【老朽化】マンションの寿命って何年よ！！【建て替え】

[匿名さん]

築30年以上のマンションに住む人。老朽マンションの行く末やいかに！
どうすればうまく建て替えできるのか。
今まさに建て替え問題の渦中の人、もうすぐなる人。
新築買ったあなただって、いつかはあなたもこの問題に直面しなければなりません。
年金だけを心配していてはいけません。マンション建て替え問題こそ我々にとって人生の大問題。
さあ、議論しよう！！

[122: 84]

まあ、自分の余命より長ければいいや。

[123: 匿名さん]

＞120
最後に残る財産がまさに解散価格ですね。
土地代というより、土地利用価値代でしょうね。
またデベがＭＳを新築して、販売できる価格から
建築費2000万と粗利500万円を引いた残りという辺りでしょうか？
条件のよほど良い土地でないと買い叩かれそうですね。

[124: 匿名さん]

>123
自分達の資金で、解体して更地にして売れば、より多くの解散価値
つまり分配金が得られますよ。
元々マンションに適した、立地の良い場所が多いんだから。

ミニバブルに押されて、悪条件の立地に無理矢理開発したマンションだと、
解散価格も、数百万にもならないかもしれないが・・・
解体費用で、マイナスになることもあるかもしれないね。

[125: 匿名さん]

>>120
選択肢は２つしかないの？
現実的には、どうしてもそこに残りたい人と、
別に金もらって出て行ってもいいやって人の2通りに
分かれると思うんだけど。

[126: 匿名さん]

違法建築や容積率一杯だと、最近のマンションは共有部分の面積が大きめだから
建て替えられたとしても、以前より一回り小さな部屋になってしまう。

昔は3ＤＫとか4ＤＫとかで、リビングという発想が一部の高級マンション以外には
なかったから、おしなべて部屋数は減る傾向ですよ。
どうしても、そこに住みたいというニーズがあっても、近隣の新築や、築浅中古を
買うよりも、持ち出しが高くなってしまうなら、立て替える意味も薄れて
そちらを買いたいというのが人情でしょう。

低層階の人が、今度は高層階と思っても、なかなか自由にならないからね。
全世帯の大多数の人が、妥協して、ある程度満足する計画でないと難しいでしょう。
だから、結果的にお金でけりをつける（売却して解散分配）という選択肢が、
現実的な場合も、多いような気がするよ。

都内の昭和40年代のマンションは、けっこう違法建築が多いらしいから、
容積率の余剰というのも少ないと思います。

[127: 匿名さん]

もともと新築の時が高級マンションだった物件だと、古くても立地が良ければ
結構強気な価格でいけてる。
http://realestate.homes.co.jp/search/detail/b%5B%5D=1014520009681/tk=1...
管理費（多分修繕費も込み？）で183,084円って、すごい管理してくれてそう。

[128: 匿名さん]

まあ今後は建て替えじゃなくて、補強修理や骨格を残したりフォーム方法などが開発されていくでしょう
もうある程度技術的には出来てるみたいだから建てかえしないでも長く住めるよ

[129: 匿名さん]

世界遺産みたいな建物なんて100年以上はざらだよね、姫路城なんてどうゆうメンテナンスしとるんだろう？

[130: 匿名さん]

立替もしてないしね。

[131: 匿名さん]

東大寺はどうなんだ？

[132: 匿名さん]

１００年以上の建物って殆ど木造じゃない？
コンクリートだとどうなんだろうね。１００年持つかね？

あと、立地の悪いタワーなんかは土地代より解体費の方が高くなって
価値がマイナスになるなんて事はないかな？

[133: 匿名さん]

神社仏閣とかって柿とか松とかだからかなり耐久性があるんでは？
もちろんメンテもしっかりしてるだろうけど。
柿の木とかで家建てたら、かなりの金額になりそうだけど。

[134: 匿名さん]

ほとんど建て直しみたいな修復をしてるからだよ

[135: 匿名さん]

木造で高層マンション作ってみては？
木造地下２階付５０階建　なんて　どうよ。
内壁はもちろん土かべ
外壁はトタン板
屋根は草葺き　飛騨の合掌作りみたいに。
趣があります。
さあ　想像してみてください。

[136: 匿名さん]

５０階は風が無くても揺れてるなｗｗｗ

[137: 匿名さん]

>134
そうなん？

ピサの斜塔はどうなんだ？見た目を気にしなければ300年ぐらいもつんじゃないのでわないのか。

[138: 匿名さん]

ピサの斜塔は鉄筋コンクリート造りではない。
鉄筋コンクリートには、過去の建築物のコンクリートかぶり厚が少なすぎるという問題と、コンクリートの酸化による鉄筋の錆の問題がある。

[139: 匿名さん]

今は、木造も100年もたないよ。
基礎がコンクリートだから。
残念でした。

俺のじっさんちは、基礎が石で200年ぐらい経ってるらしいけどな。
でも、町の文化財か何かに指定されてて、取り崩せないんだと。
薄暗いが意外に夏は暑くないし、冬も寒くないんだよな。
在来木造の実家のほうがよほど寒い。
ファンヒーターつけても、トイレなんぞに行くと死ぬほど寒い。

[140: 匿名さん]

つまり何百年も前の建物のほうが物がいいってこと？

[141: 匿名さん]

ヨーロッパのコンクリートの家は普通に１００年超えてますよ

[142: 匿名さん]

昔、昔のヨーロッパはコンクリではなく、石造りだと思うけど。

[143: 匿名さん]

世界遺産になってる物を今作ろうとしたらタワーマンション以上かかるんだろうから何百年も持つのかもね。

[144: 匿名さん]

そうか！＼(◎o◎)／！

[145: 匿名さん]

教えてください。
建て替え費用って１世帯辺りどのくらいするのでしょうか？
相続放棄したほうがいいのか迷っています。

[146: 匿名さん]

>>145
立地条件や建て替え案等によって、全く変わってきます。
ここでは、住所や図面等をさらしても価格は出てこないと思いますよ。
管理組合にでも相談されてはどうでしょうか？

[147: 匿名さん]

相続放棄する必要はないだろ。
金のないやつは、どこのマンションにでもいる。
普通は、建替え時に管理組合が僅かな金で権利を買い取る。
だから、僅かな金ははいってくる。

[148: 匿名さん]

建て替えずに一括でデベに売却するのもいいよ、
うちのマンションは1世帯あたり2000万円程度には土地代がなる。

[149: 匿名さん]

都心の立地だけ抜群の築30年のマンションを10年前に買いました。（当時は築20年）
この時期総会がありましたが、話を聞いているとやっぱりダメです。

分譲当時は、お金持ちだったらしい住民も今まで残っているのは年金生活や未亡人の
老人主体マンションになりました。
（本当のお金持ちは20年以内に売って出て行ったようです）
相続のあった世帯は、家賃はそこそこで利回りは抜群だから賃貸に出してます。
積立金の値上げもダメ、修繕は壊れたものから必要最低限、オートロックもダメ・・・・
建物を維持するのが精一杯で、綺麗に住もうという発想のある住民は少数派です。

バブルの頃は1億円近かったらしいです、現在は2500万円程度です。
なぜか中古を買って入居する人もここ5年くらいは、50代以上のお年寄りが多くなりました。
建て替えなんて、夢のまた夢でしょう。
「建て替えは、私が死んでからやってくれ・・・」と言った感じです。

正直なところ早くローンの組めるうちに賃貸にでも出して、
逃げだそうかと最近思っています。

[150: 匿名さん]

資産価値うんぬんを言わず電気設備や水周りのメンテをやり続けて
RC造のマンションの寿命って6〜70年てとこじゃないですかね。
50年くらいは問題ないと思うけど。

[151: 匿名さん]

資金を潤沢に注ぎ込んでメンテナンスをすれば
固定資産税の上限は47年ですが、80年近く維持できるでしょう。
でも建物より、住民が老朽化して年金生活になるから資金不足が多いんだよね。

「中古マンションは管理を買え」といいますが、一番大切な管理とは住民のレベルですよ。

[152: 匿名さん]

30年前はハイクラスの住民も、現在は年金暮らしのダメダメ住民、ケチケチ住民になってます。
娘、息子は煙たがって実家に寄りつきません。

[153: 匿名さん]

新築買って、16年くらいで買い替えます。これって車と同じですね。

[154: 匿名さん]

なんで１６年？

[155: 匿名さん]

最初は、みんなそう言うんだよ！
夢と希望を持つのは勝手ですよ、16年後にいくら頭金があって、いくらローンを組めますか？
庶民マンションだと実行できる人は、約半数といったところ。

[156: 匿名さん]

伯母の住むマンション、都内23区内公園隣接、築44年。
オーナー自ら住んでいるのは８０歳になる伯母くらいで、
後は全部個人が賃貸で所有してるそうです。
平米数50〜75程度ですが、賃貸収入は月15万超。
建替えの“た”の字も出た事ないとか・・・・

みんな「地震で崩壊するまでは家賃が入る」と（笑）
やっぱりマンションは立地だね。

[157: 匿名さん]

マンション修繕積立金は、管理会社にとって見れば財務内容がはっきりしているので、いろいろ改修計画を持ちかけて食い物にされやすい、

気をつけよう、管理会社を通じた相見積もりほどバカバカしいものは無い。

相見積もりは管理組合独自で何社かとらないとダメだ！
黙っていても管理会社よりは三割くらい少ない工事費で済む、
管理組合で施工管理が出来る場合だったらもっと安くなる。

[158: 匿名さん]

>>157
その通りですね。
うちも大手の管理会社で契約しているけど、理事長が建築家なので
必ず相見積もりを3社はとっています。（心情的には管理会社に任せたい）

理事をしている間に、管理会社が落札したのは20％位でしょうか？
ものによっては、同一内容で30％〜50％も高いことがあります。

素人は「安かろう悪かろうなんでは？」と理事長に聞くと
「これが普通の見積、管理会社の見積は異常に高い」といわれます。

[159: 匿名さん]

新築を買っても10年くらいで買い換える自信が無い場合は、新築じゃなくて、住民老朽化の兆候が出て値下がりした築２０〜３０年くらいのマンションを買う方が金銭的には得ってことだな。ずっと住むならね。
メンテを重ねて築６０〜７０年くらいで自分の寿命と共にマンションの寿命も一緒に尽きると。ちょうど良いじゃないか。

[160: 匿名さん]

>>158
うちのマンションも1級建築士が住んでいるので、10年毎の大修繕は非常に助かっている。
あの人が老朽化したら、うちのマンションの修繕はどうなってしまうんだろう・・・

[161: 匿名さん]

一部の金融機関では、たとえ借入人の年齢が若くても、築後５０年までが住宅ローンの許容期限になっているところがあります。

[162: 匿名さん]

＞マンションの寿命って何年よ！！

実家は築３７年の分譲マンションです。

３年前に耐震工事をし、そのときにコンクリート強度も調査しましたが、あと３０年は大丈夫と言われたそうです。

マンションは、メンテナンスさえきちんとすれば、７０年ぐらいは持つそうですよ。
それに、古いマンションは、強度にゆとりを持たせて設計されている場合も多いようですから、建築家に設計図をみてみらって調査すると良いのではないでしょうか。

[163: 匿名さん]

＞161
うちの築35年のマンションは、築25年の10年前に30年ローンで買えたよ、
つまり完済は、築55年目ということになる。
つい先日、部屋が売りに出て70㎡が4,600万円で売れたみたいだから
坪に直すと220万円弱ということ。
多分ローンで買ったのではないかと思います。

知人の実家の、渋谷区広尾の同年代のマンションは、同じくらいで
6,500万円で売りに出ていましたから、郊外の新築物件より遙かに高いということになります。

昨年うちも管理組合が耐震診断もして貰ったけど、あと30年は確実
手入れをすれば50年以上大丈夫だと言われました。
エントランスホール、バルコニーもあるし、内廊下でエレベーターも
2基あるから生活様式としては、陳腐化はしていないからかも。
自称ビンテージマンションだと住民は話しています・・・

一方文京区の人気エリアの築40年近い高級マンションを見に行ったことがあります
当時で80㎡〜200㎡近い部屋ばかり、庭には広大な樹木がたくさんあって
戸数も100戸未満で一昔前は、憧れの的でした。

バルコニー無しで花台程度の小さなもの、洗濯物は室内、内廊下、3戸1EV
集中冷暖房から最近個別に直したらしい。
豪華なんだけど、バルコニーがないのが致命的で最近は人気がないそうです。

[164: 匿名さん]

集中冷暖房、集中給湯は、メンテナンス費用が高額になりますよね。

中野の「コープ・ブロードウエイ・マンション」に住んでいた知人から聞きました。
「立地は最高なんだが、管理費などが高額だ！」

[165: 匿名はん]

不動産屋さん曰く一般的に建物の価値は木造なら２０年、鉄筋なら５０年で無くなると言っていた

[166: 匿名さん]

それは、聞きかじりだけ。

一般的に、郊外と人気の都心だと中古マンションの価格は別世界である。
法定の償却は、木造戸建て30年、マンション47年ということになっているが
これは、固定資産税の評価であって実際には建物と土地を分けて評価しない。

都内でも築50年以上の鉄筋の建物があるが、ちゃんと評価されている。

[167: 匿名さん]

>164
現在のマンションで集中冷暖房＆集中給湯のマンションのが
少ないですよ。

戸建と同じもの使用してるのでメンテや交換費用は
同額です。

マンション特有だと外壁が吹きつけの場合が
２〜３０年で塗り替えで高額なんですが
これもタイルならば１戸辺りは戸建と同程度。

[168: 匿名さん]

>>159さん
築２０年のマンションを５０才に買えばいいのか。
メンテ重ねていくとなるとかなりの出費になりそうですね。

[169: 匿名さん]

＞ちゃんと評価されている。

誰に？

[170: 匿名さん]

>都内でも築50年以上の鉄筋の建物があるが、ちゃんと評価されている。

ごくごく一部のマンションの話。

[171: 匿名さん]

まあ、マンションの資産価値は立地だからね。
中古マンションも、電車で1時間の郊外や不人気地の駅近マンションより、世田谷や目黒のバス便マンションの方がずっと人気があり取引価格も高い。田園都市線や東横線の都区内区間の駅前マンションなら、築40年でも現実に電車で1時間の郊外や不人気地の新築マンションより値段が高い(駅10分築40年50平米で2000万円以上とか)。
メンテナンス費用も、新築の頃からきちんと手入れしていれば、そんなに急激に増える事は無い。人気立地のマンションなら、購入価格を考えればメンテナンス費用も安い物だ。

>>168
100まで生きる気？
マンションは築60〜70年は持つし、人間の方は最後の何年かはどうせ老人ホームとか施設行きになる可能性が高いから、30歳で買っても平気だと思うよ(老人ホーム入居費用を貯蓄していれば)。30歳で新築で買っても、70歳で老人ホームに入ろうと思って売却しようとしたら築40年。新築と築20年の価格の差は、同立地の築40年の売却価格と似たような物。マンションだと新築を買っても、結局若い時のローン返済の苦しみが増すだけだよ。