【老朽化】マンションの寿命って何年よ！！【建て替え】

[匿名さん]

築30年以上のマンションに住む人。老朽マンションの行く末やいかに！
どうすればうまく建て替えできるのか。
今まさに建て替え問題の渦中の人、もうすぐなる人。
新築買ったあなただって、いつかはあなたもこの問題に直面しなければなりません。
年金だけを心配していてはいけません。マンション建て替え問題こそ我々にとって人生の大問題。
さあ、議論しよう！！

[383: 匿名さん]

378, 381 さんへ

364 です。

＞＞築古なのに、土地の持分が多いので、けっこう高い価格で売買されています。
＞これは、駅から遠い不便なマンションの象徴でしょう。
＞都心の一等地、港区界隈でも投資目当てで買った人がいますが、
＞立て替えの目処が立たずに、資金的に持ちきれなくて投げ売りをしています。

都心の話は知りませんが、私の住んでいる所は関西の千里です。こんな感じで全国でも
まだ数の多くない建て替え成功例の幾つかがあります。
http://www.wendy-net.com/nw/news&view/danchi39.html
日本で最初のニュータウンでかなり古い／できた時は陸の孤島とまで言われたが、
万博にともなう交通網の整備により、交通至便です（大阪の中心まで電車２０分、空港
、新幹線の駅まで１５分、駅徒歩１０分以内）。関東の方が思い浮かべる多摩ニュー
タウンのような奥地ではありません。どうも昭和３０〜４０年ごろは容積率が（現在の
基準からすれば異常に）低く押さえられていたようで、容積率に余裕がかなりある
ようです。

まあ、特殊例だとおっしゃるかもしれませんが、現在の時点で建て替えが成功している
のはどんな所かの例として出してみました。
新しい建て替えマンションは、建物の規模がかなり大きくなり、景観を大きく変え
ています。私は迷惑しています（笑）

[384: 匿名さん]

>＞築古なのに、土地の持分が多いので、けっこう高い価格で売買されています。
>これは、駅から遠い不便なマンションの象徴でしょう。
>都心の一等地、港区界隈でも投資目当てで買った人がいますが、
>立て替えの目処が立たずに、資金的に持ちきれなくて投げ売りをしています。

すぐに換金できて儲かると思って投資するのは、間違い。
自分が使うわけでもないのに、税金だけは毎年かかる。投資に無駄が出る。
遊ばせておく余裕もなく、無駄がもったいないから、投げ売りするだけ。
失敗例だと思います。


＞容積率に余裕があるかどうかは、建築士や不動産関係者に聞けばおおよそのことは分かります。

昔と今のマンションでは、どこまで容積に含むのかが、変わってきています。
今の基準に照らし合わせれば、３０年前のマンションは容積率にそれなりの余りはでています。

全部壊して、全く新しく建て直すとしたら、どのくらいの容積率なのか？とか知りたいのなら、調べてもいい。
築古を修繕して住み続けていく選択となった場合には、あまり意味はない。

[385: 匿名さん]

建替え計画～コンサルタント選定～デベ＆ゼネコン選定～転居明け渡し・解体～竣工まで１０年ぐらいかかります。

建替え委員会発足時には、建替えた場合の容積・床面積などは、コンサルタントや設計事務所に依頼して、設計図を書いてもらいます。

デベ＆ゼネコン選定は、公募が多いように思います。

建替えを待ちきれず売却する場合には、それ相応の（建替え前提）価格になるんです。

国土交通省から建替えの許可が下りてからは、もう売り出せません。
地権者の名義が変わるとマズイんだそうです。
建替えに参加しない地権者は、デベに土地を売却します。

[386: 匿名さん]

＞都心の一等地、港区界隈でも投資目当てで買った人がいますが、
＞立て替えの目処が立たずに、資金的に持ちきれなくて投げ売りをしています。

管理組合の役員になり、建替えについて積極的に働けば投げ出さずにすんだでしょうに。

港区のことはわかりませんが、渋谷区のうぐいす団地の建替えは長期間もめています。
某区議は、「他人の樹木」は「みんなの樹木」などと発言しています。

[387: 匿名さん]

＞昔と今のマンションでは、どこまで容積に含むのかが、変わってきています。
＞今の基準に照らし合わせれば、３０年前のマンションは容積率にそれなりの余りはでています。

東京23区、特に都心部のこの年代の6階以上の高層マンションは3割が既存不的確（現在では違法建築）
だという話を聞いています。

もちろん、バルコニー、廊下エントランスホールは容積率対象外ですがさおれほど影響はない。

公団などの低層マンションは、余裕はあるけどエレベーターもなかったりします。
それに、元々庶民向けですから高齢化して動くに動けない、」

[388: 364]

＞港区のことはわかりませんが、渋谷区のうぐいす団地の建替えは長期間もめています。
＞某区議は、「他人の樹木」は「みんなの樹木」などと発言しています。

ネットで検索した写真を見る限り、近所の建替えに成功した所とよく似てます。
エレベーターなしのため４階です。さすが渋谷だけあって（？）ちょっと建物の間隔が
こみ合っていますが。昔の団地の雰囲気ありますね〜〜。

ご近所の建替えでは、もとの住人は、良い場所の部屋を確保し、転売した場合は、
建替え負担費用より売値の方がだいぶ上だったみたいです（噂ですが）。まあ、そうで
ないと建替えは成功しませんわな。

[389: 匿名さん]

>>388さん　　387です。

渋谷区では、原宿団地（分譲）の建替えも、もめているようです。

杉並区では、阿佐ヶ谷団地（分譲）の建替えも、もめています。

周辺住民だけではなく、某党の議員やソレ系の方々が、「緑を守る・環境を守る」と言い出すのです。
お金を掛けて緑を維持してきたのは地権者達ですが、「他人の庭は自分の庭」と言う外部の反対者が多いのです。

阿佐ヶ谷団地は、全戸転居していて、誰も住んでいないらしいと聞きました。
もめているうちは、着工できないので、地権者の負担（固定資産税や借家費用など）が、ふくらみます。
もめているうちに、地方自治体の高さ制限条例が出来たりして、苦しんでいた建替えもありました。

新宿区のエンパイアコープの再建物語は、区の条例に振り回されました。
現在、再建中です。

[390: 匿名さん]

↑間違えました。386です。

[391: 364]

386さん

東京２３区内にもこんなところがあるんですね。特に原宿団地のスターハウスなど、
千里にもそっくりの建物があります。この時代の公団の特徴なんですかね。
阿佐ヶ谷団地はさらにレトロっぽいですな。団地マニアになってしまいそう。

こちらでは建て替えに際しては、周辺からはそれほど反対はでていません（ないわけで
はない）。どうしても今のままでいたいという住民が裁判をおこしている例は結構ある
ようです。

[392: 386]

>>391さん　

関西のことは分かりませんでしたが、千里の雰囲気と原宿団地は似ていますね。
スターハウスは格好よいですね。

東京では大田区の荻中団地の建替えで、反対住民が裁判していました。
最初に建替えのプロデュースをしていた公団系が撤退して、民間のコンサルタントに依頼してから上手くいったようです。


私は「建替え」の勉強中です。
我マンションは築古ですが容積に余裕があります。
ただ、還元率100％ではない、建替えの場合は各戸に建築費の負担が発生します。


色々な事例を学んでいます。
建替えは簡単ではありませんし、長い年月がかかります。
住民達の学習と結団力がなければ、うまくいかないと思います。

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[394: ビギナーさん]

（あまり好ましくはないかもしれませんが）質問です。

建て替えに向けて討議が進みつつある（決定前）築40年弱の大規模マンション住人です。
山手線ターミナル駅至近、古いだけに容積率にもたっぷり余裕があります。
本人は建て替えを見越して、物件全体で五指に入る平米数が多く市場価値の高い部屋を購入しています。

このままスムーズに行けば建て替えの際、新しい部屋を指名する順位も相当高くなると予想しますが
本人に建て替わっても住む意思がない、また指名順位が高く好きな部屋を選べても差額を払う余裕がない
（せっかくの優先権が無になる）場合、いわば優先権込みで売るとしたら
国交省の認可前がラストチャンスということになりますね。
その話を持ち出すのは不動産屋がいいんでしょうか＝その前提で高値がつくものなのでしょうか　。

デベに売るのが本筋とは思いますが、売り値坪350を280で買い取る、というような話になるくらいなら
高値つけてくれる相手に売りたい、と思っています。果たしてそんな話が成立するものか
もしくは建て替え終わって未入居物件として出したほうが売れるものですか？

[395: 匿名はん]

建て替え終わるまで末って、えらく気の長い話やなぁ。
そんなんは、建て替え組合と交渉じゃないの？　住むつもりないから、代わりにいくらくれ、という話になるのが普通だと思うが。

[396: ビギナーさん]

395さん

レスありがとうございます。

「住むつもりないから、代わりにいくらくれ、という話になるのが普通」
おっしゃる通りです。コンサルからもデベに売った場合の試算が出されています
（それが売り値坪350万→買い値坪280万）。あくまで坪ベースでそれ以外の要素は勘案されていません。

要はそれでは不満な場合、現状物件内（そして建て替え後指名権）での
優先順位込みで高値がつけられないか、という話です。
たとえるなら、プラウドに建て替わったエンパイアコープ最上階かつ最大平米数の部屋を持っていたとして
地権者の中でも有利である、というその付加条件に値段はつくのか、というような話かもしれません。

強欲と思われるかもしれませんが、これから建て替え物件が増えていくと仮定すれば
単に平米数だけで横並びの試算をされることに不満を持つ地権者も少なからずいると想像します。

[397: 匿名さん]

将来、大量供給時代のマンションが老朽化し年金貰えないジジババが死んで
子供も「こんなんいらんわ」と相続放棄したときマンション群はどうなっちゃうんでしょうか？

[398: 匿名さん]

大暴落したら中国資本が買い取りそうですね。
金融危機で暴落した不動産に投資したということですから、隣国の不動産は見逃さないでしょう。
スラム化してしまうかもしれないマンションを管理してもらえるのでお互いに利益がありますね。

[399: 匿名]

成長続ける中国が、衰退の一途をたどる日本の不動産を本当に買ってくれるのでしょうか？

[400: ビギナーさん]

>397さん

早晩雨ざらしでしょうね。そしてムレスの棲家。

>398さん

ネタですか？

>399さん

自分もそう思います。国を信用してない金持ちが資産分散のために湾岸タワーを買うことはあっても
（現実に中国人相手の物件紹介業なんてのもあるわけですし）暴落の気配が見えたら引くのも早いでしょうね。

[401: 匿名はん]

ドバイの物件に投資したらしいから、収益があるものにはするんじゃない。
もともと商売上手な彼ら、商業用不動産も区別しないだろうし。
投資家の数も、分母が大きいからたくさんいるだろうし。

[402: 匿名さん]

数年前のマンションブームの時に「老後はマンション」「家賃並みの支払いで」
と無責任にデベが乱立、若者に売りつけたツケが住民が老後を迎え一気に問題化する気がします。

[403: 匿名さん]

それがね、不思議と需要がある所はあるのよ。もちろん立地が良い所だけどね。

[404: 匿名はん]

建て替えまで気長に待つとして、古いマンションの住み心地は一般的にどんな感じになるのでしょうか？

[405: ビギナー]

>403さん　需要とは中国人に？それとも要建て替えのマンションに？
立地はいずれも大前提だと思いますが。

>404さん　一般的には括れないんじゃないでしょうか。
化粧で年期を誤魔化すのも限界ありますし、壁紙とか天井とか古いの嫌な人は嫌でしょう。古い物件ほど、管理の良し悪しに差が出る気はします。
自分はたかだか十年の新築気分味わうために何百万は払いたくないので床の張り替えだけですが、特に不満はありません。

[406: 匿名さん]

中古マンションの問題は最初からいた住民と安くなって入居した住民は質が違うこと。
今でも中古マンションは評価が低い風土なのにいくら立地が良くても老朽化マンションに未来はない。

[407: ビギナー]

老朽化マンションに未来がないから建て替えよう、という話になるんじゃないんですか？

元からいた金持ち＝今でも金持ちとは限らないから足を引っ張る、という現象もよく見かけます。

[408: 匿名はん]

同じ住民にマンション建設反対運動をされるみたいな構図ですね。
ところで、建て替えが決まれば管理組合も解散で、あまった修繕積立金は分配になるのですよね。
億単位の金が分配されるのは大きいですよね。

[409: ビギナーさん]

>同じ住民にマンション建設反対運動をされるみたいな構図ですね。

我がマンションの高齢オーナーを見てると「建て替えじゃなくてデベに更地渡し、土地代山分けでいいんでは」と言いたくなります
（投資用でほぼ住んでないし。金のあるタイプ「建て替わっても狭い部屋では人気ない」ないタイプ「持ち出ししてまで建て替えなくても」とまとまらない）。

物件内のワンルームがほぼ1,000万で売りに出てますが、コンサルの見積だと一般設計で建て替えした場合、追加負担も約1,000万。
それなら建て替えない方がいい、という理屈になります（抱えてたって賃貸収入は下がっても上がらないわけですが）。

一方、日テレ跡地26,000平米は三菱地所が2,300億で買ってるわけです
（うちとこはそこまでの規模ではないものの10,000平米近くあり地の利はさらにいい。タワマンでもオフィスビルでも建設可能な立地）。
条件を勘案せず、単純に同坪単価で総額出して所有比率で割り出したら、ワンルームで6,500万円ほどと出ました※取り壊し費用含まず

下手に総意を取りまとめようとか考えず、いったん更地にして、住み続けたい人は優先的に入居可能（＝新たに買う）、にした方が
よほど効率もよければ各人の利益も大きいと思うんですけどね。先の長い話だ・・・・・・

[410: いつか買いたいさん]

23区内で1万㎡、しかも立地が良いのですか。
何をしてもよく、選択肢が多くてまとまりにくそうですね。
そのような立地ならマンションの土地自体に価値があって、古くなっても将来がどちらかといえば楽しみですね。
そのような物件狙いたいです。でも雑誌などで広告見ても、さっぱり分かりません。
1個1個脚を運んで、管理状況を聞いて、、、本との不動産屋になってしまいそう。無理かな。

[411: ビギナーさん]

>410さん

広告出す＝新しい、ってことですからあんまり宛にならないかと。あったとしても高くて利幅が薄そうです。

google earthとか地図検索機能がけっこう使えますよ（うちの物件もしっかり写ってる）。
駅の近くなのに敷地内に空き地とか緑が見えるとこを潰してくと確率高いと思います。すでに買い占められてるかもしれないけど。

[412: 匿名さん]

＞デベに売るのが本筋とは思いますが、売り値坪350を280で買い取る、というような話になるくらいなら
高値つけてくれる相手に売りたい、と思っています。果たしてそんな話が成立するものか
もしくは建て替え終わって未入居物件として出したほうが売れるものですか？

デベに売るか、竣工後に売るしかない。
建替え議決してからは、他者に売却しないように確約書を取られます。
名義が入れ替わると、役所に提出する書類も書き直しになります。

だから、未入居で売る人が多い。

[413: ビギナー]

コメントありがとうございます。
それでは『建て替え議決後・確約書締結前』なら理論上は可能ということでしょうか。
数百戸の場合、議決会場で全戸署名捺印という訳にも行かないですよね？

[414: 匿名さん]

書類は前から郵送されていて、議決当日に提出したような気が・・・・。
うちは、コンサルタントが入っていて、デベとゼネコンは公募で選出しました。
数社から建替え組合で３社に絞込み、コンペしてから投票で決めました。

[415: 匿名さん]

当日欠席すればいいのか…

[416: ビギナーさん]

>414さん

レスありがとうございます。
414さんの物件は全室建て替え前提（＝建て替え前と同じ部屋数を確保する）でしたか？
その場合だと戸数３桁になるとなかなかまとまらなそうな…
我がマンションの場合４桁にかなり近い３桁の部屋数＆大半がワンルーム（総合設計の認可が下りない）がネックになってます。

[417: 匿名さん]

＞414さんの物件は全室建て替え前提（＝建て替え前と同じ部屋数を確保する）でしたか？

はい、そうでした。

それから、うちの場合は戸数は２桁でしたから、まとまりはよかったです。
それでも組合で勉強し始めてから竣工するまで１０年弱掛かりました。

４１６さんのところは難しそうですね。
今、都心の区ではワンルームに対して厳しい規制ができましたよね。
渋谷区は全戸数の３分の１以下とか？
豊島区は税金を高くしたり
３０㎡以下はつくれない等・・・。

たいへんそうですね。

[418: ビギナーさん]

レスありがとうございます。

現状、コンサル提示案では一般設計にして現在の部屋数＋αを作る感じです
（増えた部屋を売って建て替え費用の足しにする）。一般設計でもタワーになるそうです。

ただ、現在のワンルームはいかにも狭いので多少広くする＝負担金が増える、というのでワンルームのオーナーは非難ゴウゴウです。
どうせ住んでないんだし、建て替えるにはどっちみち一回更地にするわけだから、制約なく一番高く売れる更地渡しにして
建て替え物件が欲しければ優先的に買える、でいいと思うのですけど。でないと負担金が出せないオーナーのために
潰しの利かない小部屋ばかりが増えて、負担金を出しても建て替え物件の価値を上げたいオーナーが割りを食うことになりそうな。

確かに難しいケースだとは思います。なまじ場所いい＋土地が広いだけに、夢見がちタイプと堅実なタイプの差が激しいんです…。

[419: 匿名さん]

大規模高層マンションはどうやって建て替えするんでしょうね？

実績ないそうで。

理屈じゃ簡単ですが現実にはほぼ不可能ですよね？

[420: ビギナーさん]

壊すのに建てるのと同じ位かかるそうですね。
買う人はそんな先のこと考えてなさそうな（大地震で倒れなくても住めなくなったらどうするんだろう）

[421: 匿名さん]

建て替えじゃなくて、全員退去してぜんぶ売り飛ばす、じゃないの？　建て替えるにしても、解体費用がべらぼうにかかりそうで、建て替え後に新居を手に入れるためには、かなり持ち出しが必要かと。期間も何年もかかりそうだし、そもそも建て替え時期には当初の購入者は残ってないだろうから、とくに未練もないだろうし。

[422: ビギナーさん]

421さん

自分もそうなることを期待＆予想していますが、おそらく跡に（現オーナー転入用物件が）何も建たない、とはならないと思います。
というのは場所がいいため多少の持ち出しありきでも物件を持ち続けたがるオーナーが容易に想像つくのと
更地で売ればかなりの高値が期待できる（≒坪1000万とか）ため、建て替え案にこだわって安く売らなければ解体費用もペイできます。

建て替え期間はコンサルの試算で２〜３年と言われています。実際住んでるオーナーの割合が少ない（ほぼ投資用）ので、あらかじめ店子と話さえつけば
その間の本人の住居問題はあまりないと思われます。むしろバブルを潜ってきた高齢オーナーが多いため、最近の都内巨額落札報道に
自分たちの物件も再び高騰する日を目論んでいる節があります。良くも悪くも、そのくらい魅力的な立地なもので。

[423: ビギナーさん]

訂正：坪でなくでした。

[424: 匿名さん]

４１７です。

すみません・・・勘違いしていました。

うちの場合は、地権者部屋+αで、増えた部屋はデベが引き取り、売り出しました。
αは、再建費の足しにしました。

[425: ビギナーさん]

＝423です。「訂正：坪でなく㎡でした。」携帯だと㎡（平米）が出なかった

424さん　わざわざありがとうございます。旧住戸の全戸数が引き継がれたわけではないということですよね？
物件の性格やオーナーの属性にもよると思いますが、購入当時と何十年後では経済状態や物件の市場価値も変わっていて当然だと思います。

まだ建て替えの成功モデル自体が少ないですから、まずは全戸の足並み揃えて建て替えと考えてしまうのかもしれませんが
その時々で各オーナーに最善の方法論を（場合によっては建て替えず土地にして売ることも候補に入れて）考えて然るべきと思います。

[426: 匿名さん]

我がマンションの場合は、旧住居の９０％位は新住居を再取得し、１０％位はデベに地権を売却し転出しました。

マンション建替えの場合は、税制面で優遇されています。
自宅売却の場合の税は同じですが、賃貸にだしていた場合等は利益分への課税は１０％でした。普通なら２０％なので、少々お得。
（建物を解体し土地を売却して、売却益を区分所有者で分配し、再取得すると、取得税などはどうなるんでしょうか？）
建替えの場合は、等価交換ですので、取得税は増床分のみです。

立地が良く、容積が余っていたので、うまくいったと思います。
住民全員退去→解体→竣工→再入居までは、１年１１ヶ月掛かりました。

[427: 匿名さん]

４２６＝４２４です。

[428: ビギナーさん]

426さん

ひょっとしたら我がマンションの建て替えで一番ポイントになる部分の情報かもしれません。
ユースフルインフォメーションをありがとうございます。

>我がマンションの場合は、旧住居の９０％位は新住居を再取得し、１０％位はデベに地権を売却し転出しました。

当方の場合、コンサルの負担金案が通れば逆の現象が現われそうです（残留組＝１割）。
ですのでそのプランは通るわけない、と思っておりますが。

貴重な情報を開示していただいたお礼として、こちらの物件に関しても少々触れますと
「物件の八割が20～22㎡程度のワンルーム」←賃貸需要の減少をオーナー各人が身を以て知っています。
また、ワンルーム総戸数をそのまま建て替え後も維持しようとする場合、総合設計の対象とはならなくなる
可能性が高いことも、コンサルタントから説明を受けています。

対して、更地にした場合の土地の市場価値は、おそらく都内でも指折りではないかと思います。
山手線ターミナル駅から徒歩５分、私鉄地下鉄を合わせて利用可能路線は片手に余ります。
70年代に流行したアーチ型（旧キャピトル東急のように建物全体が扇形に湾曲）で、総面積1/3ほどの
中庭は平置きの駐車場になっており、容積率にも充分な余裕があります。ちなみに近隣は100m超のビルばかりです。
立地としてはマンションでもオフィスビルでも可能。コンサルタントからは（半分冗談で）ホテル、という案も出されました。

自慢かと思われてしまうかもしれませんが、土地をイメージする上で参考になればと思いました。
更地なら1,000万／㎡も見込める土地が、総戸数維持のために坪350万というのでは勿体なくてなりません。
プランによる税率の変化は本人想像しておりませんでした（物件では少数派の自宅使用です）が
ショボい建て替えの負担金持ち出しに比して圧倒的なキャピタルゲインが得られれば、大半は納得すると思うのですけどね。

[429: 匿名さん]

Ｎ・・・・・・・・・でしょうか？

でしたら、立地は素晴らしいですわね。

by426

[430: ビギナーさん]

分かりますか、やっぱり。

立地は素晴らしいんですけどね・・・

from428

[431: 匿名さん]

４２９です。

立地が素晴らしいので、解体して売却が良いのではないでしょうか？
住居系の立地ですとマンション建替えしか選択できませんが、あの立地で、あの広い土地はなかなか出てきませんから、高く売れます。
４３０さんは、管理組合の役員になり、売却に向け仲間を集め頑張ってください。

[432: ビギナーさん]

>あの立地で、あの広い土地はなかなか出てきませんから、高く売れます。

（売買益を得たい気持ちも勿論ですが）私もその思い入れが強いです。
あれだけの立地＆広さを、単なる建て替え話にしてしまっては勿体ない。

難易度が高いからこそ、成功すればこの先増えて行く都市部老朽物件建て替えの
稀有なモデルケースになり得るのではないかと勝手に思っています。

まだ入居半年経過時点で様子見ですが、文句はつけても具体的なアイディアに乏しい
（コンサルタントをディベロッパーと取り違えてる節のある）オーナーの中にそろそろ分け入って
最大限、あの土地が活きる再生を実現させたいと願っています。

激励（？）ありがとうございました。