【老朽化】マンションの寿命って何年よ！！【建て替え】

[匿名さん]

築30年以上のマンションに住む人。老朽マンションの行く末やいかに！
どうすればうまく建て替えできるのか。
今まさに建て替え問題の渦中の人、もうすぐなる人。
新築買ったあなただって、いつかはあなたもこの問題に直面しなければなりません。
年金だけを心配していてはいけません。マンション建て替え問題こそ我々にとって人生の大問題。
さあ、議論しよう！！

[667: 匿名さん]

>>662

建替え議決では７２％が賛成でした。建替えする場合は８０％以上が賛成しないと無理です。
反対者の説得には時間が掛ると思われます。

ただ、コープオリンピアは、容積に余裕があります。
還元率は85％位と、業界紙に記載されていました。

同じ床面積の住居を取得する場合は、１５％位の資金が必要だと思います。

[668: 匿名さん]

あれ？
コープオリンピアって建て替え発表してませんでした？

[669: 匿名さん]

まあ崩れてから考えようよ

[670: 匿名さん]

崩れてからでは遅すぎる。東京の人口も2020年でピーク。

ネズミが減っちゃったらチーズに高値がつくわけない（≒余剰床に値のつくハードルはさらに上がる）。

[671: 匿名さん]

ネズミが齧ったチーズは更に安いだろうな

[672: 匿名さん]

防水補修工事をしていれば100年は余裕でもちます。

[673: 匿名さん]

耐久年数≠市場価値。
最近、最後の同潤会（上野下）が建て替え決まったが
修繕するだけ建て替えしないと決まってる築50年なんて
買うのは貧困層だけだろう。結果、一層金かけなくなり
スラム→廃墟が目に見えている。

[674: 匿名さん]

たとえば、一種低層住専で６－８階建て，築４０年ぐらいのマンションが
平気でそれなりの値段で取引されてるけど、買ってる人はどういう考えなのかな？
あと数年もすれば建て替えの問題が起こり，建て替え不能となるのに、不思議だね。
全国のあちこちで既存不適格建築物件の建て替え不能問題が、社会問題になると思うがね。

[675: 匿名さん]

一種低層住専て大体駅前にはないですからね。
良好な住環境≒高さ規制がネックになって
余剰床作れないから、法規制が変わらない限り建て替え不可。
規制緩和なら駅に近い商業地の方からやるだろうし。

よほど立地が良ければ、解体費用込みでもペイする価格で
買い叩いて既存物件と似たような建蔽率容積率の物件を
建てようと考える輩が出なくもないかも知れないけど、
それとて地震で半全壊でもしない限りは相当気の長い話
（そもそも地盤いいとこに頑丈な建物だと、地震でも影響なかったりするし）

[676: 匿名さん]

既存物件と似たような（同じ）建蔽率容積率の物を建てれないから問題なんですよ。
つまり。既に建蔽率容積率が相当オーバーしてしまってる（だから既存不適格）
判り易く言うと、現在１００平米の部屋が３０平米の部屋位にしか容積率の関係で
建て替えれないという事ですよ。（戸数が同じとして）

[677: 匿名さん]

ですから罰ゲームでしょ、買った瞬間

[678: 匿名さん]

ワシがジジイになったとき
エバれるMS以外は値崩れすればいいんだ
相続権のある糞親族の掴み合いの喧嘩が見たい

[679: 匿名さん]

むしろバブル期のリゾマンみたく、押しつけ合いになるんでは？
持ってるだけで金が出てくからね。
100万200万でも買い手のつかない物件が既にゴロゴロあるよ。

[680: 匿名さん]

マンションってそういう意味ではすごい怖いよね。
いらなくなった時に売れないで、管理費、修繕積立金等の支払いだけが残る。。。

中古市場見ると、築30年超の数百万のマンションが多く掲載されているよね。
今でさえこの状況なのに、この先10年後、20年後どうなるんだろう。。。

[681: 匿名さん]

戸建て建てる代わりにアパマン建てて
戸数を稼いだのが高度成長期だったとしたら
逆パターンも出るかもしれませんね。
捨て値で買い占めて戸建てなり小規模集合住宅を建てる、という。

よほど魅力的な立地でなければ無理でしょうけど。
そうでない大半は、手を入れず放置でゴーストマンション化。

[682: 匿名さん]

廃墟を観光資源にしよう

[683: 匿名さん]

立ち入り禁止の軍艦島を都市に作ってどうすんだ

[685: 匿名]

最近、こちらでマンション建て替え問題の話題が全くないのですが、管理組合総会で住人同士で揉めて議論がストップしているとか建物が老朽化していても議論すらしないとか何か訳あるんでしょうか？建て替え進行中などいろんな情報が欲しいです。

[686: 匿名さん]

>管理組合総会で住人同士で揉めて議論がストップしている

立地に自信があれば還元率や金額など条件面で折り合わず数年中断、はままある。

>建物が老朽化していても議論すらしない

建て替えしても余剰床が出来ない（費用持ち出しばかり）・余剰床が売れそうになければ話すだけ無駄。


進行中は外部に漏らせない、それが建て替えでは？

[687: 匿名さん]

地価停滞で議論中断してるマンション住民としては
起爆剤にぜひオリンピック来て欲しいです。

[688: 匿名さん]

マンション寿命に関して、素朴な疑問があります。
（建替の話のため、購入時は終のすみかとしての入手を前提としています）

【具体的内容】
現在も分譲、賃貸マンションがどんどん建設されており、30～50年程度?後は、人口減等も相まって、確実に
　　　需要 ≪ 中古を含めた供給
となっています。

その時期に、自分や継いだ子供が何らかの理由で住めなくなった時（手放そうとした時）、資産価値低下等のために、以下が想定されます。
　　・貸す場合、管理費＋修繕費＋固定資産税を上回れない。
　　・売る場合、古い上に、増加した修繕費の負担を嫌う等で、買い手が見つからない。

この場合、購入者が死んでも次世代以降への「負債」となります。
（マンションのみ相続放棄することはできないと聞いてます）

一方、耐用年数増や、マンションあたりの戸数増による解体合意形成難等のために、建替には今以上に移行しづらいと考えています。
その場合、建築から50～80年程度?後の解体まで、住まなくなってから20～50年?程度の期間、修繕費等を無駄に払い続けなければなりません。

さらに、このような状況下では修繕費等の滞納者も当然、増えると考えられます。
　（最悪は、逃げた者勝ち?）

都心の一等地等の特殊なケースを除き、一般論として考えると、将来のマンション超過は明白にもかかわらず、寿命の問題が大きく取り上げられないことを、正直、不思議に思っております。


マンション解体に関するこの疑問の前提や、マンションの将来像等に関して、どう考えていますか？

[689: 匿名さん]

老後スレの人？

ご想像通り、

>都心の一等地等の特殊なケースを除き、
>一般論として考えると、将来のマンション超過は
>明白にもかかわらず、寿命の問題が大きく取り上げられない

状況はそう簡単に変化しないと思いますよ。
させようとしたら法改正必須だし
デベに新築過剰供給やめろという話になる。
そんな話ができる政治家や役人いないでしょ。

[690: 匿名さん]

中流の憧れだった団地暮らし
中流＝プチセレブ
団地＝マンション
あははは

[691: 匿名さん]

中流（＝プチセレブ）の現在の憧れは？

[692: 匿名さん]

691
不倫だろ

[693: 匿名さん]

耐震性不足は「正当事由」／ＵＲ高幡台団地訴訟で判決

耐震性を満たさない賃貸住宅の立ち退きをめぐり、建物を所有する都市再生機構（ＵＲ）が入居者を訴えていた裁判で、
東京地裁は3月28日、ＵＲが主張する正当事由を認め、賃借人に退去を求める判決を言い渡した。
耐震性を理由とする建物明け渡し訴訟で貸主側が勝訴するのは初めて。
同様の問題を抱える賃貸住宅や賃貸ビルは多く、今回の判決は先駆的事例として注目を集めそうだ。

訴訟の舞台となったのは、ＵＲが所有する高幡台団地73号棟（東京都日野市）。
鉄筋コンクリート11階建て・250戸の同物件は築30年以上が経過しており、現行の耐震基準を大きく下回っていた。

ＵＲは当初、耐震改修による再生を検討したが、費用負担が大きいこと、改修しても機能性が損なわれることなどから2008年に解体を決定。
200人超の賃借人に対し移転の協力を求める中で、移転を拒否した7世帯を被告として11年に東京地裁に提訴した。

裁判では、耐震性不足が借地借家法に定める正当事由にあたるかが争点となっていた。
家主が賃借人に退去を求める際に必要な正当事由に明確な定義はない。
過去には建物の老朽化や賃料の滞納などで認められてきたが、耐震性を理由とする判例はこれまでになかった。

東京地裁が3月28日に下した判決では、ＵＲが入居者に対して実施した移転先のあっ旋や引越しなど費用の支払いについて、
「退去に伴う経済的負担等に十分に配慮した手厚い内容」と評価。

その上で、「正当事由が認められ、明け渡しを求めることができる」とした。
被告に対しては、明け渡しのほか、建物を明け渡すまでの違約金として1カ月当たり賃料相当額の1・5倍を支払うこと、
訴訟費用を負担することを命令した。被告の上告の有無にかかわらず判決を仮に執行することも認めた。

ＵＲは判決について、「建物の耐震改修を検討するにあたって、賃貸人のみが過分な負担を強いられる場合には、
賃借人に十分配慮することで建物明け渡しが認められるという重要な指摘がなされた」とコメント。
退去の際に入居者に渡した引越し費用などの詳細は非公表としている。（情報提供：週刊住宅新聞社）


長期賃借人対応で頭が痛い大家にとっては朗報？かも

[694: 匿名]

賃貸マンションや賃貸団地は、もともとたいした問題はないでしょ。
問題は分譲マンション。
年をおうごとにまともな居住者が減っていくから、建て替えはおろか、修繕もままならなくなる。

[695: 匿名さん]

やはり、10年毎買い替えは正しい。

[696: 匿名さん]

わかってないなー。分譲マンションも築年数経つごとに賃貸物件化してくのに。
10年ごとに買い替えしない入居者はよっぽど物件が気に入ってる（ガーデンヒルズ的）か移る金がないかどっちかだろ。
売りに出すのでなければ貸しに出される。１棟買い＆貸しされてる投資物件とは別種のハードルがある。
店子対策が他人事じゃないのは、要建て替え年数になればどちらも似たようなもん。

創生期に建てられた公団とかでなければ、立地の優位性は分譲物件にあるのは言わずもがな。

[697: 匿名さん]

あまちゃん、都市部も含めマンションは供給過剰だろな、近い将来建替え出来ずにスラムが多数。
貸すも売るも、需要が有っての事、近い将来に団塊世代が大量に逝くでしょうに。
人口減っても、まだまだデべは金儲けのためマンション建て続けるわ。

また容積率イッパイで建ってるマンションの建て替えは、金持ち住人ばかり揃って無いと無理だな。

いずれにせよ多くのマンションは建替えどころか近々にはスラム化するよ。

[698: 匿名さん]

>容積率イッパイで建ってるマンション

オーナー住人が金持ち揃いって設定が非現実的。一種低層地域の低中層物件とかは
建て替えしても余剰床が出来ないから損切りできる金持ちから抜けてく。
中古で買った組に建て替え資金全額自己負担する甲斐性ないから
騙し騙し修繕でしのいでくしかない。結局ダンピング必至。

[699: 匿名さん]

大きな地震一つでおしまいですよ、建替えどころか復旧修繕も出来ないでしょう。
管理費積立金等無視で退去する住人も多数出てスラム化は確実、阪神淡路大震災の再来だね。

戸建てなら自分の意思でどうにでも出来るが、マンションみたいな団体様はどうにもならんね。

[700: 匿名さん]

土地自体に値のつく（再利用可能な）場所でなければ逃げ足早いもの勝ちになるって意味では同意。

[701: 匿名さん]

そういえば今の、特にタワーマンションは100年設計といって、
100年は建ってられるらしいですね。

普通のマンションなら50年程度でしょうか？

[702: 匿名さん]

建造物として100年存続可能かと市場で売り物になるかは別問題でしょ。どんな設備も陳腐化するし。
自分で住んでるオーナーじゃなければ、家賃上げられるわけでもない追加資金投入は望まない。
金かけた分の費用対効果も冷静に見る～結果、手や金をかけないなりの見てくれと市場価値まで下がる。

[703: 匿名さん]

棄てられた蜂の巣思い浮かべてみた

[704: 匿名さん]

所有者不明で野ざらし〜いずれ朽廃を待つ、ならいいけど
人間の場合は残党がいて居住権とか主張するから厄介。

[705: 匿名さん]

倒壊の危険があったら所有者が危険を除かないといけないんだろうねえ
倒壊して損害が出たら所有者の不法行為だもんね

[706: 匿名さん]

倒壊しなくても１００年近く所有者変わっても費用負担や規約ルール守っての存続は無いだろ。
企業自体も１００年続くのは珍しいからね、余剰地も無くスラム化一直線だわ。

[707: 匿名さん]

>705

その意味で693の判決というのは大きいんですよ。
建て替えで大家が得すると知ってて、立ち退きゴネて
世間相場以上を引っ張ろうとする店子がいるから。
耐震に問題あるから建て替えします退去して、が正当事由になれば
店子を追い出す手間暇や負担が格段に減る。

>706

そもそも100年経ってる集合住宅、日本にないですからね。
建て替え決まった最後の同潤会、上野下で80年とか？
地元の知り合いがたまたま一部屋持ってるけど、
どんな経緯でいつ買ったのか孫世代になるとわからない。

技術の進歩で100年とか保っちゃうのも考えものと思いますけどね。
新築＞中古志向は理屈じゃないから、金があってわざわざ築古選ぶ奴いない
＝入居者属性はどんどん落ちる。
新築供給禁止でもしない限り、不人気なお化け屋敷として延命されるだけ。
湾岸のタワマンとか最後どうすんだろ。
ま、生きてないからいいですけど。

[708: 匿名さん]

忌わの際に爺さんから
「あのＭＳの権利はお前に譲る」とか
もう悪夢でしかないかもな

[709: 匿名さん]

100年マンションって結局
問題先送りマンションってことか

[710: 匿名さん]

マンションだけ遺産放棄とか出来ないからね。
バブル期のリゾマンみたく、維持費かかるならタダでいいから持ってけって話
この先は首都圏でも見るんだろうなあ。

日本の都市計画なんてあってないようなもんだから
自分が金出す物件はよっぽど精査しないと駄目だね。
若くて可愛い時じゃなく、婆になっても金になるかどうか

[711: 匿名]

予め建物の存続期間を設定して、登記おくのがいいと思いますね。
存続期間が満了したら、底地が国庫に帰属する代わりに、国が取り壊し費用の負担と手続きのすべてを行う。

何かしらの対策を行わないと、現行法のままでは近い将来、権利関係のせいで手の付けようがない、廃墟のような区分建物が、日本中で問題となるのは目に見えています。

[712: 匿名さん]

馬鹿のために税金使うのは嫌だなあ

[713: 匿名さん]

>711

そんな中国みたいな話、日本で法案成立できるわけがない。
喜ぶのは死ぬまで住めればいい見当で安い物件買ってる奴で
高い金出して駅前だの高級住宅地買ってる金持ちが納得するわけないでしょう。

いわば一律、一定期間で収用する定借にって話なわけだから
切り替えするには国家が地主から市場価格で買うってプロセス経ないと暴動が起こるだけ。
そんな莫大な公的資金投入するより廃墟は放置で朽廃したら撤去、の方がよほど総意に適う。

[714: 匿名さん]

ここの話は、淡路島の巨大仏像が放置されてる状態と同じ事ですね。
確かに近い将来には、多くのマンションもあの仏像みたいになるんでしょうね。

[715: 匿名]

>高い金出して駅前だの高級住宅地買ってる金持ちが納得するわけないでしょう。
存続させたければ任意に存続できるようにしておけばいいんじゃない？
いずれ大きな社会問題になるのは間違いないんだから、金持ちがそんなセコイ事言うんじゃないよ（笑）

[716: 匿名さん]

>存続させたければ任意に存続できる

集合住宅で意見がまとまること自体が難しいんだよ。
住民内で存続と放棄に意見が割れたらどうすんの？一括処分できないんじゃ今と同じでは。
その案だと極論すれば、誰も見向きもしない不人気物件救済しましょうって話になるだけだよね。
それしきのために法改正だの一律借地切り替えだの、全く現実的じゃない。

>いずれ大きな社会問題になるのは間違いないんだから

金持ちにとって社会問題＜＜＜＜＜＜＜＜＜私有財産保全、って認識もないんじゃ話にならない。
高額不動産を買い支えてるのは富裕層なのに、その意向無視した政策やる悪影響の方がよほど大きい。

[717: 匿名さん]

じいさん、荒らすなよ。

[718: 匿名さん]

バトル板にやさしい社会期待するガキはお呼びでない

[719: 匿名]

>>716
>高額不動産を買い支えてるのは富裕層なのに、その意向無視した政策やる悪影響の方がよほど大きい。
あのね～
老朽化が進んで、立て替えるのか、取り壊すのか、このマンション一体誰がどうすんの？っていう状況の話しをしてるんですよ。
それとも富裕層が購入した高額不動産とやらは、50年経とうが80年経とうが、資産価値は下がらないと思ってる？
そこそこ古くなったら取り壊してもう一度高級マンションでも建てるつもりですか？
それとも、明らかに景観をぶち壊してる、今にも朽ち果てそうな廃墟を、子孫達が責任をもってどうにかしてくれると思ってる？

高額不動産とやらを買い支える富裕層とやらは、お花畑だね～

[720: 匿名さん]

>>718
＞じいさん、荒らすなよ。　無知なくせに出しゃばるなや。

[721: 匿名さん]

>719

話を混ぜるのは良くない。
自分が指摘したのは土地の国有化に対する金持ちの反発。
そちらのストーリーは金持ちが手放したあとの出し殻の話でしょ？
出し殻は放置できるだけするが良というのが自分の論旨であるわけよ。

↑という程度の日本語が、蚊か蝿みたいな720ともども理解出来る日が来ますように。

[722: 匿名さん]

↑　出来もしない事をつらつらと、アホ丸出し。

[723: 匿名]

築古に住んでますけど、出来ない決まらないことばっかりですよ。みんな言いたい放題。
理屈や道理では進まないのが建て替えだと思う。

[724: 匿名さん]

烏合の衆は烏に全力で謝るべき

[725: 匿名]

？烏に当たるのは誰のこと？

[726: 匿名さん]

退職金まで注ぎ込んだマンションが町のゴミになるって胸熱だろうな

[727: 匿名]

利口な人なら途中で損切りするでしょ。

[728: 匿名さん]

まあそれでいいんだよ
誰かがババさえ掴んで爆死したら世の中回る
税金だけは使うな

[729: 匿名]

補助金出して建て替えさせるのと朽廃した廃屋を解体撤去するのと
どっちが税金の持ち出し少なくて、かつ経済効果があるんだろうね。
まあ立地や物件によるか。

[730: 匿名さん]

所有権放棄が前提だよな
権利には常に義務が付き纏うもんだ
税金で撤去も良いが民法上の事務管理が自治体と所有者の間に発生するよな

[731: 匿名]

集合住宅の廃屋、というのがまだ顕在化してませんからね。
原宿団地や上野下の同潤会も、誰も住んでない部屋ばかりでも
建て替え待ちしてただけで権利放棄はしていない（売却益狙い）。
土地に値がつくところなら権利放棄＜土地売却。

近隣から問題視されるような戸建てのあばら家住人には
撤去費用負担能力もない場合がほとんどだろうけど
（税金で撤去してもらってても権利放棄まで強制できるのか？）
集合住宅の場合、一括で権利放棄させるのは相当ハードル高そうな。
まずは危険を理由に立ち入り禁止命令から始めないと無理かと。

[732: 匿名さん]

10年だろ。

[733: 匿名さん]

どっかで火の不始末か何か起きたら参考になる事案が生まれそうだけどねー
楽しみに待つとしよう

[734: 匿名]

10年じゃ無理でしょう。上野下なんて築80年だよ。
東京オリンピック契機に加速度的に増えたマンションは
まだ40年そこそこ。草創期のは場所がいいから利用価値もある。

今、問題になってる物件は建て替えすると足が出る
（追加負担がある）のがネックって話で残しとくと危ないって話じゃない。
投資用の安普請なら底値で一棟買いして建て替え、は普通にあるし。
バス便マンションを老人ホームに再利用みたいな話も聞くようになって来た。

物件供給は都心→郊外（の方が若い）が一般的だから
再利用の箸にも棒にもかからない集合住宅が顕在化するのは…30年後とか？

[735: 匿名さん]

だから火で焙ってみたら？

[736: 匿名]

人の不幸で遊ぶのはやめましょう。因果応報、糸車。

マジレスしとくと物件全体に延焼とかは木造の話。
集合住宅の密封性は、扉閉めちゃえば火事が出たと気づかないくらいだよ。
コンクリの建物では丸ごと焼くのに半日くらい放置しとかないと無理だね。
マンションだったら言わずもがな。

[737: 匿名さん]

ツインタワーは割かし見事に崩れたけどね

[738: 匿名]

火事とテロを同列に語られましても。
集合住宅放置の危険性を知らしめる程度のために
ジャンボを突っ込む荒唐無稽はイスラムだってやりません

[739: 匿名さん]

火災で崩れたんじゃなかったっけ

[740: 匿名さん]

東南海起きたらって考えたら
現実味は増すと思うけどなあ
阪神の時の教訓もかなり風化してるね
当時に比べたらマンションの数はかなり増えてるし
首都圏じゃ阪神は他人事だったもんなあ

[741: 匿名さん]

地震の前の日に売り逃げたらええねん

[742: 匿名]

地震は確かに建て替え促進の一助にはなり得る。
しかし、頭で考えたリスクヘッジより目先の損得優先させたがるのも人間。

老朽物件は耐震審査自体、受けてないところも多い（ウチも）。
審査基準パスしないと即補強工事しなきゃならないから。金がかかる。
補強したって資産価値上がらないなら騙し騙し延命させて
いっそ建て替えよう、がほとんどのオーナー。住んでなければ尚更。

ま、旧耐震が一律危険とも言えないが
（マンションは金持ちが買うものだった時代に建てられた物件は
最近の物件より建材もケチってない分、頑丈なのも多い。
コンピュータとかなかったから）
建て替えは理屈じゃ進まないんだよ。

[743: 匿名さん]

地震なら国債発行して助けてくれるもんな

[744: 匿名]

どうだろ？
大規模災害になったらどこまでカバー可かは未知数でしょ
阪神みたく建て替え決まるまで10年かかったケースもあるし
地域全体が壊滅状態になったらマンションどころじゃないのは東北見てれば確実。
大震災考えたら不動産保有してること自体リスクが高い。

それでも自分が買った物件なら放置はないだろう、と思うのは
ひとえに立地の優位性があるからに尽きる。インフラは早々諦められないからね。
でなかったら売ってるかも（笑）

[745: 匿名さん]

やっぱぶっ壊れる事も視野に入れながら物件選びすべきって事でおわりにしてもいいでつかｗｗ

[746: 匿名]

まだ買ってないならそれでいいんじゃん？頭金貯めるとこから始めないと。

保有してる人間はそんなに簡単に終われないんだよー
シミュレーションと違って銭金の絡む話は区分所有者の数だけバイアスかかるから。
アベノミクスの容積率緩和だってどんなボロマンションも救済しよう、って話じゃないから
自分の物件が建て替え成立して高値売り抜けするまでは、ネバーエンディングストーリー笑

[747: 匿名さん]

まあ一戸建てに住んでるからどうでもいいや

[748: 匿名]

そうだねー当事者でないと考える意味ないかも

[749: 匿名さん]

(仮称)高輪一丁目共同建替計画が発表。

「トーア第2高輪マンション」地上11階、総戸数95戸、1979年6月竣工と
「パシフィック高輪マンション(第3白川ビル)」地上12階、総戸数60戸、1970年11月竣工が共同建て替えで37階タワーに。

プラウドタワーといい、白金近辺で難易度高い共同建て替え連鎖中。
建て替え考えたらやっぱり立地の良さはマスト。

[750: 匿名さん]

旧コクド隣接地のコープオリンピアの建替えに関して
来月の７月に建替え推進決議がなされる予定です。
最大持ち分で、創業オーナー一族である南国酒家が歩み寄りました。

ドイツ銀行は、隣接地の建替えの推進情報をしっかり掴んでいたから、
最高３０万の増資に応じた訳です。
ドイツ銀行の優れた調査力が、勝利に繋がりました。　


詳しくは、東洋経済2013年6月8日号　(2013年6月3日発売)をご覧ください。
なお文中では、マンション名が伏せ字でＣマンションとなっています。

↑コクドの土地持ってた（株）レーサムのファイナンス板から。
コクド空き地がヨドバシになってオリンピアが高層化すると原宿の重心が変わる？

[751: ビギナーさん]

一等地で持分の多いマンションは絶対価値ありますよね。
高層化して建て直したら価値が下がっちゃいます。
古くても綺麗にリノベーションして住むべきです。
それがいちばんエコだしいいですよ。

[752: 匿名さん]

べき、と言ったって化粧直しや耐震工事じゃ新築ほど高くは売れないんだから仕方がない。
持分の比率低下くらい所有者は了承済みでしょう。
余剰床作る＝持分減らす 以外に持ち出しなく建て替えする方法ないんだし。
残したいオーナー、古いの壊して新築（して売買益）が欲しいオーナーはそれぞれだから
オーナー合意してる建て替えは外野の出る幕じゃない。

[753: ビギナーさん]

そうですが、それって戸建を建て直す資金を得る為に敷地の3分の１を
分筆して売ると同じことですよね。
同じ持分で建て直したほうが資産価値が保てると思っただけで。
大変ではありますが。
それに耐用年数があるうちの建て替えは建築会社が儲けるだけかと。

[754: 匿名さん]

ビギナーさんにしてもあまりに実情をご存知ないような…

余剰床作らず、建て替え前後で延床面積変えずに建て替え出来るなら
そうしたいですよね、誰でも。じゃ解体費用や新築建築費は誰が出すの？？？
新築当時は一億した、数十年経って五分の一十分の一まで市場価値が下がった。
また新築建てるために今のメンバーそれぞれが数千万出し合いましょう、
って話に賛同したオーナーなんて聞いたことがないですよ。
それならまだ解体費だけかけて更地山分けする方が現実的かも
（費用負担が少ないから）そうなると全員合意が必要、と別のハードルが出て来ますが。

また、耐用年数がある限り保たせようという発想と、市場価値とはまるでリンクしません。
どんどん入居者の質が下がって売春マンション化したり（現実にあります）
大規模災害で半倒壊して訴訟起こされたら誰が責任取ってくれるんでしょうか。

資産価値は他人が心配するものじゃありませんよ。
持分に応じた還元率に飽き足らず、追加資金負担して新築で広い部屋もらうのも
負担せず新築にも入らず持分を売るのも区分所有者の自由です。
追加資金負担したくないから余剰床を作って
解体建築費に充てようとするのも、また区分所有者の自由です。

[755: ビギナーさん]

もし現所有者の追加負担が少なくて建て替えができるなら
いいですね。
よく考えてみれば建物あっての土地ですよね。

[756: 匿名さん]

オリンピックを契機に供給拡大した集合住宅が
再びオリンピック契機で建て替えが進みますか。

[757: 匿名さん]

古いマンション売却容易に 成長を妨げる建築規制の緩和を
2013.09.02

政府は29日、アベノミクスの一環で、老朽マンションの解体・売却への規制緩和に関する方針を固めた。

現行の民法では、共同の所有者や部屋の借り手全員の合意が要るため、
老朽マンションを解体し、さら地にして売却することは難しい。
マンションの所有者や第三者が建て替えようとしても、結局は断念せざるを得ないケースが多い。
結果として、多くの老朽マンションが放置されてきた。
これまでに多くの土地やビジネスチャンスを失わせてきた上に、
古いマンションは、大地震での倒壊や将来のスラム化が危惧されている。

しかし、今回の法整備が進めば、所有者の8割程度が合意すれば、解体・売却ができるようになる。
政府は、同時に住民の引越し代支援など、売却をさらに促す方策も検討しているという。
これは震災対策も踏まえた、安倍政権の成長戦略の一つであり、
6月に閣議決定された「規制改革実施計画」に盛り込まれたもの。
老朽マンション売却が進めば、新住居やオフィスへの建て直しが進む。
不動産投資の増加が期待される。(参考:29日付日本経済新聞)

[758: 匿名さん]

つまり同じMSでも借金返して余裕がある奴は駄々こねたらとても美味しい

[759: 匿名さん]

裁判に持ち込まれて立ち退き命令出るまでは引っ張らないのが肝心

[760: 匿名さん]

貧民は借金の利子だけ勘弁してやって追い出せるようになるな

[761: ビギナーさん]

結局、身の丈にあった物件に住んで現金残してる人がいいみたいですね。
賃貸だと収入の３割ぐらいが適当な家賃らしいですが、
ローン返済もそのぐらいだと建て直しや引越しも問題なくできるお金残ってそうです。

[762: 匿名さん]

みんなが熱狂した「自己責任」時代がやっと遂にこれから開幕だね

[763: 匿名さん]

庶民の身の丈に合った物件だと、建て直すニーズが市場的に薄いのが現実。
サラリーマンが余裕持ってローン組める物件って、郊外や周辺部でしょ？
人口減少期に価格維持難しいエリアで建て替え希望してもデベは乗らない。余剰床売れないから。

集合住宅は、別の物件に買い換える蓄えのある人から見切りつけて出て行っちゃう。
次に買うのはよりお金ない、けど予算内で最大限いい物件買いたい人、の繰り返し。

[764: 匿名さん]

駄々こね代行業が流行る

[765: 匿名さん]

いずれ権利をまとめて買取り建て直す専門の建築会社とか
でてくるかもね。
古くなったマンションでも税金はかかるし、どこかで売るという
選択になってくると思う。
ごねれるほど良い立地の人とお願いする人に分かれるでしょうね。

[766: 匿名さん]

同じワンルームとして片や100万、片や1,000万以上ってくらいの差がつきそうだけど
前者の安い方はそんなにうまく行くかね？100万×10戸のアパート一棟買って更地にして
戸建てか共同住宅建ててざっくり3,000万以上で売れば業者は儲かるだろうが
その程度の物件で暮らしてた人はその額くらいしか払えない人、でもある。
権利売って出ても同じような物件買える保証＋αがないと100万では話に乗らない。
そして一戸当たりの買い値が高くなるほど、建て替え後の売り値が高くできないと業者は手を出さない。
権利をまとめるにもよほど立地が良くないと、手間暇かかるだけで利幅が薄いって話になるし。
だったら普通の玄人は、最初から融通の利く一棟売りのアパマン買うでしょ。

場所のいい前者の末路は、短期で損出ても構わない富裕層が底値で淡々と買い増しして（旧公団的に）
最後の一人がいなくなるのを長期戦覚悟でじっと待つ、みたいな世界になるのかね。
魅力ない立地の場合はバブル期のリゾマンっぽく、損失垂れ流しながら売るに売れずに朽廃を待つ。