【老朽化】マンションの寿命って何年よ！！【建て替え】

[匿名さん]

築30年以上のマンションに住む人。老朽マンションの行く末やいかに！
どうすればうまく建て替えできるのか。
今まさに建て替え問題の渦中の人、もうすぐなる人。
新築買ったあなただって、いつかはあなたもこの問題に直面しなければなりません。
年金だけを心配していてはいけません。マンション建て替え問題こそ我々にとって人生の大問題。
さあ、議論しよう！！

[401: 匿名はん]

ドバイの物件に投資したらしいから、収益があるものにはするんじゃない。
もともと商売上手な彼ら、商業用不動産も区別しないだろうし。
投資家の数も、分母が大きいからたくさんいるだろうし。

[402: 匿名さん]

数年前のマンションブームの時に「老後はマンション」「家賃並みの支払いで」
と無責任にデベが乱立、若者に売りつけたツケが住民が老後を迎え一気に問題化する気がします。

[403: 匿名さん]

それがね、不思議と需要がある所はあるのよ。もちろん立地が良い所だけどね。

[404: 匿名はん]

建て替えまで気長に待つとして、古いマンションの住み心地は一般的にどんな感じになるのでしょうか？

[405: ビギナー]

>403さん　需要とは中国人に？それとも要建て替えのマンションに？
立地はいずれも大前提だと思いますが。

>404さん　一般的には括れないんじゃないでしょうか。
化粧で年期を誤魔化すのも限界ありますし、壁紙とか天井とか古いの嫌な人は嫌でしょう。古い物件ほど、管理の良し悪しに差が出る気はします。
自分はたかだか十年の新築気分味わうために何百万は払いたくないので床の張り替えだけですが、特に不満はありません。

[406: 匿名さん]

中古マンションの問題は最初からいた住民と安くなって入居した住民は質が違うこと。
今でも中古マンションは評価が低い風土なのにいくら立地が良くても老朽化マンションに未来はない。

[407: ビギナー]

老朽化マンションに未来がないから建て替えよう、という話になるんじゃないんですか？

元からいた金持ち＝今でも金持ちとは限らないから足を引っ張る、という現象もよく見かけます。

[408: 匿名はん]

同じ住民にマンション建設反対運動をされるみたいな構図ですね。
ところで、建て替えが決まれば管理組合も解散で、あまった修繕積立金は分配になるのですよね。
億単位の金が分配されるのは大きいですよね。

[409: ビギナーさん]

>同じ住民にマンション建設反対運動をされるみたいな構図ですね。

我がマンションの高齢オーナーを見てると「建て替えじゃなくてデベに更地渡し、土地代山分けでいいんでは」と言いたくなります
（投資用でほぼ住んでないし。金のあるタイプ「建て替わっても狭い部屋では人気ない」ないタイプ「持ち出ししてまで建て替えなくても」とまとまらない）。

物件内のワンルームがほぼ1,000万で売りに出てますが、コンサルの見積だと一般設計で建て替えした場合、追加負担も約1,000万。
それなら建て替えない方がいい、という理屈になります（抱えてたって賃貸収入は下がっても上がらないわけですが）。

一方、日テレ跡地26,000平米は三菱地所が2,300億で買ってるわけです
（うちとこはそこまでの規模ではないものの10,000平米近くあり地の利はさらにいい。タワマンでもオフィスビルでも建設可能な立地）。
条件を勘案せず、単純に同坪単価で総額出して所有比率で割り出したら、ワンルームで6,500万円ほどと出ました※取り壊し費用含まず

下手に総意を取りまとめようとか考えず、いったん更地にして、住み続けたい人は優先的に入居可能（＝新たに買う）、にした方が
よほど効率もよければ各人の利益も大きいと思うんですけどね。先の長い話だ・・・・・・

[410: いつか買いたいさん]

23区内で1万㎡、しかも立地が良いのですか。
何をしてもよく、選択肢が多くてまとまりにくそうですね。
そのような立地ならマンションの土地自体に価値があって、古くなっても将来がどちらかといえば楽しみですね。
そのような物件狙いたいです。でも雑誌などで広告見ても、さっぱり分かりません。
1個1個脚を運んで、管理状況を聞いて、、、本との不動産屋になってしまいそう。無理かな。

[411: ビギナーさん]

>410さん

広告出す＝新しい、ってことですからあんまり宛にならないかと。あったとしても高くて利幅が薄そうです。

google earthとか地図検索機能がけっこう使えますよ（うちの物件もしっかり写ってる）。
駅の近くなのに敷地内に空き地とか緑が見えるとこを潰してくと確率高いと思います。すでに買い占められてるかもしれないけど。

[412: 匿名さん]

＞デベに売るのが本筋とは思いますが、売り値坪350を280で買い取る、というような話になるくらいなら
高値つけてくれる相手に売りたい、と思っています。果たしてそんな話が成立するものか
もしくは建て替え終わって未入居物件として出したほうが売れるものですか？

デベに売るか、竣工後に売るしかない。
建替え議決してからは、他者に売却しないように確約書を取られます。
名義が入れ替わると、役所に提出する書類も書き直しになります。

だから、未入居で売る人が多い。

[413: ビギナー]

コメントありがとうございます。
それでは『建て替え議決後・確約書締結前』なら理論上は可能ということでしょうか。
数百戸の場合、議決会場で全戸署名捺印という訳にも行かないですよね？

[414: 匿名さん]

書類は前から郵送されていて、議決当日に提出したような気が・・・・。
うちは、コンサルタントが入っていて、デベとゼネコンは公募で選出しました。
数社から建替え組合で３社に絞込み、コンペしてから投票で決めました。

[415: 匿名さん]

当日欠席すればいいのか…

[416: ビギナーさん]

>414さん

レスありがとうございます。
414さんの物件は全室建て替え前提（＝建て替え前と同じ部屋数を確保する）でしたか？
その場合だと戸数３桁になるとなかなかまとまらなそうな…
我がマンションの場合４桁にかなり近い３桁の部屋数＆大半がワンルーム（総合設計の認可が下りない）がネックになってます。

[417: 匿名さん]

＞414さんの物件は全室建て替え前提（＝建て替え前と同じ部屋数を確保する）でしたか？

はい、そうでした。

それから、うちの場合は戸数は２桁でしたから、まとまりはよかったです。
それでも組合で勉強し始めてから竣工するまで１０年弱掛かりました。

４１６さんのところは難しそうですね。
今、都心の区ではワンルームに対して厳しい規制ができましたよね。
渋谷区は全戸数の３分の１以下とか？
豊島区は税金を高くしたり
３０㎡以下はつくれない等・・・。

たいへんそうですね。

[418: ビギナーさん]

レスありがとうございます。

現状、コンサル提示案では一般設計にして現在の部屋数＋αを作る感じです
（増えた部屋を売って建て替え費用の足しにする）。一般設計でもタワーになるそうです。

ただ、現在のワンルームはいかにも狭いので多少広くする＝負担金が増える、というのでワンルームのオーナーは非難ゴウゴウです。
どうせ住んでないんだし、建て替えるにはどっちみち一回更地にするわけだから、制約なく一番高く売れる更地渡しにして
建て替え物件が欲しければ優先的に買える、でいいと思うのですけど。でないと負担金が出せないオーナーのために
潰しの利かない小部屋ばかりが増えて、負担金を出しても建て替え物件の価値を上げたいオーナーが割りを食うことになりそうな。

確かに難しいケースだとは思います。なまじ場所いい＋土地が広いだけに、夢見がちタイプと堅実なタイプの差が激しいんです…。

[419: 匿名さん]

大規模高層マンションはどうやって建て替えするんでしょうね？

実績ないそうで。

理屈じゃ簡単ですが現実にはほぼ不可能ですよね？

[420: ビギナーさん]

壊すのに建てるのと同じ位かかるそうですね。
買う人はそんな先のこと考えてなさそうな（大地震で倒れなくても住めなくなったらどうするんだろう）

[421: 匿名さん]

建て替えじゃなくて、全員退去してぜんぶ売り飛ばす、じゃないの？　建て替えるにしても、解体費用がべらぼうにかかりそうで、建て替え後に新居を手に入れるためには、かなり持ち出しが必要かと。期間も何年もかかりそうだし、そもそも建て替え時期には当初の購入者は残ってないだろうから、とくに未練もないだろうし。

[422: ビギナーさん]

421さん

自分もそうなることを期待＆予想していますが、おそらく跡に（現オーナー転入用物件が）何も建たない、とはならないと思います。
というのは場所がいいため多少の持ち出しありきでも物件を持ち続けたがるオーナーが容易に想像つくのと
更地で売ればかなりの高値が期待できる（≒坪1000万とか）ため、建て替え案にこだわって安く売らなければ解体費用もペイできます。

建て替え期間はコンサルの試算で２〜３年と言われています。実際住んでるオーナーの割合が少ない（ほぼ投資用）ので、あらかじめ店子と話さえつけば
その間の本人の住居問題はあまりないと思われます。むしろバブルを潜ってきた高齢オーナーが多いため、最近の都内巨額落札報道に
自分たちの物件も再び高騰する日を目論んでいる節があります。良くも悪くも、そのくらい魅力的な立地なもので。

[423: ビギナーさん]

訂正：坪でなくでした。

[424: 匿名さん]

４１７です。

すみません・・・勘違いしていました。

うちの場合は、地権者部屋+αで、増えた部屋はデベが引き取り、売り出しました。
αは、再建費の足しにしました。

[425: ビギナーさん]

＝423です。「訂正：坪でなく㎡でした。」携帯だと㎡（平米）が出なかった

424さん　わざわざありがとうございます。旧住戸の全戸数が引き継がれたわけではないということですよね？
物件の性格やオーナーの属性にもよると思いますが、購入当時と何十年後では経済状態や物件の市場価値も変わっていて当然だと思います。

まだ建て替えの成功モデル自体が少ないですから、まずは全戸の足並み揃えて建て替えと考えてしまうのかもしれませんが
その時々で各オーナーに最善の方法論を（場合によっては建て替えず土地にして売ることも候補に入れて）考えて然るべきと思います。

[426: 匿名さん]

我がマンションの場合は、旧住居の９０％位は新住居を再取得し、１０％位はデベに地権を売却し転出しました。

マンション建替えの場合は、税制面で優遇されています。
自宅売却の場合の税は同じですが、賃貸にだしていた場合等は利益分への課税は１０％でした。普通なら２０％なので、少々お得。
（建物を解体し土地を売却して、売却益を区分所有者で分配し、再取得すると、取得税などはどうなるんでしょうか？）
建替えの場合は、等価交換ですので、取得税は増床分のみです。

立地が良く、容積が余っていたので、うまくいったと思います。
住民全員退去→解体→竣工→再入居までは、１年１１ヶ月掛かりました。

[427: 匿名さん]

４２６＝４２４です。

[428: ビギナーさん]

426さん

ひょっとしたら我がマンションの建て替えで一番ポイントになる部分の情報かもしれません。
ユースフルインフォメーションをありがとうございます。

>我がマンションの場合は、旧住居の９０％位は新住居を再取得し、１０％位はデベに地権を売却し転出しました。

当方の場合、コンサルの負担金案が通れば逆の現象が現われそうです（残留組＝１割）。
ですのでそのプランは通るわけない、と思っておりますが。

貴重な情報を開示していただいたお礼として、こちらの物件に関しても少々触れますと
「物件の八割が20～22㎡程度のワンルーム」←賃貸需要の減少をオーナー各人が身を以て知っています。
また、ワンルーム総戸数をそのまま建て替え後も維持しようとする場合、総合設計の対象とはならなくなる
可能性が高いことも、コンサルタントから説明を受けています。

対して、更地にした場合の土地の市場価値は、おそらく都内でも指折りではないかと思います。
山手線ターミナル駅から徒歩５分、私鉄地下鉄を合わせて利用可能路線は片手に余ります。
70年代に流行したアーチ型（旧キャピトル東急のように建物全体が扇形に湾曲）で、総面積1/3ほどの
中庭は平置きの駐車場になっており、容積率にも充分な余裕があります。ちなみに近隣は100m超のビルばかりです。
立地としてはマンションでもオフィスビルでも可能。コンサルタントからは（半分冗談で）ホテル、という案も出されました。

自慢かと思われてしまうかもしれませんが、土地をイメージする上で参考になればと思いました。
更地なら1,000万／㎡も見込める土地が、総戸数維持のために坪350万というのでは勿体なくてなりません。
プランによる税率の変化は本人想像しておりませんでした（物件では少数派の自宅使用です）が
ショボい建て替えの負担金持ち出しに比して圧倒的なキャピタルゲインが得られれば、大半は納得すると思うのですけどね。

[429: 匿名さん]

Ｎ・・・・・・・・・でしょうか？

でしたら、立地は素晴らしいですわね。

by426

[430: ビギナーさん]

分かりますか、やっぱり。

立地は素晴らしいんですけどね・・・

from428

[431: 匿名さん]

４２９です。

立地が素晴らしいので、解体して売却が良いのではないでしょうか？
住居系の立地ですとマンション建替えしか選択できませんが、あの立地で、あの広い土地はなかなか出てきませんから、高く売れます。
４３０さんは、管理組合の役員になり、売却に向け仲間を集め頑張ってください。

[432: ビギナーさん]

>あの立地で、あの広い土地はなかなか出てきませんから、高く売れます。

（売買益を得たい気持ちも勿論ですが）私もその思い入れが強いです。
あれだけの立地＆広さを、単なる建て替え話にしてしまっては勿体ない。

難易度が高いからこそ、成功すればこの先増えて行く都市部老朽物件建て替えの
稀有なモデルケースになり得るのではないかと勝手に思っています。

まだ入居半年経過時点で様子見ですが、文句はつけても具体的なアイディアに乏しい
（コンサルタントをディベロッパーと取り違えてる節のある）オーナーの中にそろそろ分け入って
最大限、あの土地が活きる再生を実現させたいと願っています。

激励（？）ありがとうございました。

[433: 匿名さん]

地上げで大儲けの夢物語は幾らでもある。
問題は誰がそんなリスクの高い資金を出すかということ。

[434: 匿名さん]

えええっ・・・そういえば、広めのお部屋が売り出されていたような記憶が。。。
あらま、あそこにこんなお部屋があるのね～と、ちょっとビックリしたものですから。

＞最大限、あの土地が活きる再生を実現させたいと願っています。

そうですよね。貴重な立地ですから・・・
色々とご苦労も多いと思いますが、ぜひ頑張ってください。
心より応援しております。

４３１より

[435: ビギナーさん]

バトル板らしくていいですね笑

>地上げで大儲けの夢物語は幾らでもある。

何とかの冷や水、みたいですが文脈にある通り「素晴らしい立地」ですので簡単に夢物語とは片づけられないと思います。

>問題は誰がそんなリスクの高い資金を出すかということ。

ですからデベでしょう。
リスク？住居系にも商業用にも使える絶好の都心地に投資することにリスクがある、というなら現在の都内の再開発は軒並みリスクだらけですよ。

[436: ビギナーさん]

434さん

今なら最上階（１階分エレベーターがなく階段で上がる）のペントハウスが売りに出てますよ。手を入れないと厳しい感じでしたが。

頑張ります。

[437: 匿名さん]

古いマンションだと相続で数十人の共有とかあるんだよね。
外国居住とか行方不明とか痴呆でハンコが押せないとか。　
もうどうにもならない。

解体も買い取りも簡単じゃないよ。
本当に。

買取はもちろん、解体でも供託金やら資金繰りが必要。
管理組合名で借りるとしても誰が保証人になるの？


駅前の古いマンションや空き地がずっと駐車場で開発されないのは
単に放置してるわけじゃやないんだ。

[438: ビギナーさん]

437さん

単なる煽りではないご意見、参考になります。

オーナー4/5の賛成で建て替え可能ですよね？連絡つくかどうかはその先の問題なのでは？
（連絡のつかないオーナーのために計画凍結しなくてはならないという判例でも・・・多分ないですよね）

にしても解体も買取も簡単でないことは想像つきます。
自分は自家使用なので気楽ですが、長期賃借人のいるオーナーならそのフォローも含めて。

>駅前の古いマンションや空き地がずっと駐車場で開発されないのは
>単に放置してるわけじゃやないんだ。

一理あるとは思いますが、単なる駅前・単なる空き地と言い切れるケースばかりではないとも思います。
要は魅力的で利用価値のある場所であるかどうかにかかってくるんではないでしょうか。

[439: 匿名さん]

>>428
437です。
自分思考で役員をやっても実績は上げられないんじゃないかな。
業者の端くれですが、交渉のこつは相手のイシューを見抜くことと学習しました。

あと権利関係はかなり複雑と思ったほうが良いと思います。
魅力的な土地とのことですが、収用発動という武器がある役所ですらてこずります。

たとえば入院中の痴呆老人は手紙を受け取る能力がありませんので、
裁判所に後見人を申し立てることになります。

[440: ビギナーさん]

>自分思考で役員をやっても実績は上げられないんじゃないかな。

辛辣なご意見どうも。別に役員やりたいわけでも実績あげたいわけでもないんですけどね。どちらかといえば傍観者希望で。
ただ、三すくみみたいに牽制し合って二進も三進も行かない、みたいな長期泥沼を回避したいだけです。

それでなくても
>収用発動という武器がある役所ですらてこずります。
というような事態も想定しなくてはならない、となれば賛成派の中で内輪もめして無駄な手間暇使ってると
我が物件の高齢オーナーは建て替え前にお迎えが来かねません（ブラックジョークでなく）。

[441: ビギナーさん]

補足：それでなくても下から数えるのが早い若輩オーナーですので、こういう物言いに古株が素直に頷くとも思いません。
意識のレベル合わせこそ一番骨の折れる作業だと実感し始めているところです。

[442: 匿名さん]

>>440
そうです。あなたが目指すのはプロならば億単位の報酬がいただけるプロジェクトです。

ジョーク抜きに２～３年の手続中には死んだ・売った・焼けたはあります。
そのくらいは織り込み済みです。

[443: ビギナーさん]

>そうです。あなたが目指すのはプロならば億単位の報酬がいただけるプロジェクトです。

どう返したものでしょうか。一介のオーナーなんで億単位の報酬なんて望んでないですが
（そのくらいもらえるものなら専業やってもいい、と冗談では思うものの）。

物件が最大限有効活用されて欲しい、金銭的にも土地の将来的にも。そのためには損こきそうな話には
敏感に駄目出ししよう、というのが正直なところです。それが持分売った場合の高値にもつながるので。

[444: 匿名さん]

あなたが役員になり、隣地との疆界確認と埋設物や土壌汚染・文化財（これも古いマンションに多い）等

このあたりに協力的であれば、
デベ（に出入りの親方不動産屋）との関係はうまくいくかもね。

協力関係がなければ資金も出てこない。
資金と強力は鶏・卵の関係

例えば理事会議事録にめくら判を押す。その勇気と覚悟はありますか？

[445: ビギナーさん]

？

>例えば理事会議事録にめくら判を押す。その勇気と覚悟はありますか？

ずいぶん挑発的ですけど（バトル板だからか）。役員ってそんな権限があるんですか、逆に勉強になります。


質問ですが、そこまでやって一般的に役員の実入りとは何ですか？まさか建て替えが成功して良かったねで終了、ではないですよね。

そこまでやれる役員でなければ建て替えは成功しない、というなら話は別でしょうけど
そうなるとコンサルタントは一体何をするんですか？プラン出すだけ？？

>協力関係がなければ資金も出てこない。
>資金と強力は鶏・卵の関係

協力的な役員がいれば交渉がスムーズに進むのは想像つきますが、報酬がなければ誰も実働なんてするわけがない。
だから「強力」な指導力のあるプロを入れるんでは？（そんなとこまで誰もやらない、というのなら高額な報酬払う意味もないですね）

[446: 匿名さん]

＞そうなるとコンサルタントは一体何をするんですか？プラン出すだけ？？

「こういった議事録を出しなさい。そうすれば大手デベにプレゼンできます。本格調査に入れます。」
こんな感じです。

高く買ってもらうためには、良い商品であること。
あたりまえですね。
瑕疵がないこと。

できれば都市基盤整備公団が良いですね。
さあ議事録にめくら判をつく覚悟はおありですか？
それとも自費で調査をしますか？

[447: 匿名さん]

理論武装するためにはマンション側が調査費を出す必要があるが、
形の無いものに関して管理費・積立金を支出することは、なかなか理解は得られないだろうな。
もちろん理事個人もありえない。

登記簿を調べるだけでも１０万単位のお金がいる。
どうしても業者主導にならざるを得ないよね。

[448: 匿名さん]

面倒だね。新築で買って何年か快適に生活したらマンションは売り逃げだな。

[449: ビギナーさん]

>できれば都市基盤整備公団が良いですね。
>さあ議事録にめくら判をつく覚悟はおありですか？
>それとも自費で調査をしますか？

そこまで挑発的になられると、逆にそちらがどういった立場のご本職か興味が湧きますね。
老朽物件のオーナーたちに日頃から無理難題言われてるコンサルタントかディベロッパーか。

挑発されるのは結構ですが、一介のオーナーと申し上げたはずです。
めくら判だの自費調査だのほいほいやってくれるオーナー／役員ならお手間が減っていいんでしょうが
そこまでガンガン動ける素人ばかりになったらお仕事なくなって困るのでは？

不案内なオーナーにとって業者とは煩瑣な問題を代行してもらうために雇うものと思います…とか書くとまたヒートアップしそうだけど
「どんなに協力的なオーナー／役員だろうが、物件・土地自体に値打ちがなければ業者も動かない」のが現実のはずです。
売り物になる土地だからこそ買い手もつくし問題の解決に尽力しようという話にもなる。
枝葉の揚足を取るくだらない因縁は大概にしていただきたい。

[450: ビギナーさん]

・・・と啖呵切ってみたものの、落ち着いて読み返したらオーナーの合意あればオールOK、なわけではまるでなくて
予想以上にいろいろあるんだなーと暗澹としました。
448さんの『新築で買って何年かしたら売り逃げ』が無難というのも分かる気がします。

でも買ってしまったので仕方ない。乗りかかった船であるからには晴れて建て替え、となる日まで頑張ります←独白

（余談ですが、コンサルタントの業務範囲ってやはりその程度のものなんですね・・・※プランは出す＝可能性は示すけど積極介入はしない
かといってディベロッパーがあれこれ動いてくれるものではさらになさそう。やはり役員がイニシアティブ取らないと駄目ということか）

しかし、となると>プロなら億単位の報酬　のプロってどういう肩書きの人になるんでしょう？そんな業態の会社があるんでしょうか。
むしろそういう動きをしてくれる人を雇う方がよほどプラスになる気がする。

[451: 匿名さん]

地権者が亡くなり相続人が複数になろうが、地権者にボケ老人がいようが、地権者が海外に住んでいようが、時間さえかければ、コンサルタントは地権関係はきっちりやってくれます。そのためにコンサルタントに手数料をしはらっているんですから。

首都圏の駅近の再開発は、マンション建替えよりずっと地権関係が複雑ですけどね。

気になるところは、管理費・修繕積立金の回収率です。これが１００％に近ければ、区分所有者の意識は高いと思われます。

４３４より。

[452: ビギナーさん]

コメントありがとうございます。
そうか、その追跡調査にも時間がかかるわけですね…。『更地渡しなら立ち退き問題だけでは』と考えてたのは甘いということですね。
しかし、時間さえかければやってくれるというのには安心しました。ハンパないオーナー数なもので。

回収率はかなり良かったと記憶しています。確か一桁？しかし総会や説明会には一部のオーナーだけしか出てこない。様子をうかがっているのでしょうけど。

ちなみに 452さんの物件も役員はボランティア＝無償　でしたか？有償でそれなりの額がもらえるなら志願しよかしら、 >報酬一億の仕事(笑)

[453: ビギナーさん]

あ、回収率＝一桁は未回収の率でした。でなきゃ建て替えどころの話じゃない

[454: いつか買いたいさん]

>>452
1億はむしろ安いですよ。
この手のコーディネートは事業額（仮に固評）の５～１０％です。

法律事務所に居ますので全く同じケースではないですが
倒産処理や不動産証券化の際に上記の予算を組みますので参考になると思います。

区画整理や地方開発公社・都市機構がプレイヤーになれば、
上記経費は実質税金で見てくれるので助かりますね。

理事の立場では日当という形で１～４万程度ならokでしょうが、
高額報酬を取るのは当事者であっても宅建業法・信託法・弁護士法の潜脱行為でしょう

しかし、きちんとした鑑定評価もしますから、小口の地権者はそれに従い売るのがベストでは？
共同事業のメリットがあるのは、現金化することで高額の税金が発生する地権者のみだと思います。


>>451
300万程度のコンサルでは、登記簿と管理組合名簿の突合せ、
簡易鑑定、固評の調査、理事会・総会指導程度だと思います。
資格者以外からの相続人や居所調査は、役所が応じてくれません。

[455: ビギナーさん]

454さん
詳細解説ありがとうございます。非常に勉強になります。

一億云々は冗談としても、『共同事業のメリットが〜地権者のみ』とは具体的に何を指すのでしょうか？
自分たちに有利な土地活用プランを提案できるということ？お手隙のときにでも教えてください。

当マンションのコンサル、現状まさに 300万円程度の働きという印象しかありません←と書くとまた絡まれそうだが
ワンルーム主体は総合設計許可が下りない・一般設計で全戸移住試算すると負担金が増える・坪当たり路線価は 350万…。
はっきり言ってその程度の試算、素人にでもできると言わざるを得ない代物です
（だから『建て替えない方がいい』という話にもなってしまう）。
それでは誰も納得しない、なら納得するようなプランの二三出してくれよと思うんですが、どうもそういう体質ではないようで。
発注先＝日本一の実績、という触れ込みでしたが一年契約の半分が経過してこれでは先が思いやられる、と言いますか。二年目以降はもう少し稼働してくれるんだろうか。

少なくとも世間一般の営業に比べると出し渋りとしか思えないくらいアイディアに乏しい印象です。
金額の桁が違うし迂闊に案出して後で追及されたら困る、という事情があったとしても。

[456: 匿名さん]

４５５さん、おはようございます。

ちょっと、気になることがありましたので。
マンション円滑化法による建替事業の場合は、賛成者が５分の４いれば成立します。
しかし、それ以外の事業を行う場合は、全員が賛成しないとダメだったような気が。。。

詳しくは、あまり役に立たないコンサルタントにお聞きください。

旧耐震のマンションを建替えやすくするために円滑化法ができたのです。
それ以前は、建替えがとても大変で（今でも大変ですが）反対派が訴訟起こしたりと言う事もありました。
全員賛成しないとならなかったのです。

それから、建替え組合の理事や役員の報酬はありませんでした。集会室があったので、すぐ集合、すぐ会議（笑）

[457: 匿名さん]

>>454

コンサルタントは、司法書士や弁護士に依頼しますから、問題ありません。
掛かりそうな費用は、建替え組合であらかじめ予算を取っておきました。（賛成者多数の場合）
組合が立て替えておき、その後、地権者に費用請求し、清算したような気が・・・します。
４５１より。

[458: ビギナーさん]

456さん

おはようございます。連日ありがとうございます。

>しかし、それ以外の事業を行う場合は、全員が賛成しないとダメだったような気が。。。

なるほど・・・言い換えれば話し方・進め方が重要になるということでしょうか。
下手に更地で高値売り渡しましょう！建物の詳細はそのあとで、とブチ上げてしまうと
建て替えに消極的なオーナーがそれを根拠に「建て替えじゃないなら全員の合意が必要なはずだ」と
争議の素になる、というか（どっちみち更地にするのに面倒ですけど、仕方ないですね）。

>集会室があったので、すぐ集合、すぐ会議（笑）

区分所有者の頭数が少ないとそういったメリットもあるのですね。
下手に頭数が多いと、全オーナーに召集かけるタイミングは四季に一度もないし
法人格（です）の管理組合があると、下手に動いたら物件の私物化、とかうるさそう。
しかし年のほとんどは委員会にお任せ、となると気が気でない笑　やっぱ建て替え委員立候補しよかしら。
お年寄りが動けない分、フットワーク良くガンガン動きたーい（簿謝は欲しいが）。

[459: 匿名さん]

頭数が多いと株のTOBのように業者がどんどん買占ていくんじゃないの？

もちろん売らないのは自由だけど、業者もバカじゃないから多数が納得できる価格を提示するだろうから。

[460: ビギナーさん]

459さん

>頭数が多いと株のTOBのように業者がどんどん買占ていくんじゃないの？

ぜひそうなって欲しいものです。当事者としては多少、嵐の前の静けさのような気分。

>もちろん売らないのは自由だけど、業者もバカじゃないから多数が納得できる価格を提示するだろうから。

売り手だけでなく未来の買い手にとっても、ですよね。建て替わったら一体いくらで売り出すんだろう
・・・・・・想像がつかない（ほんとにコンサル予想の坪350万で収まるものだろうか、という感じです）。

[461: ビギナーさん]

久々書き込みします。
春先に行われた、建て替えアンケートの結果が発表になりまして。
賛成46％反対15％修繕改修優先20％総意に合わせる13％＋その他、という内訳でした。

修繕改修優先派は金額次第で賛成に転向（手を入れる必要性は認めている）する可能性ありとすると、ほぼ８割は賛成→ 4/5の賛成で実行可能の芽が出てきた…
と考えるのは気が早すぎるでしょうか（むしろ、持ち出しありきのコンサル素案しか提示されていないのに６割は賛成の方向、と考えれば意識の高いオーナーが多いと取るべきなのか）。

一年前はもめているという話が漏れ聞こえてくるだけだったうぐいす住宅も建て替え物件の告知をはじめてますし、展開は意外と早いか、という気もしています。

[462: 匿名]

桜上水はもめている。たまプラーザはどうなることか？

余剰床売って建設費の足しにするビジネスモデルは、よほど立地に恵まれないと少子化時代は成り立たない。
住人も業界も建て替え可能な体力あるうちに動き出さないと、建て替えたくてもペイしない状況になったら放置→早晩スラム化必至。

[463: ビギナーさん]

1964年竣工のシャトー三田、建て替え決定だそうです。
http://www.manshon.jp/news/2010/100928-1.html

港区三田2-7-1で検索すると分かりますが、三田綱町ほどではないものの
イタリア大使館に近接した好立地。地上17階地下4階→24階でそんなに余剰床なさそうですが
航空写真見る限り、ほとんど容積率いっぱいでも建て替え決定されるからには
売った場合かなり強気でも売れる目算があるからなのでしょうね（港区内陸でまともな場所はほぼ定借ばかりだし）。

やはりマンションは一にも二にも立地ですね。

[464: ビギナーさん]

訂正：シャトー三田、17階でなく8階建てでした。
一気に三倍。充分ペイするわけですね。

[465: ご近所さん]

地区３０年都内郊外のマンションに住んでいます、こういった不動産関係は素人なのですが、最近ふとした事から自分の部屋の査定をしてもらいました。
そうしたら、販売業者の方に自分が住んでいる部屋の並びで平均的な価格よりもかなり高値で売れた物件があると知らされたのでよく話を聞いていると、どうやら買ったのは今回来てもらった業者の付き合いがある不動産関係の会社で資金を寝かさないためにと言う理由なのですが、築年数的にも立地（最寄り駅から１３分など）何かメリットがあるのかとどうも腑に落ちないのですが、もしかして立て替えを見越しての投資とかなんですかね？
もし、詳しい方いらしたらご意見お願いします。

[466: 匿名]

建て替え計画あるの？ないのなら損出してまで高値で買う理由が見当たらないが。

[467: ご近所さん]

どうも有り難うございます。
今の所、立て替え予定はないです。
修繕費で管理費は上がるし、立て替えを見越した容積率も
いっぱいのようですし、今のうちに手放した方が良いのか
悩んでいるのですが。
このようなマンションのスラム化にたいして
良い法律などは見込めないねですかね。

[468: ビギナーさん]

築30年で都内郊外・駅歩13分ですか・・・
現時点で平均的な価格っておいくらくらいですか？
もしも建て替わったとして新築になったら、いくらくらいの値段がつく立地でしょうか。

条件だけ見ると現居住者以外には建て替えするニーズが感じられない気がします（失礼）。
老朽物件の建て替え促進のために規制緩和されつつある流れではありますが
成功のためには余剰床が売り物になる好立地でないと、現実的には厳しそうです。
余剰床が見込めないと・・・持ち出ししてまで建て替えようというオーナーは少ないでしょう。

[469: 購入経験者さん]

四面層歌のマンションで

寿命が縮むから心肺ゴム用！

[470: ご近所さん]

468さん
どうもありがとうございます。
恐らくですが新築でしたら３千半ばから後半の
立地だと思います。

『条件だけ見ると現居住者以外には建て替えするニーズが感じられない気がします』
鋭い指摘です、当方もそのように思えて悩んでいるのですが、
損はしたくないのですし、もし今後こういったマンションの問題が
大きくなって容積率の緩和などがあれば話は別などと
雲をつかむような望みにかけてます。

468さんはどのような物件を購入したのでしょうか、良かったら教えてください。

[471: ビギナーさん]

468です。
400ちょい手前からちょこちょこ書いてます。それなり（以上？）に物件の概要にも触れています。

自覚なく買ったものの、気づいたら化ける立地だったかも、というのが正直な所なんですが。
それでも早くて十年、長めに見て二十年はかかる話になりそうです。

なまじ場所がいいと所有者が強気で、生半可な案では首を縦に振らない、というのが足枷になってる感じ。

[472: 匿名さん]

賃貸に出す人が増えると色々な面で大変です。

[473: 匿名]

賃貸居住者と分譲居住者のモラルやマナー意識の差の問題（自家使用してる場合これが一番）

住まずに貸す場合でも年数経つとよほどいい立地でもなければ借り手がつかない→値下げして入居者確保→質の低下は免れない→トラブル発生確率アップ
建て替えしない場合はどんどんダンピングして値段がつくうちに捌かれ→最後はスラム化

安売りしなくても売れる・値引きしなくても貸せるという立地の場合、建て替え話が囁かれる→建築費用の持ち出しがなくても
壊して建てる間の仮住まい家賃と引っ越し代に加わり貸してる場合は賃料カットの上、立ち退き費用を請求される場合も
（築年数が長い分だけ周辺相場より安いことに魅力を感じる店子だと定着するし出たがらない。金額で合意して出るまで数年とか）。

[474: ご近所さん]

ビギナーさんどうもすみません468と469を間違えて書きました。
貴方のレスは夢のある話だなと思い読ませていただいていました、
しかしながらこればっかりは魚心と水心とは行かないんですね、勉強になります。

当方の物件を考慮するとやはり早めに手放した方が良さそうな気がしてきました。
もちろん築年数３０年を考慮すると早めの方が良いのかも知れませんが、
不動産の動く時期や、今後の経済から考えるに
皆様どのようにお考えでしょうか？

[475: ビギナーさん]

468です。
人様の財産に関わることですので安易なことは言えませんが、自分の物件を購入したあとに
『築25年過ぎた物件を買うなら自分が最後のオーナーになる覚悟が必要』という文章を読みました。買い手の側に立てばもっともなんですよね。

築年数経ってる物件を買う方はその物件（または立地）自体に用のある方だと思います。物件内で、直近の売買実績を調べて（今後の経費と比較して）
その価格でも納得いくなら早めがよろしいのではないでしょうか。引っ越しシーズンの需要etc.、がダイレクトに反映されるとも思われないので
（我がマンションも動きが季節指数に関係している感じはほとんどありません。私が見つけたのも６月でしたし、先月に出されたのも見ました）。
引っ越しシーズンだとたまたまそのエリアの検討者の目に留まる可能性は増えますが、ライバルも多くなるわけですし。

ここを見てる方、あんまりいなそうなので僭越ながら書かせていただきました。

[476: 匿名]

この先で建て替え実現するのは立地人気の高い順だよ。
規制緩和されたところで、既存不適格物件が建て替えしても延床が減らないってお墨付がもらえるだけで、建て替え補助金まで転がり込むわけじゃない。都心部の木造密集地を見てれば明らか。
オーナーに資金力がなく、デベにとっても魅力的じゃない立地では箸にも棒にもかからずゴースト化必至。
人気のあるエリアとそうでないエリア、マンションも今以上に勝ち負けが明確になる。

[477: 匿名さん]

http://danti.jugem.jp/
桜上水団地の建て替えに関するブログ（どちらかと言ったら反対派？）に
『供託通知書』がアップされています。平均66平米で約6,000万。

これは退去する場合に受け取る金額ということでしょうか？
（反対派にとっては金額ではないんでしょうけど）安いと見るか高いと見るか。

[478: 匿名]

もっと凄いのがありました。閉鎖されてしばらく経つ原宿団地は還元率200!％だそうです。
コープオリンピアが85％で話題になるくらいですからどれほど好条件か一目瞭然です。平均35平米→76平米…。あの場所なら億は軽いですね。
桜上水と同じく、近隣から反対運動されてますが多少縮小されたところでどう転んでも損な話にはならないでしょう。

[479: ご近所さん]

皆様どうも有り難うございます。
桜上水団地の件は勉強になります。今後の参考にさせていただきます。

[480: 匿名]

外人向け高級賃貸のホーマットが続々建て替えだとか。赤坂の二軒は知ってますが、他の予定詳細ご存知の方いますか？

[481: 匿名]

渋谷駅歩２分の美竹マンションが築49年で建て替え。

[482: 匿名さん]

1957年竣工の三田東急アパート、住友不動産が開発用地として取得。

[483: 匿名さん]

マンションの建て替えができる立地にあるかどうか、資金を工面できるかどうかは大きな問題でしょうね。
中国人によるマンション買収が増えていますが、中国でも日本より１０年遅れで高齢化人口減少を迎えています。
建設資源も世界的に枯渇（セメント材料）に向かっており、建て替えは難しくなるでしょう。

[484: 匿名]

総論はそうかもしれませんね。ただ、仕事がなければ業界も干上がりますから、供給は続けたいはず。
各論では建て替え可能物件は余剰床に値のつく好立地に絞られてくると予想。

[485: 匿名さん]

建て替え経験者です。

確か都内では、建て替えマンションの実績、３０棟位ではないですか？

うちの場合は、還元率１００％でした。
解体する前に、中古マンションを買い、転居しました。

新築は、賃貸に出しています。
資金回収するまで、貸し出して、その後に移る予定です。

[486: 匿名]

>経験者さん

物件購入から建て替え決定（国交省認可）までに何年かかりましたか？取り壊し時点で築年数は何年になりましたでしょうか。
我がマンションは現在35歳。10年はかかりそうです。

[487: 匿名さん]

４８５です。

うちの場合は、建て替え構想から再建築入居までおおよそ１０年掛りました。
容積に余裕があったので、反対者は２戸だけでしたが。

申し訳ありませんが、築年数に関しては、お答えできません。

[488: 匿名]

回答ありがとうございます。

築年数は伏せると仰るのは物件の特定を気にしてらっしゃる感じでしょうか。

建て替え経験者の声って、不思議なほど聞きませんね。デベに口止めされている可能性もあるだろうし、
経験者＝成功者な訳だから秘密にしておきたい気持ちは解らないでもありませんが。

[489: 匿名さん]

＞築年数は伏せると仰るのは物件の特定を気にしてらっしゃる感じでしょうか。
　
はい、そうです。


＞デベに口止めされている可能性もあるだろうし

そのような時期は、ありました。
デべではなく建て替え組合で、諸事項は口外しないと。
その時期は、建て替えの正式な議決はされていなくて、しかし聞き取り調査では、ほとんどの方が賛成でした。

売買があると、建て替え反対者が購入してめたり、裁判になることを恐れました。（今、それでもめているところがあります）

建て替えがすんで、今はコンサルやデべなどの関係業者のHPには、成功例として記載されています。

容積に余裕があっても、建て替え中の賃貸料支払い、２度の引っ越しなど、けっこう大変です。
富裕層の多いマンションの建て替えはうまくいきます！

[490: 匿名さん]

不躾なコメントに返信ありがとうございます。

合意形成中～認可前の場合は、確かに他言無用とせざるを得ないでしょうね。
桜上水団地では売りに出た一軒が反対派の根城にされて、問題の長期化に荷担していると聞きますし
（真意は本当に環境保護なのかそれとも金か。いずれにせよ賛成派にとっては負担が増えるだけで迷惑な話です）。

他スレで

>借地借家法の見直しでは、更新拒絶や解約の正当事由として、建物の老朽化や耐震性を盛り込む検討を行うよう
所管する法務省や住宅行政を担う国土交通省に求めた。
>また、区分所有法の見直しでは、団地内建物の一括建替えに要する各棟３分の２以上の賛成要件の緩和などの検討を両省に求めた。

という書き込みを読みました。そのくらいやらないとなかなか話が進みませんね。

>容積に余裕があっても、建て替え中の賃貸料支払い、２度の引っ越しなど、けっこう大変です。
>富裕層の多いマンションの建て替えはうまくいきます！

自家使用しているオーナーの割合が高い物件だと、それなりに経済的な余裕がなければ難しいですよね
（ガーデンヒルズとかどうするんだろう・・・）。所得に余裕があり、まとまり易い世帯数であることが肝心かと。

私の物件は世帯数は多いものの投資物件化している（全オーナーの1/3しか自家使用していない）ので
逆に金銭面の問題がクリアになれば、話は一気に進むはず・・・と期待していますが。

[491: 匿名さん]

建て替えの資金のことですが、定年退職無職でも１０００万円は借りられる制度があったようです。
確か、公的機関が推進していると聞きました。

それから、ここで書いて良いのか悩みますが・・・
持分の土地のうち、１１０万円以内の土地を、息子や娘に贈与して、子供名義で融資を受けて、増床した家庭もありました。

この辺の事情は、コンサルが相談に乗りますから大丈夫です。

土地や相続関係が複雑な場合は、相当な時間が掛りますが、手数料さえケチなければ、ほとんどうまくいくとおもうんです。

賃貸オーナーが多い場合は、次回の契約を定期借家にしなければならないので、最低でもそれだけで２年は掛ります。そして不満な借家人には、それ相当なペナルティの支払いもあります。
でも、お金さえケチしないで支払えば、最終的には立ち退く人のほうが多いです。
ただ・・・いろいろな方がおりますから、何とも言えません。


コンサル入れずに、デべだけ選定して建て替えされる場合については分かりません。

[492: 匿名]

>お金さえケチらなければ

≒ケチらざるを得ない物件（余剰床が増えないエリア自体人気がないオーナーに余裕がないetc.）はうまく行かない可能性大とも言えますか。

[493: 匿名さん]

賛成者が少なければ建て替えは無理。
確か法律変わって5分の4が賛成すれば、建て替えはできるようになったようだ。

余剰床がない場合は、５０～６０㎡位で2000万円位の建替え経費が掛かるらしいと聞いた。
でも、老人一人暮らしは、３０㎡でよいから、経費抑えたい人もいるらしい。

解体から竣工まで2年ぐらいかかるから、その間の賃貸料も掛るし、無職老人が賃貸を借りるのは大変だ。
子供がしっかりした職業についている場合は、子供に保証人になってもらえばよろしい。
しかし、子供がいなかったり、保証人になる人がいなかった場合、賃貸マンションを借りるのは難しい感じがします。

余剰床がない場合は、修繕してマンション延命が現実的ではないでしょうか？

立地が良い場合は、解体を条件に土地を売却できるようです。

[494: 匿名]

余剰床が生まれない場合、修繕で延命が現実的というより、資金負担の問題から建て替えは無理でしょうね。

無職老人がオーナーの場合、一旦出て再度戻る二度の引っ越しの負担から、持ち分売却して戻らないケースも多いかと。

[495: 匿名さん]

これからどうなるんだろう。あちこちで問題になるぞ。

[496: 匿名]

外野から見て、あきらかに問題と思えるゴーストマンション＝ババ
問題と思われる頃には建て替え話が決まってる＝勝ち組

[497: 匿名]

この地震でいままで様子見してた老朽マンションは、嫌でも真剣に建て替え考えざるを得ない。

[498: 匿名さん]

1970年代初期のマンションの２LDKを都内山手線内に所有しています（15年前購入）
以前は住んでいましたが、現在は別のマンションを購入して引っ越しました。
まだ坪1万円弱貸せるので賃貸に出しています。
引っ越して以来この4年間で空室は通算6ヵ月ですが、まあ立地からいってここまで来たら
持っていたほうが得かと思い持っています。

地震のあと見に行きましたがとりたてて被害者無し、昔の建物は丈夫です。
というか、公立学校では築50年近いものもありますが、同様に被害はないようです。

建替えの話は全くありませんが、やはり住民の高齢化は否めません理事長は70代
理事もほとんど60代です。
この時代のマンション、一部の高級物件を除いて60㎡でも広い部類でしたから
全体で100戸未満のマンションですが、相続して住んでいる人は数えるほど
売らずに賃貸に出している方が多いように思えます。

約半数が賃貸に出ておりますが、空室はないのでまだマンションとしての資産価値は
あるのでしょう。

居住者に初老の建築家がいて、彼の弁によるとマンションは設備が陳腐化しなければ
コンクリートが一番固いのは100年位だと笑って説明してくれました。

バルコニーもエレベターもオートロックもあるので、とりあえず60年
うまく行けば、100年と思っていますが、甘いでしょか？

[499: 匿名さん]

建築士の友人も、まめに補修すれば、躯体60年は大丈夫と言っています。

設備は60年もたないそうです。

[500: 匿名さん]

設備は交換すればいいのでは、交換できない設備なんて思いつかないけど
マンションの歴史もそろそろ50年、対応策が必ずあると思いますけど
設備が傷んでマンションを取り壊しなんて聞いたことがないしあったらニュースになりそう。

ところで、躯体の補修って具体的にどういうことでしょう？
外壁を塗り替えるとか貼り付けるというのはあるけど、躯体の補修とは何をするのですか。