【老朽化】マンションの寿命って何年よ！！【建て替え】

[匿名さん]

築30年以上のマンションに住む人。老朽マンションの行く末やいかに！
どうすればうまく建て替えできるのか。
今まさに建て替え問題の渦中の人、もうすぐなる人。
新築買ったあなただって、いつかはあなたもこの問題に直面しなければなりません。
年金だけを心配していてはいけません。マンション建て替え問題こそ我々にとって人生の大問題。
さあ、議論しよう！！

[543: 匿名さん]

建替え経験者です。

建て替えが確実になったら、売れるところは事業協力者のデべだけでした。
各戸、約束状を書きました。
とんでもないところに売ってしまう人がいますと、色々もめますから、それを避けるためです。

良いコンサル事務所にお願いして、住人の取りまとめや協力デべ＆ゼネコンの選択などアドバイスして頂きスムーズに進みましたが、それでも十年掛りました。

[544: 匿名さん]

10年で済んだのはラッキーでしたね。
利害調整が難航したり住民の高齢化が進んでいたらもっとかかったでしょう。

事業協力者のデベにしか売れないのは立て替えまでの期間でしょうか？
立て替え完了後には何らかの縛りがあったのでしょうか？

[545: 匿名さん]

５４３です。

住民は、10年の後には年老いまして高齢者が多くなってしまいました。

しかし、幸いにも経済的に恵まれている家庭が多かったので、建て替え期間中の賃貸料や、二度の転居経費などが捻出できたのだと思います。

無職老人が賃貸マンションを借りるのはタイヘンなんです。
お子様方に経済力があれば保証人になっていただけますが、そうじゃない場合は難しいかもしれません。


＞事業協力者のデベにしか売れないのは立て替えまでの期間でしょうか？

竣工時までです。

コンサルが各戸の地価の査定が出来上がらせてからです。
うちのコンサルは、様々な建て替えを経験していて、住民の訴訟も経験済みでした。
困難を避ける処置だったと思います。

それから、建て替えについて知りえた情報は他言してはならないと、建替組合から厳しく言われておりました。
ある一定期間は、地権者以外には秘密裡でことが進んでいました。


＞立て替え完了後には何らかの縛りがあったのでしょうか？

竣工後には何の規制もありません。
ただ、竣工後入居もしないで売る場合は、税金が５０％になります。
うちは、賃貸に出していますが、売るとしたら5年後です。税金は２０％になりますから。

いったん自宅にして居住してからの売却は、かなりの減税になります。
売値ー元値＝3000万円までは、お得です。詳しくは最寄りの税務署でお尋ねください。

[546: 匿名さん]

＞事業協力者のデベにしか売れないのは立て替えまでの期間でしょうか？

事業協力者のデべを決めてから竣工までの「ある期間」は、売買が禁止されていました。
知りえた情報にも箝口令が出ていました。

ですから、資金繰りに困った場合の売る先はデべしかなかったです。
査定通りの価格で引き取り。
ただ、賃貸に出している人の課税は１０％でしたから、お得だったと思います。
自宅の場合は、利差3000万円までは無税。

[547: 匿名さん]

3000万円控除のことだと思いますが、単純に課税の繰延ですよね。
建替えの場合、立体買い替えの特例は使えないんでしょうか、
これも課税の繰延ですが、とりあえず納税せずにすみますね。

[548: 匿名]

デベってなんで口止めしたがるんでしょうね？
進行中に洩れて転売〜ヤバい奴に買われるとゴネられるから、というのは解るんだけど、竣工後は別にいい気が。
『あの物件は平均○○円で買ったはず』と、建て替え進行中他物件の地権者側に有利な材料を与えないように、くらいの理由しか浮かばないんだけど。
どっちにしたって損する話では実現する訳ないんだし、情報開示した方が進行中案件の刺激になると思うんですが。

[549: 匿名さん]

契約書に守秘義務の条項があって捺印しているから。
口外してプラスはないから、企業として当然だですよ。

[550: 匿名]

建て替え進行中はもっともだけど、半永久的に拘束可ってわけじゃないでしょう？
プラスがない、のはデベにとってで、建て替え検討中物件のオーナーにはプラス材料と思いますけど。
参考事例も少なければ知りたい情報も出てこないのが『建て替え＝難しい』、に繋がってる気がする。

[551: 匿名さん]

建替は居住組合員にとっては居住権の確保
投資で賃貸組合員は、賃料の減少
デベは、マンション事業
３者のニーズが揃うって難しいなと思います
郊外も含めた東京都全体で平成15年から年に数件というのもわかります。
給排水管がダメになって交換しないとか、鉄筋が露出して放置している
マンションなんて、見たことがないからニーズがないともいえる。
今回の大震災で東京の場合、耐震診断がラッシュだから今年の結果が
今後10年間を占う1つの指標になると思われる。
都内で30年超が40万戸（8000～10000棟）あるそうですから、建替は一部のマンションだけ
多分70～100年位は維持できるマンションが半数近くになると思う。

[552: 匿名さん]

>>543さん

建替のご経験があるようですが、建替に至った具体的な理由は何が原因ですか？

・建物が朽廃して快適に暮らせなくなった
・容積率に余裕があって持ち出しが少なく立替できた
・再開発のエリアにあった
・空室が多くなって建替の意見が出てきた
・耐震性の懸念があった

自分では、このくらいしか理由が浮かばないのですが
差し支えない範囲で教えて頂けると参考になります。

[553: 匿名さん]

>>552さんへ

＞・容積率に余裕があって持ち出しが少なく立替できた

これが一番の理由です。

[554: 匿名さん]

>>543
ありがとうございました。

10年後は築50年ってどうよ・・というスレがあるでしょうね。
そこでまた同じ、やりとりが繰り返されるかもしれません。

[555: 匿名]

553さんのコメントが全てなんでしょうね。耐久性も耐震性も後回し、利回りが悪くなった程度では決め手に欠ける。
いかに持ち出しなく成立可か。四の五の言っても成功した物件で莫大な費用負担、なんて聞いたことがない。

[556: 匿名さん]

５５３です。

住人の大多数が建て替えに賛成しなければ、建て替えはできません。
８０％の賛成で、建て替えはできるのですが、それは法律上のこと。
反対者が多くては、なかなかうまくいかないのです。

各自の負担額が少なければ少ないほど、建て替えの賛成者が増えます。

[557: 匿名さん]

＞５５６
納得できますね。
建て替える必要はないけど、メリットがあったから建替えが出来た。

つまり、建て替える必要がなく、メリットがなければ大切に維持管理するということ。
マンションだから築３０年で建替えなんて話がまことしやかに言われますが
RC造りで商業ビルで立地がいいといくらでもある。

霞が関ビルは５０歳　西武池袋は６０歳近い　サンシャイン６０が３５歳　銀座三越は８０歳
みんな現役バリバリで陳腐化もないですよね。

[558: 匿名さん]

素人なのでよくわからないのですが、今月サンシャイン60の地下駐車場を利用しましたが
柱はコンクリートむき出しでしたが、30年経ってもまるで新品みたいでした。

[559: 匿名]

商業ビルとマンションでは一概にできないですけどね。
デパートなんかは閉めたらその期間は儲け０だし銀座日本橋あたりの高齢層固定ファンは、変化を望まないから変えたくても変えられない。
デパートまでいかない新宿の中村屋なんかは融通利かせられたようで建て替えを決めた。紀伊國屋書店あたりも続くでしょう。

いずれにせよ、一般的に新しいほど集客力が高いマンションではちょっと事情が違う。

[560: 匿名さん]

>>559
相続すればオヤジのマンションの価値が気になるけど
快適に住んでいれば、集客力とか価値なんて関係ないと思うよ。
マンションなんて内装はリフォームすれば、ほぼ最新設備に出来るんだから。

戸建ては老朽化すると、きしんだり雨漏りしたり、間取りの変更もできないから
生活様式の変化に対応できない、マンションはコンクリートの枠みたいなもの。

[561: 匿名]

マンション＝不動産は自家使用してる人ばっかりじゃないでしょう。集客力とか価値なんて関係ないなんて
『売らなきゃ損は出ません』みたいな屁理屈デベ営業のセールストークではあるまいし。市場価値気にするオーナーがいて当然では。
スケルトンリフォームしたところで『新築』の訴求力には到底叶いませんよ。

[562: 匿名さん]

持ってるマンションを賃貸にしているけど賃料を比較すると新築は割に合わないよ
山手線駅徒歩７分２ＬＤＫ５６㎡築３５年で賃料１５万円弱、管理費と積立金で２万円強
固定資産税年間６万円。
同じ駅で徒歩５分２ＬＤＫ５７㎡築４年で賃料１９万円管理費と積立金で2.5万円
固定資産税年間１５万円
築年数３０年の差で賃料はわずか４万円（22％）
物件価格は多分２５００万円と５５００万円位と２倍違う。

[563: 匿名]

まぁ、マンションの場合、上物の価値をどう見るかということでしょう。
上物は土地と違って減価償却がかかるから、税法（固定資産税・都市計画税）上の価値は築年数を経てば経つほど下がるけど、場所さえよければ賃貸に回した場合それほど賃料は下がらない。
でも、実際売買するとなると、どうなんでしょうね。
上物価値を、税法上の価値で見るか、投資に対するリターンで見るか。
死ぬまで自分で住み続けて、相続人もいないのなら、老朽物件でもいいかもしれません。
あ、建て替えの可能性のない場合ですよ。

[564: 港区]

553さんの御指摘の通りです、僕等のマンションが建替に成功したのは、設計事務所が最大の努力をしくれて、総合設計を満額獲得して、100％還元が実現したからと思っています。良い計画が出来れば、反対者は殆どいません。

[565: 匿名さん]

＞＞事業協力者のデベにしか売れないのは立て替えまでの期間でしょうか？

竣工時までです。

ごめんなさい。上記の記述は誤っていました。
事業協力者のデベに土地の持分を売却できる時期は、限定されていました。
指定された期間内に、デベに売却できました。

地権者の所有地分価格は、コンサルタントが不動産鑑定士に依頼して、各戸の価格を査定してくれました。
デベに売却する場合は、この価格通りでした。

いろいろな地権者がいるわけです。
たとえば、広々とした住居を所有していたが、家族が少なくなったので６０㎡に住みたい等。

余剰床分をデベに売却して2年間の賃貸料の足しにする等です。

[566: 匿名さん]

No.564さん。
それはよかったですね。

やはり、すばらしき建替えパートナーにめぐり合えないと、なかなかコトは進まないんじゃないかと思うこの頃です。

[567: 匿名さん]

総合設計制度
http://www.asahi-kasei.co.jp/atlas/yogo/0013.html
マンションの場合は、敷地1000㎡以上で容積率が余っている場合、6ｍ以上の道路に面する場合。
公開空地の提供。

既存不適格が築30年以上の中規模マンションについては、法改正がなければ
建て替えについて大多数のマンションには死刑宣告に等しい制度？

[568: 匿名]

総合設計＆余剰床創出マジックが使えない、容積率に余裕のないマンションでは現実的に建て替え不可能でしょう。
解体費建築費に仮住居引っ越し費用（貸してれば立ち退き料も）全額自己負担で、それでも建て替えようというオーナーはかなり少数なのでは。

一部のヴィンテージ除けば他に移れる余裕のある人は次第に出ていく。店子の質（及び賃料）も次第に下がる。
人口減少時代に法改正してまで建て替えされなくてもいいけど、隣近所にスラム化した物件があるのはイヤですね。

[569: 匿名さん]

都内23区の築35年のマンションに住んでいましたが数年前に新築を買って引っ越してきました。
今月管理組合の総会があって、総会の案内が送られてきました。
数年前はオーナー住民が60％だったのに、今回理事の輪番制の表（輪番理事は居住者限定）で
数えたら40％近くに減っていた。
来季の理事長は70代後半、その他4人は70代女性2人、40代男性2人という感じ。
ご近所の一人住まいのお母さんが亡くなると子供が賃貸に出す。知らない相続人が引っ越してくる。
現状で空室と管理費滞納は皆無だけど数年後はどうなることか。
2年前はエントランスのリニューアルで3000万円、今年は排水管の交換で2000万円かかる
今のところ、一時金の徴収はないけどどうなりますことやら・・

[570: 匿名さん]

義父が築３２年のマンションに住んでいます。
都心に近いので、いまのところは、空室もなく管理費滞納もないようです。

配水管の工事は、もう済みまして、その時には水周りをリフォームしました。
定期的に修繕しているので、そんなに古びた感じはしません。
大規模修繕時に、建築士の診断をうけたところ、きちんと補修すればあと４０年は持ちますとのこと。

既存不適格で、容積を１０％位減らさなければならないので、建替えは難しく
長く持たせたあと、解体して土地を売却するのが一番良いとか・・・などとの話は出ているようです。

今後、どうなりますやら・・・。

[571: 匿名さん]

既存不適格の築古マンションは、修繕しながら70年以上は安泰ということかもしれない。
小学校のＲＣの校舎は水回りが少ないから築40年以上で問題なく子供が授業を受けている
天井が高くて広く感じるね。

水道橋の昭和初期の予備校の建物には、チェーン店の居酒屋が入居しているし
私立高校の校舎は大正後期の4階建てでまだまだ現役を続けるそうです。

[572: 匿名さん]

東大の校舎って古いよね、安田講堂は何歳なんだろう？

[573: 匿名]

最近、専門学校の校舎跡や大学がグラウンド売却してマンションという話を聞く。少子化の影響でしょうか。建物の耐久年数だけでは語れない気がする。

[574: 匿名さん]

う～ん、要するに補修できる限界を超える状態まで建て替えせず、限界きたら取り壊して更地売却した方がマンションとしては最善なのかな？

[575: 匿名さん]

それしか資産がない住民が長く住みたいのは当たり前です、居住権があるから尊重しないと
但し経済的に考えると。
家賃を払って住みたい人＝賃借人
借り手がいなくなって、空室が目立ったり、管理費滞納が増えてきたら終わりでしょう。

人間と同じで、単純に年数ではありません。
７０歳でも現役バリバリの医者や政治家もいるし、毎日町を歩き回るだけの年金生活者もいる。

[576: 匿名]

限界きたら取り壊して更地売却で高値がつく土地ばっかりじゃないですからね。
高齢になっても稼げる人（土地）もあれば値段のつかない人もいる。
保たせようって発想と市場価値とは別物だから、値のつくうちに売ってしまえという考えもありでしょう。
不動産を必要とするパイが減るとなれば尚更。

[577: 匿名さん]

更地にして売るのも数千万円から億単位で費用が掛かりますよ
売主負担なら修繕積立金から、買主負担なら土地代から控除する。
世の中全て不動産についてはお金です。

市場価値が低ければ、修繕して住み続けるというのも選択
管理費と積立金の滞納がなければ、立地に関係なく維持管理は出来るもの。

市場価値が低い場所を買うのは自己責任です。
但し、その分新築でも中古でも安く買っているのでイーブンでしょう。

誰でも考えるような、高値で売り逃げなんて机上の空論で運がないとできない。

[578: 匿名さん]

>>577

＞更地にして売るのも数千万円から億単位で費用が掛かりますよ

それも含めて試算しているそうですから、大丈夫だと思います。立地は良いです。

[579: 匿名]

立地が良いのは 570さんの物件？耐久年数きたら更地にして山分けって話が出るとはかなり前向きというか建設的ですね。
もっともこれから40年保たせるとなったら相当脱落組が出そうだけど（大半は代も代わるし）。

[580: 匿名さん]

＞579
＞もっともこれから40年保たせるとなったら相当脱落組が出そうだけど（大半は代も代わるし）。
脱落組は、理論的、基本的にはいないはずです。

相続が合った場合で自分が住めば管理費と積立金が発生する、賃貸に出してもど同様です。
賃貸で空室になっても、支払義務はあるわけです。（固定資産税も同様）
売却すれば、管理費と積立金の滞納分を買主が支払う義務がある。
つまり、所有者が誰かの名義になっていればその名義人に支払義務が発生する。

管理費の滞納が続けば、標準管理組合に準拠している管理規約であれば
その部屋を管理機組合が競売に掛けて滞納分を回収できるようになっているはずです
競売の費用が掛かるので、するかしないかは別にして回収可能ですから脱落はありません。

うちのマンションの規約には以下の通り書いてあります。

■理事長は・・期日までに納付すべき金額を納入しない区分所有者当等に対して・・・
議決を経て、支払命令、強制執行及び担保権の実行としての「競売」等の
申し立て並びに訴訟等の提起をすることが出来る。

[581: 匿名さん]

>>579

577です。ご心配いただきありがとうございます。

家計に困らない限りは、脱落組みは出ないと思われます。
各家庭が2000万円程の経費を出せれば、建替えは可能です。（解体～建替え）

やはり、戦前からの良好な住宅地で、立地が良いですから、実費で建替えてもそれなりに価値のあるマンションになると思います。（今のところは）

今後のことは分かりません。

[582: 匿名]

返信どうも。
脱落組という書き方が良くなかったのかしら。財政難で手放すというより痺れを切らして売っちゃうみたいな意味で書いたんですが。
40年先まで保たせてその後の建て替えって話に本気になる人の方が少ないんでは。自分の代でなくなる場合の方が多くなるし。
40年後の日本の社会情勢を宛にするよりまだ保つけど各戸拠出して建て替えようって足並み揃える方がまだ現実的な気がする。

[583: 匿名さん]

＞581
580です
理事長をしたときに調べたことがあるのですが。
条件：70㎡（21坪）の専有面積

ざっと計算して、1戸あたり解体費用が100万円、建築費が専有面積（坪）×1.5倍×70万円・・①
※1.5というのは、廊下、エントランスなど共有部分を50％とした場合。
2年間の仮住まい、登記費用、消費税などで1,000万円（知人が等価交換で要した費用）・・②
この計算で行くと、
①＝2,300万円　②＝1,000万円　合計で3,300万円で70㎡の新築が手に入るという計算
2000万円の持ち出しということは、相当小さな部屋になりますよ。
共有部分や、仮住まいとなどの諸費用を計算していますか？

立地にもよりますが、解体して更地にした時の土地の持分が自分のところは1700万円でした
新築だと７０㎡で7000万円くらいですから、半額で建設できるという感じでしょうか。
これを分譲で売却したとして税金を控除すると手取りは5600万円くらいだから、
2300万万円くらいの利益ですね。

[584: 匿名さん]

＞583さん

５８１です。
ご丁寧な返信ありがとうございます。

義父のマンションは、容積オーバーですので、減築しなければならないため、50㎡台の住居になると思います。
建替え時には、建替組合に地権を売却する人がいなければ、各戸の住居は今より狭くなります。

どのようにして試算したのか、詳しいところは、私には分かりません。

2000万円位という金額には、転居時の費用などは含まれていません。

今の住居やご近所の関係が好きなので、足腰立たなくなるまで住んでいたいそうです。（私たちは近所に住んでいますので、生活上の手伝いはできます）

経済的には割り切れない部分があると思います。人間が生活していくうえで、友人知人との関係や地縁は大切なことだと思います。

[585: 匿名さん]

＞584さん
５８３です。
試算したマンションは新築に転居してローンを少し残して賃貸にしています。
義父さまの気持ちは、居住者であれば当然のことだと思います。
現状に大きな不満や不都合がないのに、老後の資金を費やして新しいマンションに
住み替えるメリットはありませんから普通の感覚です。自分の40代ですが同様の気持ちでした。
新しいマンションや築浅マンションがよければ、勤務中であれば最初からそちらを選びます。
自分は35歳で年収1000万円でしたが、住居費にお金をかけるのは無駄と思うことと、
多少手狭でも都心を離れたくないということで２ＬＤＫのスケルトンリフームマンションを
3500万円で購入しました、頭金も多く入れたのでローンは2000万円強で楽しく暮らせました。

中古のスレを見ていると、建替え目当てで安く購入した人が多いようですが
宝くじを買うような、無駄な妄想だと思い笑って見ています。
安い費用で新築マンションを入手しようというのは、所詮無理があるに決まっています。
多少無理なローンで、新築を最初から入手した方が確実だと気がついているから焦るのでしょう。

[586: 匿名]

…ということにしたいのだろうけど、それではスレは盛り上がりませんねえ(笑)

[587: 匿名さん]

一部の立地の良い持ち出しなしのマンションしか建替は出来ないということ。

戸建てだって建替にはお金が必要、マンションも同様だが同じ船に乗っている
運命共同体だから自由がきかない。
お金があれば、処分して逃げ出せばいいが、安く買った人は現金なら逃げ出せるが
ローンで買った場合は、スタートラインが違いすぎて逃げ出せない

空室がなければ維持管理はできるが
滞納が増えると絶望的だということ
都心＞地方都市＞郊外＞地方のその他

[588: 匿名さん]

還元率１００％以上じゃなくても、建替えた例はあります。

同潤会江戸川アパートは、還元率６０％位でした。http://www.manshon.jp/tatekae/ta_jirei_index.html

それから、建替えが決定した原宿のコープオリンピアの還元率は８５％です。

立地が良い場合は、地権者の持ち出しがあっても、建替え賛成派が多くなるのではないでしょうか？

ちょっと興味ひかれたのは、新潟市のマンション建替えです。
既存不適格・容積不足のマンションが、隣接地購入して建替えを成功させた事例。
新潟市内の良好な立地だそうです。

[589: 匿名さん]

５８８です。
私的には、修繕して延命して、解体後に土地売却が現実的だと思います。

立地が良い場合は、土地は売れます。
立地が良くない場合は・・・わかりません。

[590: 匿名さん]

＞５８９さん
いい資料ありがとうございます。
築４０年位で建てかえられているのが多いですが、たったこれだけ？というのが印象です。
戸数も同数はほとんどなく、２倍近くなっている。
４０年前は、一部の高級マンションは除いてファミリーでも50㎡～の3ＤＫが標準でしたよね。

建て替え後も同面積とすると3ＤＫ→2ＬＤＫでファミリータイプにはならなくなる。
延べ床面積を同等にファミリータイプにして今風にリビングを作ると最低でも65㎡～
つまり、戸数が減るのが普通ですよね。しかし資料を見ると戸数が減っているのはほとんどない。
還元率８０％としても、ファミリーにすると他人の権利を買って延べ床を増やすしかない。

結論的には、更地にして持分に応じて分けるのが現実的ですね。
戸建ての建替えだって、資金がなければボロ屋に住み続けるか
更地にして土地を売るしかないですね。

つまり、『分譲マンションは、住まいとしての耐久消費財で使い捨』てということですね。

[591: 匿名さん]

世の中「タダで再生可能」といううまい話はそうそうない。
戸建てなら自由に建替も増改築もできるが、お金は必要。

戸建てが再開発やマンション用地の地上げで、タダで新築マンションに入居できると
いう話より、マンションの建替の方が確率ははるかに低いということ。

現在は築50年を超える学校やビルは普通にあるが、マンションはそう多くない
昔はマンションの寿命は60年と言われていたが、正しい事なんだと思う。

ちなみに都営住宅の建替は2000年以降されていないが計画はあるらしい
優先されるのは昭和30年代のものか、エレベーターがない物件
つまり、建物の老朽化ではなくて手狭と設備の陳腐化によるもの。

[592: 匿名さん]

同潤会江戸川アパートの建替の記事は読んだことがあります、関東大震災の復興資金で
建てられた近代アパートで、竣工当時は賃貸で戦後に払い下げて分譲になった。
高速道路からも見える、お化け屋敷のような手入れをしない共同住宅でした。
電気も15Aで風呂はないから仕方なく立て替えたのでしょう。
資金を持ち出しを出来る人は持ち出して、出来ない老人は権利を売って賃貸人になったらしい。

原宿のコープオリンピアの場合は、原宿駅前の好立地1階店舗の中華料理店の
オーナーは、中野ブロードウェイも所有している。
雨漏りや漏水で年間何千万円かの出費が続き、耐震補強と大規模修繕で26億円かかるなら
建て替えようという話になったらしい。