【老朽化】マンションの寿命って何年よ！！【建て替え】

[匿名さん]

築30年以上のマンションに住む人。老朽マンションの行く末やいかに！
どうすればうまく建て替えできるのか。
今まさに建て替え問題の渦中の人、もうすぐなる人。
新築買ったあなただって、いつかはあなたもこの問題に直面しなければなりません。
年金だけを心配していてはいけません。マンション建て替え問題こそ我々にとって人生の大問題。
さあ、議論しよう！！

[451: 匿名さん]

地権者が亡くなり相続人が複数になろうが、地権者にボケ老人がいようが、地権者が海外に住んでいようが、時間さえかければ、コンサルタントは地権関係はきっちりやってくれます。そのためにコンサルタントに手数料をしはらっているんですから。

首都圏の駅近の再開発は、マンション建替えよりずっと地権関係が複雑ですけどね。

気になるところは、管理費・修繕積立金の回収率です。これが１００％に近ければ、区分所有者の意識は高いと思われます。

４３４より。

[452: ビギナーさん]

コメントありがとうございます。
そうか、その追跡調査にも時間がかかるわけですね…。『更地渡しなら立ち退き問題だけでは』と考えてたのは甘いということですね。
しかし、時間さえかければやってくれるというのには安心しました。ハンパないオーナー数なもので。

回収率はかなり良かったと記憶しています。確か一桁？しかし総会や説明会には一部のオーナーだけしか出てこない。様子をうかがっているのでしょうけど。

ちなみに 452さんの物件も役員はボランティア＝無償　でしたか？有償でそれなりの額がもらえるなら志願しよかしら、 >報酬一億の仕事(笑)

[453: ビギナーさん]

あ、回収率＝一桁は未回収の率でした。でなきゃ建て替えどころの話じゃない

[454: いつか買いたいさん]

>>452
1億はむしろ安いですよ。
この手のコーディネートは事業額（仮に固評）の５～１０％です。

法律事務所に居ますので全く同じケースではないですが
倒産処理や不動産証券化の際に上記の予算を組みますので参考になると思います。

区画整理や地方開発公社・都市機構がプレイヤーになれば、
上記経費は実質税金で見てくれるので助かりますね。

理事の立場では日当という形で１～４万程度ならokでしょうが、
高額報酬を取るのは当事者であっても宅建業法・信託法・弁護士法の潜脱行為でしょう

しかし、きちんとした鑑定評価もしますから、小口の地権者はそれに従い売るのがベストでは？
共同事業のメリットがあるのは、現金化することで高額の税金が発生する地権者のみだと思います。


>>451
300万程度のコンサルでは、登記簿と管理組合名簿の突合せ、
簡易鑑定、固評の調査、理事会・総会指導程度だと思います。
資格者以外からの相続人や居所調査は、役所が応じてくれません。

[455: ビギナーさん]

454さん
詳細解説ありがとうございます。非常に勉強になります。

一億云々は冗談としても、『共同事業のメリットが〜地権者のみ』とは具体的に何を指すのでしょうか？
自分たちに有利な土地活用プランを提案できるということ？お手隙のときにでも教えてください。

当マンションのコンサル、現状まさに 300万円程度の働きという印象しかありません←と書くとまた絡まれそうだが
ワンルーム主体は総合設計許可が下りない・一般設計で全戸移住試算すると負担金が増える・坪当たり路線価は 350万…。
はっきり言ってその程度の試算、素人にでもできると言わざるを得ない代物です
（だから『建て替えない方がいい』という話にもなってしまう）。
それでは誰も納得しない、なら納得するようなプランの二三出してくれよと思うんですが、どうもそういう体質ではないようで。
発注先＝日本一の実績、という触れ込みでしたが一年契約の半分が経過してこれでは先が思いやられる、と言いますか。二年目以降はもう少し稼働してくれるんだろうか。

少なくとも世間一般の営業に比べると出し渋りとしか思えないくらいアイディアに乏しい印象です。
金額の桁が違うし迂闊に案出して後で追及されたら困る、という事情があったとしても。

[456: 匿名さん]

４５５さん、おはようございます。

ちょっと、気になることがありましたので。
マンション円滑化法による建替事業の場合は、賛成者が５分の４いれば成立します。
しかし、それ以外の事業を行う場合は、全員が賛成しないとダメだったような気が。。。

詳しくは、あまり役に立たないコンサルタントにお聞きください。

旧耐震のマンションを建替えやすくするために円滑化法ができたのです。
それ以前は、建替えがとても大変で（今でも大変ですが）反対派が訴訟起こしたりと言う事もありました。
全員賛成しないとならなかったのです。

それから、建替え組合の理事や役員の報酬はありませんでした。集会室があったので、すぐ集合、すぐ会議（笑）

[457: 匿名さん]

>>454

コンサルタントは、司法書士や弁護士に依頼しますから、問題ありません。
掛かりそうな費用は、建替え組合であらかじめ予算を取っておきました。（賛成者多数の場合）
組合が立て替えておき、その後、地権者に費用請求し、清算したような気が・・・します。
４５１より。

[458: ビギナーさん]

456さん

おはようございます。連日ありがとうございます。

>しかし、それ以外の事業を行う場合は、全員が賛成しないとダメだったような気が。。。

なるほど・・・言い換えれば話し方・進め方が重要になるということでしょうか。
下手に更地で高値売り渡しましょう！建物の詳細はそのあとで、とブチ上げてしまうと
建て替えに消極的なオーナーがそれを根拠に「建て替えじゃないなら全員の合意が必要なはずだ」と
争議の素になる、というか（どっちみち更地にするのに面倒ですけど、仕方ないですね）。

>集会室があったので、すぐ集合、すぐ会議（笑）

区分所有者の頭数が少ないとそういったメリットもあるのですね。
下手に頭数が多いと、全オーナーに召集かけるタイミングは四季に一度もないし
法人格（です）の管理組合があると、下手に動いたら物件の私物化、とかうるさそう。
しかし年のほとんどは委員会にお任せ、となると気が気でない笑　やっぱ建て替え委員立候補しよかしら。
お年寄りが動けない分、フットワーク良くガンガン動きたーい（簿謝は欲しいが）。

[459: 匿名さん]

頭数が多いと株のTOBのように業者がどんどん買占ていくんじゃないの？

もちろん売らないのは自由だけど、業者もバカじゃないから多数が納得できる価格を提示するだろうから。

[460: ビギナーさん]

459さん

>頭数が多いと株のTOBのように業者がどんどん買占ていくんじゃないの？

ぜひそうなって欲しいものです。当事者としては多少、嵐の前の静けさのような気分。

>もちろん売らないのは自由だけど、業者もバカじゃないから多数が納得できる価格を提示するだろうから。

売り手だけでなく未来の買い手にとっても、ですよね。建て替わったら一体いくらで売り出すんだろう
・・・・・・想像がつかない（ほんとにコンサル予想の坪350万で収まるものだろうか、という感じです）。

[461: ビギナーさん]

久々書き込みします。
春先に行われた、建て替えアンケートの結果が発表になりまして。
賛成46％反対15％修繕改修優先20％総意に合わせる13％＋その他、という内訳でした。

修繕改修優先派は金額次第で賛成に転向（手を入れる必要性は認めている）する可能性ありとすると、ほぼ８割は賛成→ 4/5の賛成で実行可能の芽が出てきた…
と考えるのは気が早すぎるでしょうか（むしろ、持ち出しありきのコンサル素案しか提示されていないのに６割は賛成の方向、と考えれば意識の高いオーナーが多いと取るべきなのか）。

一年前はもめているという話が漏れ聞こえてくるだけだったうぐいす住宅も建て替え物件の告知をはじめてますし、展開は意外と早いか、という気もしています。

[462: 匿名]

桜上水はもめている。たまプラーザはどうなることか？

余剰床売って建設費の足しにするビジネスモデルは、よほど立地に恵まれないと少子化時代は成り立たない。
住人も業界も建て替え可能な体力あるうちに動き出さないと、建て替えたくてもペイしない状況になったら放置→早晩スラム化必至。

[463: ビギナーさん]

1964年竣工のシャトー三田、建て替え決定だそうです。
http://www.manshon.jp/news/2010/100928-1.html

港区三田2-7-1で検索すると分かりますが、三田綱町ほどではないものの
イタリア大使館に近接した好立地。地上17階地下4階→24階でそんなに余剰床なさそうですが
航空写真見る限り、ほとんど容積率いっぱいでも建て替え決定されるからには
売った場合かなり強気でも売れる目算があるからなのでしょうね（港区内陸でまともな場所はほぼ定借ばかりだし）。

やはりマンションは一にも二にも立地ですね。

[464: ビギナーさん]

訂正：シャトー三田、17階でなく8階建てでした。
一気に三倍。充分ペイするわけですね。

[465: ご近所さん]

地区３０年都内郊外のマンションに住んでいます、こういった不動産関係は素人なのですが、最近ふとした事から自分の部屋の査定をしてもらいました。
そうしたら、販売業者の方に自分が住んでいる部屋の並びで平均的な価格よりもかなり高値で売れた物件があると知らされたのでよく話を聞いていると、どうやら買ったのは今回来てもらった業者の付き合いがある不動産関係の会社で資金を寝かさないためにと言う理由なのですが、築年数的にも立地（最寄り駅から１３分など）何かメリットがあるのかとどうも腑に落ちないのですが、もしかして立て替えを見越しての投資とかなんですかね？
もし、詳しい方いらしたらご意見お願いします。

[466: 匿名]

建て替え計画あるの？ないのなら損出してまで高値で買う理由が見当たらないが。

[467: ご近所さん]

どうも有り難うございます。
今の所、立て替え予定はないです。
修繕費で管理費は上がるし、立て替えを見越した容積率も
いっぱいのようですし、今のうちに手放した方が良いのか
悩んでいるのですが。
このようなマンションのスラム化にたいして
良い法律などは見込めないねですかね。

[468: ビギナーさん]

築30年で都内郊外・駅歩13分ですか・・・
現時点で平均的な価格っておいくらくらいですか？
もしも建て替わったとして新築になったら、いくらくらいの値段がつく立地でしょうか。

条件だけ見ると現居住者以外には建て替えするニーズが感じられない気がします（失礼）。
老朽物件の建て替え促進のために規制緩和されつつある流れではありますが
成功のためには余剰床が売り物になる好立地でないと、現実的には厳しそうです。
余剰床が見込めないと・・・持ち出ししてまで建て替えようというオーナーは少ないでしょう。

[469: 購入経験者さん]

四面層歌のマンションで

寿命が縮むから心肺ゴム用！

[470: ご近所さん]

468さん
どうもありがとうございます。
恐らくですが新築でしたら３千半ばから後半の
立地だと思います。

『条件だけ見ると現居住者以外には建て替えするニーズが感じられない気がします』
鋭い指摘です、当方もそのように思えて悩んでいるのですが、
損はしたくないのですし、もし今後こういったマンションの問題が
大きくなって容積率の緩和などがあれば話は別などと
雲をつかむような望みにかけてます。

468さんはどのような物件を購入したのでしょうか、良かったら教えてください。

[471: ビギナーさん]

468です。
400ちょい手前からちょこちょこ書いてます。それなり（以上？）に物件の概要にも触れています。

自覚なく買ったものの、気づいたら化ける立地だったかも、というのが正直な所なんですが。
それでも早くて十年、長めに見て二十年はかかる話になりそうです。

なまじ場所がいいと所有者が強気で、生半可な案では首を縦に振らない、というのが足枷になってる感じ。

[472: 匿名さん]

賃貸に出す人が増えると色々な面で大変です。

[473: 匿名]

賃貸居住者と分譲居住者のモラルやマナー意識の差の問題（自家使用してる場合これが一番）

住まずに貸す場合でも年数経つとよほどいい立地でもなければ借り手がつかない→値下げして入居者確保→質の低下は免れない→トラブル発生確率アップ
建て替えしない場合はどんどんダンピングして値段がつくうちに捌かれ→最後はスラム化

安売りしなくても売れる・値引きしなくても貸せるという立地の場合、建て替え話が囁かれる→建築費用の持ち出しがなくても
壊して建てる間の仮住まい家賃と引っ越し代に加わり貸してる場合は賃料カットの上、立ち退き費用を請求される場合も
（築年数が長い分だけ周辺相場より安いことに魅力を感じる店子だと定着するし出たがらない。金額で合意して出るまで数年とか）。

[474: ご近所さん]

ビギナーさんどうもすみません468と469を間違えて書きました。
貴方のレスは夢のある話だなと思い読ませていただいていました、
しかしながらこればっかりは魚心と水心とは行かないんですね、勉強になります。

当方の物件を考慮するとやはり早めに手放した方が良さそうな気がしてきました。
もちろん築年数３０年を考慮すると早めの方が良いのかも知れませんが、
不動産の動く時期や、今後の経済から考えるに
皆様どのようにお考えでしょうか？

[475: ビギナーさん]

468です。
人様の財産に関わることですので安易なことは言えませんが、自分の物件を購入したあとに
『築25年過ぎた物件を買うなら自分が最後のオーナーになる覚悟が必要』という文章を読みました。買い手の側に立てばもっともなんですよね。

築年数経ってる物件を買う方はその物件（または立地）自体に用のある方だと思います。物件内で、直近の売買実績を調べて（今後の経費と比較して）
その価格でも納得いくなら早めがよろしいのではないでしょうか。引っ越しシーズンの需要etc.、がダイレクトに反映されるとも思われないので
（我がマンションも動きが季節指数に関係している感じはほとんどありません。私が見つけたのも６月でしたし、先月に出されたのも見ました）。
引っ越しシーズンだとたまたまそのエリアの検討者の目に留まる可能性は増えますが、ライバルも多くなるわけですし。

ここを見てる方、あんまりいなそうなので僭越ながら書かせていただきました。

[476: 匿名]

この先で建て替え実現するのは立地人気の高い順だよ。
規制緩和されたところで、既存不適格物件が建て替えしても延床が減らないってお墨付がもらえるだけで、建て替え補助金まで転がり込むわけじゃない。都心部の木造密集地を見てれば明らか。
オーナーに資金力がなく、デベにとっても魅力的じゃない立地では箸にも棒にもかからずゴースト化必至。
人気のあるエリアとそうでないエリア、マンションも今以上に勝ち負けが明確になる。

[477: 匿名さん]

http://danti.jugem.jp/
桜上水団地の建て替えに関するブログ（どちらかと言ったら反対派？）に
『供託通知書』がアップされています。平均66平米で約6,000万。

これは退去する場合に受け取る金額ということでしょうか？
（反対派にとっては金額ではないんでしょうけど）安いと見るか高いと見るか。

[478: 匿名]

もっと凄いのがありました。閉鎖されてしばらく経つ原宿団地は還元率200!％だそうです。
コープオリンピアが85％で話題になるくらいですからどれほど好条件か一目瞭然です。平均35平米→76平米…。あの場所なら億は軽いですね。
桜上水と同じく、近隣から反対運動されてますが多少縮小されたところでどう転んでも損な話にはならないでしょう。

[479: ご近所さん]

皆様どうも有り難うございます。
桜上水団地の件は勉強になります。今後の参考にさせていただきます。

[480: 匿名]

外人向け高級賃貸のホーマットが続々建て替えだとか。赤坂の二軒は知ってますが、他の予定詳細ご存知の方いますか？

[481: 匿名]

渋谷駅歩２分の美竹マンションが築49年で建て替え。

[482: 匿名さん]

1957年竣工の三田東急アパート、住友不動産が開発用地として取得。

[483: 匿名さん]

マンションの建て替えができる立地にあるかどうか、資金を工面できるかどうかは大きな問題でしょうね。
中国人によるマンション買収が増えていますが、中国でも日本より１０年遅れで高齢化人口減少を迎えています。
建設資源も世界的に枯渇（セメント材料）に向かっており、建て替えは難しくなるでしょう。

[484: 匿名]

総論はそうかもしれませんね。ただ、仕事がなければ業界も干上がりますから、供給は続けたいはず。
各論では建て替え可能物件は余剰床に値のつく好立地に絞られてくると予想。

[485: 匿名さん]

建て替え経験者です。

確か都内では、建て替えマンションの実績、３０棟位ではないですか？

うちの場合は、還元率１００％でした。
解体する前に、中古マンションを買い、転居しました。

新築は、賃貸に出しています。
資金回収するまで、貸し出して、その後に移る予定です。

[486: 匿名]

>経験者さん

物件購入から建て替え決定（国交省認可）までに何年かかりましたか？取り壊し時点で築年数は何年になりましたでしょうか。
我がマンションは現在35歳。10年はかかりそうです。

[487: 匿名さん]

４８５です。

うちの場合は、建て替え構想から再建築入居までおおよそ１０年掛りました。
容積に余裕があったので、反対者は２戸だけでしたが。

申し訳ありませんが、築年数に関しては、お答えできません。

[488: 匿名]

回答ありがとうございます。

築年数は伏せると仰るのは物件の特定を気にしてらっしゃる感じでしょうか。

建て替え経験者の声って、不思議なほど聞きませんね。デベに口止めされている可能性もあるだろうし、
経験者＝成功者な訳だから秘密にしておきたい気持ちは解らないでもありませんが。

[489: 匿名さん]

＞築年数は伏せると仰るのは物件の特定を気にしてらっしゃる感じでしょうか。
　
はい、そうです。


＞デベに口止めされている可能性もあるだろうし

そのような時期は、ありました。
デべではなく建て替え組合で、諸事項は口外しないと。
その時期は、建て替えの正式な議決はされていなくて、しかし聞き取り調査では、ほとんどの方が賛成でした。

売買があると、建て替え反対者が購入してめたり、裁判になることを恐れました。（今、それでもめているところがあります）

建て替えがすんで、今はコンサルやデべなどの関係業者のHPには、成功例として記載されています。

容積に余裕があっても、建て替え中の賃貸料支払い、２度の引っ越しなど、けっこう大変です。
富裕層の多いマンションの建て替えはうまくいきます！

[490: 匿名さん]

不躾なコメントに返信ありがとうございます。

合意形成中～認可前の場合は、確かに他言無用とせざるを得ないでしょうね。
桜上水団地では売りに出た一軒が反対派の根城にされて、問題の長期化に荷担していると聞きますし
（真意は本当に環境保護なのかそれとも金か。いずれにせよ賛成派にとっては負担が増えるだけで迷惑な話です）。

他スレで

>借地借家法の見直しでは、更新拒絶や解約の正当事由として、建物の老朽化や耐震性を盛り込む検討を行うよう
所管する法務省や住宅行政を担う国土交通省に求めた。
>また、区分所有法の見直しでは、団地内建物の一括建替えに要する各棟３分の２以上の賛成要件の緩和などの検討を両省に求めた。

という書き込みを読みました。そのくらいやらないとなかなか話が進みませんね。

>容積に余裕があっても、建て替え中の賃貸料支払い、２度の引っ越しなど、けっこう大変です。
>富裕層の多いマンションの建て替えはうまくいきます！

自家使用しているオーナーの割合が高い物件だと、それなりに経済的な余裕がなければ難しいですよね
（ガーデンヒルズとかどうするんだろう・・・）。所得に余裕があり、まとまり易い世帯数であることが肝心かと。

私の物件は世帯数は多いものの投資物件化している（全オーナーの1/3しか自家使用していない）ので
逆に金銭面の問題がクリアになれば、話は一気に進むはず・・・と期待していますが。

[491: 匿名さん]

建て替えの資金のことですが、定年退職無職でも１０００万円は借りられる制度があったようです。
確か、公的機関が推進していると聞きました。

それから、ここで書いて良いのか悩みますが・・・
持分の土地のうち、１１０万円以内の土地を、息子や娘に贈与して、子供名義で融資を受けて、増床した家庭もありました。

この辺の事情は、コンサルが相談に乗りますから大丈夫です。

土地や相続関係が複雑な場合は、相当な時間が掛りますが、手数料さえケチなければ、ほとんどうまくいくとおもうんです。

賃貸オーナーが多い場合は、次回の契約を定期借家にしなければならないので、最低でもそれだけで２年は掛ります。そして不満な借家人には、それ相当なペナルティの支払いもあります。
でも、お金さえケチしないで支払えば、最終的には立ち退く人のほうが多いです。
ただ・・・いろいろな方がおりますから、何とも言えません。


コンサル入れずに、デべだけ選定して建て替えされる場合については分かりません。

[492: 匿名]

>お金さえケチらなければ

≒ケチらざるを得ない物件（余剰床が増えないエリア自体人気がないオーナーに余裕がないetc.）はうまく行かない可能性大とも言えますか。

[493: 匿名さん]

賛成者が少なければ建て替えは無理。
確か法律変わって5分の4が賛成すれば、建て替えはできるようになったようだ。

余剰床がない場合は、５０～６０㎡位で2000万円位の建替え経費が掛かるらしいと聞いた。
でも、老人一人暮らしは、３０㎡でよいから、経費抑えたい人もいるらしい。

解体から竣工まで2年ぐらいかかるから、その間の賃貸料も掛るし、無職老人が賃貸を借りるのは大変だ。
子供がしっかりした職業についている場合は、子供に保証人になってもらえばよろしい。
しかし、子供がいなかったり、保証人になる人がいなかった場合、賃貸マンションを借りるのは難しい感じがします。

余剰床がない場合は、修繕してマンション延命が現実的ではないでしょうか？

立地が良い場合は、解体を条件に土地を売却できるようです。

[494: 匿名]

余剰床が生まれない場合、修繕で延命が現実的というより、資金負担の問題から建て替えは無理でしょうね。

無職老人がオーナーの場合、一旦出て再度戻る二度の引っ越しの負担から、持ち分売却して戻らないケースも多いかと。

[495: 匿名さん]

これからどうなるんだろう。あちこちで問題になるぞ。

[496: 匿名]

外野から見て、あきらかに問題と思えるゴーストマンション＝ババ
問題と思われる頃には建て替え話が決まってる＝勝ち組

[497: 匿名]

この地震でいままで様子見してた老朽マンションは、嫌でも真剣に建て替え考えざるを得ない。

[498: 匿名さん]

1970年代初期のマンションの２LDKを都内山手線内に所有しています（15年前購入）
以前は住んでいましたが、現在は別のマンションを購入して引っ越しました。
まだ坪1万円弱貸せるので賃貸に出しています。
引っ越して以来この4年間で空室は通算6ヵ月ですが、まあ立地からいってここまで来たら
持っていたほうが得かと思い持っています。

地震のあと見に行きましたがとりたてて被害者無し、昔の建物は丈夫です。
というか、公立学校では築50年近いものもありますが、同様に被害はないようです。

建替えの話は全くありませんが、やはり住民の高齢化は否めません理事長は70代
理事もほとんど60代です。
この時代のマンション、一部の高級物件を除いて60㎡でも広い部類でしたから
全体で100戸未満のマンションですが、相続して住んでいる人は数えるほど
売らずに賃貸に出している方が多いように思えます。

約半数が賃貸に出ておりますが、空室はないのでまだマンションとしての資産価値は
あるのでしょう。

居住者に初老の建築家がいて、彼の弁によるとマンションは設備が陳腐化しなければ
コンクリートが一番固いのは100年位だと笑って説明してくれました。

バルコニーもエレベターもオートロックもあるので、とりあえず60年
うまく行けば、100年と思っていますが、甘いでしょか？

[499: 匿名さん]

建築士の友人も、まめに補修すれば、躯体60年は大丈夫と言っています。

設備は60年もたないそうです。

[500: 匿名さん]

設備は交換すればいいのでは、交換できない設備なんて思いつかないけど
マンションの歴史もそろそろ50年、対応策が必ずあると思いますけど
設備が傷んでマンションを取り壊しなんて聞いたことがないしあったらニュースになりそう。

ところで、躯体の補修って具体的にどういうことでしょう？
外壁を塗り替えるとか貼り付けるというのはあるけど、躯体の補修とは何をするのですか。