築30年以上のマンションに住む人。老朽マンションの行く末やいかに！
どうすればうまく建て替えできるのか。
今まさに建て替え問題の渦中の人、もうすぐなる人。
新築買ったあなただって、いつかはあなたもこの問題に直面しなければなりません。
年金だけを心配していてはいけません。マンション建て替え問題こそ我々にとって人生の大問題。
さあ、議論しよう！！
[スレ作成日時]2005-03-01 08:26:00
＼専門家に相談できる／
【老朽化】マンションの寿命って何年よ！！【建て替え】
| No.151 |
by 匿名さん 2006-05-31 10:42:00
削除依頼
資金を潤沢に注ぎ込んでメンテナンスをすれば
固定資産税の上限は47年ですが、80年近く維持できるでしょう。 でも建物より、住民が老朽化して年金生活になるから資金不足が多いんだよね。 「中古マンションは管理を買え」といいますが、一番大切な管理とは住民のレベルですよ。 |
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| No.152 |
by 匿名さん 2006-06-05 16:25:00
30年前はハイクラスの住民も、現在は年金暮らしのダメダメ住民、ケチケチ住民になってます。
娘、息子は煙たがって実家に寄りつきません。 |
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| No.153 |
by 匿名さん 2006-06-05 20:52:00
新築買って、16年くらいで買い替えます。これって車と同じですね。
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| No.154 |
by 匿名さん 2006-06-05 21:46:00
なんで１６年？
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| No.155 |
by 匿名さん 2006-06-05 21:59:00
最初は、みんなそう言うんだよ！
夢と希望を持つのは勝手ですよ、16年後にいくら頭金があって、いくらローンを組めますか？ 庶民マンションだと実行できる人は、約半数といったところ。 |
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| No.156 |
by 匿名さん 2006-06-05 22:05:00
伯母の住むマンション、都内23区内公園隣接、築44年。
オーナー自ら住んでいるのは８０歳になる伯母くらいで、 後は全部個人が賃貸で所有してるそうです。 平米数50〜75程度ですが、賃貸収入は月15万超。 建替えの“た”の字も出た事ないとか・・・・ みんな「地震で崩壊するまでは家賃が入る」と（笑） やっぱりマンションは立地だね。 |
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| No.157 |
by 匿名さん 2007-08-10 14:50:00
マンション修繕積立金は、管理会社にとって見れば財務内容がはっきりしているので、いろいろ改修計画を持ちかけて食い物にされやすい、
気をつけよう、管理会社を通じた相見積もりほどバカバカしいものは無い。 相見積もりは管理組合独自で何社かとらないとダメだ！ 黙っていても管理会社よりは三割くらい少ない工事費で済む、 管理組合で施工管理が出来る場合だったらもっと安くなる。 |
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| No.158 |
by 匿名さん 2007-08-10 16:50:00
>>157
その通りですね。 うちも大手の管理会社で契約しているけど、理事長が建築家なので 必ず相見積もりを3社はとっています。（心情的には管理会社に任せたい） 理事をしている間に、管理会社が落札したのは20％位でしょうか？ ものによっては、同一内容で30％〜50％も高いことがあります。 素人は「安かろう悪かろうなんでは？」と理事長に聞くと 「これが普通の見積、管理会社の見積は異常に高い」といわれます。 |
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| No.159 |
by 匿名さん 2007-08-14 01:16:00
新築を買っても10年くらいで買い換える自信が無い場合は、新築じゃなくて、住民老朽化の兆候が出て値下がりした築２０〜３０年くらいのマンションを買う方が金銭的には得ってことだな。ずっと住むならね。
メンテを重ねて築６０〜７０年くらいで自分の寿命と共にマンションの寿命も一緒に尽きると。ちょうど良いじゃないか。 |
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| No.160 |
by 匿名さん 2007-08-14 01:19:00
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| No.161 |
by 匿名さん 2007-08-17 16:52:00
一部の金融機関では、たとえ借入人の年齢が若くても、築後５０年までが住宅ローンの許容期限になっているところがあります。
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| No.162 |
by 匿名さん 2007-09-04 13:26:00
＞マンションの寿命って何年よ！！
実家は築３７年の分譲マンションです。 ３年前に耐震工事をし、そのときにコンクリート強度も調査しましたが、あと３０年は大丈夫と言われたそうです。 マンションは、メンテナンスさえきちんとすれば、７０年ぐらいは持つそうですよ。 それに、古いマンションは、強度にゆとりを持たせて設計されている場合も多いようですから、建築家に設計図をみてみらって調査すると良いのではないでしょうか。 |
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| No.163 |
by 匿名さん 2007-09-04 14:43:00
＞161
うちの築35年のマンションは、築25年の10年前に30年ローンで買えたよ、 つまり完済は、築55年目ということになる。 つい先日、部屋が売りに出て70㎡が4,600万円で売れたみたいだから 坪に直すと220万円弱ということ。 多分ローンで買ったのではないかと思います。 知人の実家の、渋谷区広尾の同年代のマンションは、同じくらいで 6,500万円で売りに出ていましたから、郊外の新築物件より遙かに高いということになります。 昨年うちも管理組合が耐震診断もして貰ったけど、あと30年は確実 手入れをすれば50年以上大丈夫だと言われました。 エントランスホール、バルコニーもあるし、内廊下でエレベーターも 2基あるから生活様式としては、陳腐化はしていないからかも。 自称ビンテージマンションだと住民は話しています・・・ 一方文京区の人気エリアの築40年近い高級マンションを見に行ったことがあります 当時で80㎡〜200㎡近い部屋ばかり、庭には広大な樹木がたくさんあって 戸数も100戸未満で一昔前は、憧れの的でした。 バルコニー無しで花台程度の小さなもの、洗濯物は室内、内廊下、3戸1EV 集中冷暖房から最近個別に直したらしい。 豪華なんだけど、バルコニーがないのが致命的で最近は人気がないそうです。 |
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| No.164 |
by 匿名さん 2007-09-04 16:08:00
集中冷暖房、集中給湯は、メンテナンス費用が高額になりますよね。
中野の「コープ・ブロードウエイ・マンション」に住んでいた知人から聞きました。 「立地は最高なんだが、管理費などが高額だ！」 |
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| No.165 |
by 匿名はん 2007-09-04 16:32:00
不動産屋さん曰く一般的に建物の価値は木造なら２０年、鉄筋なら５０年で無くなると言っていた
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| No.166 |
by 匿名さん 2007-09-04 16:40:00
それは、聞きかじりだけ。
一般的に、郊外と人気の都心だと中古マンションの価格は別世界である。 法定の償却は、木造戸建て30年、マンション47年ということになっているが これは、固定資産税の評価であって実際には建物と土地を分けて評価しない。 都内でも築50年以上の鉄筋の建物があるが、ちゃんと評価されている。 |
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| No.167 |
by 匿名さん 2007-09-04 16:56:00
>164
現在のマンションで集中冷暖房＆集中給湯のマンションのが 少ないですよ。 戸建と同じもの使用してるのでメンテや交換費用は 同額です。 マンション特有だと外壁が吹きつけの場合が ２〜３０年で塗り替えで高額なんですが これもタイルならば１戸辺りは戸建と同程度。 |
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| No.168 |
by 匿名さん 2007-09-04 17:57:00
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| No.169 |
by 匿名さん 2007-09-04 19:59:00
＞ちゃんと評価されている。
誰に？ |
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| No.170 |
by 匿名さん 2007-09-04 22:06:00
>都内でも築50年以上の鉄筋の建物があるが、ちゃんと評価されている。
ごくごく一部のマンションの話。 |
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| No.171 |
by 匿名さん 2007-09-04 22:31:00
まあ、マンションの資産価値は立地だからね。
中古マンションも、電車で1時間の郊外や不人気地の駅近マンションより、世田谷や目黒のバス便マンションの方がずっと人気があり取引価格も高い。田園都市線や東横線の都区内区間の駅前マンションなら、築40年でも現実に電車で1時間の郊外や不人気地の新築マンションより値段が高い(駅10分築40年50平米で2000万円以上とか)。 メンテナンス費用も、新築の頃からきちんと手入れしていれば、そんなに急激に増える事は無い。人気立地のマンションなら、購入価格を考えればメンテナンス費用も安い物だ。 >>168 100まで生きる気？ マンションは築60〜70年は持つし、人間の方は最後の何年かはどうせ老人ホームとか施設行きになる可能性が高いから、30歳で買っても平気だと思うよ(老人ホーム入居費用を貯蓄していれば)。30歳で新築で買っても、70歳で老人ホームに入ろうと思って売却しようとしたら築40年。新築と築20年の価格の差は、同立地の築40年の売却価格と似たような物。マンションだと新築を買っても、結局若い時のローン返済の苦しみが増すだけだよ。 |
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| No.172 |
by 匿名さん 2007-09-04 23:03:00
今後は、
ここ数年で建てまくったマンションの中古物件が山ほど出てくるからね。 みんな、うまく逃げ切ろうね♪ |
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| No.173 |
by 匿名さん 2007-09-04 23:10:00
将来の値崩れ確実な新築を買うやつはバカってことですな。
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| No.174 |
by 匿名さん 2007-09-04 23:16:00
なんだか趣旨が変わってきていますね。
ただの新築買えない(或いは中古を買ってしまった)人の言い訳大会ですね。 |
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| No.175 |
by 匿名さん 2007-09-04 23:24:00
まぁね。
新築買っても、数年経てば築浅中古と同じ．．． ほんのひとときの優越感。 それに支払う対価は、はたして妥当か？ |
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| No.176 |
by 匿名さん 2007-09-04 23:43:00
>>174
どんな新築も、所詮売るときは中古だから。 経済的には中古の方が得な事は間違いない。 とはいえ、それは築50年くらいまでは機能を維持できてこそ。 本当にそんなに使える物か、実質耐用年数に不安がある。 だから、こんなスレがあるわけで。 |
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| No.177 |
by 匿名さん 2007-09-05 00:50:00
＞マンション特有だと外壁が吹きつけの場合が２〜３０年で塗り替えで高額なんですが
塗り替えは、基本は10〜15年ですね、うちの場合だと1回3,000万円 戸あたり40万円の積立金取り崩しという感じです。 タイルは、表面は痛みませんが、下地は同じで痛みますから 交換する場合は、タイルは色が出ないから特注ですから 吹きつけよりはるかに高いですよ。 ＞>都内でも築50年以上の鉄筋の建物があるが、ちゃんと評価されている。 現代の分譲マンション最古の物でも50年弱（47年？）ですから、この場合は マンション以外ということですね。 いずれにせよ、土地の高い都心物件や駅から5分前後の物件じゃないと 資産価値は20年あたりを境に急落すると思います。 中古購入者だって、古くて小綺麗でも中古で買うなら遠いところや 狭いマンションは嫌ですよね。 都心物件で、築30年で新築相場のの40〜50％、郊外では20〜30％という ところの資産価値でしょう。 住むにはどちらも、支障がないから郊外の激安中古はお買い得かもね。 |
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| No.178 |
by 匿名さん 2007-09-05 01:06:00
修繕積立金が急騰するのは、高級物件の小規模マンションのこと。
最低50戸以上なら、修繕積立金は国交省の指針で20年目以降で月額180円/㎡程度です。 つまり50㎡なら9,000円、70㎡なら12,600円、100㎡でも18,000円 これで足りるかというと、理事の経験からいうと上手にすればだいたい大丈夫です。 築30年経過していますが、過去に一時金を徴収したことはありません。 見落としがちで管理組合の収入で大きいのは、駐車場使用料 うちは戸数の20％しかないけど、棟内で月額3〜3.5万円なので非常に大きな収入になります。 設置率が60％でも、使用料が1万円未満なら苦しいかもしれない。 最近よくある、機械式駐車場で設置率100％、月額5000〜1万円未満というのは諸経費を考えれば、赤字で金食い虫でむしろ不良資産になりかねないです。 |
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| No.179 |
by 匿名さん 2007-09-05 01:35:00
築30年って下手すると建て替えになっちゃうんだと。
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| No.180 |
by 匿名さん 2007-09-05 01:39:00
いやあ建替えができるのってある意味勝ち組マンション。
おそらく世の中のマンションの9割は建て替えができずに スラム化するでしょう。 |
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| No.181 |
by 匿名さん 2007-09-05 09:05:00
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| No.182 |
by 購入経験者さん 2007-09-05 10:38:00
＞おそらく世の中のマンションの9割は建て替えができずにスラム化するでしょう。
普通の心理で考えるとわかりそうなもの。 ・元々億ションが多くて高嶺の花だった高級マンションが、中古で 手の届く価格になれば、誰でも欲しいから高値になる。 ・安いこと以外にメリットが薄い、チープマンションが「新築でなくなっ て」 中古になれば、買いたいメリットは「中古としても割安感」以外ない。 現在都内で言えば、5,000万円未満の物件、首都圏なら4,000万円未満。 つまり、平均以下のサラリーマンが気軽に買える物件は資産価値がない。 ・人気エリアの駅に近くて、家賃相場が高ければどんなに古くなっても 資産価値はそれほど下がらない。（利回りで買いたい投資家がいる） 結論から言うと、築30年以上でも家賃相場より極端に安くなく借り手がいる マンションは、資産価値を維持できる。 家賃相場の半額でないと借り手がいない、空室が目立つマンションは新しくてもダメ。 近代マンションの最古の四谷コーポラス（1956年築）は、郊外のマンションより坪単価が高いし、賃貸でも借り手がいくらでもいるらしい。 http://sumai.nikkei.co.jp/mansion/kanri/serial_20040405p4000p4.html 日本のマンションの歴史 http://www.geocities.jp/tshny046/rekisi.html マンション賃貸 http://www.nihonzaitaku.co.jp/faq/faq04/faq04_08.html |
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| No.183 |
by 匿名はん 2007-09-05 10:38:00
81年以前のマンション(築27年以上)は、古い耐震基準で
作られているから、早めの建替えが必要かもしれない。 そうしないと、周辺住民に迷惑だ。 |
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| No.184 |
by 匿名さん 2007-09-05 11:17:00
ヒューザーの物件並に危険だよな。
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| No.185 |
by 匿名さん 2007-09-05 13:12:00
>>183
無知なひと？ マンションの構造の基礎をご存じない？ 新耐震基準以前は、安マンションの手抜きが多かったことは事実 ハイグレードは、当時の方が構造計算が電子化されていなかった分 手探りで、躯体は現在よりしっかりしている場合も多い。 マンションが現在よりも高級品だった（建築費が高かった）のは こんな理由があるのです。 現在のマンションが、梁が小さくなった、柱が細くなんて宣伝してますが 昔からマンションはラーメン構造（柱構造）、鉄筋も、コンクリートも 同じものです、高層化とコンクリートポンプが強力になって水分は増えて いるくらい。 特に、塩分の入った海砂を使う割合は最近の方が多いんだよね。 なぜ、梁や柱小さくなるのか、コスト計算が緻密になった？ |
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| No.186 |
by ↑ 2007-09-05 13:19:00
古い耐震基準でも大丈夫ってこと？
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| No.187 |
by 匿名はん 2007-09-05 13:20:00
>新耐震基準以前は、安マンションの手抜きが多かったことは事実
なおさら危ないじゃん。 >特に、塩分の入った海砂を使う割合は最近の方が多いんだよね。 さらに危ないじゃん。 ごく一部の本物の高級マンションを除いて、すべて危ないってこと? |
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| No.188 |
by 匿名さん 2007-09-05 14:08:00
躯体の手抜きとか欠陥って、最初の10年以内に現れます
その点では、古いマンションの方が安心でしょう。 築浅中古なんて、中古なのに割高なだけで意味がないと思うけど、女性と同じ。 |
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| No.189 |
by 匿名さん 2007-09-05 14:48:00
＞81年以前のマンション(築27年以上)は、古い耐震基準で
＞作られているから、早めの建替えが必要かもしれない。 ＞そうしないと、周辺住民に迷惑だ。 １９７７年竣工のマンションに居住しています。 ５年前に建物診断を行い、ピロティと１階駐車場の一部を補強しました。 外見はよくないのですが、安心して生活できます。 躯体は管理状態がよければ、７０年以上は大丈夫だそうです。 旧耐震のマンションでも、管理組合さえきちんとしていれば（資金があれば）、補強工事をしていると思います。 近年は、行政から一部補助金も出るそうです。（ただし、幹線主要道路沿い？） 築２０〜３０年で建替えするのは、資源のムダ使いです。 |
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| No.190 |
by 匿名さん 2007-09-05 15:16:00
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| No.191 |
by 匿名さん 2007-09-05 18:25:00
築30年近い古いマンションの良いところは、子供が少なくうるさくないこと
都心物件に限れば、管理人も住み込みで24時間常駐というのが安心できる。 100㎡近いのは、昔の超高級マンションだから住民層も安心できます。 郊外の、エコノミークラスの新築ファミリーマンションは 同年代ばかりで人間関係も疲れそう。 |
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| No.192 |
by 匿名さん 2007-09-05 18:31:00
実家の木造住宅は築40年ですが、当時の公庫基準の2倍の建築費で
建てられました、あと最低40年は大丈夫だと行政から言われました。 木造の耐用年数は22年らしいけど、実に4倍は持つことになります。 |
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| No.193 |
by 匿名さん 2007-09-05 20:51:00
>>191さんには子供がいないのかな。
うちは子供がいるから、近くにたくさん友達がいた方が、 子供のためにもいいと思っている。 あと、築30年程度の部屋でいいのなら、賃貸で安く借りられる物件が たくさんあると思うけど。わざわざ買うこともないと思う。 トータルの出費ではその方が安あがりなのでは？ で、お金が貯まったら (たぶん定年が見えてくる頃かな)、 終の棲家として新築をキャッシュで買えばいいんじゃない？ |
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| No.194 |
by 匿名さん 2007-09-05 22:04:00
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| No.195 |
by 匿名さん 2007-09-05 22:20:00
別に都心の人気エリアでなくてもいいと思うよ。
その人が住みやすい地域に住めばいいだけでは。 資産価値ばかり気にするから、そういう考えしかできないのかな。 |
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| No.196 |
by 匿名さん 2007-09-05 22:42:00
>>195
191は都心物件について語ってるわけだ。 でもその191に対し、193は田舎でしか成立しない事象と作戦を語ってる。だから、193の意見は都心志向の191には無意味無関係でしょ？と194はレスしているんだろう。 あなた、読み違えてる。その読み違えっぷりは193と同一人物？ |
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| No.197 |
by 匿名さん 2007-09-05 22:46:00
あと、「都心」の人気エリアに限らず、郊外の人気エリア(自由が丘とか田園調布とか)でも、193の作戦は成立しないよ>>195
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| No.198 |
by 匿名さん 2007-09-05 23:24:00
安マンションはダメですよ、外廊下とかエントランスホールがない
なんて論外です。 10年落ちの、ＢＭＷやベンツ、高級車は買い手がいるけど 10年落ちの大衆車は、使用に耐えても価値がないからスクラップ。 同じ立地なら、新しい方がいいけど高額になる。 都心の場合は、立地の良い場所には新しいマンションが少ない 立地の悪い新築なら、その60％で買える古いマンションがいいと思う。 ＞で、お金が貯まったら (たぶん定年が見えてくる頃かな)、終の棲家として新築をキャッシュで買えばいいんじゃない？ 近所だと75㎡前後の新築は現状で8000〜1億円です、 そんなに貯金はできないですよ、ローンも50歳越えたら厳しいですよ。 仮に55歳で、新築をキャッシュで買って20年後に死んで子供に残すのかな？ |
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| No.199 |
by 匿名さん 2007-09-05 23:28:00
>>193
いくら古いマンションでも、賃貸仕様はそれなりだし 壁紙だって、水回りだって自分の自由にはなりません。 安いと言っても、家賃を支払いながら定年間際までに8000万円以上 貯金なんてできますかね、貯金崩したら老後資金はどうするの？ それまでに子供にもお金が掛かる時期があるし。 |
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| No.200 |
by 匿名さん 2007-09-05 23:36:00
＞外廊下とかエントランスホールがない
これはダウト。エントランスが無い物件は知らないが、外廊下でも作りがしっかりしている人気エリア物件なら、中古でも評価は高い。 まあ、最近の新築マンションだと、内廊下が多いから別かもしれないけどね。20年前、30年前は内廊下の物件の割合自体が今より少なかった。 |
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by 管理担当
こちらは閉鎖されました。 |
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