【老朽化】マンションの寿命って何年よ！！【建て替え】

[匿名さん]

築30年以上のマンションに住む人。老朽マンションの行く末やいかに！
どうすればうまく建て替えできるのか。
今まさに建て替え問題の渦中の人、もうすぐなる人。
新築買ったあなただって、いつかはあなたもこの問題に直面しなければなりません。
年金だけを心配していてはいけません。マンション建て替え問題こそ我々にとって人生の大問題。
さあ、議論しよう！！

[601: 匿名さん]

＞５９９ さんへ

敷地を処分するわけじゃないですよ。
自分の持分の敷地を、建物と交換するんですのよ。

だから、新しいマンションの容積は減らないんですの・・・分からないのかな？

容積率が余っていたマンションの建替えについて、経験者として書いているんですが。

まっ、あなたには説明しても無駄ですわね。

[602: 匿名さん]

容積率の余ったマンションなんて1％もないのでは？

相当郊外の方ですか？

[603: 匿名さん]

容積率を余らせたマンションは3種類じゃないのかな

1.容積率いっぱいに建てても売れる見込みがなかった不人気マンション

2.利益を追求しない公団や地方公共団体が、労働者向けに建てて後から払い下げた

3.民間マンションが建てられ後から地域の用途地域などが変更になり容積率が増えた。

3はとても少なそう

[604: 匿名]

それで行くと

１＝そもそも立地に人気がない？となるとよほど地域の人気が上がっていないと50年経っても変わらない（余剰床に買い手がつかない）。

２＝公団。駅近ならいいが立地が不便だと１と変わらない道をたどりそうな。

３＝後天的なラッキーですか。確かに少なさそう。

[605: 匿名]

>595

？どこの物件のことですか？私のマンションを知っているとでも笑

不動産は立地って当たり前のことを書いてるだけですよ。上物なんて数十年経ったら減価償却されてタダ。
建物に対する固定資産税が築47年でチャラ、って一般常識くらいお勉強してから出直していらっしゃい。

[606: 匿名さん]

＞605
老人多数、空室もあり管理費滞納もあるなら山手線外側の安マンションですね、お気の毒に

[607: 匿名さん]

＞６０２さんへ

都心の区です。

[608: 匿名さん]

建て替えは難しいんじゃないかな。
住んでいる人の利害差が半端じゃない。

建てた時点で建替え時期をある程度スケジュール化しないとね。

将来古いマンションは、相場が下がり、最終的にはアジア系外国人の住居になるんじゃないかな？
壊すことができないなら、壊れるまで誰かが住むだけ。

中国人あたりなら、まとめて一棟借り切ることも出来るだろうし。

[609: 港区]

全くその通りです、我々のマンションも所有している土地の半分を提供しました。

[610: 港区]

マンションの建築コストは全国ほぼ同じですから、土地の高い、そしてマンションが高く売れる場所でないと、持ち出し無しの建替は無理ですj。

[611: 匿名さん]

そうですね、1000戸もあるような巨大マンションが埋立地のほうにはありますが、こういうマンションは絶対に住民の意見が纏まらないから、永久に建て替えは不可能。
古くなるにしたがって価格がどんどん下がり、所得の低い人たちにどんどん入れ替わっていきますので、40年後は確実にスラム化しますね。

[612: 匿名さん]

【ご本人様からの依頼により削除いたしました。管理人】

[613: 匿名さん]

近所に、築４０年ぐらいのマンションがいくつかありますが、スラム化はしていない。
人はすんでいるし、きちんと補修工事もしている。

首都圏で、築４０年でスラム化しているマンションは多いのですか？
築４０年のマンションはかなりあると思いますが、どの程度スラム化しているんでしょうか？
気になりますので、ご教示お願いいたします。

[614: 匿名]

スラムの定義にもよるのでは？
竣工時は金持ち向けだったが40年経って下駄履きマンションになった、程度でも昔を知る者にすればスラム化。
事務所使用不可で入居者が集まらなくなり規約変更＝子持ち家庭が住まなくなる。平行して洗濯物外干しもOKに変えちゃったり。

何だかんだ言っても、日本だから東南アジアみたいに井戸端に集まって炊事洗濯みたいな判りやすいスラム化はないでしょう。
が見えないところで入居者の質低下が起こり（古いと選ばれなくなるから）立地が良くて極端な場合だと売 春マンション化が進行したりする。

[615: 匿名さん]

６１４さん、ありがとうございます。

私が思っていたスラム化は香港の九龍のような所です。
東京で、あんなカンジのところは見当たらないけど、何処にあるんだろうかと思った次第です。

[616: 匿名さん]

50㎡未満が多くて駅に近いと、店舗や事務所にして荒れてるマンションは多そうです。

郊外で駅から遠くて、賃借人が多く賃料が安いと外国人ファミリーが多くなり
荒れるというより、マンションの維持管理が難しい。

「うちのマンションは、便利で住み心地がいい子供達にも住ませたい」なんて住民が
多いマンションは、最低60年くらいは維持できると思います。

エントランスが綺麗に掃除されていた、管理組合の掲示板に活動内容は注意事項が
掲示されているマンションは安心できます。

[617: 匿名]

うちのマンションは50平米以下の比率が高くて駅激近（事務所使用率高し）ですけど荒れてませんよ。
一時荒れてたけど理事会が断固たる対応で臨んだ効果が出た。具体的には〆出し。
事が起こった時に、断固とした対応を取れるかが明暗の別れ目だと思う。
掃除も毎朝です。管理費は高いけど払えないオーナーがふるい落とされて質が保たれてる面もあるかと。

[618: 匿名さん]

＞管理費は高いけど払えないオーナーがふるい落とされて質が保たれてる面もあるかと。

管理費が高いから、売却してしまうという意味ですか？
滞納が増えるという意味ですか？

管理費が高い分、管理員が複数いるとか、積立金が高くて財政が安泰とかいうことですか。

ふるい落とされるという意味が、理解出来ないので。

[619: 匿名さん]

低所得向けのマンションなんて、長期間たつと管理費徴収とか大変みたいですね。

素朴な疑問だけど、マンション老朽化で相場が下がり、低所得者へ売却されたり賃貸されたり、
そうなって、さらに管理費とか修繕費徴収できない環境になると
どうなってしまうの？

マンションで管理費ってやっぱり重要なのかな？

[620: 匿名]

ふるい落とされる＝管理費高くて払えない、滞納しがちという属性は『オーナーになら（れ）ない』。
ある程度収入に余裕ある層だけ残る。という意味です。賃貸人が払ってる場合は、それだけ取っても埋まる物件、ということかな。
当然財政は安定しますよね。払えない層が多くて金額下げよう、では管理の質も落ちて悪循環になる。

[621: 匿名さん]

＞６１９

管理費や修繕積立金を支払えない人は、固定資産税や住宅ローンの滞納もしていると思われます。

競売にかかられ、叩き売られますが、落札した人が滞納した管理費や修繕積立金を支払うことになります。

誰も落札しなければ、どうなるのでしょうか？私には分かりません。
うちのマンションでも破産して競売にかけられた部屋がありましたが、落札した人に支払ってもらいました。

[622: 匿名さん]

バブル期竣工にありがちな管理費のバカ高いマンション（ドムスとか）が
競売不成立のまま長期オーナー不在になった場合どうなるんでしょうね。

物件価格以上に月々のランニングコストが敬遠されて
一般市場でも買い手がつかない（物件価格自体を下げるしかない）、
という現象がまま見られますけど、まさかお上が払うとも思えないから
オーナー不在の空き部屋割合が高くなって（管理費が足りなくなって）
しかし現オーナー達は値上げを承諾しないとなれば、理屈上は管理の質を落とす他ないですよね。

[623: 匿名さん]

見えない部分の補修って大変みたいだよね。
配管とか。

[624: 匿名さん]

マンションに住んでいれば常識的なこと書いても無意味
マンコミファンは体験しているし、あちこちのスレに書いてある。

管理費の高いマンションは、その分中古価格が下がっても取引は普通にされる。
管理費が普通でも、専用駐車場付きの物件は自動車なくても駐車場代支払うから
都心では敬遠されがちで売れなくなってきている。

[625: 匿名さん]

シャトー三田は三井野村連合ですか。高そう・・・

http://www.mitsuifudosan.co.jp/corporate/news/2011/0603_02/index.html

[626: 匿名]

原宿＆桜上水両公団、阿佐ヶ谷住宅、多摩NT美竹ビル…と建て替えニュース増え始めてますが、入居してた方の声って不思議なくらい聞きませんね。
ネットやる年代でないとか？

[627: 匿名さん]

私は建替え経験者ですので、建て替えの苦難などは知り尽くしています。

ただ、今のマンションにお住いの方々には、色々な方がいらっしゃるので、昔話は控えています。

旧居住者も、住居を買った時は、その当時のそれなりの資金を準備し、長々ローンを支払いました。
建替えでまるもうけ等と悪態つく方もいますので、誰も本当のことは話さないんですよ。

2度の引っ越しなど、けっこう大変だったんですけど、どなたも言いませんからね♪

[628: 匿名]

だから本当の話が聞きたいわけですよ。丸儲けでないにせよ、損する話では建て替えなんて成立しないんだし。
詳細プロフは伏せてで構いませんから、追加資金投入してもやる価値があったかどうか、持ち分売った組に丸儲けはいたのかどうかを教えてプリーズ☆

[629: 匿名さん]

建替えは、所有している土地を提供して、建物と交換（等価交換）するので、儲かったとは言えないことです。

うちの場合は、増床したので、その分の金額を支払いました。
増床分の坪単価は、分譲価格の坪単価より安かったです。（2割～2.5割引き）
安い理由は、販売経費や広告費がかからないからです。

割引で床を買えたので、お得なのでしょう。

[630: 匿名]

増床しなければ差額ゼロで新築獲得、な感じでしょうか（引っ越しと仮住居費用除き）。
持ち分売った場合は普通に市場価格／坪×持ち分だけ？
すると好立地で売り抜けを考えるオーナーが多い場合は値段で折り合いがつかなそうな。

[631: 匿名さん]

【ご本人様からの依頼により削除しました。管理担当】

[632: 匿名さん]

不躾な質問にご回答ありがとうございます。

我がマンションも建て替え計画が進行しつつありますので、非常に参考になります（先が長そうですが・・・）。

[633: 匿名さん]

６３１です。ちょっと詳しく書きすぎたために削除申請しました。

[634: 匿名さん]

NO632様
建替御苦労様です。大変なご苦労ですが、住民のためにい頑張ってください。

私は建替責任者として７年間、最高の設計事務所に巡り会い、リーマンショックもくぐり抜け、今回の３・１１直前の一月末に全員が等価交換契約にサインして、２月から取り壊しが開始されています。

１００％還元の事業計画で、高齢者の多い住民も納得していただき、あと３年掛かる新居への入居を待っています。

これも住民の協力、デベロッパーの強力な対応が有りましたが、一にも二にも能力有る設計事務所が総合設計を満額獲得し、そして極限まで追求した建築設計への指導、そのお陰で１００％還元の事業計画が完成しました。

[635: 匿名さん]

>634様

信頼できるプロとの出会いは重要ですね。
私のところもここ数年、コンサルタント会社を雇ってはいますが
手がけた実績の多くがオフィスビルだったせい？か『マンションのオーナー』が望むニーズを
いまいち理解しきれていないのでは、と感じる瞬間があります。

総会の後に他のオーナーと「ほんとにあの会社を雇い続けていていいのだろうか」という話が出たり。
マンション建て替えはまだまだ実例も少ないですし、豊富にノウハウを持っている業者自体少ないですから
当面は信頼して出てくるプランを検討する以外にありませんが
（ただ、若年オーナーを中心にじわじわと不満が高まっている気配もあって
より有能な別業者が見つかればそちらに変更しよう、という流れも予想しています）。

高齢オーナーになるほど業者＝頼んでやってる、という姿勢が感じられることも多く
そうではなくて、（こちらにより有利な条件を引き出すためには）相手と協調関係を築かない限り
考えうる可能性も潰してしまいかねない、と下から数えた方が早い若年オーナーは気を揉んでおります。


そちらの依頼されている『最高の設計事務所』、ぜひ知りたいと思いますが実名は難しいですよね
（そちらの案件が現在進行中のようですし）。マンション建て替えに明るい『設計事務所』は
世の中にそんなにないはずですから、いただいたヒントを元に調べてみます。都内であることを祈りつつ。

[636: 匿名さん]

>632さん

建替え計画、ご苦労様です。

うちのコンサルタントも優れていました。
建替え実績が素晴らしかったので、我がマンションもお願いしました。

６３２さんには、捨てメールを表示いただけましたら、よろしいんですけど。

１、６３２さんが捨てメール表示。
２、翌日まで、６３５が捨てメールで返信。

これで、よろしければ、掲示板で公開できないこともお知らせできます。

[637: 匿名さん]

ごめんなさい。

＞２、翌日まで、６３５が捨てメールで返信。
６３６の誤りでです。
申し訳ないです 。

[640: ARRAY(0x812ca810)]

Androidの本：
http://goo.gl/7KpPU

ダウンロード電子ブック

[641: 匿名さん]

コンサル会社の者です。
コンサル会社の事業実績のデータベースを紹介いたします。

http://www.uraja.or.jp/urris/

[642: 匿名]

コンサルって何をしてくれるんだろう。
『法律はこうなってる』『合意形成に至った例はこれ』『これならデベロッパーに買ってもらいやすい』とアドバイスはくれる、けどこうしなさいとは言わない。
診断はしてくれるが処方箋や特効薬は出してくれない医者みたいな感じ。患者にすれば欲しいのは後者なんだけど。

[643: 匿名]

マンション建て替えも証券化で資金　国交省が認可へ　ＳＰＣ活用、民間で調達しやすく 2012/1/17 1:30 情報元 日本経済新聞　電子版

国土交通省は全国の老朽化したマンションやビルの改修・建て替えを進めるため、新たな不動産証券化手法を導入する。
現在は建て替え物件の証券化は不動産会社だけに認めているが、不動産会社がプロジェクト単位で設立する特別目的会社
（ＳＰＣ）にも認める。投資家の出資リスクをプロジェクトに限定して不動産会社の倒産リスクを抱えずに済むようにし、
ビルの建て替え資金を民間の機関投資家から調達しやすくする。

http://www.nikkei.com/news/headline/article/g=96958A9C93819481E3E4E2E1...


金になる立地の物件には朗報、そうでない立地の物件には大して影響なく。ここでも二極化、か………

[644: 匿名さん]

近所の瀟洒な低層マンションが15年くらいで建て替えになっているが
住みにくかったのかな？
元デベの倒産やバブル仕様で維持費高くて管理崩壊とか。

[645: ARRAY(0x82b9eadc)]

無料でダウンロードできるPDF形式の本、
http://bookgrill.com/?pagel.html
ここに技術の本

[646: ARRAY(0x838d57f4)]

Android用図書：
http://bookgrill.com/?getez.html
ダウンロード電子ブック

[647: 匿名さん]

>>644

多分、容積率に余裕があったのだと思う。
住みにくいぐらいで、建替えはできません。

[648: 匿名]

低層→中高層に変わってるはず。余剰床マジックなしに建て替えたところなんて見たことない。

[649: 購入検討中さん]

つまり古いマンション買うなら容積率に余裕のあるのをかえってことだな！

[650: 匿名]

言うのは簡単、中々ないよ。その上場所が良くないと。
人口減ったら不便な場所は見向きもされない。

[651: 匿名]

東京都が LCP住宅の基準を発表しましたね。
建て替え実現は現実的には大都市圏と考えればこれも老朽化マンション建て替えの追い風になるんだろうか。

[652: 匿名さん]

マンションの平均寿命って、３５～３８年程度ですよね。

高層ビル並みの設計施工と管理がされていれば、寿命は１００年
１０年毎の修繕で消極的な管理で３０年。
これでも戸建よりはずっと長生きですね。

[653: 物件比較中さん]

築３０年以上のマンションどこにありますか？

一度見に行きたいです。

[654: 匿名]

都内はいっぱいあるでしょ。
homesとかで興味ある地域のマンション選んで築年数順でソートかければ簡単。
物件概要見ながらgoogleの航空写真で所在地照会してくとここは早晩スラムだな、とか建て替えするかも、とか想像が膨らむ。

[655: 匿名さん]

都心一等地でマンション建替え需要増加　震災、法改正などが後押し


東日本大震災を機に都心の一等地にある老朽化マンションの建て替え需要が急増している。
震災前までは住民などの地権者と不動産会社との調整が難航する例が多かったが、
最近は住民側から耐震性の高いマンションを求める声が相次いでいる。
政府も建て替えを支援する方向での法改正を検討しており、各社は取り組みを強化している。

http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20120307-00000609-san-bus_all

[656: 入居済み住民さん]

　老朽化して、建替え目的・投機的な区分所有権者（もちろん居住しない）ばかりになったら、数少ない居住している区分所有権者がこっそり共謀して総会を開き

・水道料金無料化（管理費に組み入れ）
・駐車場料金の超低額化＆居住者のみに貸し出し＆居住者のみ又貸しOK
・管理組合役員手当の創設（居住者のみ役員になれる規約改正＆居住者は全員役員になる）
・修繕積立金の大幅増額（管理組合役員手当で、居住者は負担ゼロ！）

　見たいな手を打って、住んでない区分所有権者からガッポリ搾取する・・・

　っていう妄想をしてみた。
　これって無理？

[657: 匿名さん]

・水道料金無料化（管理費に組み入れ）

その分、管理費値上げしなくていいならやれるかもね。
値上げしなきゃならないなら、その分家賃が上がって貸しにくくなる
賃貸に出してる所有者からは正当な理由を求められる（≒反発を食らう）。

・駐車場料金の超低額化＆居住者のみに貸し出し＆居住者のみ又貸しOK

よほど駐車場が足りない地区でないと埋まらないから既に低額化してるでしょ、現実的には。
空きも出ず最大限金額取れる価格に料金設定するよね普通。

しかも修繕積立金とかに充当してるとなったらその分、積立金が減る。
『居住者のみ又貸しOK（その際の価格は自由に設定可とか）』がミソなんだろうけど
これも「その代わり居住者が駐車場の維持費etc.を払うのか」
「減った積立金はどこから充当するんだ」と突き上げを食らいそう。

・管理組合役員手当の創設（居住者のみ役員になれる規約改正＆居住者は全員役員になる）

役員手当出すところは普通にあるよね。（）の居住者のみって縛りがどこまで許されるか。理由は後述。

・修繕積立金の大幅増額（管理組合役員手当で、居住者は負担ゼロ！）

非居住オーナーにしたら大幅増額しないで老朽化を受け入れようって話になりそうな。
管理費値上げと一緒で、投資に回してるオーナーには貸しにくくなるばかりで旨味なし。


本人も荒唐無稽と気づいてるから妄想、なんだろうけど
大抵の老朽物件は「自分で住んでるオーナーの方が少ない」状態になるって現実を忘れてない？
居住者＜非居住者って構図になると、総会も多数決で非居住者よりの意見に傾きがちだし
物件の維持管理に関する発想自体も同じ傾向が強くなる。

挙がってるアイディアは基本、総会決議マターばかりに思えるから「こっそり共謀」して
当年はやり過ごせても次年度、総会で非居住者オーナーが紛糾して元に戻るって話のような。

本人も投資物件を自家使用してるけど、住んでない老齢老練オーナーはそんなに甘くないよ。
むしろ住んでない分、冷徹なまでに厳しくコストを見る。住んでるオーナーだけ得する話なんて許すわけない。


と反論に終始したけど、居住オーナーが大多数の物件だったらできない話ではないかもね。
現実的にはそういう老朽物件の方が少ない（≒いわゆるヴィンテージ）し
そっちの希望が通っても、今度は別の負担が出てきそうだが。

[658: 入居済み住民さん]

＞６５７
＞当年はやり過ごせても次年度、総会で非居住者オーナーが紛糾して元に戻るって話

　非居住オーナーに、横のつながりがあって連絡が取り合えたら次年度の総会でひっくり返せるかもだけど、そんな手間を掛けたくない投資家ばかりだろうから、さっさと売っぱらうだけじゃないでしょうか？投資家さんどうしのババ抜きですネｗ
　投資目的の非居住オーナーがわざわざ年に１回の総会に４分の３も集まるなんて想像つかんｗ
　総会の招集に必要な名簿も管理組合が自主管理してたら良いわけだし。

　真面目に居住してる区分所有権者にとって、投資目的の非居住オーナーって迷惑以外の何者でもない。せめて、修繕積立金と管理費で貢献して欲しいもんだ。

[659: 匿名さん]

>非居住オーナーに、横のつながりがあって連絡が取り合えたら次年度の総会でひっくり返せるかもだけど、
>そんな手間を掛けたくない投資家ばかりだろうから、さっさと売っぱらうだけじゃないでしょうか？投資家さんどうしのババ抜きですネｗ

数年しか保有しないのにわざわざ老朽物件買うオーナーが何人いる？中長期で持ってるうちに横のつながりも出てくるよ。
居住非居住に関わらず、手間暇かけたくない奴はそもそも老朽物件買うのに向いてない。

そして手間を惜しむ投資家ばかりだったら、水道代の管理費編入だの大規模修繕費値上げに賛成するわけないよ。
変更が出た分を自分で被るんでなければ、店子に負わせる手間が増えるから。
駐車場が居住オーナーにしか使えないなんて猛反対するだろうね。

>投資目的の非居住オーナーがわざわざ年に１回の総会に４分の３も集まるなんて想像つかんｗ
>総会の招集に必要な名簿も管理組合が自主管理してたら良いわけだし。

物件の特性に拠るとしか言い様がないね。
月々の賃料さえ入ってくりゃ手間暇最小限にしたいオーナーばかりならそうだが、
そういう物件は資産価値賃料とも低下は免れない。誰も大事にしないから。そんな物件わざわざ買うメリットないだろ？
うちとこは総会のたびに長野だの関西からでばってくるよ。
船頭が多くて面倒だが、うるさいオーナーがいてこそ資産価値も保たれるから痛し痒しだね。

>真面目に居住してる区分所有権者にとって、投資目的の非居住オーナーって迷惑以外の何者でもない。
>せめて、修繕積立金と管理費で貢献して欲しいもんだ。

だから築数十年も経てば『真面目に居住してる区分所有権者』自体がいなくなるんだって。
世代交代もあるし、震災リスクのご時世なら趣あるヴィンテージ＜免震新築、だろ？
一部、安さに惹かれて再建築不可買っちゃう情弱はいるかもしれないが
新規オーナーの大部分は投資用か建て替え見込んでる奴ばかりで自分じゃ住まない。消去法で残るのは独居老人だけ。
理屈と実勢は違うってところだね。

[660: 入居済み住民さん]

＞駐車場が居住オーナーにしか使えないなんて猛反対するだろうね。

　そりゃ反対するだろうけど、総会議案を穴が開くくらい読み込んでいる「非居住オーナー」が、４分の１もいるかな？
　いなければ「居住オーナー」の勝ち。委任状争奪戦は、理事長しか委任状を預かれない規約にしておけばおＫ。

＞うちとこは総会のたびに長野だの関西からでばってくるよ。

　でも、４分の３の出席は無理っしょ？４分の１だってしんどいと思う。
　逆に管理組合側は委任状で４分の１を集めるのは容易。
　管理規約に、理事は居住者と定めてる管理組合は多いから、総会の運営を非居住オーナーが乗っ取るのも困難。
　一旦決まった「非居住オーナーへの差別的な負担の規約」をひっくり返すことはかなり難しいと思う。

＞船頭が多くて面倒だが、うるさいオーナーがいてこそ資産価値も保たれるから痛し痒し

　でもそのうるさい非居住オーナーは、理事会にも定期清掃にも町内会・親睦会にも参加しないんでしょ？
　どこが資産価値に貢献してるんだか。

＞新規オーナーの大部分は投資用か建て替え見込んでる奴ばかりで自分じゃ住まない。消去法で残るのは独居老人だけ。

　そうそう。そういう独居老人を一つにまとめる世話好きで交渉能力にたけた居住オーナーが理事長をして、建て替え利潤目的の投資家（笑）から、ガッツリ搾取するっていうこと。
　で、嫌気が刺して超格安で手放してくれたら管理組合が買い取って賃貸に回す。管理組合の理事グループはいつの間にか、そのマンションの大家集団に（妄想爆発ｗ）

　まぁ、管理組合ってのはいざとなったら、そういう事ができるぐらい強い権限を持ってるんじゃないかなぁってことが言いたかったんだけなんだけどネ。

[661: 匿名さん]

試しに買ってみれば？

地上げ目的で買占めしてる業者が区分の大部分押さえてる物件にコバンザメで張りつくのでもなければ
そんなにうまい話はないと気づくと思う…と思ったら入居済みか。

>でもそのうるさい非居住オーナーは、理事会にも定期清掃にも町内会・親睦会にも参加しないんでしょ？
>どこが資産価値に貢献してるんだか。

そんな社会貢献の発想ある非居住オーナーがいたら会ってみたいもんだね（笑）。
投資に見合った対価を求める、そのために口は出すが実働するのも金出すのも嫌、って奴ばかりが現実でしょう。

[662: 匿名さん]

原宿のコープオリンピア、計画発表から進んでないように見えますが
事情をご存知の方いませんか？

[663: 匿名さん]

20～30年すると水漏れとかが起こるんじゃないかな。

[665: 匿名さん]

５・４・３・２・１
ドーン

[667: 匿名さん]

>>662

建替え議決では７２％が賛成でした。建替えする場合は８０％以上が賛成しないと無理です。
反対者の説得には時間が掛ると思われます。

ただ、コープオリンピアは、容積に余裕があります。
還元率は85％位と、業界紙に記載されていました。

同じ床面積の住居を取得する場合は、１５％位の資金が必要だと思います。

[668: 匿名さん]

あれ？
コープオリンピアって建て替え発表してませんでした？

[669: 匿名さん]

まあ崩れてから考えようよ

[670: 匿名さん]

崩れてからでは遅すぎる。東京の人口も2020年でピーク。

ネズミが減っちゃったらチーズに高値がつくわけない（≒余剰床に値のつくハードルはさらに上がる）。

[671: 匿名さん]

ネズミが齧ったチーズは更に安いだろうな

[672: 匿名さん]

防水補修工事をしていれば100年は余裕でもちます。

[673: 匿名さん]

耐久年数≠市場価値。
最近、最後の同潤会（上野下）が建て替え決まったが
修繕するだけ建て替えしないと決まってる築50年なんて
買うのは貧困層だけだろう。結果、一層金かけなくなり
スラム→廃墟が目に見えている。

[674: 匿名さん]

たとえば、一種低層住専で６－８階建て，築４０年ぐらいのマンションが
平気でそれなりの値段で取引されてるけど、買ってる人はどういう考えなのかな？
あと数年もすれば建て替えの問題が起こり，建て替え不能となるのに、不思議だね。
全国のあちこちで既存不適格建築物件の建て替え不能問題が、社会問題になると思うがね。

[675: 匿名さん]

一種低層住専て大体駅前にはないですからね。
良好な住環境≒高さ規制がネックになって
余剰床作れないから、法規制が変わらない限り建て替え不可。
規制緩和なら駅に近い商業地の方からやるだろうし。

よほど立地が良ければ、解体費用込みでもペイする価格で
買い叩いて既存物件と似たような建蔽率容積率の物件を
建てようと考える輩が出なくもないかも知れないけど、
それとて地震で半全壊でもしない限りは相当気の長い話
（そもそも地盤いいとこに頑丈な建物だと、地震でも影響なかったりするし）

[676: 匿名さん]

既存物件と似たような（同じ）建蔽率容積率の物を建てれないから問題なんですよ。
つまり。既に建蔽率容積率が相当オーバーしてしまってる（だから既存不適格）
判り易く言うと、現在１００平米の部屋が３０平米の部屋位にしか容積率の関係で
建て替えれないという事ですよ。（戸数が同じとして）

[677: 匿名さん]

ですから罰ゲームでしょ、買った瞬間

[678: 匿名さん]

ワシがジジイになったとき
エバれるMS以外は値崩れすればいいんだ
相続権のある糞親族の掴み合いの喧嘩が見たい

[679: 匿名さん]

むしろバブル期のリゾマンみたく、押しつけ合いになるんでは？
持ってるだけで金が出てくからね。
100万200万でも買い手のつかない物件が既にゴロゴロあるよ。

[680: 匿名さん]

マンションってそういう意味ではすごい怖いよね。
いらなくなった時に売れないで、管理費、修繕積立金等の支払いだけが残る。。。

中古市場見ると、築30年超の数百万のマンションが多く掲載されているよね。
今でさえこの状況なのに、この先10年後、20年後どうなるんだろう。。。

[681: 匿名さん]

戸建て建てる代わりにアパマン建てて
戸数を稼いだのが高度成長期だったとしたら
逆パターンも出るかもしれませんね。
捨て値で買い占めて戸建てなり小規模集合住宅を建てる、という。

よほど魅力的な立地でなければ無理でしょうけど。
そうでない大半は、手を入れず放置でゴーストマンション化。

[682: 匿名さん]

廃墟を観光資源にしよう

[683: 匿名さん]

立ち入り禁止の軍艦島を都市に作ってどうすんだ

[685: 匿名]

最近、こちらでマンション建て替え問題の話題が全くないのですが、管理組合総会で住人同士で揉めて議論がストップしているとか建物が老朽化していても議論すらしないとか何か訳あるんでしょうか？建て替え進行中などいろんな情報が欲しいです。

[686: 匿名さん]

>管理組合総会で住人同士で揉めて議論がストップしている

立地に自信があれば還元率や金額など条件面で折り合わず数年中断、はままある。

>建物が老朽化していても議論すらしない

建て替えしても余剰床が出来ない（費用持ち出しばかり）・余剰床が売れそうになければ話すだけ無駄。


進行中は外部に漏らせない、それが建て替えでは？

[687: 匿名さん]

地価停滞で議論中断してるマンション住民としては
起爆剤にぜひオリンピック来て欲しいです。

[688: 匿名さん]

マンション寿命に関して、素朴な疑問があります。
（建替の話のため、購入時は終のすみかとしての入手を前提としています）

【具体的内容】
現在も分譲、賃貸マンションがどんどん建設されており、30～50年程度?後は、人口減等も相まって、確実に
　　　需要 ≪ 中古を含めた供給
となっています。

その時期に、自分や継いだ子供が何らかの理由で住めなくなった時（手放そうとした時）、資産価値低下等のために、以下が想定されます。
　　・貸す場合、管理費＋修繕費＋固定資産税を上回れない。
　　・売る場合、古い上に、増加した修繕費の負担を嫌う等で、買い手が見つからない。

この場合、購入者が死んでも次世代以降への「負債」となります。
（マンションのみ相続放棄することはできないと聞いてます）

一方、耐用年数増や、マンションあたりの戸数増による解体合意形成難等のために、建替には今以上に移行しづらいと考えています。
その場合、建築から50～80年程度?後の解体まで、住まなくなってから20～50年?程度の期間、修繕費等を無駄に払い続けなければなりません。

さらに、このような状況下では修繕費等の滞納者も当然、増えると考えられます。
　（最悪は、逃げた者勝ち?）

都心の一等地等の特殊なケースを除き、一般論として考えると、将来のマンション超過は明白にもかかわらず、寿命の問題が大きく取り上げられないことを、正直、不思議に思っております。


マンション解体に関するこの疑問の前提や、マンションの将来像等に関して、どう考えていますか？

[689: 匿名さん]

老後スレの人？

ご想像通り、

>都心の一等地等の特殊なケースを除き、
>一般論として考えると、将来のマンション超過は
>明白にもかかわらず、寿命の問題が大きく取り上げられない

状況はそう簡単に変化しないと思いますよ。
させようとしたら法改正必須だし
デベに新築過剰供給やめろという話になる。
そんな話ができる政治家や役人いないでしょ。

[690: 匿名さん]

中流の憧れだった団地暮らし
中流＝プチセレブ
団地＝マンション
あははは

[691: 匿名さん]

中流（＝プチセレブ）の現在の憧れは？

[692: 匿名さん]

691
不倫だろ

[693: 匿名さん]

耐震性不足は「正当事由」／ＵＲ高幡台団地訴訟で判決

耐震性を満たさない賃貸住宅の立ち退きをめぐり、建物を所有する都市再生機構（ＵＲ）が入居者を訴えていた裁判で、
東京地裁は3月28日、ＵＲが主張する正当事由を認め、賃借人に退去を求める判決を言い渡した。
耐震性を理由とする建物明け渡し訴訟で貸主側が勝訴するのは初めて。
同様の問題を抱える賃貸住宅や賃貸ビルは多く、今回の判決は先駆的事例として注目を集めそうだ。

訴訟の舞台となったのは、ＵＲが所有する高幡台団地73号棟（東京都日野市）。
鉄筋コンクリート11階建て・250戸の同物件は築30年以上が経過しており、現行の耐震基準を大きく下回っていた。

ＵＲは当初、耐震改修による再生を検討したが、費用負担が大きいこと、改修しても機能性が損なわれることなどから2008年に解体を決定。
200人超の賃借人に対し移転の協力を求める中で、移転を拒否した7世帯を被告として11年に東京地裁に提訴した。

裁判では、耐震性不足が借地借家法に定める正当事由にあたるかが争点となっていた。
家主が賃借人に退去を求める際に必要な正当事由に明確な定義はない。
過去には建物の老朽化や賃料の滞納などで認められてきたが、耐震性を理由とする判例はこれまでになかった。

東京地裁が3月28日に下した判決では、ＵＲが入居者に対して実施した移転先のあっ旋や引越しなど費用の支払いについて、
「退去に伴う経済的負担等に十分に配慮した手厚い内容」と評価。

その上で、「正当事由が認められ、明け渡しを求めることができる」とした。
被告に対しては、明け渡しのほか、建物を明け渡すまでの違約金として1カ月当たり賃料相当額の1・5倍を支払うこと、
訴訟費用を負担することを命令した。被告の上告の有無にかかわらず判決を仮に執行することも認めた。

ＵＲは判決について、「建物の耐震改修を検討するにあたって、賃貸人のみが過分な負担を強いられる場合には、
賃借人に十分配慮することで建物明け渡しが認められるという重要な指摘がなされた」とコメント。
退去の際に入居者に渡した引越し費用などの詳細は非公表としている。（情報提供：週刊住宅新聞社）


長期賃借人対応で頭が痛い大家にとっては朗報？かも

[694: 匿名]

賃貸マンションや賃貸団地は、もともとたいした問題はないでしょ。
問題は分譲マンション。
年をおうごとにまともな居住者が減っていくから、建て替えはおろか、修繕もままならなくなる。

[695: 匿名さん]

やはり、10年毎買い替えは正しい。

[696: 匿名さん]

わかってないなー。分譲マンションも築年数経つごとに賃貸物件化してくのに。
10年ごとに買い替えしない入居者はよっぽど物件が気に入ってる（ガーデンヒルズ的）か移る金がないかどっちかだろ。
売りに出すのでなければ貸しに出される。１棟買い＆貸しされてる投資物件とは別種のハードルがある。
店子対策が他人事じゃないのは、要建て替え年数になればどちらも似たようなもん。

創生期に建てられた公団とかでなければ、立地の優位性は分譲物件にあるのは言わずもがな。

[697: 匿名さん]

あまちゃん、都市部も含めマンションは供給過剰だろな、近い将来建替え出来ずにスラムが多数。
貸すも売るも、需要が有っての事、近い将来に団塊世代が大量に逝くでしょうに。
人口減っても、まだまだデべは金儲けのためマンション建て続けるわ。

また容積率イッパイで建ってるマンションの建て替えは、金持ち住人ばかり揃って無いと無理だな。

いずれにせよ多くのマンションは建替えどころか近々にはスラム化するよ。

[698: 匿名さん]

>容積率イッパイで建ってるマンション

オーナー住人が金持ち揃いって設定が非現実的。一種低層地域の低中層物件とかは
建て替えしても余剰床が出来ないから損切りできる金持ちから抜けてく。
中古で買った組に建て替え資金全額自己負担する甲斐性ないから
騙し騙し修繕でしのいでくしかない。結局ダンピング必至。

[699: 匿名さん]

大きな地震一つでおしまいですよ、建替えどころか復旧修繕も出来ないでしょう。
管理費積立金等無視で退去する住人も多数出てスラム化は確実、阪神淡路大震災の再来だね。

戸建てなら自分の意思でどうにでも出来るが、マンションみたいな団体様はどうにもならんね。

[700: 匿名さん]

土地自体に値のつく（再利用可能な）場所でなければ逃げ足早いもの勝ちになるって意味では同意。

[701: 匿名さん]

そういえば今の、特にタワーマンションは100年設計といって、
100年は建ってられるらしいですね。

普通のマンションなら50年程度でしょうか？

[702: 匿名さん]

建造物として100年存続可能かと市場で売り物になるかは別問題でしょ。どんな設備も陳腐化するし。
自分で住んでるオーナーじゃなければ、家賃上げられるわけでもない追加資金投入は望まない。
金かけた分の費用対効果も冷静に見る～結果、手や金をかけないなりの見てくれと市場価値まで下がる。

[703: 匿名さん]

棄てられた蜂の巣思い浮かべてみた

[704: 匿名さん]

所有者不明で野ざらし〜いずれ朽廃を待つ、ならいいけど
人間の場合は残党がいて居住権とか主張するから厄介。

[705: 匿名さん]

倒壊の危険があったら所有者が危険を除かないといけないんだろうねえ
倒壊して損害が出たら所有者の不法行為だもんね

[706: 匿名さん]

倒壊しなくても１００年近く所有者変わっても費用負担や規約ルール守っての存続は無いだろ。
企業自体も１００年続くのは珍しいからね、余剰地も無くスラム化一直線だわ。

[707: 匿名さん]

>705

その意味で693の判決というのは大きいんですよ。
建て替えで大家が得すると知ってて、立ち退きゴネて
世間相場以上を引っ張ろうとする店子がいるから。
耐震に問題あるから建て替えします退去して、が正当事由になれば
店子を追い出す手間暇や負担が格段に減る。

>706

そもそも100年経ってる集合住宅、日本にないですからね。
建て替え決まった最後の同潤会、上野下で80年とか？
地元の知り合いがたまたま一部屋持ってるけど、
どんな経緯でいつ買ったのか孫世代になるとわからない。

技術の進歩で100年とか保っちゃうのも考えものと思いますけどね。
新築＞中古志向は理屈じゃないから、金があってわざわざ築古選ぶ奴いない
＝入居者属性はどんどん落ちる。
新築供給禁止でもしない限り、不人気なお化け屋敷として延命されるだけ。
湾岸のタワマンとか最後どうすんだろ。
ま、生きてないからいいですけど。

[708: 匿名さん]

忌わの際に爺さんから
「あのＭＳの権利はお前に譲る」とか
もう悪夢でしかないかもな

[709: 匿名さん]

100年マンションって結局
問題先送りマンションってことか

[710: 匿名さん]

マンションだけ遺産放棄とか出来ないからね。
バブル期のリゾマンみたく、維持費かかるならタダでいいから持ってけって話
この先は首都圏でも見るんだろうなあ。

日本の都市計画なんてあってないようなもんだから
自分が金出す物件はよっぽど精査しないと駄目だね。
若くて可愛い時じゃなく、婆になっても金になるかどうか

[711: 匿名]

予め建物の存続期間を設定して、登記おくのがいいと思いますね。
存続期間が満了したら、底地が国庫に帰属する代わりに、国が取り壊し費用の負担と手続きのすべてを行う。

何かしらの対策を行わないと、現行法のままでは近い将来、権利関係のせいで手の付けようがない、廃墟のような区分建物が、日本中で問題となるのは目に見えています。

[712: 匿名さん]

馬鹿のために税金使うのは嫌だなあ

[713: 匿名さん]

>711

そんな中国みたいな話、日本で法案成立できるわけがない。
喜ぶのは死ぬまで住めればいい見当で安い物件買ってる奴で
高い金出して駅前だの高級住宅地買ってる金持ちが納得するわけないでしょう。

いわば一律、一定期間で収用する定借にって話なわけだから
切り替えするには国家が地主から市場価格で買うってプロセス経ないと暴動が起こるだけ。
そんな莫大な公的資金投入するより廃墟は放置で朽廃したら撤去、の方がよほど総意に適う。

[714: 匿名さん]

ここの話は、淡路島の巨大仏像が放置されてる状態と同じ事ですね。
確かに近い将来には、多くのマンションもあの仏像みたいになるんでしょうね。

[715: 匿名]

>高い金出して駅前だの高級住宅地買ってる金持ちが納得するわけないでしょう。
存続させたければ任意に存続できるようにしておけばいいんじゃない？
いずれ大きな社会問題になるのは間違いないんだから、金持ちがそんなセコイ事言うんじゃないよ（笑）

[716: 匿名さん]

>存続させたければ任意に存続できる

集合住宅で意見がまとまること自体が難しいんだよ。
住民内で存続と放棄に意見が割れたらどうすんの？一括処分できないんじゃ今と同じでは。
その案だと極論すれば、誰も見向きもしない不人気物件救済しましょうって話になるだけだよね。
それしきのために法改正だの一律借地切り替えだの、全く現実的じゃない。

>いずれ大きな社会問題になるのは間違いないんだから

金持ちにとって社会問題＜＜＜＜＜＜＜＜＜私有財産保全、って認識もないんじゃ話にならない。
高額不動産を買い支えてるのは富裕層なのに、その意向無視した政策やる悪影響の方がよほど大きい。

[717: 匿名さん]

じいさん、荒らすなよ。

[718: 匿名さん]

バトル板にやさしい社会期待するガキはお呼びでない

[719: 匿名]

>>716
>高額不動産を買い支えてるのは富裕層なのに、その意向無視した政策やる悪影響の方がよほど大きい。
あのね～
老朽化が進んで、立て替えるのか、取り壊すのか、このマンション一体誰がどうすんの？っていう状況の話しをしてるんですよ。
それとも富裕層が購入した高額不動産とやらは、50年経とうが80年経とうが、資産価値は下がらないと思ってる？
そこそこ古くなったら取り壊してもう一度高級マンションでも建てるつもりですか？
それとも、明らかに景観をぶち壊してる、今にも朽ち果てそうな廃墟を、子孫達が責任をもってどうにかしてくれると思ってる？

高額不動産とやらを買い支える富裕層とやらは、お花畑だね～

[720: 匿名さん]

>>718
＞じいさん、荒らすなよ。　無知なくせに出しゃばるなや。

[721: 匿名さん]

>719

話を混ぜるのは良くない。
自分が指摘したのは土地の国有化に対する金持ちの反発。
そちらのストーリーは金持ちが手放したあとの出し殻の話でしょ？
出し殻は放置できるだけするが良というのが自分の論旨であるわけよ。

↑という程度の日本語が、蚊か蝿みたいな720ともども理解出来る日が来ますように。

[722: 匿名さん]

↑　出来もしない事をつらつらと、アホ丸出し。

[723: 匿名]

築古に住んでますけど、出来ない決まらないことばっかりですよ。みんな言いたい放題。
理屈や道理では進まないのが建て替えだと思う。

[724: 匿名さん]

烏合の衆は烏に全力で謝るべき

[725: 匿名]

？烏に当たるのは誰のこと？

[726: 匿名さん]

退職金まで注ぎ込んだマンションが町のゴミになるって胸熱だろうな

[727: 匿名]

利口な人なら途中で損切りするでしょ。

[728: 匿名さん]

まあそれでいいんだよ
誰かがババさえ掴んで爆死したら世の中回る
税金だけは使うな

[729: 匿名]

補助金出して建て替えさせるのと朽廃した廃屋を解体撤去するのと
どっちが税金の持ち出し少なくて、かつ経済効果があるんだろうね。
まあ立地や物件によるか。

[730: 匿名さん]

所有権放棄が前提だよな
権利には常に義務が付き纏うもんだ
税金で撤去も良いが民法上の事務管理が自治体と所有者の間に発生するよな

[731: 匿名]

集合住宅の廃屋、というのがまだ顕在化してませんからね。
原宿団地や上野下の同潤会も、誰も住んでない部屋ばかりでも
建て替え待ちしてただけで権利放棄はしていない（売却益狙い）。
土地に値がつくところなら権利放棄＜土地売却。

近隣から問題視されるような戸建てのあばら家住人には
撤去費用負担能力もない場合がほとんどだろうけど
（税金で撤去してもらってても権利放棄まで強制できるのか？）
集合住宅の場合、一括で権利放棄させるのは相当ハードル高そうな。
まずは危険を理由に立ち入り禁止命令から始めないと無理かと。

[732: 匿名さん]

10年だろ。

[733: 匿名さん]

どっかで火の不始末か何か起きたら参考になる事案が生まれそうだけどねー
楽しみに待つとしよう

[734: 匿名]

10年じゃ無理でしょう。上野下なんて築80年だよ。
東京オリンピック契機に加速度的に増えたマンションは
まだ40年そこそこ。草創期のは場所がいいから利用価値もある。

今、問題になってる物件は建て替えすると足が出る
（追加負担がある）のがネックって話で残しとくと危ないって話じゃない。
投資用の安普請なら底値で一棟買いして建て替え、は普通にあるし。
バス便マンションを老人ホームに再利用みたいな話も聞くようになって来た。

物件供給は都心→郊外（の方が若い）が一般的だから
再利用の箸にも棒にもかからない集合住宅が顕在化するのは…30年後とか？

[735: 匿名さん]

だから火で焙ってみたら？

[736: 匿名]

人の不幸で遊ぶのはやめましょう。因果応報、糸車。

マジレスしとくと物件全体に延焼とかは木造の話。
集合住宅の密封性は、扉閉めちゃえば火事が出たと気づかないくらいだよ。
コンクリの建物では丸ごと焼くのに半日くらい放置しとかないと無理だね。
マンションだったら言わずもがな。

[737: 匿名さん]

ツインタワーは割かし見事に崩れたけどね

[738: 匿名]

火事とテロを同列に語られましても。
集合住宅放置の危険性を知らしめる程度のために
ジャンボを突っ込む荒唐無稽はイスラムだってやりません

[739: 匿名さん]

火災で崩れたんじゃなかったっけ

[740: 匿名さん]

東南海起きたらって考えたら
現実味は増すと思うけどなあ
阪神の時の教訓もかなり風化してるね
当時に比べたらマンションの数はかなり増えてるし
首都圏じゃ阪神は他人事だったもんなあ

[741: 匿名さん]

地震の前の日に売り逃げたらええねん

[742: 匿名]

地震は確かに建て替え促進の一助にはなり得る。
しかし、頭で考えたリスクヘッジより目先の損得優先させたがるのも人間。

老朽物件は耐震審査自体、受けてないところも多い（ウチも）。
審査基準パスしないと即補強工事しなきゃならないから。金がかかる。
補強したって資産価値上がらないなら騙し騙し延命させて
いっそ建て替えよう、がほとんどのオーナー。住んでなければ尚更。

ま、旧耐震が一律危険とも言えないが
（マンションは金持ちが買うものだった時代に建てられた物件は
最近の物件より建材もケチってない分、頑丈なのも多い。
コンピュータとかなかったから）
建て替えは理屈じゃ進まないんだよ。

[743: 匿名さん]

地震なら国債発行して助けてくれるもんな

[744: 匿名]

どうだろ？
大規模災害になったらどこまでカバー可かは未知数でしょ
阪神みたく建て替え決まるまで10年かかったケースもあるし
地域全体が壊滅状態になったらマンションどころじゃないのは東北見てれば確実。
大震災考えたら不動産保有してること自体リスクが高い。

それでも自分が買った物件なら放置はないだろう、と思うのは
ひとえに立地の優位性があるからに尽きる。インフラは早々諦められないからね。
でなかったら売ってるかも（笑）

[745: 匿名さん]

やっぱぶっ壊れる事も視野に入れながら物件選びすべきって事でおわりにしてもいいでつかｗｗ

[746: 匿名]

まだ買ってないならそれでいいんじゃん？頭金貯めるとこから始めないと。

保有してる人間はそんなに簡単に終われないんだよー
シミュレーションと違って銭金の絡む話は区分所有者の数だけバイアスかかるから。
アベノミクスの容積率緩和だってどんなボロマンションも救済しよう、って話じゃないから
自分の物件が建て替え成立して高値売り抜けするまでは、ネバーエンディングストーリー笑

[747: 匿名さん]

まあ一戸建てに住んでるからどうでもいいや

[748: 匿名]

そうだねー当事者でないと考える意味ないかも

[749: 匿名さん]

(仮称)高輪一丁目共同建替計画が発表。

「トーア第2高輪マンション」地上11階、総戸数95戸、1979年6月竣工と
「パシフィック高輪マンション(第3白川ビル)」地上12階、総戸数60戸、1970年11月竣工が共同建て替えで37階タワーに。

プラウドタワーといい、白金近辺で難易度高い共同建て替え連鎖中。
建て替え考えたらやっぱり立地の良さはマスト。

[750: 匿名さん]

旧コクド隣接地のコープオリンピアの建替えに関して
来月の７月に建替え推進決議がなされる予定です。
最大持ち分で、創業オーナー一族である南国酒家が歩み寄りました。

ドイツ銀行は、隣接地の建替えの推進情報をしっかり掴んでいたから、
最高３０万の増資に応じた訳です。
ドイツ銀行の優れた調査力が、勝利に繋がりました。　


詳しくは、東洋経済2013年6月8日号　(2013年6月3日発売)をご覧ください。
なお文中では、マンション名が伏せ字でＣマンションとなっています。

↑コクドの土地持ってた（株）レーサムのファイナンス板から。
コクド空き地がヨドバシになってオリンピアが高層化すると原宿の重心が変わる？

[751: ビギナーさん]

一等地で持分の多いマンションは絶対価値ありますよね。
高層化して建て直したら価値が下がっちゃいます。
古くても綺麗にリノベーションして住むべきです。
それがいちばんエコだしいいですよ。

[752: 匿名さん]

べき、と言ったって化粧直しや耐震工事じゃ新築ほど高くは売れないんだから仕方がない。
持分の比率低下くらい所有者は了承済みでしょう。
余剰床作る＝持分減らす 以外に持ち出しなく建て替えする方法ないんだし。
残したいオーナー、古いの壊して新築（して売買益）が欲しいオーナーはそれぞれだから
オーナー合意してる建て替えは外野の出る幕じゃない。

[753: ビギナーさん]

そうですが、それって戸建を建て直す資金を得る為に敷地の3分の１を
分筆して売ると同じことですよね。
同じ持分で建て直したほうが資産価値が保てると思っただけで。
大変ではありますが。
それに耐用年数があるうちの建て替えは建築会社が儲けるだけかと。

[754: 匿名さん]

ビギナーさんにしてもあまりに実情をご存知ないような…

余剰床作らず、建て替え前後で延床面積変えずに建て替え出来るなら
そうしたいですよね、誰でも。じゃ解体費用や新築建築費は誰が出すの？？？
新築当時は一億した、数十年経って五分の一十分の一まで市場価値が下がった。
また新築建てるために今のメンバーそれぞれが数千万出し合いましょう、
って話に賛同したオーナーなんて聞いたことがないですよ。
それならまだ解体費だけかけて更地山分けする方が現実的かも
（費用負担が少ないから）そうなると全員合意が必要、と別のハードルが出て来ますが。

また、耐用年数がある限り保たせようという発想と、市場価値とはまるでリンクしません。
どんどん入居者の質が下がって売春マンション化したり（現実にあります）
大規模災害で半倒壊して訴訟起こされたら誰が責任取ってくれるんでしょうか。

資産価値は他人が心配するものじゃありませんよ。
持分に応じた還元率に飽き足らず、追加資金負担して新築で広い部屋もらうのも
負担せず新築にも入らず持分を売るのも区分所有者の自由です。
追加資金負担したくないから余剰床を作って
解体建築費に充てようとするのも、また区分所有者の自由です。

[755: ビギナーさん]

もし現所有者の追加負担が少なくて建て替えができるなら
いいですね。
よく考えてみれば建物あっての土地ですよね。

[756: 匿名さん]

オリンピックを契機に供給拡大した集合住宅が
再びオリンピック契機で建て替えが進みますか。

[757: 匿名さん]

古いマンション売却容易に 成長を妨げる建築規制の緩和を
2013.09.02

政府は29日、アベノミクスの一環で、老朽マンションの解体・売却への規制緩和に関する方針を固めた。

現行の民法では、共同の所有者や部屋の借り手全員の合意が要るため、
老朽マンションを解体し、さら地にして売却することは難しい。
マンションの所有者や第三者が建て替えようとしても、結局は断念せざるを得ないケースが多い。
結果として、多くの老朽マンションが放置されてきた。
これまでに多くの土地やビジネスチャンスを失わせてきた上に、
古いマンションは、大地震での倒壊や将来のスラム化が危惧されている。

しかし、今回の法整備が進めば、所有者の8割程度が合意すれば、解体・売却ができるようになる。
政府は、同時に住民の引越し代支援など、売却をさらに促す方策も検討しているという。
これは震災対策も踏まえた、安倍政権の成長戦略の一つであり、
6月に閣議決定された「規制改革実施計画」に盛り込まれたもの。
老朽マンション売却が進めば、新住居やオフィスへの建て直しが進む。
不動産投資の増加が期待される。(参考:29日付日本経済新聞)

[758: 匿名さん]

つまり同じMSでも借金返して余裕がある奴は駄々こねたらとても美味しい

[759: 匿名さん]

裁判に持ち込まれて立ち退き命令出るまでは引っ張らないのが肝心

[760: 匿名さん]

貧民は借金の利子だけ勘弁してやって追い出せるようになるな

[761: ビギナーさん]

結局、身の丈にあった物件に住んで現金残してる人がいいみたいですね。
賃貸だと収入の３割ぐらいが適当な家賃らしいですが、
ローン返済もそのぐらいだと建て直しや引越しも問題なくできるお金残ってそうです。

[762: 匿名さん]

みんなが熱狂した「自己責任」時代がやっと遂にこれから開幕だね

[763: 匿名さん]

庶民の身の丈に合った物件だと、建て直すニーズが市場的に薄いのが現実。
サラリーマンが余裕持ってローン組める物件って、郊外や周辺部でしょ？
人口減少期に価格維持難しいエリアで建て替え希望してもデベは乗らない。余剰床売れないから。

集合住宅は、別の物件に買い換える蓄えのある人から見切りつけて出て行っちゃう。
次に買うのはよりお金ない、けど予算内で最大限いい物件買いたい人、の繰り返し。

[764: 匿名さん]

駄々こね代行業が流行る

[765: 匿名さん]

いずれ権利をまとめて買取り建て直す専門の建築会社とか
でてくるかもね。
古くなったマンションでも税金はかかるし、どこかで売るという
選択になってくると思う。
ごねれるほど良い立地の人とお願いする人に分かれるでしょうね。

[766: 匿名さん]

同じワンルームとして片や100万、片や1,000万以上ってくらいの差がつきそうだけど
前者の安い方はそんなにうまく行くかね？100万×10戸のアパート一棟買って更地にして
戸建てか共同住宅建ててざっくり3,000万以上で売れば業者は儲かるだろうが
その程度の物件で暮らしてた人はその額くらいしか払えない人、でもある。
権利売って出ても同じような物件買える保証＋αがないと100万では話に乗らない。
そして一戸当たりの買い値が高くなるほど、建て替え後の売り値が高くできないと業者は手を出さない。
権利をまとめるにもよほど立地が良くないと、手間暇かかるだけで利幅が薄いって話になるし。
だったら普通の玄人は、最初から融通の利く一棟売りのアパマン買うでしょ。

場所のいい前者の末路は、短期で損出ても構わない富裕層が底値で淡々と買い増しして（旧公団的に）
最後の一人がいなくなるのを長期戦覚悟でじっと待つ、みたいな世界になるのかね。
魅力ない立地の場合はバブル期のリゾマンっぽく、損失垂れ流しながら売るに売れずに朽廃を待つ。

[767: 匿名さん]

消費税増税の見返りとして景気刺激策に２兆円使うらしいぜ
消費税増税＝庶民から搾り取った金
景気刺激策＝大企業のご機嫌取り
ってちゃんと書けよ提灯持ちしか能のないバカ日経

[768: 匿名さん]

もう戸建買って借金も返し終わったんでマンションなんて朽ち果てようがクズの＊＊になろうがどうでもいいです
税金投入してもいいです
もう十分蓄えもありますから税金払わないです

[769: 匿名さん]

ここはマンション建て替えに関するスレですから。

[770: 匿名さん]

戸建でも建て直しは相当お金がかかるし大変。
新たに新しい戸建を買って引越したほうが楽。
庶民用の家など適当に造ってあるから４０年もたつとボロボロになる
どっちもどっちかと。

[771: 匿名さん]

＞庶民用の家など適当に造ってあるから４０年もたつとボロボロになる。
２０年の間違い。

[772: 匿名]

庶民用のマンションも同じくボロボロで逃げる奴多数、スラムへ一直線！　（笑
建替えどころじゃないよ。

[773: 匿名さん]

家を買うときは建て直しや取り壊しの費用まで考えて買わないと
ダメみたいですね。
賃貸が最高じゃないか？

[774: 匿名さん]

賃貸料に家主の利益と共にちゃんと加算されてるわ
お目出度いなあ、持たざる奴ってｗｗｗ

[775: 匿名さん]

朝三暮四の猿かよ

[776: 匿名さん]

持たざる⇒猿とかけてみました
テヘッ

[777: 匿名さん]

老朽マンションの建て直し…

答え解ったわ。

[778: 匿名さん]

どのように？

[779: 匿名さん]

マンションまで老害大国ニッポンｗｗｗ

[780: 匿名さん]

www.mlit.go.jp/common/000212173.pdf

これからどうする？

[781: 匿名さん]

それおもった。

身動きとれない老人・老マンション

だれも関わり合いたくないわな。

[782: 匿名さん]

だからオリンピック特需のうちに、建て替えできる物件は
さっさと建て替えしちゃわないと。東京の人口も2020年で下降線、人口減ったら住居も不要
（まあゼネコンもデベも、自産業の斜陽化は避けられないから
規模縮小して供給も減らすだろうが）。

今は不動産に縁がなくて他人事でも、自分が納めた税金が廃屋処理に使われるの嫌でしょ？

[783: 匿名さん]

古くなって住めなくなったら取り壊しでしょ。
更地にして売却して持分で割ればいい。

建て直して増えた部屋が売れ残りもしくは値崩れした場合は
負債を背負いかねない。

建てたら売れる時代はとっくに終わってる。

[784: 匿名さん]

建て替えは区分所有者4/5の合意で出来るけど
更地分配は全員の合意が必要、はご存知？
末期の老朽物件に住むのは、行き場も金もない独居老人。
たかだか更地分配するだけで物件ごと訴訟なんて非効率。

ま、郊外だの周辺部は建て替えしないで朽廃待ちでいいんでね？
余剰床売れない場所で建て替えする意味ない、には自分も同意。
自分が書いた『できる』物件は余剰床に買い手がつくこと含めて
現状で放置するより有効活用可能な都心物件のこと。

[785: 匿名さん]

誰もが住みたい土地ならいずれ建て替えできるでしょ。

ただ、そんなマンションならいま売却してもかなりの値段で売れるはずなので
そのお金で新たに新築マンションや新築戸建をかえば済む話かと。

[786: 匿名さん]

苦労の無い平和な日本ですね、廃墟とかスラムとか、今後は普通ですよ。
まぁ　その前に逝っておられるのなら問題無いかな。

[787: 匿名さん]

>ただ、そんなマンションならいま売却してもかなりの値段で売れるはずなので
>そのお金で新たに新築マンションや新築戸建をかえば済む話かと。

そんなマンションが売りに出ても、それを仲介料まで払って買うより
その金で、売り出した奴が買うであろう新築マンションや新築戸建て買えば済むわな

[788: 匿名さん]

床面積当たりの建築コストは高層になればなるだけ上がって行くのみ
土地が購入時と等価で売却できると仮定した場合は
入手可能な土地があれば団地なんか作るより戸建ての方がコスパで勝るんじゃない？

[789: 匿名さん]

今後中古住宅が売れるのぉ？？？？？
この少子化で、家余ってるけど。

最後のアガキでデべはマンション建てまくりですよ
後は関係ないからね、新築は売れるから儲かればそれまで。

マンション自体が健康なうちに売り飛ばすのが得策！　建替えは夢。

[790: 匿名さん]

身の丈にあった住宅に住んでいれば何の問題もない。

[791: 匿名さん]

消費税増税で新築上物2千万としても60万余分に払うことになるしなあ
個人売買で状態のいい中古入手したらさらに消費税ゼロ
水回りのリフォーム代くらいはそれだけで十分浮くからね

[792: 匿名さん]

なんか現実感ないなー。
個人売買でローンも組まずにキャッシュで買う人は何％？
そのキャッシュ払える人こそ、危ない橋を渡らないために業者かますこと考える層では。

動かないから不動産なわけで、立地の前にはデベも仕様も関係ない。
誰もが欲しがる土地の順番に何か建ってるんだから、退かさない限り新しい物件は建たない。

[793: 匿名さん]

仲介も個人売買のカテゴリだろが、仲介手数料以外は個人対個人だよ
ローンも組まずにとか何言ってんの

[794: 匿名さん]

郊外の新築一戸建が一番失敗がない。

無理して都心マンションに住もうとして問題がおこる。

[795: 匿名さん]

資産価値ジリ貧が気にならなければ失敗はないかもね。
デベの『売らなきゃ値下がりしない』みたいなもん。

[796: 匿名]

身の丈に合った暮らしを送れば問題無いのは一戸建てだけ。
マンションは自分の意思など通用しません、スラムへGO!

[797: 匿名さん]

そんなあなたがなぜこのスレに。

[798: 匿名]

他人の不幸や悩みは蜜の味！（笑

[799: 匿名さん]

人が困ってる事は商売になるんだよ

[800: 匿名さん]

マンション建て替えなんて無理ですよー
連呼して郊外戸建てに誘導する不動産営業？

ヒマすぎ笑
建て替え含みの老朽マンション検討客が郊外戸建て買わないつーの