものは、
（１００年は持つと謳われているようなマンションは除く）
建て替えまで、５、６０年は持つんじゃないかと思っています。
と言うか、そうであって欲しい・・・

[113: 匿名さん]

鉄筋の学校の建物だと60年70年の物はいくらでもあるから、
寿命というのも一概に語れないよね。
生活様式の変化に対応できれば、ずっと使えるというのが
結論なんじゃないの。

マンションの建て替えが、平均38年といわれるのも、首都圏で
建て替えられた分譲マンションも、まだ100棟もないでしょ。
ＮＹや欧州のように、100年なんてまだ小僧という時代が、
来るかもしれないね。
但し、管理組合がしっかりしていて、こまめに修繕していればの話ですが。

[114: 匿名さん]

>112さん

四谷コーポラスの記事がありました、まだ現役だそうです。
佐藤工業の施工なんですね。
http://sumai.nikkei.co.jp/mansion/kanri/serial_20040405p4000p4.html

四谷コーポラスの2ＤＫの賃貸が家賃13万円だそうです。
http://homepage1.nifty.com/terazono/data/113-3.html

[115: 匿名さん]

112です。
>>114さん、サイトの掲示ありがとうございます。
四谷近辺の2ＬＤＫの相場は分かりませんが、築50年にして、
＞四谷コーポラスの2ＤＫの賃貸が家賃13万円だそうです。
とは、まだまだ捨てた物じゃないってことですよね？
それと、教えて頂いサイトにも書いてありましたが、
やはり管理↓と（定期的な？）修繕が大事なようですね。

『築50年を目の前にし、どちらの物件も現存しており人も住んでいる。マンションを取り巻く環境は変化のときを迎え「ストック重視」の社会へ変貌を遂げつつある現在において、歴史に名を残せるマンションが顕在することは喜ばしいことであり、「マンションの寿命」が高度な建設技術でもコンクリートの耐久性でもなく、“マンション管理”によって左右されることを改めて教えられる貴重な文化財と呼べる物件である。』

[116: 匿名さん]

現在住んでいるマンションは築25年を超えていて
できた当初から億ションでした。
修繕計画はこれから２０年先までできています。

現在の課題は、その２０年たった時点、つまり
築４５年超の時点でマンションを取り壊し立て替えるか
それともそのままさらに数十年使うか
を決めることにあります。

物理的にはあと３０年、４０年と使うことは可能だそうですが
もしそうならば、それに見合った修繕計画を今から策定する必要があり
修繕金の額もその時に慌てないよう今のうちに見直すということだそうです。
これから５年以内のその決定をすることになるでしょう。

[117: 匿名さん]

114です。

私も調べました、
2005年の記事でしたが、四谷コーポラス（築50年。四ッ谷駅徒歩7分）の
中古物件が売りに出されていました。６７m2のメゾネットで２９８０万円です。
やっぱり、立地が良いと土地代の割合が多いのか、へたな郊外の
新築並みの価格が付くのですね、正直驚きました。

[118: 匿名さん]

土地代がほとんどでしょうね。

[119: 匿名さん]

多分全く違うと思いますが、土地代で3000万円なら、
都心のハイグレードも驚くような割合になりますよ。

[120: 匿名さん]

>116
23区の築30年のマンションに住んでいます。
個人的に、建築士の理事と計算してみたことがあります。
建物を取り壊して、売却する解散価格が取り壊し費用を除いて
1400万円となりました。

建て替える場合は、用途地域から建ぺい率と容積率を出して
共有部分を仮に20％で計算したところ1600万円となりました。
（坪単価70万円で計算）
建築まで18ヶ月程度の、仮住まい費用を含めると約2000万円になりました。

23区内のマンションなので、容積率には余剰がありません。
全世帯が、2000万円を自己負担するのは多分現実的でないので、
老朽化して、最後は取り壊して売却代金を分配するのが現実的
なのだと理解しました。

容積率に余剰がない場合は、何とか快適な生活が出来なくなるまで
修繕していくのが、賢明だと思いました。
現在でも、ほぼ何の不満もなく快適に暮らせていますので
多分、もう30年以上は大丈夫なのかと思っています。

古いマンションは、最近の新築に比べて立地だけは抜群にいい場合が
多いですよ。

[121: 匿名さん]

マンションの歴史が、まだ50年と浅いから分譲マンションで
老朽化マンションというのも、実際には皆無なんだろうね。

[122: 84]

まあ、自分の余命より長ければいいや。

[123: 匿名さん]

＞120
最後に残る財産がまさに解散価格ですね。
土地代というより、土地利用価値代でしょうね。
またデベがＭＳを新築して、販売できる価格から
建築費2000万と粗利500万円を引いた残りという辺りでしょうか？
条件のよほど良い土地でないと買い叩かれそうですね。

[124: 匿名さん]

>123
自分達の資金で、解体して更地にして売れば、より多くの解散価値
つまり分配金が得られますよ。
元々マンションに適した、立地の良い場所が多いんだから。

ミニバブルに押されて、悪条件の立地に無理矢理開発したマンションだと、
解散価格も、数百万にもならないかもしれないが・・・
解体費用で、マイナスになることもあるかもしれないね。

[125: 匿名さん]

>>120
選択肢は２つしかないの？
現実的には、どうしてもそこに残りたい人と、
別に金もらって出て行ってもいいやって人の2通りに
分かれると思うんだけど。

[126: 匿名さん]

違法建築や容積率一杯だと、最近のマンションは共有部分の面積が大きめだから
建て替えられたとしても、以前より一回り小さな部屋になってしまう。

昔は3ＤＫとか4ＤＫとかで、リビングという発想が一部の高級マンション以外には
なかったから、おしなべて部屋数は減る傾向ですよ。
どうしても、そこに住みたいというニーズがあっても、近隣の新築や、築浅中古を
買うよりも、持ち出しが高くなってしまうなら、立て替える意味も薄れて
そちらを買いたいというのが人情でしょう。

低層階の人が、今度は高層階と思っても、なかなか自由にならないからね。
全世帯の大多数の人が、妥協して、ある程度満足する計画でないと難しいでしょう。
だから、結果的にお金でけりをつける（売却して解散分配）という選択肢が、
現実的な場合も、多いような気がするよ。

都内の昭和40年代のマンションは、けっこう違法建築が多いらしいから、
容積率の余剰というのも少ないと思います。

[127: 匿名さん]

もともと新築の時が高級マンションだった物件だと、古くても立地が良ければ
結構強気な価格でいけてる。
http://realestate.homes.co.jp/search/detail/b%5B%5D=1014520009681/tk=1...
管理費（多分修繕費も込み？）で183,084円って、すごい管理してくれてそう。

[128: 匿名さん]

まあ今後は建て替えじゃなくて、補強修理や骨格を残したりフォーム方法などが開発されていくでしょう
もうある程度技術的には出来てるみたいだから建てかえしないでも長く住めるよ

[129: 匿名さん]

世界遺産みたいな建物なんて100年以上はざらだよね、姫路城なんてどうゆうメンテナンスしとるんだろう？

[130: 匿名さん]

立替もしてないしね。

[131: 匿名さん]

東大寺はどうなんだ？