【老朽化】マンションの寿命って何年よ！！【建て替え】

[匿名さん]

築30年以上のマンションに住む人。老朽マンションの行く末やいかに！
どうすればうまく建て替えできるのか。
今まさに建て替え問題の渦中の人、もうすぐなる人。
新築買ったあなただって、いつかはあなたもこの問題に直面しなければなりません。
年金だけを心配していてはいけません。マンション建て替え問題こそ我々にとって人生の大問題。
さあ、議論しよう！！

[222: 匿名さん]

ごめんなさい。
「メイゾン弥生」でした。

[223: 匿名さん]

昔から手抜き工事とか、シャブコン（水の多いコンクリ）とか言われていましたから、中には30年で壁が剥落したり耐震基準も著しく低いマンションも
あるのでしょう。

都内のうちのマンション（70戸）は、築35年近いけど壁とかバルコニーの剥落なんてないです。屋上や非常階段の鉄部の錆はありますが、定期的に塗装しています。給水管は、20年目に外配管で直しました。
40％くらいは、賃貸になっているくらいだから借りてもいるし空室もないから建て替えの、意見も出たことがありません。

分譲価格が60㎡弱で当時1000万円弱で、家賃収入で月額15万円（年180万円）前後ですから、オーナーにとっても優良資産ということでしょう。最近の中古相場は2800〜3200万円くらいの実績です。
すぐ近くの、60㎡の新築相場は6000〜7000万円位ですから考え方によっては
非常にお買い得だと思います。
今年、2000万円かけてオートロックにしたくらいですから、あと最低30年
場合によっては50年以上維持できると思っています。

建物の陳腐化よりも、経済的な陳腐化がマンションの寿命を決めるのではと
思います。
近所の人が所有している、同年代の赤坂のマンションなんてリフォームを
繰り返して、築35年でも相当豪華で、立派だそうです。

[224: 匿名さん]

戸建(建売を除く)の場合、工事現場をときどき見に行くとか、
差し入れを持っていって棟梁や職人とよく話をするとかすれば、
職人も自然と仕事に精が出てくる。
やっぱり最後は、家を建てる職人の仕事と施主の誠意で、
家の良し悪しは決まる。

最近の人は、こういう人付き合いが下手な人が多い。
完成までほったらかしで、結果として手抜きされてもわからない
ということが多いように思う。
また、マンションは規模が大きいだけに、業者を信用するしか手がない。

あなたが、いい家を建てたいという意欲があるなら、
やっぱり戸建がいいと思う。
もちろん、治安や利便性がいい地域なら、なおよい。

[225: 匿名さん]

おいおい老朽化マンションなんて、あなどれないよ。

知人の実家のマンションの隣の部屋が売れたという話しを聞きました。
チラシだと昭和45年築（築37年）低層階が75㎡
なんと6500万円（坪286万円）でした。

うちの築33年のマンションはというと、やはり4階の2LDK58㎡が
3800万円（坪215万円・新宿区）で売りに出ています。
買い手がいるのですから、やはり寿命は最低でも60年でしょう。
もちろんオートロック、エントランスのリフォームも終了しています。
業者に聞いたら、もちろん全部ではありませんが30年銀行ローンも使えるそうです。完済したとき建物は63年〜70年になりますね。

最近は、石橋を叩いても渡らない銀行が認めているから最低でも60年かな？

[226: 匿名さん]

チラシの価格は、あくまでも売主の希望価格。
実際に売れた価格は、当事者と一部の不動産関係者しか知らない。
成約価格まで聞いてみた?
だいたい、1割〜3割くらいのネゴは入るようですよ。

[227: 匿名さん]

225です
もちろん聞いてみましたし、知人の不動産業者に頼んでレインズでも調べてみましたよ。
大幅値引を要求されるのは、不人気物件、駅から遠い物件、相場と乖離した物件、郊外の物件が多いそうです。
不動産に詳しい人なら、坪単価から気が付くでしょうが、知人の実家のマンションは広尾近辺（恵比寿）で駅から7分。
うちは、目白エリアで駅から5分程度です。

まあ、山手線内のまあまあの人気エリアですから例外かも知れませんが
築30年超でボロボロなのは、公団のエレベターなしとか半数以上が賃貸に
回っている狭い部屋ばかりの物件でしょうか。
不動産業者も驚いていましたが、感覚的には2年前の1.5〜2倍で取引されている感じです。
うちも60㎡で2000万円前後の事例が以前はありました。
ただ、バブルの時は60㎡で1億円弱だったようですから、まだまだ？

ご近所の築25年の高級マンションは、バブルの頃中古で坪1400万円だったそうですから、まだまだそうとう安くなっていることも事実でしょう。

[228: 匿名さん]

築30年になる小規模マンションに住んでいる者です。
(12部屋あるうち4部屋のみ分譲され、他8部屋は賃貸です。)
先日漏水を起こし、これを期に前面リフォームを考えていますが
大家さんがいつマンション自体を建て直すと言い出すか心配です。
管理組合も無く、大家さんに今後の修繕、立替等の計画を教えて下さいと
言ってもお金がないからできないのよぉ〜。と教えてくれません。
リフォーム後5年や10年で立替となった場合、減価償却されていない分
(そんな算出方法があるかは?ですが・・)は保障してもらえるのでしょうか?
リフォーム会社からは600〜800万円かかる工事と言われ、これで気持ち良く住むか、
壊れたとこのみを修繕しながら立替を待つか、悩んでおります。
どなたかアドバイスを宜しくお願いしますm(__)m

[229: 匿名]

１月１６日にＮＨＫのニュースによると、自動消火用のスプリンクラーは地震に弱く、その点を指摘されていました。
地震の揺れでスプリンクラーが壊れてしまい、たくさんのスプリンクラーから放水されると
火災発生部分では十分な水量の放水がされず、消火できないとの内容でした。

私の住むマンションにもスプリンクラーがついていますが、問い合わせてみると、やはり
地震には対応できてないタイプのようです。
ＮＨＫ番組内では、耐震型のスプリンクラーも紹介されていました。
↓耐震型スプリンクラーメーカーのホームページです
www.aiesu-sp.com

うちのマンションは１０階より下の部屋にはスプリンクラーが設置されていません。
消防法でつけなくてもいいからとの事です。
１１階以上でないとスプリンクラーが設置されていないので、購入時には要チェックです。

[230: 藤平志津江]

次の年金までの建て替えをお願いしたく思います

[231: 長男の嫁]

舅が住むためのマンションを大阪市内で探しております。
40平米以上で管理の良いところを条件にすると、900万代、修繕積立金と管理費で2万を軽く超えています。
ここを将来のセカンドハウスに（自宅は戸建て）予定しています。
予算が少ないことから昭和40年代建設の物件ばかり紹介されておりますが、同じような築年数でもこんなに違うのかと驚いております。
住民の意識の違いか、可処分所得の違いか・・・自主管理になっている物件は、エントランスも汚く、配管の交換もできていないのか、漏水のお知らせの張り紙があったり、共用部分の劣化が著しく酷いです。
逆に管理人が入居している物件は、エントランスも綺麗に清掃されており、エレベーターの交換もされており、随所に防犯カメラの設置もされておりました。
こういう物件なら買いかなと思っておりまして、近い将来建替えとなっても、追加資金2千万程度で都心に部屋が持てるなら納得できそうです。
建替えはないと思うのではなく、50年をタイムリミットに建替えできることを希望しています。
最初から入居されているような年配者は、こちらにはいないかもしれませんが教えてください。
1千万以上の追加費用なら皆さんは払えませんか？もし追加費用が発生するなら所有権を手放しますか？
今後の参考のために教えてください。

[232: ビギナーさん]

大阪はまだマンションが多くありませんから、新築に移り住む資金余力のある人と、住み続ける資金余力の無い人にわかれ、建替えは難しいと思います。
大阪は基本的に低い管理費・修繕積立金の習慣を持ちますので、建て替えは大金となるでしょう。
２千万に少し足せばそれなりの市内マンションが買えるので建て替えも住み替えも大して差が無いです。

というか、戸建をメインにするって事は、マンションより戸建の方が高額になる良い土地柄に住んでると思いますのでもう少し土地柄を考慮して検討した方が良いと思います。

[233: 不動産購入勉強中さん]

駅から５分以内とか、ディズニーランドなどの、人気スポットが近くにあったり確実に資産性の高くなりそうな物件なら、１０００万以上出してもOK

[234: 匿名さん]

＞ディズニーランドなどの、人気スポットが近くにあったり

毎日ディズニーに行かれることに資産価値が？？？
不便＆郊外という証明にしかならない

[235: 匿名さん]

要は資産価値が上がりそうな場所ならOKてことでしょ？

[236: 長男の嫁]

ビギナー様、不動産勉強中様、匿名様
はじめまして、長男の嫁と申します。

早急にマンションを探しております。
現在数社の不動産会社に登録、今週末から内覧をはじめます。
先週、数十件の物件を紹介していただき、外見と周辺を実際に歩いて確かめてみました。
惹かれた物件は、外壁やエレベータ等の交換が終了している物件、管理人が住んでいるか、毎日勤務しているものばかりでした。
管理が行き届いているのなら、管理費や修繕積立金は高くても構わないと思います。
お住まいになられている方にも何名かお会いしましたが、私立小の制服を着たお嬢様がおられたり、年配者の服装がちゃんとしていたり、管理費が高い物件ほど、住民の暮らしに余裕を感じました。


駅からの５分以内の距離と、周辺の商業施設の充実度等を参考にして探しています。
子供の縛りがないので、今回の選択肢はかなり広がります。
万が一、手放したり、賃貸にしてもつぶしが利きやすい、単身者に人気のある駅や、飲食店の多い（繁華街に近い）場所をターゲットにしております。
資産価値うんぬんは、１０年も持てば賃貸と比較しても十分に元がとれる価格でもあり、特に気にしていません。

ビギナー様のおかげで、建替えは住民の足並みが揃わないと無理だとわかり、頭を切り替えてみました。
それを逆手に取り、満足度が高いと言われるスケルトンリフォームにチャレンジするのもいいでしょうね。
リフォーム済みの物件でも、費用をなるべくかけずに安上がりにしているようで、大胆な間取り変更にはなっていないです。
現在の間取り図を参考に、実際に図面を作成してみるとよく分かります。
現状のままでは玄関や風呂、トイレがとても狭く、使い勝手も悪いようでした。
予算が許せばですが、コンクリート打ちっぱなしの状態にまで中を撤去し、箱としてデザインし直したいです。


肝心の立地は、梅田からのアクセスを最優先にして考えています。
第一候補地は、地下鉄谷町線、谷町九丁目〜天神橋筋六丁目
第二候補地は、地下鉄堺筋線、天神橋筋六丁目〜日本橋地
第三候補地は、ＪＲ大阪環状線、梅田〜野田、地下鉄環状線、難波〜東三国

他にお勧めの場所がございましたら、宜しくご教授ください。

[237: 長男の嫁]

読み返してみますと、立地に関する質問はこちらではスレ違いでしたね。
地域情報は、中古マンションスにてスレを立ち上げ、質問させて頂く事にしました。
失礼致します。

[239: jyner_so]

<a href= ＊＊1.zopenc.ru >齏琿蓐踈譛鶯蓚鶴桒lt;/a> <a href= ＊＊2.zopenc.ru >齏粭纃粭繩骼lt;/a> <a href= ＊＊3.zopenc.ru >韲謌褂 驫瑾瑩闔齏鴃琿髑繩體琺</a> <a href= ＊＊4.zopenc.ru >粨蒟驟襃 骭銜鞳鴾 驟蝸瑜</a> <a href= ＊＊5.zopenc.ru >齏艪繚籥 鰰痼鰰 襠鴈</a>

[240: 匿名さん]

実は、日本のマンションの寿命は思いのほか短く、
平均３７年で建て替えを余儀なくされているのが現状である。
http://www.tv-tokyo.co.jp/gaia/backnumber/preview061107.html

大規模改修に莫大な費用が掛かる日本のマンションは実質『使い捨て』

[241: 匿名さん]

築３７年で建替えをしているマンションは、とても少ないと思います。

国土交通省の認可を受けて建替えをしているマンション数は、年間１０棟あるかないか。
還元率が７０％以上なら、余剰床を売却し、建築費を軽減できるので建替えに賛成する住民も多いでしょうが、それ以外は、大規模修繕で延命しているようです。

実家の近くにある古いマンションは、給水排水管は外付け新設していました。

参考まで「マンション再生協議会」http://www.manshon.jp/

[242: 匿名さん]

>>240さん
結局は寿命がその程度なのは欧米などと比較しても中古市場が皆無に等しいのが一番の原因だと思います。
http://electronic-journal.up.seesaa.net/image/C0A4B3A6A4CEC3E6B8C5BDBB...
（アメリカに匹敵する新築建築数の一方中古物件は総取引戸数が同等のフランスの4分の１に過ぎない）
市場原理から見ても総人口がむしろ減っている日本の新築数が人口増加しているアメリカに匹敵なんておかしな話で
単純に考えても相当数スクラップしているといえます。
だからいくら綺麗にしても中古で放出するときには建物に関しては戸建てマンション問わず二束三文です。
土地の価格の価値でしかないわけです。
なので維持に投資をほとんどせず管理がおろそかになり建物が傷むのも早いです。
(特に管理費や積立金外になる個人部分の細かな修繕をあまり実施していない）
そして傷んだ物件はますます買い手が付かず資産価値はさらに下がります。
結局スラム化後にスクラップして建て替えるしか選択肢がなくなる悪循環になります。
ちなみに気候面などの差(日本の気候のシビアさが住宅寿命を縮める）を指摘する声もありますが、
アメリカなどでは砂漠のような寒暖差が極端に激しく異常乾燥や豪雨に見舞われやすい地域があったり
またロサンゼルスは日本に匹敵する位大地震も多い地域ですが古い建物＝耐震性が怖いから売れないでは
ありません。
リフォームもまだメジャーな存在とは言えませんし、
ホームセンターなどが普及したとは言えまだまだDIYなどもマニアックな世界という感じです。
むしろ畳替えなどを数年に一度はしていた昔の方の方がまだ家を大事にする意識があったかも・・・。
家はメンテナンスフリーだと誤解している方が多い限りまだまだ新築志向は続いて
今のような寿命が短いマンションが量産されていくのかなとも思います。

[243: 匿名さん]

>>241
>給水排水管は外付け新設

戸建てじゃ、「ころがし」って言うんですよね。
マンションも大規模修理は安普請の戸建てとあまり違いませんね。

[244: 匿名さん]

>給水排水管は外付け新設

なんか工場みたいで嫌だな。

[245: 匿名さん]

スケルトン・インフィル構造だと室内にパイプスペースが無いので、配管の交換も可能ですから外付けにしなくていいんですけどね。採用している物件が非常に少ないのが難点ですが・・・。

コストアップ＆新築購入時に修繕時の事まで考える人が少ないからでしょうけど。

[246: 匿名さん]

日本のマンションが使い捨てな原因は、購入時に修繕コストすらチェックしない購入者の頭の悪さにある。
欧米のようにスケルトンインフィルなら良かったのに、『内配管式』が溢れてしまった。
実際には経済的耐用年数は３０年程度と言われている。
http://shinchiku.homes.co.jp/words/category-502/word-10000289/

1981年以前の旧耐震基準で立てられたマンションは、現在146万1056戸ある。
このうち建替が完了したものは、2008年10月時点でたったの129件
http://diamond.jp/series/inside/09_05_08_001/

大規模改修は建物を半分壊すような工事をやるから、仮住まいに移らないといけないし、
『コスト的にも工事内容も建替とそれほどは変わらない』 というのが現実。

[247: 匿名さん]

建て替えてまで同じ場所に住ままなきゃいけないなんて、人口が増加し続け、土地が高騰し続けていた過去の時代のスキーム。これからは人口が大幅に減少するんだから、それに合わせたものに変えなきゃ。
　今だって立替がほとんど進んでいないのに（１％以下？）、これから急に一般化して、すべてのマンションや住宅がもれなく、スムーズに建て替えられるようになるなんてことはありえないでしょう。

　で、これからのスキームとは、単にスクラップ＆ビルド。

　これからは空き地が増えたり、土地の値段が（実質）下落するんだから、建て替えたい物件の近くの空き地に新しく立て直し、古いほうは解体して、また別のＭＳのための更地にする。という方式で、順繰りに建て替えていけばいいでしょ。修繕するために何年も話し合いをしてもめたり、仮住まいしたり、建蔽率いっぱいでどうしようなんて悩む必要もなし。コストだって、最小限ですむ（住みながら大規模修繕するほうが大変だし、金がかかる）。所有者だってもう年寄りだろうから、新しい物件に、さっさと移ったほうがいろいろ負担したり、面倒がなくていいでしょ。

[248: 匿名さん]

３０年ローンを払い終えてたら、後はただで一生住めると思っている人が多いけど、
マンションなんて築３０年を越えると建替の話が出てくるから、定期借地権の土地で十分なんだよね。

もっと言えば、賃貸のほうがリスクが低いので有利。

[249: 匿名さん]

心配いらん。
築３０年を越えて建替の話が出てきたら、ちょこっと先延ばしすれば、マンションより先に自分の寿命が尽きる。

[250: 実感さん]

従って定年時に戸建売却、現金で利便性に優れ平面移動出来る新築マンション
に住み替える予定。自分の親もそのようにして悠々自適に快適な老後を満喫しています。

[251: 匿名さん]

狙われるマンション修繕積立金　管理会社の横領相次ぐ
http://www.asahi.com/national/update/0630/TKY200906290364.html

・・・大手の系列の管理会社でも持ち逃げされるようですね。
いざ必要なときには口座は空という恐怖。

[252: 匿名さん]

>>250
最近のマンション営業のターゲットとセールストーク。

[253: 匿名さん]

>>250
セキュリティーも忘れちゃダメ。
営業頑張ってくださいね。

[254: 暇だから]

営業トークに乗せられ釣られる暇をもてあます私達
当然家等買えません。貧乏だけど暇だから平日の昼間に
スレに参加できます。成功者の方々こんな私達羨ましいですか？

[255: 匿名さん]

↑こういうのは実は持ってる。

わかってるだろ、営業さん。

[256: 営業マン]

はい。ばか一匹釣れました。

[257: 匿名さん]

↑こういうのはできない営業

わかってるだろ、皆さん。

[258: 匿名さん]

アホな人たちのやり取り無視して本題に戻しましょう。

立替問題は思ったより大変です。

３０年目のマンションに住んでましたがこの年数になると

年配者も数多く経済的にもやはり立替は無理です。

私の場合は顰蹙を買うかもしれませんが近燐新築マンション

に買い換えました。

ただ駅近、利便性に優れた立地でしたから購入価格とはいきませんでしたが

ほどほどの価格で転売することができました。

[259: 匿名さん]

>>258
本題に戻したわりには、アホな人たちのやり取りほども面白くない。
おっとと、怒っちゃ駄目ですよ。ここはバトル板ですからね。

[260: 匿名さん]

259sann

先程から一人で応戦お疲れ様です。
余程お暇？？？

[261: 営業マン]

あーあ２６０さんも馬鹿相手に釣られてどうするの。。。
皆わかってたのにvvv

[262: 匿名さん]

本題は話さずに釣ったり釣られたりするだけのスレはここでしょうか？

[263: 匿名さん]

>No.260 by 匿名さん
応戦てほどではないので疲れなかったです。
昨日の夕刻は暇でしたが、今日はこれから外出しますので、もうレスできません。さらばです。

>No.261 by 営業マン
「こういうのはできない営業」は劣悪な使えない営業マンと思ったので正直にそれを書きました。
否定なさらずに私を馬鹿よばわりするだけということは、私の推測を肯定なさったと考えてよろしいのですね？

>No.262 by 匿名さん
すみません。そのようになってしまったようなので、私に限っては以後、自粛いたします。

[264: 匿名さん]

１９８１年５月以前の旧耐震基準で建てられた県有施設７５１棟のうち、
必要な耐震診断や耐震補強工事が行われていない施設が７８棟あることが分かった。
震度６の地震で倒壊する恐れもあり、県は「２０１４年度末までに全施設の耐震化を完了させる」としている。
http://www.chunichi.co.jp/article/mie/20090708/CK2009070802000011.html...

３０年も経てば耐震基準も変わる。
大規模なメンテだけでは済まないワケです。

１５年後は免震とＳＩが常識になっていますよ。

[265: 匿名はん]

家なんて一生に一度の買い物ではなく
３回住み替えても理想の家にはなかなか
近ずけないらしい・・・
となると死ぬまでにもう一回頑張るか！そうすりゃ
少なく最新基準の家で＊＊ると言うことですね。

家なんてその程度何十年もローン組んで買うものじゃない。

[266: ↑]

この人には近づきたくないなｗ

[267: 匿名さん]

不動産はリスクの塊。　特に集合住宅はトラブルが多い。

大規模改修や耐震補強が必要になっても、払えない人が必ず出てくる。

[268: 匿名はん]

家も車同様消耗品の何者でもない。
２６６君が言わずとも住む世界が違うので
近ずくことなどないから安心してなさい。（笑）

[269: 匿名さん]

将来の支払いに不安があるけれども家が買いたい人は

マンションやめて小さな土地でも戸建がいいってことかな。

[270: 匿名さん]

>>264
>１５年後は免震とＳＩが常識になっていますよ。
免震＋SIになっているマンションはありますから、そういう物件を
買えばいいんじゃないでしょうか？
我が家も免震＋制震＋SI構造の物件です。免震はともかく、SIは絶対に
外せない条件でした。

耐震以外でも将来を見越すならば、その当時で少々余裕があるオーバー
スペック気味の物件を選ぶと対応できるでしょう。
ゼロ戦みたいにギリギリでやってしまうと拡張性が全く無くて短命に
なってしまいますからね。

[271: 匿名さん]

×近ずく
○近づく
まず日本語から勉強しましょう