【老朽化】マンションの寿命って何年よ！！【建て替え】

[匿名さん]

築30年以上のマンションに住む人。老朽マンションの行く末やいかに！
どうすればうまく建て替えできるのか。
今まさに建て替え問題の渦中の人、もうすぐなる人。
新築買ったあなただって、いつかはあなたもこの問題に直面しなければなりません。
年金だけを心配していてはいけません。マンション建て替え問題こそ我々にとって人生の大問題。
さあ、議論しよう！！

[162: 匿名さん]

＞マンションの寿命って何年よ！！

実家は築３７年の分譲マンションです。

３年前に耐震工事をし、そのときにコンクリート強度も調査しましたが、あと３０年は大丈夫と言われたそうです。

マンションは、メンテナンスさえきちんとすれば、７０年ぐらいは持つそうですよ。
それに、古いマンションは、強度にゆとりを持たせて設計されている場合も多いようですから、建築家に設計図をみてみらって調査すると良いのではないでしょうか。

[163: 匿名さん]

＞161
うちの築35年のマンションは、築25年の10年前に30年ローンで買えたよ、
つまり完済は、築55年目ということになる。
つい先日、部屋が売りに出て70㎡が4,600万円で売れたみたいだから
坪に直すと220万円弱ということ。
多分ローンで買ったのではないかと思います。

知人の実家の、渋谷区広尾の同年代のマンションは、同じくらいで
6,500万円で売りに出ていましたから、郊外の新築物件より遙かに高いということになります。

昨年うちも管理組合が耐震診断もして貰ったけど、あと30年は確実
手入れをすれば50年以上大丈夫だと言われました。
エントランスホール、バルコニーもあるし、内廊下でエレベーターも
2基あるから生活様式としては、陳腐化はしていないからかも。
自称ビンテージマンションだと住民は話しています・・・

一方文京区の人気エリアの築40年近い高級マンションを見に行ったことがあります
当時で80㎡〜200㎡近い部屋ばかり、庭には広大な樹木がたくさんあって
戸数も100戸未満で一昔前は、憧れの的でした。

バルコニー無しで花台程度の小さなもの、洗濯物は室内、内廊下、3戸1EV
集中冷暖房から最近個別に直したらしい。
豪華なんだけど、バルコニーがないのが致命的で最近は人気がないそうです。

[164: 匿名さん]

集中冷暖房、集中給湯は、メンテナンス費用が高額になりますよね。

中野の「コープ・ブロードウエイ・マンション」に住んでいた知人から聞きました。
「立地は最高なんだが、管理費などが高額だ！」

[165: 匿名はん]

不動産屋さん曰く一般的に建物の価値は木造なら２０年、鉄筋なら５０年で無くなると言っていた

[166: 匿名さん]

それは、聞きかじりだけ。

一般的に、郊外と人気の都心だと中古マンションの価格は別世界である。
法定の償却は、木造戸建て30年、マンション47年ということになっているが
これは、固定資産税の評価であって実際には建物と土地を分けて評価しない。

都内でも築50年以上の鉄筋の建物があるが、ちゃんと評価されている。

[167: 匿名さん]

>164
現在のマンションで集中冷暖房＆集中給湯のマンションのが
少ないですよ。

戸建と同じもの使用してるのでメンテや交換費用は
同額です。

マンション特有だと外壁が吹きつけの場合が
２〜３０年で塗り替えで高額なんですが
これもタイルならば１戸辺りは戸建と同程度。

[168: 匿名さん]

>>159さん
築２０年のマンションを５０才に買えばいいのか。
メンテ重ねていくとなるとかなりの出費になりそうですね。

[169: 匿名さん]

＞ちゃんと評価されている。

誰に？

[170: 匿名さん]

>都内でも築50年以上の鉄筋の建物があるが、ちゃんと評価されている。

ごくごく一部のマンションの話。

[171: 匿名さん]

まあ、マンションの資産価値は立地だからね。
中古マンションも、電車で1時間の郊外や不人気地の駅近マンションより、世田谷や目黒のバス便マンションの方がずっと人気があり取引価格も高い。田園都市線や東横線の都区内区間の駅前マンションなら、築40年でも現実に電車で1時間の郊外や不人気地の新築マンションより値段が高い(駅10分築40年50平米で2000万円以上とか)。
メンテナンス費用も、新築の頃からきちんと手入れしていれば、そんなに急激に増える事は無い。人気立地のマンションなら、購入価格を考えればメンテナンス費用も安い物だ。

>>168
100まで生きる気？
マンションは築60〜70年は持つし、人間の方は最後の何年かはどうせ老人ホームとか施設行きになる可能性が高いから、30歳で買っても平気だと思うよ(老人ホーム入居費用を貯蓄していれば)。30歳で新築で買っても、70歳で老人ホームに入ろうと思って売却しようとしたら築40年。新築と築20年の価格の差は、同立地の築40年の売却価格と似たような物。マンションだと新築を買っても、結局若い時のローン返済の苦しみが増すだけだよ。

[172: 匿名さん]

今後は、
ここ数年で建てまくったマンションの中古物件が山ほど出てくるからね。

みんな、うまく逃げ切ろうね♪

[173: 匿名さん]

将来の値崩れ確実な新築を買うやつはバカってことですな。

[174: 匿名さん]

なんだか趣旨が変わってきていますね。

ただの新築買えない(或いは中古を買ってしまった)人の言い訳大会ですね。

[175: 匿名さん]

まぁね。
新築買っても、数年経てば築浅中古と同じ．．．
ほんのひとときの優越感。
それに支払う対価は、はたして妥当か？

[176: 匿名さん]

>>174
どんな新築も、所詮売るときは中古だから。
経済的には中古の方が得な事は間違いない。
とはいえ、それは築50年くらいまでは機能を維持できてこそ。
本当にそんなに使える物か、実質耐用年数に不安がある。
だから、こんなスレがあるわけで。

[177: 匿名さん]

＞マンション特有だと外壁が吹きつけの場合が２〜３０年で塗り替えで高額なんですが

塗り替えは、基本は10〜15年ですね、うちの場合だと1回3,000万円
戸あたり40万円の積立金取り崩しという感じです。
タイルは、表面は痛みませんが、下地は同じで痛みますから
交換する場合は、タイルは色が出ないから特注ですから
吹きつけよりはるかに高いですよ。

＞>都内でも築50年以上の鉄筋の建物があるが、ちゃんと評価されている。
現代の分譲マンション最古の物でも50年弱（47年？）ですから、この場合は
マンション以外ということですね。

いずれにせよ、土地の高い都心物件や駅から5分前後の物件じゃないと
資産価値は20年あたりを境に急落すると思います。
中古購入者だって、古くて小綺麗でも中古で買うなら遠いところや
狭いマンションは嫌ですよね。

都心物件で、築30年で新築相場のの40〜50％、郊外では20〜30％という
ところの資産価値でしょう。
住むにはどちらも、支障がないから郊外の激安中古はお買い得かもね。

[178: 匿名さん]

修繕積立金が急騰するのは、高級物件の小規模マンションのこと。

最低50戸以上なら、修繕積立金は国交省の指針で20年目以降で月額180円/㎡程度です。
つまり50㎡なら9,000円、70㎡なら12,600円、100㎡でも18,000円
これで足りるかというと、理事の経験からいうと上手にすればだいたい大丈夫です。
築30年経過していますが、過去に一時金を徴収したことはありません。

見落としがちで管理組合の収入で大きいのは、駐車場使用料
うちは戸数の20％しかないけど、棟内で月額3〜3.5万円なので非常に大きな収入になります。
設置率が60％でも、使用料が1万円未満なら苦しいかもしれない。

最近よくある、機械式駐車場で設置率100％、月額5000〜1万円未満というのは諸経費を考えれば、赤字で金食い虫でむしろ不良資産になりかねないです。

[179: 匿名さん]

築30年って下手すると建て替えになっちゃうんだと。

[180: 匿名さん]

いやあ建替えができるのってある意味勝ち組マンション。
おそらく世の中のマンションの9割は建て替えができずに
スラム化するでしょう。

[181: 匿名さん]

>>177
郊外路線である東横や田都沿線の都区内区間は、かなり駅から遠くても築30年で新築相場のの40〜50％ぐらい保っているから、都心とか駅近とかのくくりではなく、立っている所のエリアの人気そのものの方が重要。
自由が丘で徒歩17分の築40年マンションと、小菅の徒歩5年築35年マンションとでは雲泥の差だから。

>>179
根拠なし。今時、築30年で立て替えになる物件など手抜き物件以外に無い。

>>180
デベが再開発の触手も伸ばさないような場所だと、そうなる可能性はあるね。

[182: 購入経験者さん]

＞おそらく世の中のマンションの9割は建て替えができずにスラム化するでしょう。

普通の心理で考えるとわかりそうなもの。

・元々億ションが多くて高嶺の花だった高級マンションが、中古で
　手の届く価格になれば、誰でも欲しいから高値になる。

・安いこと以外にメリットが薄い、チープマンションが「新築でなくなっ　　て」　中古になれば、買いたいメリットは「中古としても割安感」以外ない。
　現在都内で言えば、5,000万円未満の物件、首都圏なら4,000万円未満。
　つまり、平均以下のサラリーマンが気軽に買える物件は資産価値がない。

・人気エリアの駅に近くて、家賃相場が高ければどんなに古くなっても
　資産価値はそれほど下がらない。（利回りで買いたい投資家がいる）

結論から言うと、築30年以上でも家賃相場より極端に安くなく借り手がいる
マンションは、資産価値を維持できる。
家賃相場の半額でないと借り手がいない、空室が目立つマンションは新しくてもダメ。

近代マンションの最古の四谷コーポラス（1956年築）は、郊外のマンションより坪単価が高いし、賃貸でも借り手がいくらでもいるらしい。

http://sumai.nikkei.co.jp/mansion/kanri/serial_20040405p4000p4.html

日本のマンションの歴史
http://www.geocities.jp/tshny046/rekisi.html

マンション賃貸
http://www.nihonzaitaku.co.jp/faq/faq04/faq04_08.html

[183: 匿名はん]

81年以前のマンション(築27年以上)は、古い耐震基準で
作られているから、早めの建替えが必要かもしれない。
そうしないと、周辺住民に迷惑だ。

[184: 匿名さん]

ヒューザーの物件並に危険だよな。

[185: 匿名さん]

>>183
無知なひと？
マンションの構造の基礎をご存じない？

新耐震基準以前は、安マンションの手抜きが多かったことは事実
ハイグレードは、当時の方が構造計算が電子化されていなかった分
手探りで、躯体は現在よりしっかりしている場合も多い。
マンションが現在よりも高級品だった（建築費が高かった）のは
こんな理由があるのです。

現在のマンションが、梁が小さくなった、柱が細くなんて宣伝してますが
昔からマンションはラーメン構造（柱構造）、鉄筋も、コンクリートも
同じものです、高層化とコンクリートポンプが強力になって水分は増えて
いるくらい。
特に、塩分の入った海砂を使う割合は最近の方が多いんだよね。
なぜ、梁や柱小さくなるのか、コスト計算が緻密になった？

[186: ↑]

古い耐震基準でも大丈夫ってこと？

[187: 匿名はん]

>新耐震基準以前は、安マンションの手抜きが多かったことは事実

なおさら危ないじゃん。

>特に、塩分の入った海砂を使う割合は最近の方が多いんだよね。

さらに危ないじゃん。

ごく一部の本物の高級マンションを除いて、すべて危ないってこと?

[188: 匿名さん]

躯体の手抜きとか欠陥って、最初の10年以内に現れます
その点では、古いマンションの方が安心でしょう。

築浅中古なんて、中古なのに割高なだけで意味がないと思うけど、女性と同じ。

[189: 匿名さん]

＞81年以前のマンション(築27年以上)は、古い耐震基準で
＞作られているから、早めの建替えが必要かもしれない。
＞そうしないと、周辺住民に迷惑だ。

１９７７年竣工のマンションに居住しています。
５年前に建物診断を行い、ピロティと１階駐車場の一部を補強しました。
外見はよくないのですが、安心して生活できます。

躯体は管理状態がよければ、７０年以上は大丈夫だそうです。

旧耐震のマンションでも、管理組合さえきちんとしていれば（資金があれば）、補強工事をしていると思います。

近年は、行政から一部補助金も出るそうです。（ただし、幹線主要道路沿い？）

築２０〜３０年で建替えするのは、資源のムダ使いです。

[190: 匿名さん]

国が老朽化マンション建替えに向けて本格的に動き出しました。

マンションが倒壊すれば被害が膨大ですからね。


http://www.nomu.com/column/vol54.html

[191: 匿名さん]

築30年近い古いマンションの良いところは、子供が少なくうるさくないこと
都心物件に限れば、管理人も住み込みで24時間常駐というのが安心できる。
100㎡近いのは、昔の超高級マンションだから住民層も安心できます。

郊外の、エコノミークラスの新築ファミリーマンションは
同年代ばかりで人間関係も疲れそう。

[192: 匿名さん]

実家の木造住宅は築40年ですが、当時の公庫基準の2倍の建築費で
建てられました、あと最低40年は大丈夫だと行政から言われました。
木造の耐用年数は22年らしいけど、実に4倍は持つことになります。

[193: 匿名さん]

>>191さんには子供がいないのかな。
うちは子供がいるから、近くにたくさん友達がいた方が、
子供のためにもいいと思っている。

あと、築30年程度の部屋でいいのなら、賃貸で安く借りられる物件が
たくさんあると思うけど。わざわざ買うこともないと思う。
トータルの出費ではその方が安あがりなのでは？
で、お金が貯まったら (たぶん定年が見えてくる頃かな)、
終の棲家として新築をキャッシュで買えばいいんじゃない？

[194: 匿名さん]

>>193
不人気立地のマンションは、ちょっと古くなっただけで賃貸料がガタ落ちするが、人気エリアのマンションは築30年でも40年でも高止まりしたままだよ。
その作戦は、田舎で無いと無理。

[195: 匿名さん]

別に都心の人気エリアでなくてもいいと思うよ。
その人が住みやすい地域に住めばいいだけでは。
資産価値ばかり気にするから、そういう考えしかできないのかな。

[196: 匿名さん]

>>195
191は都心物件について語ってるわけだ。
でもその191に対し、193は田舎でしか成立しない事象と作戦を語ってる。だから、193の意見は都心志向の191には無意味無関係でしょ？と194はレスしているんだろう。

あなた、読み違えてる。その読み違えっぷりは193と同一人物？

[197: 匿名さん]

あと、「都心」の人気エリアに限らず、郊外の人気エリア(自由が丘とか田園調布とか)でも、193の作戦は成立しないよ>>195

[198: 匿名さん]

安マンションはダメですよ、外廊下とかエントランスホールがない
なんて論外です。

10年落ちの、ＢＭＷやベンツ、高級車は買い手がいるけど
10年落ちの大衆車は、使用に耐えても価値がないからスクラップ。

同じ立地なら、新しい方がいいけど高額になる。
都心の場合は、立地の良い場所には新しいマンションが少ない
立地の悪い新築なら、その60％で買える古いマンションがいいと思う。

＞で、お金が貯まったら (たぶん定年が見えてくる頃かな)、終の棲家として新築をキャッシュで買えばいいんじゃない？

近所だと75㎡前後の新築は現状で8000〜1億円です、
そんなに貯金はできないですよ、ローンも50歳越えたら厳しいですよ。
仮に55歳で、新築をキャッシュで買って20年後に死んで子供に残すのかな？

[199: 匿名さん]

>>193
いくら古いマンションでも、賃貸仕様はそれなりだし
壁紙だって、水回りだって自分の自由にはなりません。
安いと言っても、家賃を支払いながら定年間際までに8000万円以上
貯金なんてできますかね、貯金崩したら老後資金はどうするの？
それまでに子供にもお金が掛かる時期があるし。

[200: 匿名さん]

＞外廊下とかエントランスホールがない

これはダウト。エントランスが無い物件は知らないが、外廊下でも作りがしっかりしている人気エリア物件なら、中古でも評価は高い。

まあ、最近の新築マンションだと、内廊下が多いから別かもしれないけどね。20年前、30年前は内廊下の物件の割合自体が今より少なかった。

[201: 匿名さん]

>>200
エントランスではありません、ソファーの置いてあるような広めのエントランスホールのことです。
さすがに、エントランスのないマンションは、ありませんよ(笑)

最近のマンションでも、関東の都心を中心に二重床は普及していますが
内廊下物件は、都心でも希少価値、郊外なら絶望的に外廊下ばかりですよ。

うちが以前住んでいた30年前のマンションは、地域性かもしれないけど
内廊下ですよ、だから買いました。
但し現在のように、絨毯張りと廊下にエアコンはありません。

[202: 匿名さん]

エントランスホールに内廊下の高級物件でも、投資用オーナーばかりで荒れてる都心物件もあるから。
中古物件は住民や管理組合のレベルのほうが大事。

[203: 匿名さん]

>>198

10年落ちの、ＢＭＷやベンツ、高級車は買い手がいるけど
10年落ちの大衆車は、使用に耐えても価値がないからスクラップ。

↑
初期費用の差を無視しての例えは意味が無いでしょう。

５００万円で購入した外車は１０年後に１００万円で売れる
３００万円で購入した国産車は１０年後に廃車（０円）

だから外車の方が良い？
費用面（コストパフォーマンス）で言えば後者の方が有利では？

[204: 匿名さん]

>>２０２ 中古物件は住民や管理組合のレベルのほうが大事。

具体的には何をきっかけというか審査したらいいのかなあ。
たとえば・・？

[205: 匿名さん]

築30年以上のマンションに住む人。老朽マンションの行く末やいかに！
どうすればうまく建て替えできるのか。
↑
大手のデベに相談しましょう。
大手は専門の部署がありますし実績もあります。

[206: 匿名さん]

大手のデベロッパーではなく、総合不動産業大手でした。

[207: 匿名さん]

>>205
タワマンの実績はないよね？
さあこれからが大変。

[208: 匿名さん]

>>204
バルコニーや廊下やエントランス、駐輪場や駐車場などの共有部、専用共有部を数時間、できれば丸一日くらい観察する。これだけでも、かなりの事がわかる。
バルコニー側から観察して、明らかに設置するようにできていない手すりの上に植木鉢が置かれていないか、管理規約で禁止されているのに、バルコニーでペットを飼ったり、手すりで布団を干したりしている人がいないか。
廊下に自転車やら出前の皿やら、私物が放置されていないか、住民はドアを締める時に丁寧に閉めるか(何も考えず力任せに閉めたりする住民が多数いないか)。
エントランスで躾の悪い子供が騒ぎまわっていないか、ポストに郵便物が溜まりまくってるような部屋が無いか（ごく少数なら旅行とかで普通にあるが)、ゴミは落ちていないか。
駐輪場は整然と決められた場所に止められているか、汚く使われていないか、他人への配慮に欠ける乱暴な止め方の自転車が無いか。駐車場も同様。
バイクや車も、マンションのレベルと不釣合いに走行性能が高い車とか、改造車が無いか、見えてる車だけでもチェック。
後は、エレベーターやエントランスですれ違う住民同士は会釈ぐらいしているか、とかね。

見せてもらえるなら、組合の大規模修繕計画とか、修繕引当金の積立状況、管理費・修繕積立金の滞納の有無もチェックすると、なお良い。ずさんな修繕計画とか、明らかに不足している積立金とか、滞留が多いとかは全部大きなマイナスポイント。

[209: 匿名さん]

>大手のデベに相談しましょう。
>大手は専門の部署がありますし実績もあります。

マンション建替え経験があるのはほんの数社です。
大手不動産業だって経験がないところが多いのが現状です。

[210: 匿名さん]

＞タワマンの実績はないよね？さあこれからが大変。

今後50年〜くらいはないから大丈夫でしょう
エリアによって、スラムタワー、公営住宅ライクタワーになっていくだけ。

オフィスビルだって、タワーの建て替え実績は皆無なんですから。
霞ヶ関ビルは築50年弱、新宿の高層ビルあたりで40年、
池袋のサンシャイン60で30年弱というところ。
どれも、旧耐震だけど現役バリバリで問題なし。

考えると恐ろしいけど、壊すだけで低層マンションの5倍くらい
解体費が掛かるのではないでしょうか。

[211: 匿名さん]

マンション建替えの経験豊富なデベ

旭化成ホームズ
　同潤会江戸川アパートメント、野毛山住宅、国領住宅など。

新日鉄都市開発
　新蒲田住宅など。

安藤建設
　同潤会アパートメントたくさん。
http://www.ando-corp.co.jp/tech/le/le_02_01.html

シティコンサルタント
　荻中住宅など難しい建替えをとりまとめる。
　現在、広町住宅建替え


建替えには、長い時間がかかります。
わがマンションでは、５年ほど前から「建替え委員会」を設立し勉強会を開始しました。