【老朽化】マンションの寿命って何年よ！！【建て替え】

[匿名さん]

築30年以上のマンションに住む人。老朽マンションの行く末やいかに！
どうすればうまく建て替えできるのか。
今まさに建て替え問題の渦中の人、もうすぐなる人。
新築買ったあなただって、いつかはあなたもこの問題に直面しなければなりません。
年金だけを心配していてはいけません。マンション建て替え問題こそ我々にとって人生の大問題。
さあ、議論しよう！！

[563: 匿名]

まぁ、マンションの場合、上物の価値をどう見るかということでしょう。
上物は土地と違って減価償却がかかるから、税法（固定資産税・都市計画税）上の価値は築年数を経てば経つほど下がるけど、場所さえよければ賃貸に回した場合それほど賃料は下がらない。
でも、実際売買するとなると、どうなんでしょうね。
上物価値を、税法上の価値で見るか、投資に対するリターンで見るか。
死ぬまで自分で住み続けて、相続人もいないのなら、老朽物件でもいいかもしれません。
あ、建て替えの可能性のない場合ですよ。

[564: 港区]

553さんの御指摘の通りです、僕等のマンションが建替に成功したのは、設計事務所が最大の努力をしくれて、総合設計を満額獲得して、100％還元が実現したからと思っています。良い計画が出来れば、反対者は殆どいません。

[565: 匿名さん]

＞＞事業協力者のデベにしか売れないのは立て替えまでの期間でしょうか？

竣工時までです。

ごめんなさい。上記の記述は誤っていました。
事業協力者のデベに土地の持分を売却できる時期は、限定されていました。
指定された期間内に、デベに売却できました。

地権者の所有地分価格は、コンサルタントが不動産鑑定士に依頼して、各戸の価格を査定してくれました。
デベに売却する場合は、この価格通りでした。

いろいろな地権者がいるわけです。
たとえば、広々とした住居を所有していたが、家族が少なくなったので６０㎡に住みたい等。

余剰床分をデベに売却して2年間の賃貸料の足しにする等です。

[566: 匿名さん]

No.564さん。
それはよかったですね。

やはり、すばらしき建替えパートナーにめぐり合えないと、なかなかコトは進まないんじゃないかと思うこの頃です。

[567: 匿名さん]

総合設計制度
http://www.asahi-kasei.co.jp/atlas/yogo/0013.html
マンションの場合は、敷地1000㎡以上で容積率が余っている場合、6ｍ以上の道路に面する場合。
公開空地の提供。

既存不適格が築30年以上の中規模マンションについては、法改正がなければ
建て替えについて大多数のマンションには死刑宣告に等しい制度？

[568: 匿名]

総合設計＆余剰床創出マジックが使えない、容積率に余裕のないマンションでは現実的に建て替え不可能でしょう。
解体費建築費に仮住居引っ越し費用（貸してれば立ち退き料も）全額自己負担で、それでも建て替えようというオーナーはかなり少数なのでは。

一部のヴィンテージ除けば他に移れる余裕のある人は次第に出ていく。店子の質（及び賃料）も次第に下がる。
人口減少時代に法改正してまで建て替えされなくてもいいけど、隣近所にスラム化した物件があるのはイヤですね。

[569: 匿名さん]

都内23区の築35年のマンションに住んでいましたが数年前に新築を買って引っ越してきました。
今月管理組合の総会があって、総会の案内が送られてきました。
数年前はオーナー住民が60％だったのに、今回理事の輪番制の表（輪番理事は居住者限定）で
数えたら40％近くに減っていた。
来季の理事長は70代後半、その他4人は70代女性2人、40代男性2人という感じ。
ご近所の一人住まいのお母さんが亡くなると子供が賃貸に出す。知らない相続人が引っ越してくる。
現状で空室と管理費滞納は皆無だけど数年後はどうなることか。
2年前はエントランスのリニューアルで3000万円、今年は排水管の交換で2000万円かかる
今のところ、一時金の徴収はないけどどうなりますことやら・・

[570: 匿名さん]

義父が築３２年のマンションに住んでいます。
都心に近いので、いまのところは、空室もなく管理費滞納もないようです。

配水管の工事は、もう済みまして、その時には水周りをリフォームしました。
定期的に修繕しているので、そんなに古びた感じはしません。
大規模修繕時に、建築士の診断をうけたところ、きちんと補修すればあと４０年は持ちますとのこと。

既存不適格で、容積を１０％位減らさなければならないので、建替えは難しく
長く持たせたあと、解体して土地を売却するのが一番良いとか・・・などとの話は出ているようです。

今後、どうなりますやら・・・。

[571: 匿名さん]

既存不適格の築古マンションは、修繕しながら70年以上は安泰ということかもしれない。
小学校のＲＣの校舎は水回りが少ないから築40年以上で問題なく子供が授業を受けている
天井が高くて広く感じるね。

水道橋の昭和初期の予備校の建物には、チェーン店の居酒屋が入居しているし
私立高校の校舎は大正後期の4階建てでまだまだ現役を続けるそうです。

[572: 匿名さん]

東大の校舎って古いよね、安田講堂は何歳なんだろう？

[573: 匿名]

最近、専門学校の校舎跡や大学がグラウンド売却してマンションという話を聞く。少子化の影響でしょうか。建物の耐久年数だけでは語れない気がする。

[574: 匿名さん]

う～ん、要するに補修できる限界を超える状態まで建て替えせず、限界きたら取り壊して更地売却した方がマンションとしては最善なのかな？

[575: 匿名さん]

それしか資産がない住民が長く住みたいのは当たり前です、居住権があるから尊重しないと
但し経済的に考えると。
家賃を払って住みたい人＝賃借人
借り手がいなくなって、空室が目立ったり、管理費滞納が増えてきたら終わりでしょう。

人間と同じで、単純に年数ではありません。
７０歳でも現役バリバリの医者や政治家もいるし、毎日町を歩き回るだけの年金生活者もいる。

[576: 匿名]

限界きたら取り壊して更地売却で高値がつく土地ばっかりじゃないですからね。
高齢になっても稼げる人（土地）もあれば値段のつかない人もいる。
保たせようって発想と市場価値とは別物だから、値のつくうちに売ってしまえという考えもありでしょう。
不動産を必要とするパイが減るとなれば尚更。

[577: 匿名さん]

更地にして売るのも数千万円から億単位で費用が掛かりますよ
売主負担なら修繕積立金から、買主負担なら土地代から控除する。
世の中全て不動産についてはお金です。

市場価値が低ければ、修繕して住み続けるというのも選択
管理費と積立金の滞納がなければ、立地に関係なく維持管理は出来るもの。

市場価値が低い場所を買うのは自己責任です。
但し、その分新築でも中古でも安く買っているのでイーブンでしょう。

誰でも考えるような、高値で売り逃げなんて机上の空論で運がないとできない。

[578: 匿名さん]

>>577

＞更地にして売るのも数千万円から億単位で費用が掛かりますよ

それも含めて試算しているそうですから、大丈夫だと思います。立地は良いです。

[579: 匿名]

立地が良いのは 570さんの物件？耐久年数きたら更地にして山分けって話が出るとはかなり前向きというか建設的ですね。
もっともこれから40年保たせるとなったら相当脱落組が出そうだけど（大半は代も代わるし）。

[580: 匿名さん]

＞579
＞もっともこれから40年保たせるとなったら相当脱落組が出そうだけど（大半は代も代わるし）。
脱落組は、理論的、基本的にはいないはずです。

相続が合った場合で自分が住めば管理費と積立金が発生する、賃貸に出してもど同様です。
賃貸で空室になっても、支払義務はあるわけです。（固定資産税も同様）
売却すれば、管理費と積立金の滞納分を買主が支払う義務がある。
つまり、所有者が誰かの名義になっていればその名義人に支払義務が発生する。

管理費の滞納が続けば、標準管理組合に準拠している管理規約であれば
その部屋を管理機組合が競売に掛けて滞納分を回収できるようになっているはずです
競売の費用が掛かるので、するかしないかは別にして回収可能ですから脱落はありません。

うちのマンションの規約には以下の通り書いてあります。

■理事長は・・期日までに納付すべき金額を納入しない区分所有者当等に対して・・・
議決を経て、支払命令、強制執行及び担保権の実行としての「競売」等の
申し立て並びに訴訟等の提起をすることが出来る。

[581: 匿名さん]

>>579

577です。ご心配いただきありがとうございます。

家計に困らない限りは、脱落組みは出ないと思われます。
各家庭が2000万円程の経費を出せれば、建替えは可能です。（解体～建替え）

やはり、戦前からの良好な住宅地で、立地が良いですから、実費で建替えてもそれなりに価値のあるマンションになると思います。（今のところは）

今後のことは分かりません。

[582: 匿名]

返信どうも。
脱落組という書き方が良くなかったのかしら。財政難で手放すというより痺れを切らして売っちゃうみたいな意味で書いたんですが。
40年先まで保たせてその後の建て替えって話に本気になる人の方が少ないんでは。自分の代でなくなる場合の方が多くなるし。
40年後の日本の社会情勢を宛にするよりまだ保つけど各戸拠出して建て替えようって足並み揃える方がまだ現実的な気がする。

[583: 匿名さん]

＞581
580です
理事長をしたときに調べたことがあるのですが。
条件：70㎡（21坪）の専有面積

ざっと計算して、1戸あたり解体費用が100万円、建築費が専有面積（坪）×1.5倍×70万円・・①
※1.5というのは、廊下、エントランスなど共有部分を50％とした場合。
2年間の仮住まい、登記費用、消費税などで1,000万円（知人が等価交換で要した費用）・・②
この計算で行くと、
①＝2,300万円　②＝1,000万円　合計で3,300万円で70㎡の新築が手に入るという計算
2000万円の持ち出しということは、相当小さな部屋になりますよ。
共有部分や、仮住まいとなどの諸費用を計算していますか？

立地にもよりますが、解体して更地にした時の土地の持分が自分のところは1700万円でした
新築だと７０㎡で7000万円くらいですから、半額で建設できるという感じでしょうか。
これを分譲で売却したとして税金を控除すると手取りは5600万円くらいだから、
2300万万円くらいの利益ですね。

[584: 匿名さん]

＞583さん

５８１です。
ご丁寧な返信ありがとうございます。

義父のマンションは、容積オーバーですので、減築しなければならないため、50㎡台の住居になると思います。
建替え時には、建替組合に地権を売却する人がいなければ、各戸の住居は今より狭くなります。

どのようにして試算したのか、詳しいところは、私には分かりません。

2000万円位という金額には、転居時の費用などは含まれていません。

今の住居やご近所の関係が好きなので、足腰立たなくなるまで住んでいたいそうです。（私たちは近所に住んでいますので、生活上の手伝いはできます）

経済的には割り切れない部分があると思います。人間が生活していくうえで、友人知人との関係や地縁は大切なことだと思います。

[585: 匿名さん]

＞584さん
５８３です。
試算したマンションは新築に転居してローンを少し残して賃貸にしています。
義父さまの気持ちは、居住者であれば当然のことだと思います。
現状に大きな不満や不都合がないのに、老後の資金を費やして新しいマンションに
住み替えるメリットはありませんから普通の感覚です。自分の40代ですが同様の気持ちでした。
新しいマンションや築浅マンションがよければ、勤務中であれば最初からそちらを選びます。
自分は35歳で年収1000万円でしたが、住居費にお金をかけるのは無駄と思うことと、
多少手狭でも都心を離れたくないということで２ＬＤＫのスケルトンリフームマンションを
3500万円で購入しました、頭金も多く入れたのでローンは2000万円強で楽しく暮らせました。

中古のスレを見ていると、建替え目当てで安く購入した人が多いようですが
宝くじを買うような、無駄な妄想だと思い笑って見ています。
安い費用で新築マンションを入手しようというのは、所詮無理があるに決まっています。
多少無理なローンで、新築を最初から入手した方が確実だと気がついているから焦るのでしょう。

[586: 匿名]

…ということにしたいのだろうけど、それではスレは盛り上がりませんねえ(笑)

[587: 匿名さん]

一部の立地の良い持ち出しなしのマンションしか建替は出来ないということ。

戸建てだって建替にはお金が必要、マンションも同様だが同じ船に乗っている
運命共同体だから自由がきかない。
お金があれば、処分して逃げ出せばいいが、安く買った人は現金なら逃げ出せるが
ローンで買った場合は、スタートラインが違いすぎて逃げ出せない

空室がなければ維持管理はできるが
滞納が増えると絶望的だということ
都心＞地方都市＞郊外＞地方のその他

[588: 匿名さん]

還元率１００％以上じゃなくても、建替えた例はあります。

同潤会江戸川アパートは、還元率６０％位でした。http://www.manshon.jp/tatekae/ta_jirei_index.html

それから、建替えが決定した原宿のコープオリンピアの還元率は８５％です。

立地が良い場合は、地権者の持ち出しがあっても、建替え賛成派が多くなるのではないでしょうか？

ちょっと興味ひかれたのは、新潟市のマンション建替えです。
既存不適格・容積不足のマンションが、隣接地購入して建替えを成功させた事例。
新潟市内の良好な立地だそうです。

[589: 匿名さん]

５８８です。
私的には、修繕して延命して、解体後に土地売却が現実的だと思います。

立地が良い場合は、土地は売れます。
立地が良くない場合は・・・わかりません。

[590: 匿名さん]

＞５８９さん
いい資料ありがとうございます。
築４０年位で建てかえられているのが多いですが、たったこれだけ？というのが印象です。
戸数も同数はほとんどなく、２倍近くなっている。
４０年前は、一部の高級マンションは除いてファミリーでも50㎡～の3ＤＫが標準でしたよね。

建て替え後も同面積とすると3ＤＫ→2ＬＤＫでファミリータイプにはならなくなる。
延べ床面積を同等にファミリータイプにして今風にリビングを作ると最低でも65㎡～
つまり、戸数が減るのが普通ですよね。しかし資料を見ると戸数が減っているのはほとんどない。
還元率８０％としても、ファミリーにすると他人の権利を買って延べ床を増やすしかない。

結論的には、更地にして持分に応じて分けるのが現実的ですね。
戸建ての建替えだって、資金がなければボロ屋に住み続けるか
更地にして土地を売るしかないですね。

つまり、『分譲マンションは、住まいとしての耐久消費財で使い捨』てということですね。

[591: 匿名さん]

世の中「タダで再生可能」といううまい話はそうそうない。
戸建てなら自由に建替も増改築もできるが、お金は必要。

戸建てが再開発やマンション用地の地上げで、タダで新築マンションに入居できると
いう話より、マンションの建替の方が確率ははるかに低いということ。

現在は築50年を超える学校やビルは普通にあるが、マンションはそう多くない
昔はマンションの寿命は60年と言われていたが、正しい事なんだと思う。

ちなみに都営住宅の建替は2000年以降されていないが計画はあるらしい
優先されるのは昭和30年代のものか、エレベーターがない物件
つまり、建物の老朽化ではなくて手狭と設備の陳腐化によるもの。

[592: 匿名さん]

同潤会江戸川アパートの建替の記事は読んだことがあります、関東大震災の復興資金で
建てられた近代アパートで、竣工当時は賃貸で戦後に払い下げて分譲になった。
高速道路からも見える、お化け屋敷のような手入れをしない共同住宅でした。
電気も15Aで風呂はないから仕方なく立て替えたのでしょう。
資金を持ち出しを出来る人は持ち出して、出来ない老人は権利を売って賃貸人になったらしい。

原宿のコープオリンピアの場合は、原宿駅前の好立地1階店舗の中華料理店の
オーナーは、中野ブロードウェイも所有している。
雨漏りや漏水で年間何千万円かの出費が続き、耐震補強と大規模修繕で26億円かかるなら
建て替えようという話になったらしい。

[593: 匿名]

ためつすがめつマンションの建て替えは無理だと言いたがる輩の目的が分からん。
立地の良くないマンションが余剰床作っても売れない、テベも乗らなくて当たり前。考えなくても塩漬けで放置と予想がつく。

手を入れて持たせると言ってもそこまでする価値ある物件の方が少ない、大半は延命のために手を入れても価値向上までは望めない。
なら、建て替えできる可能性が高くなるマンションの条件とは何かを考えた方がスレタイに合ってると思うが。
40年50年では建て替え必要ない、あと40年50年は保つといったところで、その後建て替えられる保証があるわけではない。
100年近く経ったら初めて取り壊して良し？売り物になるニーズある立地なら、そこまで引っ張らずに建て替え考えるだろう。

[594: 匿名さん]

コープオリンピアは、事業協力者を公募していましたが、どこに決まったのでしょうかね？

我がマンションの建替え時には、各社に話を持ちかけ、応募した数社から、条件の合いそうな３社にしぼりました。
最終的には、３社によるコンペ後に住民投票で決めました。
事業協力者の選定ひとつとっても、簡単ではないんです。

余剰床があっても、住民が情熱的じゃないと、建替えは難しいです。

[595: 匿名さん]

＞５９３
スレを読んでるけど、三流デベの安マンションのくせによく言えるね

[596: 匿名さん]

＞５９１さんへ

戸建の建替えでは、広い敷地があれば売却して建築費の足しにできますでしょう？
マンションの建替えは、土地の持分を売って建物に変換するのです。

似たようなことなんですよ。
勘違いしないでくださいね。

[597: 匿名さん]

＞戸建の建替えでは、広い敷地があれば売却して建築費の足しにできますでしょう？
そんなケースは東京の山手線内ではまずありません。
庭先を切り売りしてというケースは、郊外と地方限定です。

ここはマンションのスレ、立地がひどい物件は最初から対象外だと思います。

敷地が広かったら、駐車場にして月々3万円位で貸したほうが現実的。
古くからの住宅地では、玄関脇を貸していることはよく有ります。
どうせ坪200～300万円程度でした売れませんから最低でも私道を含めて30坪は
売らないと家は建たない。
なぜかわかりますか？　課税されるからです。

[598: 匿名さん]

私としては、
タダでマンションを建替えできるわけではない。

マンションの建替えには、所有している土地のある部分を提供して建物に交換したのだと理解して欲しかったのですが。

そんなこと（等価交換）も分からない方が、ここにいらしているのは残念に思います。

[599: 匿名さん]

＞そんなこと（等価交換）も分からない方が、ここにいらしているのは残念に思います。
敷地を処分したら、容積率が減ることを考えてますか
建ぺい率については、都心のマンションならさらに厳しい。

[600: 匿名さん]

都心マンションを所有していますが、マンションの考え方や資産価値について

地域によって温度差が激しすぎて、理解に苦しみます。

土地一升、金一升で地価の高い場所にいるせいか理解出来ない。

マンション用地にしてみても、自分の場合は住宅地で坪３００万円～５００万円という感覚ですが
同じ区画やエリアでも１２ｍ道路に面した商業地なら、この２～３倍位になります。
郊外や地方だと２割にも満たない場所にマンションが建てられる場合もあるのでしょう。

[601: 匿名さん]

＞５９９ さんへ

敷地を処分するわけじゃないですよ。
自分の持分の敷地を、建物と交換するんですのよ。

だから、新しいマンションの容積は減らないんですの・・・分からないのかな？

容積率が余っていたマンションの建替えについて、経験者として書いているんですが。

まっ、あなたには説明しても無駄ですわね。

[602: 匿名さん]

容積率の余ったマンションなんて1％もないのでは？

相当郊外の方ですか？

[603: 匿名さん]

容積率を余らせたマンションは3種類じゃないのかな

1.容積率いっぱいに建てても売れる見込みがなかった不人気マンション

2.利益を追求しない公団や地方公共団体が、労働者向けに建てて後から払い下げた

3.民間マンションが建てられ後から地域の用途地域などが変更になり容積率が増えた。

3はとても少なそう

[604: 匿名]

それで行くと

１＝そもそも立地に人気がない？となるとよほど地域の人気が上がっていないと50年経っても変わらない（余剰床に買い手がつかない）。

２＝公団。駅近ならいいが立地が不便だと１と変わらない道をたどりそうな。

３＝後天的なラッキーですか。確かに少なさそう。

[605: 匿名]

>595

？どこの物件のことですか？私のマンションを知っているとでも笑

不動産は立地って当たり前のことを書いてるだけですよ。上物なんて数十年経ったら減価償却されてタダ。
建物に対する固定資産税が築47年でチャラ、って一般常識くらいお勉強してから出直していらっしゃい。

[606: 匿名さん]

＞605
老人多数、空室もあり管理費滞納もあるなら山手線外側の安マンションですね、お気の毒に

[607: 匿名さん]

＞６０２さんへ

都心の区です。

[608: 匿名さん]

建て替えは難しいんじゃないかな。
住んでいる人の利害差が半端じゃない。

建てた時点で建替え時期をある程度スケジュール化しないとね。

将来古いマンションは、相場が下がり、最終的にはアジア系外国人の住居になるんじゃないかな？
壊すことができないなら、壊れるまで誰かが住むだけ。

中国人あたりなら、まとめて一棟借り切ることも出来るだろうし。

[609: 港区]

全くその通りです、我々のマンションも所有している土地の半分を提供しました。

[610: 港区]

マンションの建築コストは全国ほぼ同じですから、土地の高い、そしてマンションが高く売れる場所でないと、持ち出し無しの建替は無理ですj。

[611: 匿名さん]

そうですね、1000戸もあるような巨大マンションが埋立地のほうにはありますが、こういうマンションは絶対に住民の意見が纏まらないから、永久に建て替えは不可能。
古くなるにしたがって価格がどんどん下がり、所得の低い人たちにどんどん入れ替わっていきますので、40年後は確実にスラム化しますね。

[612: 匿名さん]

【ご本人様からの依頼により削除いたしました。管理人】

[613: 匿名さん]

近所に、築４０年ぐらいのマンションがいくつかありますが、スラム化はしていない。
人はすんでいるし、きちんと補修工事もしている。

首都圏で、築４０年でスラム化しているマンションは多いのですか？
築４０年のマンションはかなりあると思いますが、どの程度スラム化しているんでしょうか？
気になりますので、ご教示お願いいたします。

[614: 匿名]

スラムの定義にもよるのでは？
竣工時は金持ち向けだったが40年経って下駄履きマンションになった、程度でも昔を知る者にすればスラム化。
事務所使用不可で入居者が集まらなくなり規約変更＝子持ち家庭が住まなくなる。平行して洗濯物外干しもOKに変えちゃったり。

何だかんだ言っても、日本だから東南アジアみたいに井戸端に集まって炊事洗濯みたいな判りやすいスラム化はないでしょう。
が見えないところで入居者の質低下が起こり（古いと選ばれなくなるから）立地が良くて極端な場合だと売 春マンション化が進行したりする。

[615: 匿名さん]

６１４さん、ありがとうございます。

私が思っていたスラム化は香港の九龍のような所です。
東京で、あんなカンジのところは見当たらないけど、何処にあるんだろうかと思った次第です。

[616: 匿名さん]

50㎡未満が多くて駅に近いと、店舗や事務所にして荒れてるマンションは多そうです。

郊外で駅から遠くて、賃借人が多く賃料が安いと外国人ファミリーが多くなり
荒れるというより、マンションの維持管理が難しい。

「うちのマンションは、便利で住み心地がいい子供達にも住ませたい」なんて住民が
多いマンションは、最低60年くらいは維持できると思います。

エントランスが綺麗に掃除されていた、管理組合の掲示板に活動内容は注意事項が
掲示されているマンションは安心できます。

[617: 匿名]

うちのマンションは50平米以下の比率が高くて駅激近（事務所使用率高し）ですけど荒れてませんよ。
一時荒れてたけど理事会が断固たる対応で臨んだ効果が出た。具体的には〆出し。
事が起こった時に、断固とした対応を取れるかが明暗の別れ目だと思う。
掃除も毎朝です。管理費は高いけど払えないオーナーがふるい落とされて質が保たれてる面もあるかと。

[618: 匿名さん]

＞管理費は高いけど払えないオーナーがふるい落とされて質が保たれてる面もあるかと。

管理費が高いから、売却してしまうという意味ですか？
滞納が増えるという意味ですか？

管理費が高い分、管理員が複数いるとか、積立金が高くて財政が安泰とかいうことですか。

ふるい落とされるという意味が、理解出来ないので。

[619: 匿名さん]

低所得向けのマンションなんて、長期間たつと管理費徴収とか大変みたいですね。

素朴な疑問だけど、マンション老朽化で相場が下がり、低所得者へ売却されたり賃貸されたり、
そうなって、さらに管理費とか修繕費徴収できない環境になると
どうなってしまうの？

マンションで管理費ってやっぱり重要なのかな？

[620: 匿名]

ふるい落とされる＝管理費高くて払えない、滞納しがちという属性は『オーナーになら（れ）ない』。
ある程度収入に余裕ある層だけ残る。という意味です。賃貸人が払ってる場合は、それだけ取っても埋まる物件、ということかな。
当然財政は安定しますよね。払えない層が多くて金額下げよう、では管理の質も落ちて悪循環になる。

[621: 匿名さん]

＞６１９

管理費や修繕積立金を支払えない人は、固定資産税や住宅ローンの滞納もしていると思われます。

競売にかかられ、叩き売られますが、落札した人が滞納した管理費や修繕積立金を支払うことになります。

誰も落札しなければ、どうなるのでしょうか？私には分かりません。
うちのマンションでも破産して競売にかけられた部屋がありましたが、落札した人に支払ってもらいました。

[622: 匿名さん]

バブル期竣工にありがちな管理費のバカ高いマンション（ドムスとか）が
競売不成立のまま長期オーナー不在になった場合どうなるんでしょうね。

物件価格以上に月々のランニングコストが敬遠されて
一般市場でも買い手がつかない（物件価格自体を下げるしかない）、
という現象がまま見られますけど、まさかお上が払うとも思えないから
オーナー不在の空き部屋割合が高くなって（管理費が足りなくなって）
しかし現オーナー達は値上げを承諾しないとなれば、理屈上は管理の質を落とす他ないですよね。

[623: 匿名さん]

見えない部分の補修って大変みたいだよね。
配管とか。

[624: 匿名さん]

マンションに住んでいれば常識的なこと書いても無意味
マンコミファンは体験しているし、あちこちのスレに書いてある。

管理費の高いマンションは、その分中古価格が下がっても取引は普通にされる。
管理費が普通でも、専用駐車場付きの物件は自動車なくても駐車場代支払うから
都心では敬遠されがちで売れなくなってきている。

[625: 匿名さん]

シャトー三田は三井野村連合ですか。高そう・・・

http://www.mitsuifudosan.co.jp/corporate/news/2011/0603_02/index.html

[626: 匿名]

原宿＆桜上水両公団、阿佐ヶ谷住宅、多摩NT美竹ビル…と建て替えニュース増え始めてますが、入居してた方の声って不思議なくらい聞きませんね。
ネットやる年代でないとか？

[627: 匿名さん]

私は建替え経験者ですので、建て替えの苦難などは知り尽くしています。

ただ、今のマンションにお住いの方々には、色々な方がいらっしゃるので、昔話は控えています。

旧居住者も、住居を買った時は、その当時のそれなりの資金を準備し、長々ローンを支払いました。
建替えでまるもうけ等と悪態つく方もいますので、誰も本当のことは話さないんですよ。

2度の引っ越しなど、けっこう大変だったんですけど、どなたも言いませんからね♪

[628: 匿名]

だから本当の話が聞きたいわけですよ。丸儲けでないにせよ、損する話では建て替えなんて成立しないんだし。
詳細プロフは伏せてで構いませんから、追加資金投入してもやる価値があったかどうか、持ち分売った組に丸儲けはいたのかどうかを教えてプリーズ☆

[629: 匿名さん]

建替えは、所有している土地を提供して、建物と交換（等価交換）するので、儲かったとは言えないことです。

うちの場合は、増床したので、その分の金額を支払いました。
増床分の坪単価は、分譲価格の坪単価より安かったです。（2割～2.5割引き）
安い理由は、販売経費や広告費がかからないからです。

割引で床を買えたので、お得なのでしょう。

[630: 匿名]

増床しなければ差額ゼロで新築獲得、な感じでしょうか（引っ越しと仮住居費用除き）。
持ち分売った場合は普通に市場価格／坪×持ち分だけ？
すると好立地で売り抜けを考えるオーナーが多い場合は値段で折り合いがつかなそうな。

[631: 匿名さん]

【ご本人様からの依頼により削除しました。管理担当】

[632: 匿名さん]

不躾な質問にご回答ありがとうございます。

我がマンションも建て替え計画が進行しつつありますので、非常に参考になります（先が長そうですが・・・）。

[633: 匿名さん]

６３１です。ちょっと詳しく書きすぎたために削除申請しました。

[634: 匿名さん]

NO632様
建替御苦労様です。大変なご苦労ですが、住民のためにい頑張ってください。

私は建替責任者として７年間、最高の設計事務所に巡り会い、リーマンショックもくぐり抜け、今回の３・１１直前の一月末に全員が等価交換契約にサインして、２月から取り壊しが開始されています。

１００％還元の事業計画で、高齢者の多い住民も納得していただき、あと３年掛かる新居への入居を待っています。

これも住民の協力、デベロッパーの強力な対応が有りましたが、一にも二にも能力有る設計事務所が総合設計を満額獲得し、そして極限まで追求した建築設計への指導、そのお陰で１００％還元の事業計画が完成しました。

[635: 匿名さん]

>634様

信頼できるプロとの出会いは重要ですね。
私のところもここ数年、コンサルタント会社を雇ってはいますが
手がけた実績の多くがオフィスビルだったせい？か『マンションのオーナー』が望むニーズを
いまいち理解しきれていないのでは、と感じる瞬間があります。

総会の後に他のオーナーと「ほんとにあの会社を雇い続けていていいのだろうか」という話が出たり。
マンション建て替えはまだまだ実例も少ないですし、豊富にノウハウを持っている業者自体少ないですから
当面は信頼して出てくるプランを検討する以外にありませんが
（ただ、若年オーナーを中心にじわじわと不満が高まっている気配もあって
より有能な別業者が見つかればそちらに変更しよう、という流れも予想しています）。

高齢オーナーになるほど業者＝頼んでやってる、という姿勢が感じられることも多く
そうではなくて、（こちらにより有利な条件を引き出すためには）相手と協調関係を築かない限り
考えうる可能性も潰してしまいかねない、と下から数えた方が早い若年オーナーは気を揉んでおります。


そちらの依頼されている『最高の設計事務所』、ぜひ知りたいと思いますが実名は難しいですよね
（そちらの案件が現在進行中のようですし）。マンション建て替えに明るい『設計事務所』は
世の中にそんなにないはずですから、いただいたヒントを元に調べてみます。都内であることを祈りつつ。

[636: 匿名さん]

>632さん

建替え計画、ご苦労様です。

うちのコンサルタントも優れていました。
建替え実績が素晴らしかったので、我がマンションもお願いしました。

６３２さんには、捨てメールを表示いただけましたら、よろしいんですけど。

１、６３２さんが捨てメール表示。
２、翌日まで、６３５が捨てメールで返信。

これで、よろしければ、掲示板で公開できないこともお知らせできます。

[637: 匿名さん]

ごめんなさい。

＞２、翌日まで、６３５が捨てメールで返信。
６３６の誤りでです。
申し訳ないです 。

[640: ARRAY(0x812ca810)]

Androidの本：
http://goo.gl/7KpPU

ダウンロード電子ブック

[641: 匿名さん]

コンサル会社の者です。
コンサル会社の事業実績のデータベースを紹介いたします。

http://www.uraja.or.jp/urris/

[642: 匿名]

コンサルって何をしてくれるんだろう。
『法律はこうなってる』『合意形成に至った例はこれ』『これならデベロッパーに買ってもらいやすい』とアドバイスはくれる、けどこうしなさいとは言わない。
診断はしてくれるが処方箋や特効薬は出してくれない医者みたいな感じ。患者にすれば欲しいのは後者なんだけど。

[643: 匿名]

マンション建て替えも証券化で資金　国交省が認可へ　ＳＰＣ活用、民間で調達しやすく 2012/1/17 1:30 情報元 日本経済新聞　電子版

国土交通省は全国の老朽化したマンションやビルの改修・建て替えを進めるため、新たな不動産証券化手法を導入する。
現在は建て替え物件の証券化は不動産会社だけに認めているが、不動産会社がプロジェクト単位で設立する特別目的会社
（ＳＰＣ）にも認める。投資家の出資リスクをプロジェクトに限定して不動産会社の倒産リスクを抱えずに済むようにし、
ビルの建て替え資金を民間の機関投資家から調達しやすくする。

http://www.nikkei.com/news/headline/article/g=96958A9C93819481E3E4E2E1...


金になる立地の物件には朗報、そうでない立地の物件には大して影響なく。ここでも二極化、か………

[644: 匿名さん]

近所の瀟洒な低層マンションが15年くらいで建て替えになっているが
住みにくかったのかな？
元デベの倒産やバブル仕様で維持費高くて管理崩壊とか。

[645: ARRAY(0x82b9eadc)]

無料でダウンロードできるPDF形式の本、
http://bookgrill.com/?pagel.html
ここに技術の本

[646: ARRAY(0x838d57f4)]

Android用図書：
http://bookgrill.com/?getez.html
ダウンロード電子ブック

[647: 匿名さん]

>>644

多分、容積率に余裕があったのだと思う。
住みにくいぐらいで、建替えはできません。

[648: 匿名]

低層→中高層に変わってるはず。余剰床マジックなしに建て替えたところなんて見たことない。

[649: 購入検討中さん]

つまり古いマンション買うなら容積率に余裕のあるのをかえってことだな！

[650: 匿名]

言うのは簡単、中々ないよ。その上場所が良くないと。
人口減ったら不便な場所は見向きもされない。

[651: 匿名]

東京都が LCP住宅の基準を発表しましたね。
建て替え実現は現実的には大都市圏と考えればこれも老朽化マンション建て替えの追い風になるんだろうか。

[652: 匿名さん]

マンションの平均寿命って、３５～３８年程度ですよね。

高層ビル並みの設計施工と管理がされていれば、寿命は１００年
１０年毎の修繕で消極的な管理で３０年。
これでも戸建よりはずっと長生きですね。

[653: 物件比較中さん]

築３０年以上のマンションどこにありますか？

一度見に行きたいです。

[654: 匿名]

都内はいっぱいあるでしょ。
homesとかで興味ある地域のマンション選んで築年数順でソートかければ簡単。
物件概要見ながらgoogleの航空写真で所在地照会してくとここは早晩スラムだな、とか建て替えするかも、とか想像が膨らむ。

[655: 匿名さん]

都心一等地でマンション建替え需要増加　震災、法改正などが後押し


東日本大震災を機に都心の一等地にある老朽化マンションの建て替え需要が急増している。
震災前までは住民などの地権者と不動産会社との調整が難航する例が多かったが、
最近は住民側から耐震性の高いマンションを求める声が相次いでいる。
政府も建て替えを支援する方向での法改正を検討しており、各社は取り組みを強化している。

http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20120307-00000609-san-bus_all

[656: 入居済み住民さん]

　老朽化して、建替え目的・投機的な区分所有権者（もちろん居住しない）ばかりになったら、数少ない居住している区分所有権者がこっそり共謀して総会を開き

・水道料金無料化（管理費に組み入れ）
・駐車場料金の超低額化＆居住者のみに貸し出し＆居住者のみ又貸しOK
・管理組合役員手当の創設（居住者のみ役員になれる規約改正＆居住者は全員役員になる）
・修繕積立金の大幅増額（管理組合役員手当で、居住者は負担ゼロ！）

　見たいな手を打って、住んでない区分所有権者からガッポリ搾取する・・・

　っていう妄想をしてみた。
　これって無理？

[657: 匿名さん]

・水道料金無料化（管理費に組み入れ）

その分、管理費値上げしなくていいならやれるかもね。
値上げしなきゃならないなら、その分家賃が上がって貸しにくくなる
賃貸に出してる所有者からは正当な理由を求められる（≒反発を食らう）。

・駐車場料金の超低額化＆居住者のみに貸し出し＆居住者のみ又貸しOK

よほど駐車場が足りない地区でないと埋まらないから既に低額化してるでしょ、現実的には。
空きも出ず最大限金額取れる価格に料金設定するよね普通。

しかも修繕積立金とかに充当してるとなったらその分、積立金が減る。
『居住者のみ又貸しOK（その際の価格は自由に設定可とか）』がミソなんだろうけど
これも「その代わり居住者が駐車場の維持費etc.を払うのか」
「減った積立金はどこから充当するんだ」と突き上げを食らいそう。

・管理組合役員手当の創設（居住者のみ役員になれる規約改正＆居住者は全員役員になる）

役員手当出すところは普通にあるよね。（）の居住者のみって縛りがどこまで許されるか。理由は後述。

・修繕積立金の大幅増額（管理組合役員手当で、居住者は負担ゼロ！）

非居住オーナーにしたら大幅増額しないで老朽化を受け入れようって話になりそうな。
管理費値上げと一緒で、投資に回してるオーナーには貸しにくくなるばかりで旨味なし。


本人も荒唐無稽と気づいてるから妄想、なんだろうけど
大抵の老朽物件は「自分で住んでるオーナーの方が少ない」状態になるって現実を忘れてない？
居住者＜非居住者って構図になると、総会も多数決で非居住者よりの意見に傾きがちだし
物件の維持管理に関する発想自体も同じ傾向が強くなる。

挙がってるアイディアは基本、総会決議マターばかりに思えるから「こっそり共謀」して
当年はやり過ごせても次年度、総会で非居住者オーナーが紛糾して元に戻るって話のような。

本人も投資物件を自家使用してるけど、住んでない老齢老練オーナーはそんなに甘くないよ。
むしろ住んでない分、冷徹なまでに厳しくコストを見る。住んでるオーナーだけ得する話なんて許すわけない。


と反論に終始したけど、居住オーナーが大多数の物件だったらできない話ではないかもね。
現実的にはそういう老朽物件の方が少ない（≒いわゆるヴィンテージ）し
そっちの希望が通っても、今度は別の負担が出てきそうだが。

[658: 入居済み住民さん]

＞６５７
＞当年はやり過ごせても次年度、総会で非居住者オーナーが紛糾して元に戻るって話

　非居住オーナーに、横のつながりがあって連絡が取り合えたら次年度の総会でひっくり返せるかもだけど、そんな手間を掛けたくない投資家ばかりだろうから、さっさと売っぱらうだけじゃないでしょうか？投資家さんどうしのババ抜きですネｗ
　投資目的の非居住オーナーがわざわざ年に１回の総会に４分の３も集まるなんて想像つかんｗ
　総会の招集に必要な名簿も管理組合が自主管理してたら良いわけだし。

　真面目に居住してる区分所有権者にとって、投資目的の非居住オーナーって迷惑以外の何者でもない。せめて、修繕積立金と管理費で貢献して欲しいもんだ。

[659: 匿名さん]

>非居住オーナーに、横のつながりがあって連絡が取り合えたら次年度の総会でひっくり返せるかもだけど、
>そんな手間を掛けたくない投資家ばかりだろうから、さっさと売っぱらうだけじゃないでしょうか？投資家さんどうしのババ抜きですネｗ

数年しか保有しないのにわざわざ老朽物件買うオーナーが何人いる？中長期で持ってるうちに横のつながりも出てくるよ。
居住非居住に関わらず、手間暇かけたくない奴はそもそも老朽物件買うのに向いてない。

そして手間を惜しむ投資家ばかりだったら、水道代の管理費編入だの大規模修繕費値上げに賛成するわけないよ。
変更が出た分を自分で被るんでなければ、店子に負わせる手間が増えるから。
駐車場が居住オーナーにしか使えないなんて猛反対するだろうね。

>投資目的の非居住オーナーがわざわざ年に１回の総会に４分の３も集まるなんて想像つかんｗ
>総会の招集に必要な名簿も管理組合が自主管理してたら良いわけだし。

物件の特性に拠るとしか言い様がないね。
月々の賃料さえ入ってくりゃ手間暇最小限にしたいオーナーばかりならそうだが、
そういう物件は資産価値賃料とも低下は免れない。誰も大事にしないから。そんな物件わざわざ買うメリットないだろ？
うちとこは総会のたびに長野だの関西からでばってくるよ。
船頭が多くて面倒だが、うるさいオーナーがいてこそ資産価値も保たれるから痛し痒しだね。

>真面目に居住してる区分所有権者にとって、投資目的の非居住オーナーって迷惑以外の何者でもない。
>せめて、修繕積立金と管理費で貢献して欲しいもんだ。

だから築数十年も経てば『真面目に居住してる区分所有権者』自体がいなくなるんだって。
世代交代もあるし、震災リスクのご時世なら趣あるヴィンテージ＜免震新築、だろ？
一部、安さに惹かれて再建築不可買っちゃう情弱はいるかもしれないが
新規オーナーの大部分は投資用か建て替え見込んでる奴ばかりで自分じゃ住まない。消去法で残るのは独居老人だけ。
理屈と実勢は違うってところだね。

[660: 入居済み住民さん]

＞駐車場が居住オーナーにしか使えないなんて猛反対するだろうね。

　そりゃ反対するだろうけど、総会議案を穴が開くくらい読み込んでいる「非居住オーナー」が、４分の１もいるかな？
　いなければ「居住オーナー」の勝ち。委任状争奪戦は、理事長しか委任状を預かれない規約にしておけばおＫ。

＞うちとこは総会のたびに長野だの関西からでばってくるよ。

　でも、４分の３の出席は無理っしょ？４分の１だってしんどいと思う。
　逆に管理組合側は委任状で４分の１を集めるのは容易。
　管理規約に、理事は居住者と定めてる管理組合は多いから、総会の運営を非居住オーナーが乗っ取るのも困難。
　一旦決まった「非居住オーナーへの差別的な負担の規約」をひっくり返すことはかなり難しいと思う。

＞船頭が多くて面倒だが、うるさいオーナーがいてこそ資産価値も保たれるから痛し痒し

　でもそのうるさい非居住オーナーは、理事会にも定期清掃にも町内会・親睦会にも参加しないんでしょ？
　どこが資産価値に貢献してるんだか。

＞新規オーナーの大部分は投資用か建て替え見込んでる奴ばかりで自分じゃ住まない。消去法で残るのは独居老人だけ。

　そうそう。そういう独居老人を一つにまとめる世話好きで交渉能力にたけた居住オーナーが理事長をして、建て替え利潤目的の投資家（笑）から、ガッツリ搾取するっていうこと。
　で、嫌気が刺して超格安で手放してくれたら管理組合が買い取って賃貸に回す。管理組合の理事グループはいつの間にか、そのマンションの大家集団に（妄想爆発ｗ）

　まぁ、管理組合ってのはいざとなったら、そういう事ができるぐらい強い権限を持ってるんじゃないかなぁってことが言いたかったんだけなんだけどネ。

[661: 匿名さん]

試しに買ってみれば？

地上げ目的で買占めしてる業者が区分の大部分押さえてる物件にコバンザメで張りつくのでもなければ
そんなにうまい話はないと気づくと思う…と思ったら入居済みか。

>でもそのうるさい非居住オーナーは、理事会にも定期清掃にも町内会・親睦会にも参加しないんでしょ？
>どこが資産価値に貢献してるんだか。

そんな社会貢献の発想ある非居住オーナーがいたら会ってみたいもんだね（笑）。
投資に見合った対価を求める、そのために口は出すが実働するのも金出すのも嫌、って奴ばかりが現実でしょう。

[662: 匿名さん]

原宿のコープオリンピア、計画発表から進んでないように見えますが
事情をご存知の方いませんか？