【老朽化】マンションの寿命って何年よ！！【建て替え】

[匿名さん]

築30年以上のマンションに住む人。老朽マンションの行く末やいかに！
どうすればうまく建て替えできるのか。
今まさに建て替え問題の渦中の人、もうすぐなる人。
新築買ったあなただって、いつかはあなたもこの問題に直面しなければなりません。
年金だけを心配していてはいけません。マンション建て替え問題こそ我々にとって人生の大問題。
さあ、議論しよう！！

[351: 匿名さん]

>350
>多くのケースである家主が戻って来る事を前提としている場合はいつまで住めるか分からない

家主が戻ってきたら出て行かなければならない？
そんあ物件どこにある？？？

始めから２年のみで更新不可などの条件なら分かるが。
賃貸で入居者を追い出すのは難しい。

[352: 匿名さん]

もう貧乏人はいちいちシツコイ！！！
その粘りを仕事に生かせよ
そうすりゃ賃貸から抜け出せるよ。

[353: 匿名さん]

貧乏人さんがいつか賃貸から抜け出せますように・・・

[354: 匿名さん]

>>351

せっかくのマンション生活を「出て行け」「出て行かない」で争うのはヤボってもんでしょう。

[355: 匿名さん]

結局３５０の作り話が悪い。

[356: 匿名さん]

えっ、作り話なの？でも正論は正論だよね。

[357: 匿名さん]

最近は貸主も勉強してるから、まともな分譲賃貸ほど定期契約が増えてきているけどね。家賃はその分安くしか取れないけど。
貸主が利回りを期待できるような物件はロクなものがないし・・・。

[358: 匿名さん]

マンションの建て替えを５０年後、自分の寿命を８５歳としたら


３０歳で新築マンションを購入して、そのマンションに一生住もうと思っている人は、建て替えの事も念頭におかなければならないでしょうね。
４０歳で新築マンションを購入したら、大規模修繕（築３０年位）をどうするかを考えなければならないでしょうね。大規模修繕時に高額の一時金が必要な場合、それより以前の定年時を目途（築２０年～２５年）に住み替えか、大規模修繕を受けて住み続けるかを決める事になるでしょうかね。

[359: 匿名さん]

>マンションの建て替えを５０年後、自分の寿命を８５歳としたら
いやいや、５０年ももちませんよ。長くて４０年後。
だから７５歳。良かったじゃない、まだ元気だよ。

これが３０年後建て替えなら、６５歳。さらに元気。

何でも前向きに考えないとね。

[360: 匿名さん]

そうですよ。
私の場合も53歳で子供も独立したので郊外戸建から
便利な近郊駅前のマンションに買い替えました。
通勤・買い物・快適設備で大満足です。
私はともかく妻は」微妙な年齢なので60歳を過ぎた頃もう一度
このまま住み続けるか今以上の物件をみつけて買い換えるか
決めるつもりです。
色々問題があると心配してましたが私達の場合はマンション
は想像以上に快適です。

[361: 匿名さん]

>>359

３０～４０年で建て替えるマンションって、結構シビアな物件にお住まいのようですな。

[362: 匿名さん]

安普請の同系建売戸建じゃないの？

[363: 匿名さん]

それなら10年～20年でしょ・・・

[364: 匿名さん]

約４０年ほど前に作られた、集合住宅と戸建てが計画的に配置
された地域に住んでいますが、周りの公団分譲など建て替え
ラッシュです。交通の便も良いし、容積率に余裕がある所ばかり
なのでうまくいくのでしょう。

ここ２０年ぐらいに多量に作られたマンションは、容積率に
余裕がないため、建て替えは苦しいでしょうね。維持できなく
なって住人が逃げ出すなんてことにならないことを祈る。

でも我が家の周りの建て替えられたマンションは、４０〜６０年後
（最近のマンションはもうすこし保つと仮定して）の次回は、
容積率の余裕はなくなるので、同じ問題に直面するな、、、

[365: 匿名さん]

財力あれば全て問題なし。
何もめてるの？
笑ってしまいますよ。

[366: 匿名さん]

人生長めに見て９０年。快適な生活が確保出来る耐用年数から考えたら、自分で購入するマンションは２～３回。
物件の選択肢は十分にあるね。もちろんローンに追われてない事が前提だけど。

[367: 匿名さん]

８戸に１戸が空き家に、過去最高　
総世帯数は単身化や核家族化が進み4999万世帯となり、５年前に比べ5.8％増えたが、
「世帯増より住宅戸数の増え方の方が大きく、その分空き家が生まれている」
http://www.nikkei.co.jp/news/keizai/20090729AT3S2800X28072009.html

20年後には空家が溢れているので、心配いらないでしょう。

[368: 匿名さん]

＞財力あれば全て問題なし。

自分のすむ所は心配していないですが、
近所に廃墟のようなマンションや空き家があると
その街に住みたくなくなるよ。

[369: 匿名さん]

>>361
>３０～４０年で建て替えるマンションって、結構シビアな物件にお住まいのようですな。
何いってるの、私は御宅の真下に住んでる者ですよ。

[370: 匿名さん]

>>369

１階ですが、地下にお住まいで？

[371: 匿名さん]

あれっ？、下の人だったの。ゴメン、ゴメン。
いつも足音うるさくないですか？、うるさいようでしたら言って下さいね、
リビングにカーペット敷きますから。

[372: 匿名さん]

>>371

上の部屋は未入居ですよ。勝手に住んではいけませんね。

[373: 匿名さん]

ボロアパートで住民同士が小競り合いしてますな。

貧乏人同士仲良くしなさいよ。

[374: 匿名さん]

すみません、隣の部屋に聞こえてしまいましたか？

[375: 匿名さん]

おいおい分譲のアパートって。確かに「〇〇アパートメント」っていう名前の「マンション」もあるが。

[376: 匿名さん]

mansion:大邸宅
apartment house:共同住宅
condominium:リゾート地に多く見られる長期滞在型宿泊施設

共同住宅をマンションとか言っている人、恥ずかしいよ。

[377: 匿名さん]

単純に和訳を語るんじゃなくて、実際の市場状況から話をしなくちゃね。普通の会話で「マンションに住んでます」と言って誰が大邸宅を思い浮かべるかね？

まあ、スレタイとかけ離れてきたが。

[378: 匿名さん]

＞364
＞交通の便も良いし、容積率に余裕がある所ばかりなのでうまくいくのでしょう。


それ、あなたの主観というもの。多分大勘違いだと思います。

容積率に余裕を残しているのかどうか、ちゃんと調べましたか？
例えば、都心の容積率400％のところでも、全面道路が10ｍ未満なら７０％程度しか
消化できないということも、普通にあります。

交通の便がいい、時刻表を見なくて生活できないところはいいとは言えない、資産価値もなし。
5分間隔以下で交通機関が利用できないから。

容積率に余裕。。。
デベが売り切る自信がないから、消化しないということ。

マンション業者は商売ですから人気エリアで容積率を余らせることは一般的にありません。

[379: 匿名さん]

マンションでも戸建でも地盤の良い風水害に遭いにくい
立地を選びましょう。
地震・風水害で倒壊してしまえば老朽化以前の
問題ですから。

[380: 匿名さん]

>>378さん

364さんは、「古い分譲団地」のことを仰っているのだと思うのですが。

容積率に余裕があるかどうかは、建築士や不動産関係者に聞けばおおよそのことは分かります。
築古なのに、土地の持分が多いので、けっこう高い価格で売買されています。

最近建てられたマンションでは、容積率に余裕はないと思われます。

[381: 匿名さん]

＞築古なのに、土地の持分が多いので、けっこう高い価格で売買されています。

これは、駅から遠い不便なマンションの象徴でしょう。

都心の一等地、港区界隈でも投資目当てで買った人がいますが、
立て替えの目処が立たずに、資金的に持ちきれなくて投げ売りをしています。

生活様式や設備が現代と同じであれば古くても問題ありませんし、構造はむしろしっかりしています
（柱や梁が太くて、表に出ているのは欠点ですが）

１．バルコニーがあること（一部の高級物件では洗濯物干し禁止でエアコン置き場しかない）
２．専有面積が50㎡以上あること。（当時のサイズで３ＤＫ）
３．広めのエントランスホールがあること。以前は容積率に含まれたので無いところが多い。
４．低層階でもエレベターがあること。（5階建てでもエレベターなしがある）
５．管理組合が自主管理でないこと。
６．管理費の滞納が、３％未満であること。（郊外物件は特に要注意）
７．駐車場や駐輪場が、ある程度確保されていること。
８．最寄り駅から10分以内。。バス便だと高齢化に対応できないことも。

[382: 匿名さん]

＞容積率に余裕があるかどうかは、建築士や不動産関係者に聞けばおおよそのことは分かります。

これは間違い、役所の建築課に聞くのが正しい。
同じエリアの用途地区でも、道路幅や近隣の建物の関係で容積率や、建物の形は変わります。

[383: 匿名さん]

378, 381 さんへ

364 です。

＞＞築古なのに、土地の持分が多いので、けっこう高い価格で売買されています。
＞これは、駅から遠い不便なマンションの象徴でしょう。
＞都心の一等地、港区界隈でも投資目当てで買った人がいますが、
＞立て替えの目処が立たずに、資金的に持ちきれなくて投げ売りをしています。

都心の話は知りませんが、私の住んでいる所は関西の千里です。こんな感じで全国でも
まだ数の多くない建て替え成功例の幾つかがあります。
http://www.wendy-net.com/nw/news&view/danchi39.html
日本で最初のニュータウンでかなり古い／できた時は陸の孤島とまで言われたが、
万博にともなう交通網の整備により、交通至便です（大阪の中心まで電車２０分、空港
、新幹線の駅まで１５分、駅徒歩１０分以内）。関東の方が思い浮かべる多摩ニュー
タウンのような奥地ではありません。どうも昭和３０〜４０年ごろは容積率が（現在の
基準からすれば異常に）低く押さえられていたようで、容積率に余裕がかなりある
ようです。

まあ、特殊例だとおっしゃるかもしれませんが、現在の時点で建て替えが成功している
のはどんな所かの例として出してみました。
新しい建て替えマンションは、建物の規模がかなり大きくなり、景観を大きく変え
ています。私は迷惑しています（笑）

[384: 匿名さん]

>＞築古なのに、土地の持分が多いので、けっこう高い価格で売買されています。
>これは、駅から遠い不便なマンションの象徴でしょう。
>都心の一等地、港区界隈でも投資目当てで買った人がいますが、
>立て替えの目処が立たずに、資金的に持ちきれなくて投げ売りをしています。

すぐに換金できて儲かると思って投資するのは、間違い。
自分が使うわけでもないのに、税金だけは毎年かかる。投資に無駄が出る。
遊ばせておく余裕もなく、無駄がもったいないから、投げ売りするだけ。
失敗例だと思います。


＞容積率に余裕があるかどうかは、建築士や不動産関係者に聞けばおおよそのことは分かります。

昔と今のマンションでは、どこまで容積に含むのかが、変わってきています。
今の基準に照らし合わせれば、３０年前のマンションは容積率にそれなりの余りはでています。

全部壊して、全く新しく建て直すとしたら、どのくらいの容積率なのか？とか知りたいのなら、調べてもいい。
築古を修繕して住み続けていく選択となった場合には、あまり意味はない。

[385: 匿名さん]

建替え計画～コンサルタント選定～デベ＆ゼネコン選定～転居明け渡し・解体～竣工まで１０年ぐらいかかります。

建替え委員会発足時には、建替えた場合の容積・床面積などは、コンサルタントや設計事務所に依頼して、設計図を書いてもらいます。

デベ＆ゼネコン選定は、公募が多いように思います。

建替えを待ちきれず売却する場合には、それ相応の（建替え前提）価格になるんです。

国土交通省から建替えの許可が下りてからは、もう売り出せません。
地権者の名義が変わるとマズイんだそうです。
建替えに参加しない地権者は、デベに土地を売却します。

[386: 匿名さん]

＞都心の一等地、港区界隈でも投資目当てで買った人がいますが、
＞立て替えの目処が立たずに、資金的に持ちきれなくて投げ売りをしています。

管理組合の役員になり、建替えについて積極的に働けば投げ出さずにすんだでしょうに。

港区のことはわかりませんが、渋谷区のうぐいす団地の建替えは長期間もめています。
某区議は、「他人の樹木」は「みんなの樹木」などと発言しています。

[387: 匿名さん]

＞昔と今のマンションでは、どこまで容積に含むのかが、変わってきています。
＞今の基準に照らし合わせれば、３０年前のマンションは容積率にそれなりの余りはでています。

東京23区、特に都心部のこの年代の6階以上の高層マンションは3割が既存不的確（現在では違法建築）
だという話を聞いています。

もちろん、バルコニー、廊下エントランスホールは容積率対象外ですがさおれほど影響はない。

公団などの低層マンションは、余裕はあるけどエレベーターもなかったりします。
それに、元々庶民向けですから高齢化して動くに動けない、」

[388: 364]

＞港区のことはわかりませんが、渋谷区のうぐいす団地の建替えは長期間もめています。
＞某区議は、「他人の樹木」は「みんなの樹木」などと発言しています。

ネットで検索した写真を見る限り、近所の建替えに成功した所とよく似てます。
エレベーターなしのため４階です。さすが渋谷だけあって（？）ちょっと建物の間隔が
こみ合っていますが。昔の団地の雰囲気ありますね〜〜。

ご近所の建替えでは、もとの住人は、良い場所の部屋を確保し、転売した場合は、
建替え負担費用より売値の方がだいぶ上だったみたいです（噂ですが）。まあ、そうで
ないと建替えは成功しませんわな。

[389: 匿名さん]

>>388さん　　387です。

渋谷区では、原宿団地（分譲）の建替えも、もめているようです。

杉並区では、阿佐ヶ谷団地（分譲）の建替えも、もめています。

周辺住民だけではなく、某党の議員やソレ系の方々が、「緑を守る・環境を守る」と言い出すのです。
お金を掛けて緑を維持してきたのは地権者達ですが、「他人の庭は自分の庭」と言う外部の反対者が多いのです。

阿佐ヶ谷団地は、全戸転居していて、誰も住んでいないらしいと聞きました。
もめているうちは、着工できないので、地権者の負担（固定資産税や借家費用など）が、ふくらみます。
もめているうちに、地方自治体の高さ制限条例が出来たりして、苦しんでいた建替えもありました。

新宿区のエンパイアコープの再建物語は、区の条例に振り回されました。
現在、再建中です。

[390: 匿名さん]

↑間違えました。386です。

[391: 364]

386さん

東京２３区内にもこんなところがあるんですね。特に原宿団地のスターハウスなど、
千里にもそっくりの建物があります。この時代の公団の特徴なんですかね。
阿佐ヶ谷団地はさらにレトロっぽいですな。団地マニアになってしまいそう。

こちらでは建て替えに際しては、周辺からはそれほど反対はでていません（ないわけで
はない）。どうしても今のままでいたいという住民が裁判をおこしている例は結構ある
ようです。

[392: 386]

>>391さん　

関西のことは分かりませんでしたが、千里の雰囲気と原宿団地は似ていますね。
スターハウスは格好よいですね。

東京では大田区の荻中団地の建替えで、反対住民が裁判していました。
最初に建替えのプロデュースをしていた公団系が撤退して、民間のコンサルタントに依頼してから上手くいったようです。


私は「建替え」の勉強中です。
我マンションは築古ですが容積に余裕があります。
ただ、還元率100％ではない、建替えの場合は各戸に建築費の負担が発生します。


色々な事例を学んでいます。
建替えは簡単ではありませんし、長い年月がかかります。
住民達の学習と結団力がなければ、うまくいかないと思います。

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[394: ビギナーさん]

（あまり好ましくはないかもしれませんが）質問です。

建て替えに向けて討議が進みつつある（決定前）築40年弱の大規模マンション住人です。
山手線ターミナル駅至近、古いだけに容積率にもたっぷり余裕があります。
本人は建て替えを見越して、物件全体で五指に入る平米数が多く市場価値の高い部屋を購入しています。

このままスムーズに行けば建て替えの際、新しい部屋を指名する順位も相当高くなると予想しますが
本人に建て替わっても住む意思がない、また指名順位が高く好きな部屋を選べても差額を払う余裕がない
（せっかくの優先権が無になる）場合、いわば優先権込みで売るとしたら
国交省の認可前がラストチャンスということになりますね。
その話を持ち出すのは不動産屋がいいんでしょうか＝その前提で高値がつくものなのでしょうか　。

デベに売るのが本筋とは思いますが、売り値坪350を280で買い取る、というような話になるくらいなら
高値つけてくれる相手に売りたい、と思っています。果たしてそんな話が成立するものか
もしくは建て替え終わって未入居物件として出したほうが売れるものですか？

[395: 匿名はん]

建て替え終わるまで末って、えらく気の長い話やなぁ。
そんなんは、建て替え組合と交渉じゃないの？　住むつもりないから、代わりにいくらくれ、という話になるのが普通だと思うが。

[396: ビギナーさん]

395さん

レスありがとうございます。

「住むつもりないから、代わりにいくらくれ、という話になるのが普通」
おっしゃる通りです。コンサルからもデベに売った場合の試算が出されています
（それが売り値坪350万→買い値坪280万）。あくまで坪ベースでそれ以外の要素は勘案されていません。

要はそれでは不満な場合、現状物件内（そして建て替え後指名権）での
優先順位込みで高値がつけられないか、という話です。
たとえるなら、プラウドに建て替わったエンパイアコープ最上階かつ最大平米数の部屋を持っていたとして
地権者の中でも有利である、というその付加条件に値段はつくのか、というような話かもしれません。

強欲と思われるかもしれませんが、これから建て替え物件が増えていくと仮定すれば
単に平米数だけで横並びの試算をされることに不満を持つ地権者も少なからずいると想像します。

[397: 匿名さん]

将来、大量供給時代のマンションが老朽化し年金貰えないジジババが死んで
子供も「こんなんいらんわ」と相続放棄したときマンション群はどうなっちゃうんでしょうか？

[398: 匿名さん]

大暴落したら中国資本が買い取りそうですね。
金融危機で暴落した不動産に投資したということですから、隣国の不動産は見逃さないでしょう。
スラム化してしまうかもしれないマンションを管理してもらえるのでお互いに利益がありますね。

[399: 匿名]

成長続ける中国が、衰退の一途をたどる日本の不動産を本当に買ってくれるのでしょうか？

[400: ビギナーさん]

>397さん

早晩雨ざらしでしょうね。そしてムレスの棲家。

>398さん

ネタですか？

>399さん

自分もそう思います。国を信用してない金持ちが資産分散のために湾岸タワーを買うことはあっても
（現実に中国人相手の物件紹介業なんてのもあるわけですし）暴落の気配が見えたら引くのも早いでしょうね。