【老朽化】マンションの寿命って何年よ！！【建て替え】

[匿名さん]

築30年以上のマンションに住む人。老朽マンションの行く末やいかに！
どうすればうまく建て替えできるのか。
今まさに建て替え問題の渦中の人、もうすぐなる人。
新築買ったあなただって、いつかはあなたもこの問題に直面しなければなりません。
年金だけを心配していてはいけません。マンション建て替え問題こそ我々にとって人生の大問題。
さあ、議論しよう！！

[1112: 匿名さん]

所有してたら私有財産の資産価値低下に納得する人いないでしょ。
5000万が20戸で10億として、10戸に減らすなら1戸1億以上で売れなければ
賛同する所有者はいません。価値と価格は一緒ではない。
所有者全員が共有できる価値、は価格しかない。

[1113: 匿名さん]

それは新築販売時の価格でしょう。

もう古くなって建物の価値は無くなってしまって建て替える場合の話ですよ。
いらなくなった人は土地の持分を売って、建て替える人が買うのだから減築でいいのでは？
という事。で、また容積率いっぱいというのもこれからの時代どうかな？と。

[1114: 匿名さん]

容積率いっぱいに建築されたマンションは次に建て替えが難しいのだから価値の下落率が大きくなる。
それが解っているのだからこれからのマンションは容積率に余裕を持って建てるべき。
お金の面は大変ですが結局価値があるマンションにしようと思えばそうするしかないとおもう。

[1115: 匿名]

>いらなくなった人は土地の持分を売って、建て替える人が買うのだから減築でいいのでは？
つまり、建て替えに賛成する組合員は、建て替え反対の組合員から権利を買い取った上で、建て替え費用も負担すると言う事ですよね？
費用的に絶対に不可能だと思いますよ。
>という事。で、また容積率いっぱいというのもこれからの時代どうかな？と。
むしろ、容積率いっぱいで居室数を増やして、販売した収益を、建て替え費用や、買い取りの費用に充当する方法でなければ、建て替えなんて成り立たないと思います。

[1116: 匿名さん]

権利を買い取った上で、建て替え費用も負担する。
その通りです。
建て替える程古いマンションなので中古で安く購入している人も多いと思いますし
絶対不可能とは言えないんじゃないんでしょうか？

[1117: 匿名さん]

『減築でいい』『お金の面は大変』で納得する区分所有者ばかりなら
もっともっと老朽マンションの建て替えは進んでますよ笑
減築前提では安くしか持分売れないから、面積を維持したリフォーム転売考えるわけで。
価値あるマンションにしたいかは次の所有者が考えることで今の所有者には関係ない。

建て替えるほど古いマンションを所有している、もしくは
安く購入している人は全員が住めるだけでいい人ではありません。
バブル期に高値摑みして売るに売れず損切りもできない人
安く購入して建て替えキャピタルゲインを狙う人も中にはいます。
自分が損する話に納得するわけがありません。
売る時損すると分かってたら誰も老朽マンション買わないことくらい、ちょっと考えれば分かるはず。

[1118: 匿名さん]

該当のリノベーション物件、全１７戸のうち１３戸が分譲販売されるようですね。
既存の区分所有者も残られているのでしょうか、よく解らない物件ですね。
この物件の事ですよね　↓
http://www.ryokuen-house.com/

[1119: 匿名さん]

容積率に余裕を持って建築したら損するんでしょうか？

中古マンションで容積率６０パーセントと新築マンションで容積率９０パーセントはどちらが価値が上なのでしょうか？

建て替え事により価値を失ってしまう事もあるんではないんでしょうか？

[1120: 匿名さん]

戸建て密集地→マンション建て替えパターンだと
地権者用物件もらってそのまま住む人も聞くけど
マンション→マンションだと物件もらっても結局売ったり貸したりが多そうな。

そもそもマンション建て替えまで貸さずに自分で住んでる人の方が少ないでしょ。
解体して新築建てるにも三年とか五年とかかかるし。

[1121: 匿名さん]

ここでも散々書かれていたマンションは古くなると入居者の質がどんどん下がるというのも容積率に余裕を持って建築しておけば土地の値段分があるのでマンションの価値がさがらずそういう入居者も防ぐことができると思います。

[1122: 匿名さん]

>1119さん

単純比較はナンセンスなんじゃないですか？
容積率に余裕残した低層の方が資産価値は高いですよね、それは。
けど所有者のいない無料の土地にタダで新築建てる０スタートの話ではないわけで。

5000万で20戸が10戸なら1億でないと、と書いたのは
その前提となる更地を10等分したら1億で売れる保証がないと
現区分所有者には明け渡すメリットがないわけです。
現実的には減築なら1億では売れない（8割に減築で10億が8億なら
20等分では4000万でマイナス1000万）ことがほとんど、になるとすれば
区分所有者にとっては壊さない方がマシだって話になる。
化粧直ししたボロ家で売れば5000万で売れるかもしれないわけですから。

[1123: 匿名]

>>1118
敷地利用権が所有権ではなく、今でいう定期借地権だったのではないでしうか？
前区分所有者達は、建物が老朽化するまでの期限付物件と自覚した上で、割安の分譲価格で購入したのではないかと…

分離処分が可能な時代の物件だから、デベロッパーは各区分所有者から価値のなくなった建物を二束三文で取得。
分譲されない４戸は、元々の土地の所有者に割り当てられた住戸。

新規に分譲される１３戸の販売代金から、敷地の残金とリノベーション費用を差し引いたのが『利益』

この方法だと、躯体と敷地がかなり割安に取得できるから、十分商売が成り立つのでは？
と、妄想してみました（笑）

[1124: 匿名さん]

>容積率に余裕を持って建築しておけば土地の値段分があるので
>マンションの価値がさがらずそういう入居者も防ぐことができる

マンションってそもそもそういう発想で建てられてないと思う…
高い地代の少ない土地を最大限有効活用、悪く言えば大勢押し込めるように作るもんでしょ。
土地の有り余った田舎ならともかく、都会でそんな無駄を許せる金持ちならいっそ戸建て買うよね。
容積率を余らすどころか、土地の持分ないに等しいタワー時代に逆行してる。

[1125: 匿名さん]

>1123さん

旧法借地権とかですか。40年って相当短いですけど。
新築そっくりさんになった時点で所有権物件に変更、って
地主がOKなら簡単にできるものなんでしょうか。

にしても、仮説がホントなら所有権に変更する意味って
さすがに躯体の年数を知られたら定借では売れないから、とか笑？

[1126: 匿名さん]

1121みたいな人はドムスとか買えばいいんじゃないかな。
バブル期の数十億ションは維持費もすごい、という。
残ったオーナーはプライド高いから減額とか無理だし
売りたくても月々それだけ払える人なら新築買うから売るに売れない。
結果、住民の質は保たれるけど金銭負担は戸建て以上。
区分所有のデメリットだけなら膨大。

[1127: 匿名]

>>1125さん
>新築そっくりさんになった時点で所有権物件に変更、って
>地主がOKなら簡単にできるものなんでしょうか。
原則は区分建物を建てた者（デベロッパー）が底地に有している権利によって所有権か借地権が決まるのですが、実際のところは、売りやすくするためにデベロッパーが「所有権で行きましょう。」との提案をしたのだと思います。
（分譲マンションの主流は所有権敷地権ですからね。）

ちなみに、17戸の旧区分所有者の権利が時限的なものでなかったとすれば、それはつまり17戸に対して『地上げ』を行うのに等しい事であって、そんなのは相当無駄金を積まなければ成功しないだろな、と…
妄想のきっかけはそんな稚拙な発想です。

[1128: 匿名さん]

このマンションはもともと高級賃貸マンションだったんじゃないでしょうか？
非分譲の部屋はもともとの住宅が予約で購入してるんじゃないかな？

容積率いっぱいにして再建築は戸建でいうと土地を半分売ってそのお金で家を建て替えると同じですよね？
得なの？

[1129: 匿名さん]

ドムス南麻布は管理費と修繕積立金だけで３０万円かかる
こち亀でマイホームが欲しい寺井が麗子からマンションただでもらったけど維持出来なくて返したのリアル版ですね。
ここまで高級なマンションは対象外でしょう。

[1130: 匿名さん]

No.1128
自転車しか置けないスペースで高級賃貸は如何ですかね。
接合する道路は狭く一方通行、低いガード有り、？

[1131: 匿名さん]

個人的にはドムスみたいなお屋敷街の中低層こそ建て替え至難なんでは、と思う。
用途地域からして余剰床が出来ない。
解体新築、全て所有者負担した旧１：新１の建て替え以外不可能。

[1132: 匿名さん]

ドムスはパスで。たぶん本当のお金持ちしか維持不可能。中古でもいまだに２億円以上するし。

[1133: 匿名さん]

売り出し時には23億とかだったよね、ドムス。
内装の質の高さもぶっ飛んでた。人間国宝の宮大工まで動員してたっけ。

[1134: 匿名さん]

前回の東京五輪を契機に建てられたかつての億ションが
今回の五輪を契機に建て替えできるか？興味ある。

[1135: 匿名さん]

３５年越えマンションの建て替えも行き詰まりみたいですね。

修繕積立金を運用してその利益で建て替えるしか方法ないかも？

[1136: 匿名さん]

宝くじでも買えよ

[1137: 匿名さん]

修繕積立金を運用して一体どれだけ利益が出ると言うんだ笑

[1138: 匿名さん]

入居時に３００万円の修繕積立金を入れてもらう。
年５％の複利で３５年間運用すると１６００万円になる。

[1139: 匿名さん]

年５％の複利で３５年間運用

するつもりが、あーら不思議
いつの間にかゼロになってたりして

[1140: 匿名さん]

定借じゃあるまいし35年住み続ける前提がそもそも無理。

[1141: 匿名さん]

修繕積立金は売却時に返金しないから問題なしだけど、あれも無理これも無理と否定しかない。

[1142: 匿名さん]

現実的なだけでは

[1143: 匿名さん]

>修繕積立金は売却時に返金しないから問題なし

途中で売っても返金されないのに最初300万払えって実質的に物件価格の値上げ。
結果的に永住した奴以外は何のメリットもない

[1144: 匿名さん]

３５００万円でも３８００万円でもたいして変わらん。
大丈夫だ。

[1145: 匿名さん]

ニーズがあればとっくにデベがやってます。
そんな先々まで考える頭があったら、買った瞬間２割引き必至の新築買わない。

[1146: 匿名さん]

普通、商品というものは３割ぐらいの利益が上乗せされている。
買って価値が下がらないものなどない。

[1147: 匿名さん]

1138＝1144＝1146が納得してるかどうかはどうでも良くて
要点は購入者の大多数が賛同するかどうか、なのだが……

『マンション老朽時に備えて新築時からどう対策するか』
考えてる人ばかりなら数十年後は産業廃棄物みたいな新築は売れてない、ってことくらい解るよね？
世の中、頭のいい人ばかりじゃないから自分以下の啓蒙に疲れたら戸建にするのも手よ。

[1148: 匿名さん]

江戸川区で初のマンション建て替え。
http://www.kensetsu-databank.co.jp/osirase/detail.php?id=11737

773平米で従来28戸が店舗付32戸ってよく話がまとまったな、だけど
いわゆる人気エリア以外でも成立する、って意味では貴重かも

[1149: 匿名さん]

「多数の賛成で敷地売却」へ　老朽化マンション来年国会に法案提出　国交省
http://www.jutaku-s.com/newsp/id/0000019835

[1150: 匿名さん]

老朽マンションの売却・解体、税優遇盛る　税制改正大綱

http://mw.nikkei.com/sp/#!/article/DGXNASGC1201I_S3A211C1EE8000/

[1151: 匿名さん]

マンション容積率緩和で増床、建て替え促進　 2014年1月10日 02時06分

国土交通省は９日、耐震性が不足する老朽マンションを住民が建て替える場合、容積率を緩和し増床できるようにする方針を決めた。
増床分を売却し費用の一部に充てることで住民の負担を減らし、建て替えを促進するのが目的。２４日召集予定の通常国会にマンション建て替え円滑化法改正案を提出する。

全国約５９０万戸のマンションのうち、約１０６万戸が１９８１年以前の旧耐震基準で建てられており、震度６強以上の大規模地震で倒壊する危険性が指摘されている。
しかし住民の合意形成や費用負担の問題で対策が進んでいないのが現状だ。

（共同）

[1152: 匿名さん]

そんな法案が成立しても無駄、０．数％の老朽マンションが恩恵受けるだけ。
現実に容積建蔽率とも余裕が有っても建て替えの議決を成立さ競るのは至難の業。
半数ですら手が上がらないのが現実。　よほど立地の良い所でしか無理ですよ。

[1153: 匿名さん]

コンマ数％でも建て替え出来れば何も手を打たないよりはマシでしょ。
現段階でこれ以上に効果的な施策が他にあるのかどうか、だし
そもそも家余りの人口減少国で、あらゆるマンションが
余剰床必須の建て替えする必要さえあるのかどうか。

[1154: 匿名さん]

特定少数なら何の意味も無いよ。ゼネコン、デベのわずかな延命かな。
人口減少の折り、将来は出稼ぎ外人用の飯場でも造った方が需要有りだわ。

[1155: 匿名さん]

わずかな延命に役立つ、が何の意味も無いとは矛盾する。
出稼ぎ外人用に飯場作らなくても、既に家賃の安い
東側や郊外のボロマンションがその役割を果たしてますが？
出稼ぎは国内に職のなくなった日本人ブルーカラーがする心配でしょう。
建て替え刺激策の恩恵に与れる一部の好立地物件に対するやっかみとしか映らない。

[1156: 匿名さん]

需要も無いのに増床してでも建替えって？　アタマワルすぎですよ。
そんなボロは買い叩かれてデベや国売りが違う商売するから心配しなさんな。

[1157: 匿名さん]

>>1155
＞わずかな延命に役立つ、が何の意味も無いとは矛盾する。
「特定少数なら何の意味も無いよ。縦しんばゼネコン、デベのわずかな延命かな。」
これでいかが？　オタク建替え出来ずにオンボロ建屋処分出来ないヒネクレさんですか？
東側とか郊外とか何処の地域かも特定も出来ない意味不明な投稿はジャマ。　シッシッ！

[1158: 匿名さん]

×建て替え刺激策の恩恵に与れる一部の好立地・・
○建て替え刺激策の恩恵に与れる一部の土建議員の縁故

例外探す方が難しい

[1159: 匿名さん]

リーマンショック前に書かれた江副氏の「不動産価格は下落する」(2007)より要約

阪神大震災の時に多数の戸建が倒壊や火災で失われて、住宅の供給が不足した
供給不足に対応するために、政府は容積率の大幅な緩和と、金利の優遇で対応した
この結果何が起きたかというと、床面積が倍増して過剰供給が起きて坪単価が大幅に下落した
つまり阪神間の立地の価値が下がってしまった

容積率の緩和は、建て替えに向けて一番安易な方法だが、デメリットも大きい
住宅の供給が差し迫って不足しているのならまだわかるが、慎重にしたほうがいいと思う

[1160: 購入経験者さん]

港区で二軒目のマンション建替えがもうすぐ建替え決議に入ります。
一軒目の建替えは今年秋から入居開始です、建替え検討から入居まで１０年かかりました。
二軒目はオリンピック開始前に完了します、建替えは実績のある設計事務所に全面的に依頼して成功です。

[1161: 匿名さん]

マンションなんて建替えるじゃ無く、住み替えるんだよ、未熟な考えの方。
１０年ってなんなの、アホらしい。　そんな無駄は買い替え出来ない方に任せなさい、時間の無駄。