【老朽化】マンションの寿命って何年よ！！【建て替え】

[匿名さん]

築30年以上のマンションに住む人。老朽マンションの行く末やいかに！
どうすればうまく建て替えできるのか。
今まさに建て替え問題の渦中の人、もうすぐなる人。
新築買ったあなただって、いつかはあなたもこの問題に直面しなければなりません。
年金だけを心配していてはいけません。マンション建て替え問題こそ我々にとって人生の大問題。
さあ、議論しよう！！

[151: 匿名さん]

資金を潤沢に注ぎ込んでメンテナンスをすれば
固定資産税の上限は47年ですが、80年近く維持できるでしょう。
でも建物より、住民が老朽化して年金生活になるから資金不足が多いんだよね。

「中古マンションは管理を買え」といいますが、一番大切な管理とは住民のレベルですよ。

[152: 匿名さん]

30年前はハイクラスの住民も、現在は年金暮らしのダメダメ住民、ケチケチ住民になってます。
娘、息子は煙たがって実家に寄りつきません。

[153: 匿名さん]

新築買って、16年くらいで買い替えます。これって車と同じですね。

[154: 匿名さん]

なんで１６年？

[155: 匿名さん]

最初は、みんなそう言うんだよ！
夢と希望を持つのは勝手ですよ、16年後にいくら頭金があって、いくらローンを組めますか？
庶民マンションだと実行できる人は、約半数といったところ。

[156: 匿名さん]

伯母の住むマンション、都内23区内公園隣接、築44年。
オーナー自ら住んでいるのは８０歳になる伯母くらいで、
後は全部個人が賃貸で所有してるそうです。
平米数50〜75程度ですが、賃貸収入は月15万超。
建替えの“た”の字も出た事ないとか・・・・

みんな「地震で崩壊するまでは家賃が入る」と（笑）
やっぱりマンションは立地だね。

[157: 匿名さん]

マンション修繕積立金は、管理会社にとって見れば財務内容がはっきりしているので、いろいろ改修計画を持ちかけて食い物にされやすい、

気をつけよう、管理会社を通じた相見積もりほどバカバカしいものは無い。

相見積もりは管理組合独自で何社かとらないとダメだ！
黙っていても管理会社よりは三割くらい少ない工事費で済む、
管理組合で施工管理が出来る場合だったらもっと安くなる。

[158: 匿名さん]

>>157
その通りですね。
うちも大手の管理会社で契約しているけど、理事長が建築家なので
必ず相見積もりを3社はとっています。（心情的には管理会社に任せたい）

理事をしている間に、管理会社が落札したのは20％位でしょうか？
ものによっては、同一内容で30％〜50％も高いことがあります。

素人は「安かろう悪かろうなんでは？」と理事長に聞くと
「これが普通の見積、管理会社の見積は異常に高い」といわれます。

[159: 匿名さん]

新築を買っても10年くらいで買い換える自信が無い場合は、新築じゃなくて、住民老朽化の兆候が出て値下がりした築２０〜３０年くらいのマンションを買う方が金銭的には得ってことだな。ずっと住むならね。
メンテを重ねて築６０〜７０年くらいで自分の寿命と共にマンションの寿命も一緒に尽きると。ちょうど良いじゃないか。

[160: 匿名さん]

>>158
うちのマンションも1級建築士が住んでいるので、10年毎の大修繕は非常に助かっている。
あの人が老朽化したら、うちのマンションの修繕はどうなってしまうんだろう・・・

[161: 匿名さん]

一部の金融機関では、たとえ借入人の年齢が若くても、築後５０年までが住宅ローンの許容期限になっているところがあります。

[162: 匿名さん]

＞マンションの寿命って何年よ！！

実家は築３７年の分譲マンションです。

３年前に耐震工事をし、そのときにコンクリート強度も調査しましたが、あと３０年は大丈夫と言われたそうです。

マンションは、メンテナンスさえきちんとすれば、７０年ぐらいは持つそうですよ。
それに、古いマンションは、強度にゆとりを持たせて設計されている場合も多いようですから、建築家に設計図をみてみらって調査すると良いのではないでしょうか。

[163: 匿名さん]

＞161
うちの築35年のマンションは、築25年の10年前に30年ローンで買えたよ、
つまり完済は、築55年目ということになる。
つい先日、部屋が売りに出て70㎡が4,600万円で売れたみたいだから
坪に直すと220万円弱ということ。
多分ローンで買ったのではないかと思います。

知人の実家の、渋谷区広尾の同年代のマンションは、同じくらいで
6,500万円で売りに出ていましたから、郊外の新築物件より遙かに高いということになります。

昨年うちも管理組合が耐震診断もして貰ったけど、あと30年は確実
手入れをすれば50年以上大丈夫だと言われました。
エントランスホール、バルコニーもあるし、内廊下でエレベーターも
2基あるから生活様式としては、陳腐化はしていないからかも。
自称ビンテージマンションだと住民は話しています・・・

一方文京区の人気エリアの築40年近い高級マンションを見に行ったことがあります
当時で80㎡〜200㎡近い部屋ばかり、庭には広大な樹木がたくさんあって
戸数も100戸未満で一昔前は、憧れの的でした。

バルコニー無しで花台程度の小さなもの、洗濯物は室内、内廊下、3戸1EV
集中冷暖房から最近個別に直したらしい。
豪華なんだけど、バルコニーがないのが致命的で最近は人気がないそうです。

[164: 匿名さん]

集中冷暖房、集中給湯は、メンテナンス費用が高額になりますよね。

中野の「コープ・ブロードウエイ・マンション」に住んでいた知人から聞きました。
「立地は最高なんだが、管理費などが高額だ！」

[165: 匿名はん]

不動産屋さん曰く一般的に建物の価値は木造なら２０年、鉄筋なら５０年で無くなると言っていた

[166: 匿名さん]

それは、聞きかじりだけ。

一般的に、郊外と人気の都心だと中古マンションの価格は別世界である。
法定の償却は、木造戸建て30年、マンション47年ということになっているが
これは、固定資産税の評価であって実際には建物と土地を分けて評価しない。

都内でも築50年以上の鉄筋の建物があるが、ちゃんと評価されている。

[167: 匿名さん]

>164
現在のマンションで集中冷暖房＆集中給湯のマンションのが
少ないですよ。

戸建と同じもの使用してるのでメンテや交換費用は
同額です。

マンション特有だと外壁が吹きつけの場合が
２〜３０年で塗り替えで高額なんですが
これもタイルならば１戸辺りは戸建と同程度。

[168: 匿名さん]

>>159さん
築２０年のマンションを５０才に買えばいいのか。
メンテ重ねていくとなるとかなりの出費になりそうですね。

[169: 匿名さん]

＞ちゃんと評価されている。

誰に？

[170: 匿名さん]

>都内でも築50年以上の鉄筋の建物があるが、ちゃんと評価されている。

ごくごく一部のマンションの話。

[171: 匿名さん]

まあ、マンションの資産価値は立地だからね。
中古マンションも、電車で1時間の郊外や不人気地の駅近マンションより、世田谷や目黒のバス便マンションの方がずっと人気があり取引価格も高い。田園都市線や東横線の都区内区間の駅前マンションなら、築40年でも現実に電車で1時間の郊外や不人気地の新築マンションより値段が高い(駅10分築40年50平米で2000万円以上とか)。
メンテナンス費用も、新築の頃からきちんと手入れしていれば、そんなに急激に増える事は無い。人気立地のマンションなら、購入価格を考えればメンテナンス費用も安い物だ。

>>168
100まで生きる気？
マンションは築60〜70年は持つし、人間の方は最後の何年かはどうせ老人ホームとか施設行きになる可能性が高いから、30歳で買っても平気だと思うよ(老人ホーム入居費用を貯蓄していれば)。30歳で新築で買っても、70歳で老人ホームに入ろうと思って売却しようとしたら築40年。新築と築20年の価格の差は、同立地の築40年の売却価格と似たような物。マンションだと新築を買っても、結局若い時のローン返済の苦しみが増すだけだよ。

[172: 匿名さん]

今後は、
ここ数年で建てまくったマンションの中古物件が山ほど出てくるからね。

みんな、うまく逃げ切ろうね♪

[173: 匿名さん]

将来の値崩れ確実な新築を買うやつはバカってことですな。

[174: 匿名さん]

なんだか趣旨が変わってきていますね。

ただの新築買えない(或いは中古を買ってしまった)人の言い訳大会ですね。

[175: 匿名さん]

まぁね。
新築買っても、数年経てば築浅中古と同じ．．．
ほんのひとときの優越感。
それに支払う対価は、はたして妥当か？

[176: 匿名さん]

>>174
どんな新築も、所詮売るときは中古だから。
経済的には中古の方が得な事は間違いない。
とはいえ、それは築50年くらいまでは機能を維持できてこそ。
本当にそんなに使える物か、実質耐用年数に不安がある。
だから、こんなスレがあるわけで。

[177: 匿名さん]

＞マンション特有だと外壁が吹きつけの場合が２〜３０年で塗り替えで高額なんですが

塗り替えは、基本は10〜15年ですね、うちの場合だと1回3,000万円
戸あたり40万円の積立金取り崩しという感じです。
タイルは、表面は痛みませんが、下地は同じで痛みますから
交換する場合は、タイルは色が出ないから特注ですから
吹きつけよりはるかに高いですよ。

＞>都内でも築50年以上の鉄筋の建物があるが、ちゃんと評価されている。
現代の分譲マンション最古の物でも50年弱（47年？）ですから、この場合は
マンション以外ということですね。

いずれにせよ、土地の高い都心物件や駅から5分前後の物件じゃないと
資産価値は20年あたりを境に急落すると思います。
中古購入者だって、古くて小綺麗でも中古で買うなら遠いところや
狭いマンションは嫌ですよね。

都心物件で、築30年で新築相場のの40〜50％、郊外では20〜30％という
ところの資産価値でしょう。
住むにはどちらも、支障がないから郊外の激安中古はお買い得かもね。

[178: 匿名さん]

修繕積立金が急騰するのは、高級物件の小規模マンションのこと。

最低50戸以上なら、修繕積立金は国交省の指針で20年目以降で月額180円/㎡程度です。
つまり50㎡なら9,000円、70㎡なら12,600円、100㎡でも18,000円
これで足りるかというと、理事の経験からいうと上手にすればだいたい大丈夫です。
築30年経過していますが、過去に一時金を徴収したことはありません。

見落としがちで管理組合の収入で大きいのは、駐車場使用料
うちは戸数の20％しかないけど、棟内で月額3〜3.5万円なので非常に大きな収入になります。
設置率が60％でも、使用料が1万円未満なら苦しいかもしれない。

最近よくある、機械式駐車場で設置率100％、月額5000〜1万円未満というのは諸経費を考えれば、赤字で金食い虫でむしろ不良資産になりかねないです。

[179: 匿名さん]

築30年って下手すると建て替えになっちゃうんだと。

[180: 匿名さん]

いやあ建替えができるのってある意味勝ち組マンション。
おそらく世の中のマンションの9割は建て替えができずに
スラム化するでしょう。

[181: 匿名さん]

>>177
郊外路線である東横や田都沿線の都区内区間は、かなり駅から遠くても築30年で新築相場のの40〜50％ぐらい保っているから、都心とか駅近とかのくくりではなく、立っている所のエリアの人気そのものの方が重要。
自由が丘で徒歩17分の築40年マンションと、小菅の徒歩5年築35年マンションとでは雲泥の差だから。

>>179
根拠なし。今時、築30年で立て替えになる物件など手抜き物件以外に無い。

>>180
デベが再開発の触手も伸ばさないような場所だと、そうなる可能性はあるね。

[182: 購入経験者さん]

＞おそらく世の中のマンションの9割は建て替えができずにスラム化するでしょう。

普通の心理で考えるとわかりそうなもの。

・元々億ションが多くて高嶺の花だった高級マンションが、中古で
　手の届く価格になれば、誰でも欲しいから高値になる。

・安いこと以外にメリットが薄い、チープマンションが「新築でなくなっ　　て」　中古になれば、買いたいメリットは「中古としても割安感」以外ない。
　現在都内で言えば、5,000万円未満の物件、首都圏なら4,000万円未満。
　つまり、平均以下のサラリーマンが気軽に買える物件は資産価値がない。

・人気エリアの駅に近くて、家賃相場が高ければどんなに古くなっても
　資産価値はそれほど下がらない。（利回りで買いたい投資家がいる）

結論から言うと、築30年以上でも家賃相場より極端に安くなく借り手がいる
マンションは、資産価値を維持できる。
家賃相場の半額でないと借り手がいない、空室が目立つマンションは新しくてもダメ。

近代マンションの最古の四谷コーポラス（1956年築）は、郊外のマンションより坪単価が高いし、賃貸でも借り手がいくらでもいるらしい。

http://sumai.nikkei.co.jp/mansion/kanri/serial_20040405p4000p4.html

日本のマンションの歴史
http://www.geocities.jp/tshny046/rekisi.html

マンション賃貸
http://www.nihonzaitaku.co.jp/faq/faq04/faq04_08.html

[183: 匿名はん]

81年以前のマンション(築27年以上)は、古い耐震基準で
作られているから、早めの建替えが必要かもしれない。
そうしないと、周辺住民に迷惑だ。

[184: 匿名さん]

ヒューザーの物件並に危険だよな。

[185: 匿名さん]

>>183
無知なひと？
マンションの構造の基礎をご存じない？

新耐震基準以前は、安マンションの手抜きが多かったことは事実
ハイグレードは、当時の方が構造計算が電子化されていなかった分
手探りで、躯体は現在よりしっかりしている場合も多い。
マンションが現在よりも高級品だった（建築費が高かった）のは
こんな理由があるのです。

現在のマンションが、梁が小さくなった、柱が細くなんて宣伝してますが
昔からマンションはラーメン構造（柱構造）、鉄筋も、コンクリートも
同じものです、高層化とコンクリートポンプが強力になって水分は増えて
いるくらい。
特に、塩分の入った海砂を使う割合は最近の方が多いんだよね。
なぜ、梁や柱小さくなるのか、コスト計算が緻密になった？

[186: ↑]

古い耐震基準でも大丈夫ってこと？

[187: 匿名はん]

>新耐震基準以前は、安マンションの手抜きが多かったことは事実

なおさら危ないじゃん。

>特に、塩分の入った海砂を使う割合は最近の方が多いんだよね。

さらに危ないじゃん。

ごく一部の本物の高級マンションを除いて、すべて危ないってこと?

[188: 匿名さん]

躯体の手抜きとか欠陥って、最初の10年以内に現れます
その点では、古いマンションの方が安心でしょう。

築浅中古なんて、中古なのに割高なだけで意味がないと思うけど、女性と同じ。

[189: 匿名さん]

＞81年以前のマンション(築27年以上)は、古い耐震基準で
＞作られているから、早めの建替えが必要かもしれない。
＞そうしないと、周辺住民に迷惑だ。

１９７７年竣工のマンションに居住しています。
５年前に建物診断を行い、ピロティと１階駐車場の一部を補強しました。
外見はよくないのですが、安心して生活できます。

躯体は管理状態がよければ、７０年以上は大丈夫だそうです。

旧耐震のマンションでも、管理組合さえきちんとしていれば（資金があれば）、補強工事をしていると思います。

近年は、行政から一部補助金も出るそうです。（ただし、幹線主要道路沿い？）

築２０〜３０年で建替えするのは、資源のムダ使いです。

[190: 匿名さん]

国が老朽化マンション建替えに向けて本格的に動き出しました。

マンションが倒壊すれば被害が膨大ですからね。


http://www.nomu.com/column/vol54.html

[191: 匿名さん]

築30年近い古いマンションの良いところは、子供が少なくうるさくないこと
都心物件に限れば、管理人も住み込みで24時間常駐というのが安心できる。
100㎡近いのは、昔の超高級マンションだから住民層も安心できます。

郊外の、エコノミークラスの新築ファミリーマンションは
同年代ばかりで人間関係も疲れそう。

[192: 匿名さん]

実家の木造住宅は築40年ですが、当時の公庫基準の2倍の建築費で
建てられました、あと最低40年は大丈夫だと行政から言われました。
木造の耐用年数は22年らしいけど、実に4倍は持つことになります。

[193: 匿名さん]

>>191さんには子供がいないのかな。
うちは子供がいるから、近くにたくさん友達がいた方が、
子供のためにもいいと思っている。

あと、築30年程度の部屋でいいのなら、賃貸で安く借りられる物件が
たくさんあると思うけど。わざわざ買うこともないと思う。
トータルの出費ではその方が安あがりなのでは？
で、お金が貯まったら (たぶん定年が見えてくる頃かな)、
終の棲家として新築をキャッシュで買えばいいんじゃない？

[194: 匿名さん]

>>193
不人気立地のマンションは、ちょっと古くなっただけで賃貸料がガタ落ちするが、人気エリアのマンションは築30年でも40年でも高止まりしたままだよ。
その作戦は、田舎で無いと無理。

[195: 匿名さん]

別に都心の人気エリアでなくてもいいと思うよ。
その人が住みやすい地域に住めばいいだけでは。
資産価値ばかり気にするから、そういう考えしかできないのかな。

[196: 匿名さん]

>>195
191は都心物件について語ってるわけだ。
でもその191に対し、193は田舎でしか成立しない事象と作戦を語ってる。だから、193の意見は都心志向の191には無意味無関係でしょ？と194はレスしているんだろう。

あなた、読み違えてる。その読み違えっぷりは193と同一人物？

[197: 匿名さん]

あと、「都心」の人気エリアに限らず、郊外の人気エリア(自由が丘とか田園調布とか)でも、193の作戦は成立しないよ>>195

[198: 匿名さん]

安マンションはダメですよ、外廊下とかエントランスホールがない
なんて論外です。

10年落ちの、ＢＭＷやベンツ、高級車は買い手がいるけど
10年落ちの大衆車は、使用に耐えても価値がないからスクラップ。

同じ立地なら、新しい方がいいけど高額になる。
都心の場合は、立地の良い場所には新しいマンションが少ない
立地の悪い新築なら、その60％で買える古いマンションがいいと思う。

＞で、お金が貯まったら (たぶん定年が見えてくる頃かな)、終の棲家として新築をキャッシュで買えばいいんじゃない？

近所だと75㎡前後の新築は現状で8000〜1億円です、
そんなに貯金はできないですよ、ローンも50歳越えたら厳しいですよ。
仮に55歳で、新築をキャッシュで買って20年後に死んで子供に残すのかな？

[199: 匿名さん]

>>193
いくら古いマンションでも、賃貸仕様はそれなりだし
壁紙だって、水回りだって自分の自由にはなりません。
安いと言っても、家賃を支払いながら定年間際までに8000万円以上
貯金なんてできますかね、貯金崩したら老後資金はどうするの？
それまでに子供にもお金が掛かる時期があるし。

[200: 匿名さん]

＞外廊下とかエントランスホールがない

これはダウト。エントランスが無い物件は知らないが、外廊下でも作りがしっかりしている人気エリア物件なら、中古でも評価は高い。

まあ、最近の新築マンションだと、内廊下が多いから別かもしれないけどね。20年前、30年前は内廊下の物件の割合自体が今より少なかった。

[201: 匿名さん]

>>200
エントランスではありません、ソファーの置いてあるような広めのエントランスホールのことです。
さすがに、エントランスのないマンションは、ありませんよ(笑)

最近のマンションでも、関東の都心を中心に二重床は普及していますが
内廊下物件は、都心でも希少価値、郊外なら絶望的に外廊下ばかりですよ。

うちが以前住んでいた30年前のマンションは、地域性かもしれないけど
内廊下ですよ、だから買いました。
但し現在のように、絨毯張りと廊下にエアコンはありません。

[202: 匿名さん]

エントランスホールに内廊下の高級物件でも、投資用オーナーばかりで荒れてる都心物件もあるから。
中古物件は住民や管理組合のレベルのほうが大事。

[203: 匿名さん]

>>198

10年落ちの、ＢＭＷやベンツ、高級車は買い手がいるけど
10年落ちの大衆車は、使用に耐えても価値がないからスクラップ。

↑
初期費用の差を無視しての例えは意味が無いでしょう。

５００万円で購入した外車は１０年後に１００万円で売れる
３００万円で購入した国産車は１０年後に廃車（０円）

だから外車の方が良い？
費用面（コストパフォーマンス）で言えば後者の方が有利では？

[204: 匿名さん]

>>２０２ 中古物件は住民や管理組合のレベルのほうが大事。

具体的には何をきっかけというか審査したらいいのかなあ。
たとえば・・？

[205: 匿名さん]

築30年以上のマンションに住む人。老朽マンションの行く末やいかに！
どうすればうまく建て替えできるのか。
↑
大手のデベに相談しましょう。
大手は専門の部署がありますし実績もあります。

[206: 匿名さん]

大手のデベロッパーではなく、総合不動産業大手でした。

[207: 匿名さん]

>>205
タワマンの実績はないよね？
さあこれからが大変。

[208: 匿名さん]

>>204
バルコニーや廊下やエントランス、駐輪場や駐車場などの共有部、専用共有部を数時間、できれば丸一日くらい観察する。これだけでも、かなりの事がわかる。
バルコニー側から観察して、明らかに設置するようにできていない手すりの上に植木鉢が置かれていないか、管理規約で禁止されているのに、バルコニーでペットを飼ったり、手すりで布団を干したりしている人がいないか。
廊下に自転車やら出前の皿やら、私物が放置されていないか、住民はドアを締める時に丁寧に閉めるか(何も考えず力任せに閉めたりする住民が多数いないか)。
エントランスで躾の悪い子供が騒ぎまわっていないか、ポストに郵便物が溜まりまくってるような部屋が無いか（ごく少数なら旅行とかで普通にあるが)、ゴミは落ちていないか。
駐輪場は整然と決められた場所に止められているか、汚く使われていないか、他人への配慮に欠ける乱暴な止め方の自転車が無いか。駐車場も同様。
バイクや車も、マンションのレベルと不釣合いに走行性能が高い車とか、改造車が無いか、見えてる車だけでもチェック。
後は、エレベーターやエントランスですれ違う住民同士は会釈ぐらいしているか、とかね。

見せてもらえるなら、組合の大規模修繕計画とか、修繕引当金の積立状況、管理費・修繕積立金の滞納の有無もチェックすると、なお良い。ずさんな修繕計画とか、明らかに不足している積立金とか、滞留が多いとかは全部大きなマイナスポイント。

[209: 匿名さん]

>大手のデベに相談しましょう。
>大手は専門の部署がありますし実績もあります。

マンション建替え経験があるのはほんの数社です。
大手不動産業だって経験がないところが多いのが現状です。

[210: 匿名さん]

＞タワマンの実績はないよね？さあこれからが大変。

今後50年〜くらいはないから大丈夫でしょう
エリアによって、スラムタワー、公営住宅ライクタワーになっていくだけ。

オフィスビルだって、タワーの建て替え実績は皆無なんですから。
霞ヶ関ビルは築50年弱、新宿の高層ビルあたりで40年、
池袋のサンシャイン60で30年弱というところ。
どれも、旧耐震だけど現役バリバリで問題なし。

考えると恐ろしいけど、壊すだけで低層マンションの5倍くらい
解体費が掛かるのではないでしょうか。

[211: 匿名さん]

マンション建替えの経験豊富なデベ

旭化成ホームズ
　同潤会江戸川アパートメント、野毛山住宅、国領住宅など。

新日鉄都市開発
　新蒲田住宅など。

安藤建設
　同潤会アパートメントたくさん。
http://www.ando-corp.co.jp/tech/le/le_02_01.html

シティコンサルタント
　荻中住宅など難しい建替えをとりまとめる。
　現在、広町住宅建替え


建替えには、長い時間がかかります。
わがマンションでは、５年ほど前から「建替え委員会」を設立し勉強会を開始しました。

[212: 匿名さん]

>>211さんの事例を検索していたら、こんなのを発見しました。

マンション再生協議会
http://www.manshon.jp/tatekae/ta_jirei_index.html

建て替え事例を見ていると、
・公団や公営の分譲（払い下げ）で手入れ不足で老朽化。（郊外物件に多い）
・4階までの低層でエレベーターがない。
・都心の好立地で、容積率に余裕がある建て替え。

つまり、計画的な修繕をしていて設備の陳腐化していないマンションは
建て替えの事例がほとんどないということ。

設備の陳腐化と老朽化は、こんな感じですか。
エレベーターなし、集中冷暖房、バルコニー無し、手入れ不足による屋上等からの漏水、給排水管の老朽化（手入れ不足）
耐震診断により手抜きや低ランクが発覚。

自分なりに考えてみると、築30年超でも次のようなのは当分建て替えがないということでは。

1.エレベータが設置されている、中高層マンション。
2.立地がよく、賃貸でも長期空室のない物件。近隣相場並みの賃料を確保。
3.バルコニーがあり、個別冷暖房といった現在と大差ない設備。
4.過去定期的に、大規模修繕を実施しており、建て替えの意見が皆無。
5.老朽化しているが、既存不適格で建て替えると規模縮小の物件。
6.所有者やその親族の居住が50％以上ある。（賃貸率50％未満）
7.耐震診断において、良好な結果が出ている物件。
8.大手企業の店舗が併用されていて、通常通り営業していること。
9.駅から徒歩5〜10分、複数路線が利用できること。（賃貸のニーズが高い）
10.近隣新築マンション相場の、概ね40％以上の中古価格で取引事例がある。

判断の一番のポイントは2と3でしょう。

つまり、賃貸でも相場で借り手がある、生活に不便を感じず老朽化による
美観や設備に我慢するところがほとんどない物件。
こうなれば、築年数に関係なく建て替える理由がない。
自分が書いているからというわけでもないけど、うちのマンションは
5と8以外は全部当てはまります、1972年竣工です。
つい最近、60㎡の低層階の北西角部屋が3000万円強で仲介業者に売れたので
住民としては、安心しています。

[213: 匿名さん]

大手は資本力があるからね。
それからJVなどの協力体制も万全だし。
何より建替え再開発事業に、研究開発の時間とお金をかけています。

掲示板を読む限りでは、皆さんが考えているよりもずっと進んでいます。
たぶん皆さんが知らないだけだと思いますし、表面にでないで進んでいる案件も沢山あると思いますよ。

[214: 匿名さん]

>209

212さんが貼り付けた、『マンション再生協議会』の事例でも
大手の総合不動産会社がでてきますよ。
年月日で見ると事例は最新のものではないので、
実際はもっと沢山の案件が進んでいるのではないでしょうか。

[215: 212]

＞大手は資本力があるからね。それからJVなどの協力体制も万全だし。
＞何より建替え再開発事業に、研究開発の時間とお金をかけています。

まず、管理組合の総会で議決することから始めないと。
大手で資本があるところに任せると、容積率の余剰分を売却できるところは
いいけれどそうでないところは、デベの利益でどんどん自己負担が増えるか
保留床が減ってきますからまとまらない。
同潤会、江戸川橋アパートも自己負担率47％ですよね、それも建築費ではなくて、分譲価格の。

さっき見つけた「マンション再生協議会」の一覧表をみていると
だいたい建て替えまで40〜50年、しかも提案があってから建て替えまで
15〜20年は掛かっています。
つまり、築20〜30年の間に、最初の建て替え委員会を設置したことになります。
つまり、元々欠点の多い物件だったと言えなくもないでしょうか？
築20〜30年で、雨漏り、排水管破裂、手すり落下なんて元々、欠陥マンションじゃないのかと思います。
民間マンションのパイオニアの中野コーポラスは現役だそうです
近所にも昭和40年前半のマンションがいくつもありますが、維持され
郊外の新築より高い中古価格で取引されています。
何かしら、我慢して生活するようになってから建て替えまで15〜20年と
いうのが、パターンであるのかもしれません。

30年前の現在と、圧倒的に違うのは専有面積でしょうか当時は
リビングという発想は、一部の高級マンション以外になかったから
今風にリフォームすれば、4ＤＫは3ＬＤＫ〜2ＬＤＫ。
3ＤＫは、2ＬＤＫになっているのが現状でしょう。
核家族で相続も発生するので、売却か賃貸に回るのが多いような気がします。

[216: 匿名さん]

容積率の余剰分が無い（または少ない）マンションの建替えは、自立方式が良いようです。
直接建設会社に再建築工事発注します。

野方住宅（中野区）や、町田山崎住宅（町田市）の建替えが参考になると思います。

＞No.213
＞表面にでないで進んでいる案件も沢山あると思いますよ。
あまりないと思いますよ。

マンション建替組合の設立許可がおりると、都道府県のサイトに載ります。
「建替組合認可　　東京都」で検索してみてください。（ハリコ禁止のようでした）

まあ、しかし、建替組合を設立するまでが、とてもとても長くタイヘンなことなのです。
ここまできたら、あと一歩

権利変換→転居→解体→建設→入居・・・２〜３年かかります。

[217: 匿名さん]

マンション建替組合の設立許可の都道府県のサイトは一般の方はあまり見ないでしょうね。
戸建も築30年ならかなりがたがきて、リフォーム、建替えが必要になります。
集合住宅ならではの大変さはあるでしょうが、住まいが新しくなるのは楽しみですね。

[218: 匿名さん]

>住まいが新しくなるのは楽しみですね。

どうして古いものを大切にしないのかね。３０年で使い捨てにするから、紙コップみたいな家ばかりだ。新しいけど薄っぺらい。廃材はどこに捨てるんだ？

[219: 匿名さん]

http://kenplatz.nikkeibp.co.jp/article/mansion/20070829/510930/
↑↑
いま高層マンション買って永住しようとしてる人やばいよ。
マンションで住み替え出来ない人は＊＊＊ですね。

[220: 匿名さん]

＞大手は資本力があるからね。
＞それからJVなどの協力体制も万全だし。
＞何より建替え再開発事業に、研究開発の時間とお金をかけています。


三菱地所のことでしょうか？
４件ぐらい建替えしていますからノウハウは持っていると思います。
現在、広町住宅建替え中ですね。研究開発に時間とお金をかけても、マンション住民に好まれる「建替え計画」にならなければ、事業協力者として選出されません。

建替えの場合、事業協力者を公募して、コンペ→投票で選出することも多いようです。
コンペまでに、あらかたの事業計画（設計図・解体費・建設費・還元率など）ができているそうです。


たくさんの業者に声がけしても、交通の便が悪く、容積にゆとりがない場合は業者に辞退されるとも聞きました。


既存不適格、容積率オーバーで建替えされた物件は、たったの１棟です。
「メイゾン中野」
旧リクルートコスモスが建替えましたが、隣接地を買収しての再建です。＞212さん
＞マンション再生協議会

役にたちます。勉強中！です。

[221: 匿名さん]

＞212さん
＞マンション再生協議会

役にたちます。勉強中！です。

[222: 匿名さん]

ごめんなさい。
「メイゾン弥生」でした。

[223: 匿名さん]

昔から手抜き工事とか、シャブコン（水の多いコンクリ）とか言われていましたから、中には30年で壁が剥落したり耐震基準も著しく低いマンションも
あるのでしょう。

都内のうちのマンション（70戸）は、築35年近いけど壁とかバルコニーの剥落なんてないです。屋上や非常階段の鉄部の錆はありますが、定期的に塗装しています。給水管は、20年目に外配管で直しました。
40％くらいは、賃貸になっているくらいだから借りてもいるし空室もないから建て替えの、意見も出たことがありません。

分譲価格が60㎡弱で当時1000万円弱で、家賃収入で月額15万円（年180万円）前後ですから、オーナーにとっても優良資産ということでしょう。最近の中古相場は2800〜3200万円くらいの実績です。
すぐ近くの、60㎡の新築相場は6000〜7000万円位ですから考え方によっては
非常にお買い得だと思います。
今年、2000万円かけてオートロックにしたくらいですから、あと最低30年
場合によっては50年以上維持できると思っています。

建物の陳腐化よりも、経済的な陳腐化がマンションの寿命を決めるのではと
思います。
近所の人が所有している、同年代の赤坂のマンションなんてリフォームを
繰り返して、築35年でも相当豪華で、立派だそうです。

[224: 匿名さん]

戸建(建売を除く)の場合、工事現場をときどき見に行くとか、
差し入れを持っていって棟梁や職人とよく話をするとかすれば、
職人も自然と仕事に精が出てくる。
やっぱり最後は、家を建てる職人の仕事と施主の誠意で、
家の良し悪しは決まる。

最近の人は、こういう人付き合いが下手な人が多い。
完成までほったらかしで、結果として手抜きされてもわからない
ということが多いように思う。
また、マンションは規模が大きいだけに、業者を信用するしか手がない。

あなたが、いい家を建てたいという意欲があるなら、
やっぱり戸建がいいと思う。
もちろん、治安や利便性がいい地域なら、なおよい。

[225: 匿名さん]

おいおい老朽化マンションなんて、あなどれないよ。

知人の実家のマンションの隣の部屋が売れたという話しを聞きました。
チラシだと昭和45年築（築37年）低層階が75㎡
なんと6500万円（坪286万円）でした。

うちの築33年のマンションはというと、やはり4階の2LDK58㎡が
3800万円（坪215万円・新宿区）で売りに出ています。
買い手がいるのですから、やはり寿命は最低でも60年でしょう。
もちろんオートロック、エントランスのリフォームも終了しています。
業者に聞いたら、もちろん全部ではありませんが30年銀行ローンも使えるそうです。完済したとき建物は63年〜70年になりますね。

最近は、石橋を叩いても渡らない銀行が認めているから最低でも60年かな？

[226: 匿名さん]

チラシの価格は、あくまでも売主の希望価格。
実際に売れた価格は、当事者と一部の不動産関係者しか知らない。
成約価格まで聞いてみた?
だいたい、1割〜3割くらいのネゴは入るようですよ。

[227: 匿名さん]

225です
もちろん聞いてみましたし、知人の不動産業者に頼んでレインズでも調べてみましたよ。
大幅値引を要求されるのは、不人気物件、駅から遠い物件、相場と乖離した物件、郊外の物件が多いそうです。
不動産に詳しい人なら、坪単価から気が付くでしょうが、知人の実家のマンションは広尾近辺（恵比寿）で駅から7分。
うちは、目白エリアで駅から5分程度です。

まあ、山手線内のまあまあの人気エリアですから例外かも知れませんが
築30年超でボロボロなのは、公団のエレベターなしとか半数以上が賃貸に
回っている狭い部屋ばかりの物件でしょうか。
不動産業者も驚いていましたが、感覚的には2年前の1.5〜2倍で取引されている感じです。
うちも60㎡で2000万円前後の事例が以前はありました。
ただ、バブルの時は60㎡で1億円弱だったようですから、まだまだ？

ご近所の築25年の高級マンションは、バブルの頃中古で坪1400万円だったそうですから、まだまだそうとう安くなっていることも事実でしょう。

[228: 匿名さん]

築30年になる小規模マンションに住んでいる者です。
(12部屋あるうち4部屋のみ分譲され、他8部屋は賃貸です。)
先日漏水を起こし、これを期に前面リフォームを考えていますが
大家さんがいつマンション自体を建て直すと言い出すか心配です。
管理組合も無く、大家さんに今後の修繕、立替等の計画を教えて下さいと
言ってもお金がないからできないのよぉ〜。と教えてくれません。
リフォーム後5年や10年で立替となった場合、減価償却されていない分
(そんな算出方法があるかは?ですが・・)は保障してもらえるのでしょうか?
リフォーム会社からは600〜800万円かかる工事と言われ、これで気持ち良く住むか、
壊れたとこのみを修繕しながら立替を待つか、悩んでおります。
どなたかアドバイスを宜しくお願いしますm(__)m

[229: 匿名]

１月１６日にＮＨＫのニュースによると、自動消火用のスプリンクラーは地震に弱く、その点を指摘されていました。
地震の揺れでスプリンクラーが壊れてしまい、たくさんのスプリンクラーから放水されると
火災発生部分では十分な水量の放水がされず、消火できないとの内容でした。

私の住むマンションにもスプリンクラーがついていますが、問い合わせてみると、やはり
地震には対応できてないタイプのようです。
ＮＨＫ番組内では、耐震型のスプリンクラーも紹介されていました。
↓耐震型スプリンクラーメーカーのホームページです
www.aiesu-sp.com

うちのマンションは１０階より下の部屋にはスプリンクラーが設置されていません。
消防法でつけなくてもいいからとの事です。
１１階以上でないとスプリンクラーが設置されていないので、購入時には要チェックです。

[230: 藤平志津江]

次の年金までの建て替えをお願いしたく思います

[231: 長男の嫁]

舅が住むためのマンションを大阪市内で探しております。
40平米以上で管理の良いところを条件にすると、900万代、修繕積立金と管理費で2万を軽く超えています。
ここを将来のセカンドハウスに（自宅は戸建て）予定しています。
予算が少ないことから昭和40年代建設の物件ばかり紹介されておりますが、同じような築年数でもこんなに違うのかと驚いております。
住民の意識の違いか、可処分所得の違いか・・・自主管理になっている物件は、エントランスも汚く、配管の交換もできていないのか、漏水のお知らせの張り紙があったり、共用部分の劣化が著しく酷いです。
逆に管理人が入居している物件は、エントランスも綺麗に清掃されており、エレベーターの交換もされており、随所に防犯カメラの設置もされておりました。
こういう物件なら買いかなと思っておりまして、近い将来建替えとなっても、追加資金2千万程度で都心に部屋が持てるなら納得できそうです。
建替えはないと思うのではなく、50年をタイムリミットに建替えできることを希望しています。
最初から入居されているような年配者は、こちらにはいないかもしれませんが教えてください。
1千万以上の追加費用なら皆さんは払えませんか？もし追加費用が発生するなら所有権を手放しますか？
今後の参考のために教えてください。

[232: ビギナーさん]

大阪はまだマンションが多くありませんから、新築に移り住む資金余力のある人と、住み続ける資金余力の無い人にわかれ、建替えは難しいと思います。
大阪は基本的に低い管理費・修繕積立金の習慣を持ちますので、建て替えは大金となるでしょう。
２千万に少し足せばそれなりの市内マンションが買えるので建て替えも住み替えも大して差が無いです。

というか、戸建をメインにするって事は、マンションより戸建の方が高額になる良い土地柄に住んでると思いますのでもう少し土地柄を考慮して検討した方が良いと思います。

[233: 不動産購入勉強中さん]

駅から５分以内とか、ディズニーランドなどの、人気スポットが近くにあったり確実に資産性の高くなりそうな物件なら、１０００万以上出してもOK

[234: 匿名さん]

＞ディズニーランドなどの、人気スポットが近くにあったり

毎日ディズニーに行かれることに資産価値が？？？
不便＆郊外という証明にしかならない

[235: 匿名さん]

要は資産価値が上がりそうな場所ならOKてことでしょ？

[236: 長男の嫁]

ビギナー様、不動産勉強中様、匿名様
はじめまして、長男の嫁と申します。

早急にマンションを探しております。
現在数社の不動産会社に登録、今週末から内覧をはじめます。
先週、数十件の物件を紹介していただき、外見と周辺を実際に歩いて確かめてみました。
惹かれた物件は、外壁やエレベータ等の交換が終了している物件、管理人が住んでいるか、毎日勤務しているものばかりでした。
管理が行き届いているのなら、管理費や修繕積立金は高くても構わないと思います。
お住まいになられている方にも何名かお会いしましたが、私立小の制服を着たお嬢様がおられたり、年配者の服装がちゃんとしていたり、管理費が高い物件ほど、住民の暮らしに余裕を感じました。


駅からの５分以内の距離と、周辺の商業施設の充実度等を参考にして探しています。
子供の縛りがないので、今回の選択肢はかなり広がります。
万が一、手放したり、賃貸にしてもつぶしが利きやすい、単身者に人気のある駅や、飲食店の多い（繁華街に近い）場所をターゲットにしております。
資産価値うんぬんは、１０年も持てば賃貸と比較しても十分に元がとれる価格でもあり、特に気にしていません。

ビギナー様のおかげで、建替えは住民の足並みが揃わないと無理だとわかり、頭を切り替えてみました。
それを逆手に取り、満足度が高いと言われるスケルトンリフォームにチャレンジするのもいいでしょうね。
リフォーム済みの物件でも、費用をなるべくかけずに安上がりにしているようで、大胆な間取り変更にはなっていないです。
現在の間取り図を参考に、実際に図面を作成してみるとよく分かります。
現状のままでは玄関や風呂、トイレがとても狭く、使い勝手も悪いようでした。
予算が許せばですが、コンクリート打ちっぱなしの状態にまで中を撤去し、箱としてデザインし直したいです。


肝心の立地は、梅田からのアクセスを最優先にして考えています。
第一候補地は、地下鉄谷町線、谷町九丁目〜天神橋筋六丁目
第二候補地は、地下鉄堺筋線、天神橋筋六丁目〜日本橋地
第三候補地は、ＪＲ大阪環状線、梅田〜野田、地下鉄環状線、難波〜東三国

他にお勧めの場所がございましたら、宜しくご教授ください。

[237: 長男の嫁]

読み返してみますと、立地に関する質問はこちらではスレ違いでしたね。
地域情報は、中古マンションスにてスレを立ち上げ、質問させて頂く事にしました。
失礼致します。

[239: jyner_so]

<a href= ＊＊1.zopenc.ru >齏琿蓐踈譛鶯蓚鶴桒lt;/a> <a href= ＊＊2.zopenc.ru >齏粭纃粭繩骼lt;/a> <a href= ＊＊3.zopenc.ru >韲謌褂 驫瑾瑩闔齏鴃琿髑繩體琺</a> <a href= ＊＊4.zopenc.ru >粨蒟驟襃 骭銜鞳鴾 驟蝸瑜</a> <a href= ＊＊5.zopenc.ru >齏艪繚籥 鰰痼鰰 襠鴈</a>

[240: 匿名さん]

実は、日本のマンションの寿命は思いのほか短く、
平均３７年で建て替えを余儀なくされているのが現状である。
http://www.tv-tokyo.co.jp/gaia/backnumber/preview061107.html

大規模改修に莫大な費用が掛かる日本のマンションは実質『使い捨て』

[241: 匿名さん]

築３７年で建替えをしているマンションは、とても少ないと思います。

国土交通省の認可を受けて建替えをしているマンション数は、年間１０棟あるかないか。
還元率が７０％以上なら、余剰床を売却し、建築費を軽減できるので建替えに賛成する住民も多いでしょうが、それ以外は、大規模修繕で延命しているようです。

実家の近くにある古いマンションは、給水排水管は外付け新設していました。

参考まで「マンション再生協議会」http://www.manshon.jp/

[242: 匿名さん]

>>240さん
結局は寿命がその程度なのは欧米などと比較しても中古市場が皆無に等しいのが一番の原因だと思います。
http://electronic-journal.up.seesaa.net/image/C0A4B3A6A4CEC3E6B8C5BDBB...
（アメリカに匹敵する新築建築数の一方中古物件は総取引戸数が同等のフランスの4分の１に過ぎない）
市場原理から見ても総人口がむしろ減っている日本の新築数が人口増加しているアメリカに匹敵なんておかしな話で
単純に考えても相当数スクラップしているといえます。
だからいくら綺麗にしても中古で放出するときには建物に関しては戸建てマンション問わず二束三文です。
土地の価格の価値でしかないわけです。
なので維持に投資をほとんどせず管理がおろそかになり建物が傷むのも早いです。
(特に管理費や積立金外になる個人部分の細かな修繕をあまり実施していない）
そして傷んだ物件はますます買い手が付かず資産価値はさらに下がります。
結局スラム化後にスクラップして建て替えるしか選択肢がなくなる悪循環になります。
ちなみに気候面などの差(日本の気候のシビアさが住宅寿命を縮める）を指摘する声もありますが、
アメリカなどでは砂漠のような寒暖差が極端に激しく異常乾燥や豪雨に見舞われやすい地域があったり
またロサンゼルスは日本に匹敵する位大地震も多い地域ですが古い建物＝耐震性が怖いから売れないでは
ありません。
リフォームもまだメジャーな存在とは言えませんし、
ホームセンターなどが普及したとは言えまだまだDIYなどもマニアックな世界という感じです。
むしろ畳替えなどを数年に一度はしていた昔の方の方がまだ家を大事にする意識があったかも・・・。
家はメンテナンスフリーだと誤解している方が多い限りまだまだ新築志向は続いて
今のような寿命が短いマンションが量産されていくのかなとも思います。

[243: 匿名さん]

>>241
>給水排水管は外付け新設

戸建てじゃ、「ころがし」って言うんですよね。
マンションも大規模修理は安普請の戸建てとあまり違いませんね。

[244: 匿名さん]

>給水排水管は外付け新設

なんか工場みたいで嫌だな。

[245: 匿名さん]

スケルトン・インフィル構造だと室内にパイプスペースが無いので、配管の交換も可能ですから外付けにしなくていいんですけどね。採用している物件が非常に少ないのが難点ですが・・・。

コストアップ＆新築購入時に修繕時の事まで考える人が少ないからでしょうけど。

[246: 匿名さん]

日本のマンションが使い捨てな原因は、購入時に修繕コストすらチェックしない購入者の頭の悪さにある。
欧米のようにスケルトンインフィルなら良かったのに、『内配管式』が溢れてしまった。
実際には経済的耐用年数は３０年程度と言われている。
http://shinchiku.homes.co.jp/words/category-502/word-10000289/

1981年以前の旧耐震基準で立てられたマンションは、現在146万1056戸ある。
このうち建替が完了したものは、2008年10月時点でたったの129件
http://diamond.jp/series/inside/09_05_08_001/

大規模改修は建物を半分壊すような工事をやるから、仮住まいに移らないといけないし、
『コスト的にも工事内容も建替とそれほどは変わらない』 というのが現実。

[247: 匿名さん]

建て替えてまで同じ場所に住ままなきゃいけないなんて、人口が増加し続け、土地が高騰し続けていた過去の時代のスキーム。これからは人口が大幅に減少するんだから、それに合わせたものに変えなきゃ。
　今だって立替がほとんど進んでいないのに（１％以下？）、これから急に一般化して、すべてのマンションや住宅がもれなく、スムーズに建て替えられるようになるなんてことはありえないでしょう。

　で、これからのスキームとは、単にスクラップ＆ビルド。

　これからは空き地が増えたり、土地の値段が（実質）下落するんだから、建て替えたい物件の近くの空き地に新しく立て直し、古いほうは解体して、また別のＭＳのための更地にする。という方式で、順繰りに建て替えていけばいいでしょ。修繕するために何年も話し合いをしてもめたり、仮住まいしたり、建蔽率いっぱいでどうしようなんて悩む必要もなし。コストだって、最小限ですむ（住みながら大規模修繕するほうが大変だし、金がかかる）。所有者だってもう年寄りだろうから、新しい物件に、さっさと移ったほうがいろいろ負担したり、面倒がなくていいでしょ。

[248: 匿名さん]

３０年ローンを払い終えてたら、後はただで一生住めると思っている人が多いけど、
マンションなんて築３０年を越えると建替の話が出てくるから、定期借地権の土地で十分なんだよね。

もっと言えば、賃貸のほうがリスクが低いので有利。

[249: 匿名さん]

心配いらん。
築３０年を越えて建替の話が出てきたら、ちょこっと先延ばしすれば、マンションより先に自分の寿命が尽きる。

[250: 実感さん]

従って定年時に戸建売却、現金で利便性に優れ平面移動出来る新築マンション
に住み替える予定。自分の親もそのようにして悠々自適に快適な老後を満喫しています。