【老朽化】マンションの寿命って何年よ！！【建て替え】

[匿名さん]

築30年以上のマンションに住む人。老朽マンションの行く末やいかに！
どうすればうまく建て替えできるのか。
今まさに建て替え問題の渦中の人、もうすぐなる人。
新築買ったあなただって、いつかはあなたもこの問題に直面しなければなりません。
年金だけを心配していてはいけません。マンション建て替え問題こそ我々にとって人生の大問題。
さあ、議論しよう！！

[51: 匿名さん]

埼玉あたりだと、築25年程度でもやばいみたいね
ttp://mytown.asahi.com/saitama/news01.asp?c=13&kiji=179

[52: 匿名さん]

＞51
大規模修繕をやってこなかった例だが、老朽化が進むと積立金が増える。
管理費別で月１万程度なら払える人も多いだろうが、それを越えると
どうだろう。現時点では修繕をきちっとやって行くしかないわけだが。

[53: 匿名]

首都移転は考えなくてもいいが、経済移転は考える余地有り！
大阪を経済の拠点にするのがベストだと思うが。

[54: 匿名さん]

マンションが老朽化する心配も結構だが
一戸建てが老朽化するほうがずっとスピードが早いよ

[55: 匿名さん]

1979年築ですが、半分来たからエレベーターを入れ替えようと委員会を設置して話し合っています。
つまりうちでは建て替え予定は６０年。

平均３５年で建て替えているというのは、建て替えしたマンションの平均でしょう？
建て替えしないで３６年目以降になっているマンションがどれだけあるか、それらが結局いつ建て替えるか？
それを見込まないと、正しい平均値にはなりません。
当然、今現在築３６年目以降になっているマンションは平均値を押し上げることになります。
また、人間の場合は赤ん坊の病死も交通事故死も平均寿命のうちですが、マンションの場合に関西の大地震が理由で建て替えたマンションは、マンションの寿命（自然死？）とはいえないかもしれません、と思います。

築何年目にしても大地震で住めなくなって、建て直しに必要な４／５の賛同取れず、かといって建て替え派は修繕案に賛同せず、壊れた状態のまま１０年経ってしまったマンションのオーナーにはなりたくないです。

[56: 匿名さん]

皆さん、マンションがどれだけ持つのかはセメントの種類（１００年コンクリとか）より
砂の種類によって大きく左右されるのはご存知ですか？
＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊ズバリ「海砂」問題です！＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊
関東・東海より北方面はほぼ問題無いのですが、関西・近畿より西方面は、良質な山砂の
確保が難しく、海（瀬戸内海が多い）から吸いあげた砂を塩抜きし、セメント業者へ供給
している例が多々あります。（北朝鮮から輸入する砂も海砂の様です）
塩抜きしていると言っても完全に除去出来る訳もなく、鉄骨で配筋した骨格に塩分を含んだ
砂でこねたコンクリ・・・・・・・
年数が経てばどうなるか解りますよね〜
全部が全部と言う訳ではありませんが、ご自分で住まわれているマンション、お調べになった
方がいいと思いますよ。

[57: 匿名さん]

あっ　一例で言うと九州方面・新幹線の陸橋です。
海砂を使用した陸橋はもうコンクリの剥離が始まり、配筋はサビが進行。
サビの進行が早い物は配筋が朽ち、空洞化が進んでいる物もあります。
国の威信をかけて作った（もちろん手がけている業者は１部上場企業になります）
物がその状況ですから、一般人のマンションは察して知るべしです。
ハイ！

[58: 匿名さん]

５６.５７の書き込みは、ケンカを売るつもりや不安を煽る書き込みではありません。
皆さんのレスを拝見した限りでは誰も「海砂」の事に触れていなかったので問題定義
しただけです。
他意はございませんので・・・・・

[59: 匿名さん]

ソース
トラブル相次ぐ新幹線
http://www.chugoku-np.co.jp/kikaku/interview/In03031701.html
日本のマンションの寿命
http://nsk-network.co.jp/020506.htm

[60: “匿名さん]

「海砂」は問題ではありますが、近畿では当り前のように使われており、
これを避けることは出来ません。戸建の基礎もそうです。
”日本のマンションの寿命”は補修について触れられていないので、不安を煽るだけです。
鉄筋が錆びてコンクリが剥離すれば誰でも修理するでしょう。その時点で錆の進行は
止まるわけですから。誰でも崩壊するのをじっと待っていたりしませんよ。

[61: 匿名さん]

鉄筋が錆びてコンクリが浮いた時点で、普通はその鉄筋コンクリートはもう最初の強度がありません。
つまり、寿命です。修理というのは、コンクリート躯体を丸ごと作り直すことになります。

[62: 匿名さん]

>61、コンクリート躯体を丸ごと作り直すことになります？
最初の強度がないというのはそうですが、錆びた鉄筋を処理して補修し、
コンクリ強度、鉄筋太さを測って断面等よりマンションの要求構造強度があれば、
作り直す必要はないし、鉄骨等で補強する方法もあります。阪神の震災で破損した
橋脚を見てください。

[63: 匿名さん]

マンションの減価償却が47年になりましたね、これは政府の陰謀ですか？

[64: 匿名さん]

都内の同潤会のマンションが建て替えになったのは、建物の寿命もありますが、
当時との生活様式の変化で、手狭、風呂無しが原因だと思います。

ある程度、設備のあるマンションなら、100年維持していくことも多いかと思います。
特に都心の昭和50年以前のマンションは、容積率いっぱい、もしくはオーバーの違法建築が
相当数あるので、建て替えは困難でしょうね。

[65: 匿名さん]

>>64
ある程度の設備ってｗ
それが30年もすると、古くて狭っちいんだよ。

人は贅沢だから、広い住居を求める。
人口減るしな。

一戸建ての平均建替え年数が25年ぐらいなのも、
建物が駄目になったのではなく、間取りの古さ、狭さ、
古くなった設備をリフォームするぐらいなら、という動機が多い。

[66: 匿名さん]

最初からある程度の計画を立てて、広いとこ買えばいいんだよ。

[67: 匿名さん]

うちのマンション都内の30年前のファミリータイプですが、平均すると60㎡弱かな？
オリジナルは、３ＤＫですが、地域では広々マンションだったそうです。
現代なら、１ＬＤＫとか２ＬＤＫになっちゃいますね？？
区体もまだまだ、しっかりしています。最近と違うのは、色々ゆとりがありますね。

そうなんですよ、生活様式が変わるんですよね、昔は土地代よりも建物代が高かったから。

＞一戸建ての平均建替え年数が25年ぐらいなのも、
　これは、業者の陰謀か、チープな建売の場合ではないですか？
　本格日本建築なら50年〜80年は持ちますよ、但し定期的に手入れをすればの話ですが。

小学校や、中学区が平気で50年くらい維持しているので、鉄筋のマンションが30年というのも
不思議です。
まあ、団地は別にして、マンションの草創期は、せいぜい昭和35年頃だからまだ、
例が少ないのでしょうね。

気候も違うらしいですが、欧州では築100年なんて、まだまだ、ひよこだそうですから。

[68: 匿名さん]

豪雪地帯の本格的な日本住宅は長持ちするらしいね。
雪の重さに耐えるように作られているとかで、築100年の家結構ありますよ。

[69: 匿名さん]

５０年じゃない？

[70: 匿名さん]

友人の建築士が言っていますが、ちゃんとした、注文建築で柱に新建材を使わなければ、
80年くらい木造は平気で持つそうです。

花小金井の東京建物博物館に行くと、一般の古い日本家屋がぞろぞろあります。
但し、生活様式の変化による設備の陳腐化があるので、建て替えられるのでしょう。

私の実家も、都心にあって築40年になりますが、手入れしているのでぜんぜん問題ないです。
近所でも新しい方です。
但し５ＤＫもありますが、4畳半も6畳もあるので、100㎡足らずです。
水道管が塩化ビニールなので、交換しなくても大丈夫。
マンションより長持ちしそうです。

神田のあんこう鍋の老舗なんて、昭和2年の建物を未だに店舗として使っています。
それも2階建てで、2階の座敷にもお客さんを大勢通しますよ。

[71: 匿名さん]

土手の伊勢屋で天丼たべてきなさ〜い
築100年は軽〜く超えてるけど
まだまだ＠100年は大丈夫そうだよん

[72: 匿名さん]

>>70
手入れってどのようなことをしているのでしょうか？
参考までに教えてください。

[73: 70]

＞＞７２さん

たいしたことはしていませんが、都心なので木造モルタル塗りしか建築許可がおりません。
壁の塗り替え、ペンキの塗り替え、壁の塗り替え、畳替え　10年ごと。
部屋は客間を除いて、オリジナルのガラス戸からサッシに変更過去に3回くらいに分けてしています。
洋式便器への改装。（男便器の撤去。）

ダイニングの張り替え、雨戸の交換、玄関扉の交換　これで400万円くらい。

柱の耐震金具取り付け、床下の乾燥剤、換気装置。

風呂は新築以来、4つめです。

庭木の植木屋さんによる手入れ年間2回で10万円。

母曰く、物価を考慮しなくても40年で1000万円以上はかかっているそうです。
マンションよりも、手入れをすれば多分お金はかかるかもしれません。

ご近所は実家より更に古いですが、ほとんど手入れもしていませんがまだまだ現役です。
手入れは、気分の問題かと自虐的に考えています。

[74: 匿名さん]

人間じゃないけど建物も、いくら平均寿命を計算しても結局個別の問題だから、
平均寿命が８５でも、事故や病気で０歳で死ぬ人も、１０台で成人病の人も、６０で＊＊る人も、１００で元気な人もいる。
家だって、地震で新築でつぶれることも、管理が悪くて３０年でぼろぼろのマンションも、１００年経っても住めている家もある。
平均寿命を考えるより、今の自分と家の健康管理するしかない。

[75: 匿名さん]

50年も経てば生活様式の変化、社会における家族関係の変化が大きく、
仮に十分に手入れをして建物としての寿命がまだまだだとしても
そこに本当に快適に住めるかどうかは疑問に思う。
自分の実家は1960年代築だが台所は北側で一日中日が当たらないところ。
そこから料理をお盆で畳の部屋へ運んで畳の部屋で食事。
一番いい部屋は床の間付きの座敷で家族の普段の使用は禁止。
（来客時のみ使う）
つまり家というものが
来客＞亭主＞女・子供
というヒエラルキー構造に合わせて造られているんだな。
自分の実家ながら民主主義時代にそぐわない造りになっている。

[76: 匿名さん]

＞７５さん

そうそう、何でも我慢、我慢、世間体を気にして他人様優先の時代でしたね。
まあ、見習うべきところも多いですが。

[77: 匿名さん]

私の実家も昭和５年建設（これもかなり怪しい、戦後中古で購入したが役所の資料が戦災で焼失）の古家です。
夫の実家は昭和２１年建築。目利きの舅が（元・製材業経営）オール檜の家だからと惚れ込んで購入した　らしい。
新建材バリバリの我が家と比較すると、どちらの家も柱も天井も黒光りしていて歴史があるというか、貫禄がある感じ。
西日本ですから「夏を良し」とした家作りのせいか　めちゃ寒いですけど・・・。

リフォーム修繕は定期的にはしないで、一箇所壊れたらついでに老朽化したところも直すという感じです。
釘を使わない工法で、外壁はしっくい、屋根は和瓦、部材は檜、壁はコマイ。
凄いのは３０畳以上の大空間があること。現代だとこんな広い空間は作れないそうです。
梁も柱も太くて長いです。守っていきたいと兄弟と話していますが、サラリー家庭では難しいかなぁ。。。

[78: 匿名さん]

友人の会社の社長が河口湖のわらぶき屋根の民家を別荘として10年ほど前に買いました。

リフォームしてサッシ、浴室直して使っています。
多分100年以上はたっているでしょう。

日本家屋は、寒いことだけは確かですね。
昔は家の中でセーターやら、綿入れを着るのが当たり前でしたね。

マンション族は、ヘナチョコになってしまい、冬でもパジャマで過ごせるように
エアコンをガンガンかけてしまう。

マンションも100年以上持つような気がします。生活様式が激減しなければ、
（同潤会アパートは手入れもしないし、風呂もありませんでしたから）
欧米とは気候が違う、なんて建設業界の陰謀かもしれません・・・。

都内私立高校の母校の本館3階建ては、大正時代の鉄筋ですが、空襲で焼けていますが今でも現役です。
築80年以上ですか？
体育館もすでに35年以上前の建物ですが、手入れをしているせいか全く綺麗で、
それが証拠には、バスケットボールの地区予選会場になっているくらいです。

[79: 匿名さん]

わらぶき屋根？
かやぶき屋根では？

[80: 匿名さん]

失礼しました。

わらぶき屋根は、童話の3匹のこぶた　の中ですね？(^_^;)

[81: ７７]

＞ヘナチョコになってしまい
ごめんなさい、笑ってしまいました。

私も兄（同居）から「暖かい家（高・高住宅）に住んでると、人間があほになる」って言われたんですよ〜。
舅からも、建設中の家（部材）を見て「ま、最近の家やからな」って。。。
両家とも伝統的な日本家屋とは言えないと思いますが、どちらも家の対してのプライドがめちゃ高いです。

修繕費用について面白い話があるのですが。。。
私の実家がある地域は台風の通り道らしく１０年に一度くらいは大型台風に直撃されます。
ある日の夜、外構の木製の壁（基礎ごと）が道路側に倒れたことがありました。
間口が広い敷地なので１０メートルはあり、道路をふさいでみのままだと通行止めです。
夜中のことでどうすることも出来ず、家族は寝てしまったのですが。。。
翌朝には跡形も無く役所が撤去してくれてました。ご近所の人が役所に通報してくれたそうで、費用も請求されずに無料でした。

さて保険の件ですが、保険とは面白いもので被害の届出をすると現状回復が条件（？）とか言われて。。。
ブロックでも積めば費用は１／３以下で済んだのに、昔ながらのやり方で施工することになりました。
屋根との合計で２百万以上もかかる見積もり書と罹災証明とを送付して待つこと数日。
多分ダメだろうと予想していたのに、気前良く払ってくれました。

[82: 匿名さん]

みのまま×＝このまま○

[83: 匿名さん]

阪神大震災で、芦屋ですが近所の立派な地主さんの旧家が全壊しました。
母の実家は大阪の田舎で、明治の始めの建物です。東南海地震が
起こったら、きっと全壊だと思いますが叔父は住み続けています。

[84: 匿名さん]

旧家は、１部屋の大きさが大きいので、柱と柱の間隔が大きいから弱そうですね。
都内だと４畳半とか３畳がある家もあるから、案外頑丈かもしれません。

子供の頃、地震が来たらトイレ、洗面所、階段に逃げ込めと言われました、
確かに狭い面積に狭い間隔で沢山柱がありますから。

[85: 匿名さん]

芦屋市でも、古い木造住宅を中心に5000棟ぐらい全壊してるけど、
奥池や奥池南は約500棟のうち全壊3棟、六麓荘は約300棟のうち全壊31棟しかない。
これに比べ、南部の埋立地は液状化が起こり、約1000棟のほとんどが被害を受けている。

芦屋市は火災が13件起こって、全焼したのは11棟、半焼1棟なんだよね。
古い戸建てが密集してて、焼き尽くした地域に比べると、焼失が少ないよね。

マンションも崩壊や延焼しているがあるのだけど、マンション、戸建てに限らず、
耐久性を考えるなら、倒壊には土地の地盤、火事(延焼)には敷地の広さが大事だと思う。
狭い土地しか買えないなら、無理せずマンションや郊外のがいいかもね。

[86: 77]

８５さんに同意します。
実家も大丈夫でしたよ。実家の辺りは震度６でしたが、古い家は作り付けの家具が多く
幸運なことに食器も（食器棚は水屋です）少しの破損で済みました。
地震がきたら蔵へ逃げろと言われてましたが、そんな余裕はなかったそうです（私は当時大阪）

[87: 匿名さん]

軟弱地盤は揺れが２５倍！

http://www.jiban.co.jp/SOUDAN/SUMAI/199505.htm

[88: 匿名さん]

老朽化マンションと一口に言っても、建て替え事例が少ないからよくわかりませんね。
我慢して住民が住んでいるところもあるかもしれないし。

我が家は築32年ですが、当時の基準で多少狭いことを除けば、快適ですよ。
配管でも、換気扇でも躯体以外は、案外修理が可能です。
もう40年は自信がないけど、20年なら問題ないと思っています。
将来一番問題になりそうなのは、生活様式の変化が大きいですね。

都内の戸建ても昔はとにかく部屋数を求めて小さく区切る傾向にあって、
ダイニングが最新設備、リビングなんてなかったですよね。
最近の戸建ては部屋を大きく、リビングがない物件を探す方が難しいです。
知り合いのマンション、子供が独立したら3ＤＫを1ＬＤＫにリフォームして使っています。
20畳を超える、広大なリビングで圧倒されました。

[89: 匿名さん]

>>88
30年も経つと、間取りの古さや狭さ以外にも、
断熱性の悪さとか、耐震性とか、いろいろ問題あるよ。

前も書いたけど、戸建ての平均建替え年数が25年ぐらいなのは、
構造や家自体が駄目になったんじゃないんだよね。
ライフスタイルが変わったのが大きいけど、寒い家が嫌だったり
地震が怖くて、そういう動機もある。

キッチンや風呂などの設備はリフォームすればいいけど、ね。
大掛かりなことやるぐらいなら、建て直した方が全てが最新。

[90: 匿名さん]

>>89さん
断熱性は変わらないでしょう、多少耐震性に不安があっても簡単に建て替えられないんですよ
分譲マンションですから。

郊外はそれこそ数百万円以下になるんですけど、都心だとまだ2500万円とか3000万円とか
値段が付くのが問題ですよ。住民からも建て替えの話が全く出てきません。
多分、建物はタダでも、土地の持分だけでその70％以上の価格があるんでしょう。
新築だと6000万円以上だからお得感があるんでしょう、
立地は間違いなく古い方が駅に近いですから。

キッチンとか、風呂とか全部スケルトンリフォームしても、せいぜい600〜800万円位です。
うちは快適に暮らしたいから8年前にやりましたよ。だから配管も含めて
交換したのでサッシとドア以外は最新に近いです。
マンションはジャングルジムのような物で、躯体以外内装はどうにでもなりますから。

最近、立地のいい都心の古い物件をフルリフォームして、デザイナーズマンションとして
売る商売もありますよ。新築よりは安いけどけっこうな価格で売ってます。
少し郊外なら、新築が買えるか価格だけど、便利だからけっこう売れているみたいです。

[91: 匿名さん]

>>90
内装は、キッチン1つとっても、5万から高級乗用車が買える価格までいろいろあるから、
なんともいえないな。
ただ、その600〜800万以外に、共有部分の修繕費がかかってるんだよね。

延べ床20坪(約66平米）の貸家グレードなら、税込み800万で建つしね。
修繕費を入れれば、戸建てだったら、十分に建て直せる価格だよ。

[92: 匿名さん]

>>91
>ただ、その600〜800万以外に、共有部分の修繕費がかかってるんだよね。

分譲マンションは共有部分は、自分の物ではないので勝手に直せないんですよ。
共有部分は、たとえばサッシ、玄関ドアです、それ以外は自由ですよ。
そこだけ古くて、ちょっとアンバランスだけどしょうがないですね。

坪40万円だと、山手線の沿線では絶対無理ですね。地方に比べると異常だと思いますけど
建売グレードでも、建築条件付き住宅で90㎡程度で安物でも最低1500万円〜1800万円が相場です。
近所で土地18坪5000万円　建物2000万円　の3階建てが売り出しています。

800万円は60㎡少しののマンションですよ。
ご参考まで書きますが、このあたり住宅地でも坪/280〜300万円ぐらいするんです。

[93: 匿名さん]

てかマンションなんてしょせん消耗品でしょ。
車レベルの気分でしか開発側は商品作ってない。
1世代住んで、その後は取り壊しかねえくらいの気軽さで作って売る。
だから街ごと高齢化してゴースト化する。

長く住める、街として栄えていくことまで計算して作ってるマンションやなんかないだろ。
マンション買っても売ることは考えない方がいいんじゃないの。
転売転売で儲けるなら別だけど。

[94: 匿名さん]

地域によりますね。
確かにカジュアルマンションは、売りっぱなしでしょう。

都内の立地の良いマンションは、中古がここ3年くらいで3割以上値上がりしてますよ。
（その前が下がり過ぎたとも言えますが・・）
一昔前なら考えられませんが、実家がマンションというのも一般的になってきてます。
30年経ったマンションが3000万円近くで取引されています。
今朝も目白の田中邸の自宅の近所の昭和40年代のマンションが
120㎡　4980万円で売りに出ていました。
私も知っていますが、確かにゆとりのある昔の高級マンションです。
でも、こういう地域は日本全体から見れば、特別な場所かもしれませんね。

30年前のニュータウンは再開発しないと、ゴーストタウンになりそうです。
湾岸地域、埋め立て地の幕張なんか30年後はどうなることやら。

[95: 匿名さん]

横レス失礼。

＞近所で土地18坪5000万円　建物2000万円　の3階建てが売り出しています
建設条件付宅地分譲の場合　業者の利益が３割（平均）上乗せされています。
土地価格を相場にし　建物価格を高く設定する傾向があります（知人が建売業者）

＞分譲マンションは共有部分は、自分の物ではないので勝手に直せないんですよ
そんなことは誰でも知っています。
９１さんは　共有部分の修繕積立金もかかっているので占有部分のリフォーム費用に修繕積立金を合計したら
６００〜８００万では収まらないでしょ

それを合計したらいくらになりましたか？

と　聞かれているのです。

[96: 匿名さん]

ローコストメーカーで建設すれば　建設坪単価２０万台後半から可能です。
戸建て板　タマホーム　カトランなど参考に。

[97: 匿名さん]

占有×
専有○

訂正します。

[98: 匿名さん]

＞共有部分の修繕積立金もかかっているので占有部分のリフォーム費用に修繕積立金を合計したら
６００〜８００万では収まらないでしょ

失礼ですが、意味不明です。
修繕積立金は共有部分なので、リフォームとは関係ない。
個人で出来るリフォームは、あくまでも専有部分でしょう。

[99: 匿名さん]

建築坪単価20万円代なんて、怖くて手が出ません。
チープな建物に大金払う人の気が知れません。

[100: 匿名さん]

戸建てリフォームと比較して語るなら、戸建ての外回りにかかる費用がマンションの修繕積立金だと言いたいのでは？