【老朽化】マンションの寿命って何年よ！！【建て替え】

[匿名さん]

築30年以上のマンションに住む人。老朽マンションの行く末やいかに！
どうすればうまく建て替えできるのか。
今まさに建て替え問題の渦中の人、もうすぐなる人。
新築買ったあなただって、いつかはあなたもこの問題に直面しなければなりません。
年金だけを心配していてはいけません。マンション建て替え問題こそ我々にとって人生の大問題。
さあ、議論しよう！！

[801: 匿名さん]

権利関係も知恵の輪みたいにぐちゃぐちゃになって買い手もつかないような
要は市価が必要以上に下がってしまった物件に妙味がある訳よ
バブルの頃地上げで鍛えた腕の見せ所、応用編ということ

[802: 匿名さん]

チャレンジャーやな。
おっちゃん、頼むで。
きれいさっぱりとやってくれ。

[803: 匿名さん]

高値に化ける土地だけやー
手間ばっかりかかって上がりの少ないミニ戸はいらん

[804: マンション投資家さん]

銀行だって倒産企業の担保物件処理するために後順位抵当権者を脅してスカして抹消させるもんなあ
逆に迷惑料欲しさに訳のわからん無意味な抵当権つけてゴネるという手もある。
この両方を組み合わせたら面倒臭さはかなりなものになって
素人だけじゃなく相当腕っこき弁護士の弁護士でもない限り嫌気さして二束三文で物件を手放す
一番面倒なのは資産に無関心で打っても売らなくてもどっちでもいいや的に脅しスカし自体の意味が分かっていない権利者（笑

[805: 匿名さん]

地上げ？

もうマンションの建て替えどころじゃないね。

[806: 匿名さん]

霞ケ丘住宅も取り壊し退去命令が出たし、外苑ハウスあたりも続くんじゃね

青山北町はオリンピックまでには無理なんだろうなあ。

[807: 匿名さん]

古いマンション売却容易に 成長を妨げる建築規制の緩和を
2013.09.02

政府は29日、アベノミクスの一環で、老朽マンションの解体・売却への規制緩和に関する方針を固めた。

現行の民法では、共同の所有者や部屋の借り手全員の合意が要るため、
老朽マンションを解体し、さら地にして売却することは難しい。
マンションの所有者や第三者が建て替えようとしても、結局は断念せざるを得ないケースが多い。
結果として、多くの老朽マンションが放置されてきた。
これまでに多くの土地やビジネスチャンスを失わせてきた上に、
古いマンションは、大地震での倒壊や将来のスラム化が危惧されている。

しかし、今回の法整備が進めば、所有者の8割程度が合意すれば、解体・売却ができるようになる。
政府は、同時に住民の引越し代支援など、売却をさらに促す方策も検討しているという。
これは震災対策も踏まえた、安倍政権の成長戦略の一つであり、
6月に閣議決定された「規制改革実施計画」に盛り込まれたもの。
老朽マンション売却が進めば、新住居やオフィスへの建て直しが進む。
不動産投資の増加が期待される。(8/29日本経済新聞)

条件的に足踏みしてた物件にとっては強力オプションかも

[808: 匿名さん]

引っ越し代支援てそんなに公共性あるんか？
そんなもんに税金使うなよ
自己責任だろが

[809: 匿名さん]

>>807
＞所有者の8割程度が合意すれば、解体・売却ができるようになる。

その法案自体無理だわ、建替えなら四分の三だけどね、勝手に売却はできないでしょ。
インチキくさい情報ですね。

[810: ８０９]

８０９です、「建替えなら四分の三だけどね、」では無く五分の四（８割）です、失礼。

[811: 匿名さん]

>808

建て替えにしても更地売却にしても最後まで反対するのは
行き場も金もない独居老人だから。
そのお陰で土地の有効活用が阻まれるとすれば、阻害要因を取り除くことには立派に公共性がある。

>809

日経以外でも記事になってる。検索すればすぐ出てくる。
容積率緩和は全国一律やる訳に行かないが、これだったら
金のない所有者に気兼ねして金のある所有者まで資産価値低下に甘んじる
ジレンマ解消の糸口にはなるかと。条件をつけない更地＝一番高く売れるから。
2020年は五輪の年であると同時に、東京の人口もピーク。
多少は想像力のある区分所有者なら考えるでしょ。

[812: 匿名さん]

追記すると、これ位やらないと（これ位やっても？）
老朽物件の新陳代謝は進まないってことでもある。
一方でアベノミクス三本目の矢は、容積率緩和して建築業から需要創出〜景気回復、だったりする。
四本目の矢とか言われつつあるのがオリンピック（契機の東京再構築）。
そのどちらから見ても効果的な法改正と思えるけど、無理インチキと思う理由は？

[813: 匿名さん]

引っ越し先がない人はどうするの？

公営住宅の斡旋までしてくれるのかな？

新しい住居での家賃はどうなるの？

[814: 匿名さん]

そこらへんを調整中なんじゃないですか？

ただ、現実的に当てはめると（建て替えの場合も同じですが）
更地にして売れる土地＝解体費＜地代、更には＞中古物件として売った値段
なわけですから、所有者＝住人の場合は似たような物件を買えばいい。
賃借人の場合、建て替えでも現状
『引越代など補償費の公的負担（総額の３分の２）を売却時も適用する方針』
だそうですから、一時的な出費はまかなえそうかと。
建て替えが必要な年数の老朽物件＝家賃もそれなり、でもありますし。
耐震性に問題ある場合の建て替えなら、立退きを要請する
正当事由になり得るという判例も最近、公団で出てますね。

[815: 匿名さん]

皆さん居住権って無視してる？　どんな人からも屋根付いた棲みか奪っちゃダメなの、最強なの。

区分所有者の８割以上の合意で売却処分できたとしても、
建替え決議と同じく反対者への保証が必須になるでしょう。
高齢で新たにローンを組めないとか、賃貸への入居が難しいとかね、
どの道団体生活、勝手は通用しません。（これがマンション団地の欠点）

反対者には現状とそん色のない、平穏な生活環境を用意する必要が有るでしょうね。
（建て替えと売却処分では当人たちにとっても意味合いが違いますからネ。）

＊今後高齢者の増加で８割の合意取り付けるのは無理でしょう。
　現状多くの場合、建て替え決議でも合意はかなり難しい状態。

[816: 匿名さん]

つまりは解体した土地がいくらで売れるかに尽きる、ってことでしょうかね。

http://www.shukan-jutaku.com/np/news_article.php?article_id=48350

耐震性不足は「正当事由」／ＵＲ高幡台団地訴訟で判決（ 2013年04月16日 ）

耐震性を満たさない賃貸住宅の立ち退きをめぐり、
建物を所有する都市再生機構（ＵＲ）が入居者を訴えていた裁判で、
東京地裁は３月28日、ＵＲが主張する正当事由を認め、
賃借人に退去を求める判決を言い渡した。
耐震性を理由とする建物明け渡し訴訟で貸主側が勝訴するのは初めて。
同様の問題を抱える賃貸住宅や賃貸ビルは多く、今回の判決は先駆的事例として注目を集めそうだ。
（中略）
東京地裁が３月28日に下した判決では、ＵＲが入居者に対して実施した
移転先のあっ旋や引越しなど費用の支払いについて、
「退去に伴う経済的負担等に十分に配慮した手厚い内容」と評価。
その上で、「正当事由が認められ、明け渡しを求めることができる」とした。
被告に対しては、明け渡しのほか、建物を明け渡すまでの違約金として
１カ月当たり賃料相当額の１・５倍を支払うこと、訴訟費用を負担することを命令した。
被告の上告の有無にかかわらず判決を仮に執行することも認めた。
ＵＲは判決について、「建物の耐震改修を検討するにあたって、
賃貸人のみが過分な負担を強いられる場合には、賃借人に
十分配慮することで建物明け渡しが認められるという重要な指摘がなされた」とコメント。
退去の際に入居者に渡した引越し費用などの詳細は非公表としている。

あんまりゴネると割増金獲得どころか、訴訟費用負担ですってよ。怖い怖い

[817: 匿名さん]

むりでしょ？

自分だって思いいれのある我が家で最後を迎えたい。

年寄りの床まで取り上げるって先進国じゃないわな。

[818: 匿名さん]

ハイ、じゃ千里ニュータウン（古くてニュースからは拾えなかった）

http://www4.ocn.ne.jp/~dfs/p-10momo.htm

もう新築物件が竣工してます。
高幡台も千里も、純粋な民間資本でない『団地』で、
URが原告（被告）だったりするのが興味深い。
商売でやってる大家ならもっともっとドライでしょうね。

[819: 匿名さん]

賃貸なら割と追い出しは可能、５０歳過の区分所有者が多い分譲マンションでは無理っぽいね。
８割以上の合意は、皆が経済的に裏付けが無いと無理。
法は作っても実効性が無いでしょうネ。

[820: 匿名さん]

築30年以上の老朽マンションを自家使用してる50歳以降、って全物件の何割いるんでしょう？
いわゆるヴィンテージならともかく、その年数だと貸しに出してる人も多いかと。

経済的な裏付、が中古で売った場合＋解体費＜土地売却費を指すならその通りでしょうね。
不等号が＜＜＜になる物件ならウェルカムかと。

[821: 匿名さん]

誰もが損得勘定で住み替えや売却を考えると思わない方が良いですよ。
中年になり、再度ローン組みますかね？　いや組めますかね？　

築３０年以上のマンションは団塊の世代以上の方が多く住まわれてます、住み替えますかね？（笑
住みなれた同地域で、その売却した金額で同等の物件が買える訳も無いですしね。

[822: 匿名さん]

物件の属性に拠るとしか言い様がないですね。
私が言ったのは、自宅として住んでる物件ばかりじゃないのでは？という意味です。
どう判断するかは区分所有者の属性次第。

[823: 匿名さん]

自宅として住んでおられる物件が多いですよ、
何件も自宅持っておられる方は少ないのでは？
都心の投資用物件とお間違えですか。

[824: 匿名さん]

自宅使用されてる率の高い物件以外も含めてのマンション建て替えスレですよ、ここは。
一軒も投資に出ていないマンションにお住まいで
建て替えも解体もお嫌ならそれで頑張ればよろしいんじゃないでしょうか。

[825: 匿名さん]

＞自宅として住んでおられる物件が多いですよ、何件も自宅持っておられる方は少ないのでは？
＞何件も自宅持っておられる方は少ないのでは？
＞何件も自宅持っておられる方は少ないのでは？
＞少ないのでは？
＞少ないのでは？

これで理解できますか？

[826: 匿名さん]

持たざる者はスズメの涙ほどの立退料で家を失うって事でいいじゃん

[827: 不動産業者さん]

現行法では建替え時に、反対者にも手厚く対処しますよ。
建替え賛成区分所有者全員の負担でね。（居室の買い取り、転居費用の負担等）
賃貸ではありませんので立ち退き料ではありませんがね。

[828: 匿名さん]

賃貸だって立ち退いてもらうには相当なお金を積まないといけない。

分譲だったら桁が違うお金が必要になりそう。

[829: 匿名さん]

合理的な理由とやらで反対しようが建替えができるようになるわけです
その際、増床できなければ不文所有者がギャップを埋めることになります
そこから逃げ出すためには所有権放棄・積立金放棄
ここらに付け入る隙が多くありますねん

[830: 匿名さん]

その法律では築何年から老朽と定義するんですかね？

ＲＣ造のデパートや学校なんか築８０年とかありますよね。

あれなんか老朽なの？

[831: 匿名さん]

旧耐震が対象だから1981年以前ってことになるけど
年数は意味があるようでないんじゃない？
建材をケチらずしっかりしたもの作って、適宜必要な補修してれば
コンクリートは100年以上保つ、という専門家もいる。

但し『一般の分譲賃貸マンションはそこまで建築にも修繕にも金かけてない』。
耐震審査もデパートや学校は義務化されてるが
マンションだと努力目標だからほとんどがやってない。
審査にパスしなかったら即補強工事しなきゃならず、金がかかるが
そこまでやっても中古売却価格も賃料も上がらないから。
ならいっそ、建て替えできる条件が整うまで（今回の改正みたいに）
騙し騙し修繕で凌いで新築建てよう、がほとんどじゃないかな。

[832: 匿名]

>>829
＞合理的な理由とやらで反対しようが建替えができるようになるわけです

どこの情報？　なりませんよ。

建替えを反対するのに理由はいりません、今議論してるのは
建替えでは無く、売却処分も区分所有者の８割の合意で可能な法案が出ていると言う話。
今の区分所有法では売却は全区分所有者の合意が要りますからね、緩和したいだけ、無意味ですがね。

議論中の論点くらい理解して投稿してね。

[833: 匿名さん]

>828さん

>賃貸だって立ち退いてもらうには相当なお金を積まないといけない。

その際に、耐震性に問題あるからって理由が使える訳ですよ。
法外な立退き料を求められたとしても、正当事由に当たるから大家が勝てる。

>分譲だったら桁が違うお金が必要になりそう。

視点を変えた方がいいかと。金を払う、受け取るどちらも
該当物件の区分所有者なわけで立場に優劣はありません。
持ち続けるより建て替えか更地売却の方がいい、と考える
区分所有者が８割いれば、『反対派は従うしかない』のが予定される法改正です。
もっとも、建て替えも更地売却も割に合わないと判断する区分所有者が多ければ
話も出ないわけですから、反対派も参加に回れば得をする可能性が高い。

[834: 匿名さん]

８割に入れば謝礼が出るけど
最後までゴネて２割になっちゃったら叩き出されるだけだよ
って煽れば
マンション暮らししてるような馬鹿な奴は慌てて８割の入ろうとする

[835: 匿名さん]

というか、ここ建て替えを語るスレでしょ？
何が何でも反対派が書き込む意味あるんか（笑）

[836: 匿名さん]

自分の家が意に反して壊されるとなれば、こんなもんじゃない反発はあるよ。

[837: 匿名さん]

じゃ建て替え反対！
コンクリート朽ちるまでメンテして住みましょうスレでも作ったら如何

[838: 不動産業者さん]

建て替え反対した２割未満の区分所有者には手厚い待遇待ってますよ、法律上もね。
建て替えをするには反対した方の居室の買い取り（地域の相場価格）他経費を負担する必要が有ります。
当然建て替えを議決した全区分所有者でそれを賄います。　
私は反対者が御得に思えますがね。

議決で決まったから従えとか出て行けとは絶対に言えないんですよ、勉強してね。

[839: 匿名さん]

それって普通に持分買い取りですよね。
賛成組が持分をデベに売るより高く算出されるんですか？
経費に関しても、現状でも2/3は補助金使えるから賛成組の負担は1/3。
それ以外のお得って、桜上水の居座り組に一律払われた2500万とかのこと？

[840: 不動産業者さん]

↑　賃貸の話では無いですよ、整理してから書いて下さい。

[841: 不動産業者さん]

>>839
＞賛成組が持分をデベに売るより高く算出されるんですか？
何故建替え賛成者が？　どこのデベに売るんですか？

＞経費に関しても、現状でも2/3は補助金使えるから賛成組の負担は1/3。
補助金とは何のことでしょう？

なんか違う国の事ですか？

[842: 匿名さん]

＞８３９
おたくとりあえず、区分所有法の６２条読んどきなさい。

[843: 匿名さん]

築３０年以上は耐震的に危険でしょ。

恥ずかしくて、築３０年以上のマンションに住んでるなんて周りに言えないし。

[844: 匿名さん]

そんな難しいことはわからんけど、昨日まで普通に住めてた家を
二束三文で売り渡す話しに承認する人はいない。

残念ながら残存価値が少ないマンションは天災で壊れるのを待つしかないと思う。

[845: 匿名さん]

現実には建て替えなど、管理組合総会でもなかなか議決出来ないんですよ。
敷地の建蔽率容積率一杯に建てられたマンションなどでの建て替えは高くつきますよ。
余剰床も確保出来ず、解体から建築まで全て所有者負担、完成までの
一時居住用の住宅、引っ越し費用、全て自前では８割以上の合意は得難いでしょう。
増して中年以上の方の多くははローンは無理でしょうね。

建て替え費用も３０年以上前に購入した金額よりはお高くなるでしょう。
土地に余裕お有る物件ですと少しはお安くなると思いますよ。余剰居室の販売が出来ればですが。

[846: 匿名さん]

なんで３０年なのかな？
法定耐用年数でも４７年でしょ。

実際は１００年はもつと思う。
コンクリートの寿命が３０年なら
銀座線は怖くて乗れんし、大学なんか
廃墟だらけになってしまう。

[847: 匿名]

まァ～無知ですね
昭和４０～５０年代に大量に建てたマンションや団地は老朽化も激しく建て替え時期。
今現在とは建築基準自体別物なんですよ。
学校や警察署等古い建物が補強だらけなの見た事有りませんか？
古い民間の集合住宅はそれしてないの、恐いね。

今の建物も住民主導のメンテでは５０年も持ちませんよ。　学習してからレスしな。

[848: 匿名さん]

自己責任でおながいします

[849: 匿名さん]

無理だ。

地震で壊れて国から補助金が出ない限り。

建て替えの費用出せる余裕のある人はほとんどいない。

[850: 匿名さん]

だから解体して更地売却でもOKにするんでしょ