【老朽化】マンションの寿命って何年よ！！【建て替え】

[匿名さん]

築30年以上のマンションに住む人。老朽マンションの行く末やいかに！
どうすればうまく建て替えできるのか。
今まさに建て替え問題の渦中の人、もうすぐなる人。
新築買ったあなただって、いつかはあなたもこの問題に直面しなければなりません。
年金だけを心配していてはいけません。マンション建て替え問題こそ我々にとって人生の大問題。
さあ、議論しよう！！

[623: 匿名さん]

見えない部分の補修って大変みたいだよね。
配管とか。

[624: 匿名さん]

マンションに住んでいれば常識的なこと書いても無意味
マンコミファンは体験しているし、あちこちのスレに書いてある。

管理費の高いマンションは、その分中古価格が下がっても取引は普通にされる。
管理費が普通でも、専用駐車場付きの物件は自動車なくても駐車場代支払うから
都心では敬遠されがちで売れなくなってきている。

[625: 匿名さん]

シャトー三田は三井野村連合ですか。高そう・・・

http://www.mitsuifudosan.co.jp/corporate/news/2011/0603_02/index.html

[626: 匿名]

原宿＆桜上水両公団、阿佐ヶ谷住宅、多摩NT美竹ビル…と建て替えニュース増え始めてますが、入居してた方の声って不思議なくらい聞きませんね。
ネットやる年代でないとか？

[627: 匿名さん]

私は建替え経験者ですので、建て替えの苦難などは知り尽くしています。

ただ、今のマンションにお住いの方々には、色々な方がいらっしゃるので、昔話は控えています。

旧居住者も、住居を買った時は、その当時のそれなりの資金を準備し、長々ローンを支払いました。
建替えでまるもうけ等と悪態つく方もいますので、誰も本当のことは話さないんですよ。

2度の引っ越しなど、けっこう大変だったんですけど、どなたも言いませんからね♪

[628: 匿名]

だから本当の話が聞きたいわけですよ。丸儲けでないにせよ、損する話では建て替えなんて成立しないんだし。
詳細プロフは伏せてで構いませんから、追加資金投入してもやる価値があったかどうか、持ち分売った組に丸儲けはいたのかどうかを教えてプリーズ☆

[629: 匿名さん]

建替えは、所有している土地を提供して、建物と交換（等価交換）するので、儲かったとは言えないことです。

うちの場合は、増床したので、その分の金額を支払いました。
増床分の坪単価は、分譲価格の坪単価より安かったです。（2割～2.5割引き）
安い理由は、販売経費や広告費がかからないからです。

割引で床を買えたので、お得なのでしょう。

[630: 匿名]

増床しなければ差額ゼロで新築獲得、な感じでしょうか（引っ越しと仮住居費用除き）。
持ち分売った場合は普通に市場価格／坪×持ち分だけ？
すると好立地で売り抜けを考えるオーナーが多い場合は値段で折り合いがつかなそうな。

[631: 匿名さん]

【ご本人様からの依頼により削除しました。管理担当】

[632: 匿名さん]

不躾な質問にご回答ありがとうございます。

我がマンションも建て替え計画が進行しつつありますので、非常に参考になります（先が長そうですが・・・）。

[633: 匿名さん]

６３１です。ちょっと詳しく書きすぎたために削除申請しました。

[634: 匿名さん]

NO632様
建替御苦労様です。大変なご苦労ですが、住民のためにい頑張ってください。

私は建替責任者として７年間、最高の設計事務所に巡り会い、リーマンショックもくぐり抜け、今回の３・１１直前の一月末に全員が等価交換契約にサインして、２月から取り壊しが開始されています。

１００％還元の事業計画で、高齢者の多い住民も納得していただき、あと３年掛かる新居への入居を待っています。

これも住民の協力、デベロッパーの強力な対応が有りましたが、一にも二にも能力有る設計事務所が総合設計を満額獲得し、そして極限まで追求した建築設計への指導、そのお陰で１００％還元の事業計画が完成しました。

[635: 匿名さん]

>634様

信頼できるプロとの出会いは重要ですね。
私のところもここ数年、コンサルタント会社を雇ってはいますが
手がけた実績の多くがオフィスビルだったせい？か『マンションのオーナー』が望むニーズを
いまいち理解しきれていないのでは、と感じる瞬間があります。

総会の後に他のオーナーと「ほんとにあの会社を雇い続けていていいのだろうか」という話が出たり。
マンション建て替えはまだまだ実例も少ないですし、豊富にノウハウを持っている業者自体少ないですから
当面は信頼して出てくるプランを検討する以外にありませんが
（ただ、若年オーナーを中心にじわじわと不満が高まっている気配もあって
より有能な別業者が見つかればそちらに変更しよう、という流れも予想しています）。

高齢オーナーになるほど業者＝頼んでやってる、という姿勢が感じられることも多く
そうではなくて、（こちらにより有利な条件を引き出すためには）相手と協調関係を築かない限り
考えうる可能性も潰してしまいかねない、と下から数えた方が早い若年オーナーは気を揉んでおります。


そちらの依頼されている『最高の設計事務所』、ぜひ知りたいと思いますが実名は難しいですよね
（そちらの案件が現在進行中のようですし）。マンション建て替えに明るい『設計事務所』は
世の中にそんなにないはずですから、いただいたヒントを元に調べてみます。都内であることを祈りつつ。

[636: 匿名さん]

>632さん

建替え計画、ご苦労様です。

うちのコンサルタントも優れていました。
建替え実績が素晴らしかったので、我がマンションもお願いしました。

６３２さんには、捨てメールを表示いただけましたら、よろしいんですけど。

１、６３２さんが捨てメール表示。
２、翌日まで、６３５が捨てメールで返信。

これで、よろしければ、掲示板で公開できないこともお知らせできます。

[637: 匿名さん]

ごめんなさい。

＞２、翌日まで、６３５が捨てメールで返信。
６３６の誤りでです。
申し訳ないです 。

[640: ARRAY(0x812ca810)]

Androidの本：
http://goo.gl/7KpPU

ダウンロード電子ブック

[641: 匿名さん]

コンサル会社の者です。
コンサル会社の事業実績のデータベースを紹介いたします。

http://www.uraja.or.jp/urris/

[642: 匿名]

コンサルって何をしてくれるんだろう。
『法律はこうなってる』『合意形成に至った例はこれ』『これならデベロッパーに買ってもらいやすい』とアドバイスはくれる、けどこうしなさいとは言わない。
診断はしてくれるが処方箋や特効薬は出してくれない医者みたいな感じ。患者にすれば欲しいのは後者なんだけど。

[643: 匿名]

マンション建て替えも証券化で資金　国交省が認可へ　ＳＰＣ活用、民間で調達しやすく 2012/1/17 1:30 情報元 日本経済新聞　電子版

国土交通省は全国の老朽化したマンションやビルの改修・建て替えを進めるため、新たな不動産証券化手法を導入する。
現在は建て替え物件の証券化は不動産会社だけに認めているが、不動産会社がプロジェクト単位で設立する特別目的会社
（ＳＰＣ）にも認める。投資家の出資リスクをプロジェクトに限定して不動産会社の倒産リスクを抱えずに済むようにし、
ビルの建て替え資金を民間の機関投資家から調達しやすくする。

http://www.nikkei.com/news/headline/article/g=96958A9C93819481E3E4E2E1...


金になる立地の物件には朗報、そうでない立地の物件には大して影響なく。ここでも二極化、か………

[644: 匿名さん]

近所の瀟洒な低層マンションが15年くらいで建て替えになっているが
住みにくかったのかな？
元デベの倒産やバブル仕様で維持費高くて管理崩壊とか。

[645: ARRAY(0x82b9eadc)]

無料でダウンロードできるPDF形式の本、
http://bookgrill.com/?pagel.html
ここに技術の本

[646: ARRAY(0x838d57f4)]

Android用図書：
http://bookgrill.com/?getez.html
ダウンロード電子ブック

[647: 匿名さん]

>>644

多分、容積率に余裕があったのだと思う。
住みにくいぐらいで、建替えはできません。

[648: 匿名]

低層→中高層に変わってるはず。余剰床マジックなしに建て替えたところなんて見たことない。

[649: 購入検討中さん]

つまり古いマンション買うなら容積率に余裕のあるのをかえってことだな！

[650: 匿名]

言うのは簡単、中々ないよ。その上場所が良くないと。
人口減ったら不便な場所は見向きもされない。

[651: 匿名]

東京都が LCP住宅の基準を発表しましたね。
建て替え実現は現実的には大都市圏と考えればこれも老朽化マンション建て替えの追い風になるんだろうか。

[652: 匿名さん]

マンションの平均寿命って、３５～３８年程度ですよね。

高層ビル並みの設計施工と管理がされていれば、寿命は１００年
１０年毎の修繕で消極的な管理で３０年。
これでも戸建よりはずっと長生きですね。

[653: 物件比較中さん]

築３０年以上のマンションどこにありますか？

一度見に行きたいです。

[654: 匿名]

都内はいっぱいあるでしょ。
homesとかで興味ある地域のマンション選んで築年数順でソートかければ簡単。
物件概要見ながらgoogleの航空写真で所在地照会してくとここは早晩スラムだな、とか建て替えするかも、とか想像が膨らむ。

[655: 匿名さん]

都心一等地でマンション建替え需要増加　震災、法改正などが後押し


東日本大震災を機に都心の一等地にある老朽化マンションの建て替え需要が急増している。
震災前までは住民などの地権者と不動産会社との調整が難航する例が多かったが、
最近は住民側から耐震性の高いマンションを求める声が相次いでいる。
政府も建て替えを支援する方向での法改正を検討しており、各社は取り組みを強化している。

http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20120307-00000609-san-bus_all

[656: 入居済み住民さん]

　老朽化して、建替え目的・投機的な区分所有権者（もちろん居住しない）ばかりになったら、数少ない居住している区分所有権者がこっそり共謀して総会を開き

・水道料金無料化（管理費に組み入れ）
・駐車場料金の超低額化＆居住者のみに貸し出し＆居住者のみ又貸しOK
・管理組合役員手当の創設（居住者のみ役員になれる規約改正＆居住者は全員役員になる）
・修繕積立金の大幅増額（管理組合役員手当で、居住者は負担ゼロ！）

　見たいな手を打って、住んでない区分所有権者からガッポリ搾取する・・・

　っていう妄想をしてみた。
　これって無理？

[657: 匿名さん]

・水道料金無料化（管理費に組み入れ）

その分、管理費値上げしなくていいならやれるかもね。
値上げしなきゃならないなら、その分家賃が上がって貸しにくくなる
賃貸に出してる所有者からは正当な理由を求められる（≒反発を食らう）。

・駐車場料金の超低額化＆居住者のみに貸し出し＆居住者のみ又貸しOK

よほど駐車場が足りない地区でないと埋まらないから既に低額化してるでしょ、現実的には。
空きも出ず最大限金額取れる価格に料金設定するよね普通。

しかも修繕積立金とかに充当してるとなったらその分、積立金が減る。
『居住者のみ又貸しOK（その際の価格は自由に設定可とか）』がミソなんだろうけど
これも「その代わり居住者が駐車場の維持費etc.を払うのか」
「減った積立金はどこから充当するんだ」と突き上げを食らいそう。

・管理組合役員手当の創設（居住者のみ役員になれる規約改正＆居住者は全員役員になる）

役員手当出すところは普通にあるよね。（）の居住者のみって縛りがどこまで許されるか。理由は後述。

・修繕積立金の大幅増額（管理組合役員手当で、居住者は負担ゼロ！）

非居住オーナーにしたら大幅増額しないで老朽化を受け入れようって話になりそうな。
管理費値上げと一緒で、投資に回してるオーナーには貸しにくくなるばかりで旨味なし。


本人も荒唐無稽と気づいてるから妄想、なんだろうけど
大抵の老朽物件は「自分で住んでるオーナーの方が少ない」状態になるって現実を忘れてない？
居住者＜非居住者って構図になると、総会も多数決で非居住者よりの意見に傾きがちだし
物件の維持管理に関する発想自体も同じ傾向が強くなる。

挙がってるアイディアは基本、総会決議マターばかりに思えるから「こっそり共謀」して
当年はやり過ごせても次年度、総会で非居住者オーナーが紛糾して元に戻るって話のような。

本人も投資物件を自家使用してるけど、住んでない老齢老練オーナーはそんなに甘くないよ。
むしろ住んでない分、冷徹なまでに厳しくコストを見る。住んでるオーナーだけ得する話なんて許すわけない。


と反論に終始したけど、居住オーナーが大多数の物件だったらできない話ではないかもね。
現実的にはそういう老朽物件の方が少ない（≒いわゆるヴィンテージ）し
そっちの希望が通っても、今度は別の負担が出てきそうだが。

[658: 入居済み住民さん]

＞６５７
＞当年はやり過ごせても次年度、総会で非居住者オーナーが紛糾して元に戻るって話

　非居住オーナーに、横のつながりがあって連絡が取り合えたら次年度の総会でひっくり返せるかもだけど、そんな手間を掛けたくない投資家ばかりだろうから、さっさと売っぱらうだけじゃないでしょうか？投資家さんどうしのババ抜きですネｗ
　投資目的の非居住オーナーがわざわざ年に１回の総会に４分の３も集まるなんて想像つかんｗ
　総会の招集に必要な名簿も管理組合が自主管理してたら良いわけだし。

　真面目に居住してる区分所有権者にとって、投資目的の非居住オーナーって迷惑以外の何者でもない。せめて、修繕積立金と管理費で貢献して欲しいもんだ。

[659: 匿名さん]

>非居住オーナーに、横のつながりがあって連絡が取り合えたら次年度の総会でひっくり返せるかもだけど、
>そんな手間を掛けたくない投資家ばかりだろうから、さっさと売っぱらうだけじゃないでしょうか？投資家さんどうしのババ抜きですネｗ

数年しか保有しないのにわざわざ老朽物件買うオーナーが何人いる？中長期で持ってるうちに横のつながりも出てくるよ。
居住非居住に関わらず、手間暇かけたくない奴はそもそも老朽物件買うのに向いてない。

そして手間を惜しむ投資家ばかりだったら、水道代の管理費編入だの大規模修繕費値上げに賛成するわけないよ。
変更が出た分を自分で被るんでなければ、店子に負わせる手間が増えるから。
駐車場が居住オーナーにしか使えないなんて猛反対するだろうね。

>投資目的の非居住オーナーがわざわざ年に１回の総会に４分の３も集まるなんて想像つかんｗ
>総会の招集に必要な名簿も管理組合が自主管理してたら良いわけだし。

物件の特性に拠るとしか言い様がないね。
月々の賃料さえ入ってくりゃ手間暇最小限にしたいオーナーばかりならそうだが、
そういう物件は資産価値賃料とも低下は免れない。誰も大事にしないから。そんな物件わざわざ買うメリットないだろ？
うちとこは総会のたびに長野だの関西からでばってくるよ。
船頭が多くて面倒だが、うるさいオーナーがいてこそ資産価値も保たれるから痛し痒しだね。

>真面目に居住してる区分所有権者にとって、投資目的の非居住オーナーって迷惑以外の何者でもない。
>せめて、修繕積立金と管理費で貢献して欲しいもんだ。

だから築数十年も経てば『真面目に居住してる区分所有権者』自体がいなくなるんだって。
世代交代もあるし、震災リスクのご時世なら趣あるヴィンテージ＜免震新築、だろ？
一部、安さに惹かれて再建築不可買っちゃう情弱はいるかもしれないが
新規オーナーの大部分は投資用か建て替え見込んでる奴ばかりで自分じゃ住まない。消去法で残るのは独居老人だけ。
理屈と実勢は違うってところだね。

[660: 入居済み住民さん]

＞駐車場が居住オーナーにしか使えないなんて猛反対するだろうね。

　そりゃ反対するだろうけど、総会議案を穴が開くくらい読み込んでいる「非居住オーナー」が、４分の１もいるかな？
　いなければ「居住オーナー」の勝ち。委任状争奪戦は、理事長しか委任状を預かれない規約にしておけばおＫ。

＞うちとこは総会のたびに長野だの関西からでばってくるよ。

　でも、４分の３の出席は無理っしょ？４分の１だってしんどいと思う。
　逆に管理組合側は委任状で４分の１を集めるのは容易。
　管理規約に、理事は居住者と定めてる管理組合は多いから、総会の運営を非居住オーナーが乗っ取るのも困難。
　一旦決まった「非居住オーナーへの差別的な負担の規約」をひっくり返すことはかなり難しいと思う。

＞船頭が多くて面倒だが、うるさいオーナーがいてこそ資産価値も保たれるから痛し痒し

　でもそのうるさい非居住オーナーは、理事会にも定期清掃にも町内会・親睦会にも参加しないんでしょ？
　どこが資産価値に貢献してるんだか。

＞新規オーナーの大部分は投資用か建て替え見込んでる奴ばかりで自分じゃ住まない。消去法で残るのは独居老人だけ。

　そうそう。そういう独居老人を一つにまとめる世話好きで交渉能力にたけた居住オーナーが理事長をして、建て替え利潤目的の投資家（笑）から、ガッツリ搾取するっていうこと。
　で、嫌気が刺して超格安で手放してくれたら管理組合が買い取って賃貸に回す。管理組合の理事グループはいつの間にか、そのマンションの大家集団に（妄想爆発ｗ）

　まぁ、管理組合ってのはいざとなったら、そういう事ができるぐらい強い権限を持ってるんじゃないかなぁってことが言いたかったんだけなんだけどネ。

[661: 匿名さん]

試しに買ってみれば？

地上げ目的で買占めしてる業者が区分の大部分押さえてる物件にコバンザメで張りつくのでもなければ
そんなにうまい話はないと気づくと思う…と思ったら入居済みか。

>でもそのうるさい非居住オーナーは、理事会にも定期清掃にも町内会・親睦会にも参加しないんでしょ？
>どこが資産価値に貢献してるんだか。

そんな社会貢献の発想ある非居住オーナーがいたら会ってみたいもんだね（笑）。
投資に見合った対価を求める、そのために口は出すが実働するのも金出すのも嫌、って奴ばかりが現実でしょう。

[662: 匿名さん]

原宿のコープオリンピア、計画発表から進んでないように見えますが
事情をご存知の方いませんか？

[663: 匿名さん]

20～30年すると水漏れとかが起こるんじゃないかな。

[665: 匿名さん]

５・４・３・２・１
ドーン

[667: 匿名さん]

>>662

建替え議決では７２％が賛成でした。建替えする場合は８０％以上が賛成しないと無理です。
反対者の説得には時間が掛ると思われます。

ただ、コープオリンピアは、容積に余裕があります。
還元率は85％位と、業界紙に記載されていました。

同じ床面積の住居を取得する場合は、１５％位の資金が必要だと思います。

[668: 匿名さん]

あれ？
コープオリンピアって建て替え発表してませんでした？

[669: 匿名さん]

まあ崩れてから考えようよ

[670: 匿名さん]

崩れてからでは遅すぎる。東京の人口も2020年でピーク。

ネズミが減っちゃったらチーズに高値がつくわけない（≒余剰床に値のつくハードルはさらに上がる）。

[671: 匿名さん]

ネズミが齧ったチーズは更に安いだろうな

[672: 匿名さん]

防水補修工事をしていれば100年は余裕でもちます。