【老朽化】マンションの寿命って何年よ！！【建て替え】

[匿名さん]

築30年以上のマンションに住む人。老朽マンションの行く末やいかに！
どうすればうまく建て替えできるのか。
今まさに建て替え問題の渦中の人、もうすぐなる人。
新築買ったあなただって、いつかはあなたもこの問題に直面しなければなりません。
年金だけを心配していてはいけません。マンション建て替え問題こそ我々にとって人生の大問題。
さあ、議論しよう！！

[101: 匿名さん]

う〜ん、マンションリフォームで６００万〜８００万程度しか払えない人は十分チープ派だと思いますよ。
意匠デザインはなしでしょ？　むしろ、建設基準法改正以前の建物に大金払う人の気が知れません。
足並みが揃わなければ、どぶに金を捨てるようなものです。

[102: 匿名さん]

＞101↑
この人何を勘違いしているんだろう、夢でも見ているのでしょうか？
このスレよく読み返さないと、笑いものですよ。
チープと言ったり、大金払うと言ったり・・・
足並みが揃うとは、どういう意味でしょう？
マンションで足並み揃わないと、リフォームしちゃいけないのでしょうか？　意味不明。

[103: 匿名さん]

マンションのスレなのに、きっと分譲マンションに住んだことないんでしょうね。
自分が住んでいる賃貸マンションか借家と混同にしているのかも。

[104: 匿名さん]

↑と賃貸派が申しています。

[105: 匿名さん]

http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/8244/
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/7883/

[106: 匿名さん]

＞１０２
チープと言ったり、大金払うと言ったり

誰かと誰かを同一人物にしてはいませんか？
１０２さんと誰が同一人物かは自分は分かりませんが
共通しているのは国語力がないということです。

何度も読み返して冷静にをレスを付けましょう。

[107: 匿名さん]

どうでもいい話はやめて、早くスレの本題に戻りましょう。
もう一度、スレの題名を確かめて投稿しましょう。

[108: 匿名さん]

↑　で、貴方の意見は？

[109: 匿名さん]

実際４０年くらいなのかな？

[110: 匿名さん]

40年前は昭和40年だよね。
それじゃ、違うよ、高級
近所のマンションまだ4000万円以上で取引されてるし、
住民のしっかり、駆体もしっかりで現役バリバリですから。
おもむきがあって、住みたいと思えますよ。

[111: 匿名さん]

いまどきのマンションなら、同潤会アパートよりも持つんじゃないの？
１００年ぐらいは余裕でしょう（躯体はぼろぼろだろうけど）。

[112: 匿名さん]

ある住宅情報誌には、建て替えまで平均３８年と書いてありました。
が、２年前、あるＴＶ番組で取り上げられた、
昭和３１年、日本で最初に建てられた高級分譲マンションの
四谷コーポラスは４８年も前のマンションなのにしっかりしていました。

当時の価格で２３０万円、今で言うと億ションに当たり、
一戸建て（１００万円）より高かったそうです。
ちなみに、調べたら、当時の銀行初任給（大卒）が５，６００円。

今で言うメゾネット・タイプ、玄関部分は団地っぽい印象だったけど、
ちらっと見た感じでは、４８年前の建物にしては、室内もお洒落で、
昭和っぽい感じ？で、そのレトロさが逆に素敵だった。
造りが良いのか、頑丈だったのか、修繕はしたかもしれませんが、
当時の物だと思われる玄関ドアに、建て替えはしていない様子。

（一説によると、５、６０年は持つと書いてあった雑誌もありました）
同時期に建てられた中には、建て替えが必要なのもあるだろうけど、
４８年も前のマンションが、建て替えもせずに健在なのだから、
阪神淡路大震災以降に建てられたマンションや手抜きのないものは、
（１００年は持つと謳われているようなマンションは除く）
建て替えまで、５、６０年は持つんじゃないかと思っています。
と言うか、そうであって欲しい・・・

[113: 匿名さん]

鉄筋の学校の建物だと60年70年の物はいくらでもあるから、
寿命というのも一概に語れないよね。
生活様式の変化に対応できれば、ずっと使えるというのが
結論なんじゃないの。

マンションの建て替えが、平均38年といわれるのも、首都圏で
建て替えられた分譲マンションも、まだ100棟もないでしょ。
ＮＹや欧州のように、100年なんてまだ小僧という時代が、
来るかもしれないね。
但し、管理組合がしっかりしていて、こまめに修繕していればの話ですが。

[114: 匿名さん]

>112さん

四谷コーポラスの記事がありました、まだ現役だそうです。
佐藤工業の施工なんですね。
http://sumai.nikkei.co.jp/mansion/kanri/serial_20040405p4000p4.html

四谷コーポラスの2ＤＫの賃貸が家賃13万円だそうです。
http://homepage1.nifty.com/terazono/data/113-3.html

[115: 匿名さん]

112です。
>>114さん、サイトの掲示ありがとうございます。
四谷近辺の2ＬＤＫの相場は分かりませんが、築50年にして、
＞四谷コーポラスの2ＤＫの賃貸が家賃13万円だそうです。
とは、まだまだ捨てた物じゃないってことですよね？
それと、教えて頂いサイトにも書いてありましたが、
やはり管理↓と（定期的な？）修繕が大事なようですね。

『築50年を目の前にし、どちらの物件も現存しており人も住んでいる。マンションを取り巻く環境は変化のときを迎え「ストック重視」の社会へ変貌を遂げつつある現在において、歴史に名を残せるマンションが顕在することは喜ばしいことであり、「マンションの寿命」が高度な建設技術でもコンクリートの耐久性でもなく、“マンション管理”によって左右されることを改めて教えられる貴重な文化財と呼べる物件である。』

[116: 匿名さん]

現在住んでいるマンションは築25年を超えていて
できた当初から億ションでした。
修繕計画はこれから２０年先までできています。

現在の課題は、その２０年たった時点、つまり
築４５年超の時点でマンションを取り壊し立て替えるか
それともそのままさらに数十年使うか
を決めることにあります。

物理的にはあと３０年、４０年と使うことは可能だそうですが
もしそうならば、それに見合った修繕計画を今から策定する必要があり
修繕金の額もその時に慌てないよう今のうちに見直すということだそうです。
これから５年以内のその決定をすることになるでしょう。

[117: 匿名さん]

114です。

私も調べました、
2005年の記事でしたが、四谷コーポラス（築50年。四ッ谷駅徒歩7分）の
中古物件が売りに出されていました。６７m2のメゾネットで２９８０万円です。
やっぱり、立地が良いと土地代の割合が多いのか、へたな郊外の
新築並みの価格が付くのですね、正直驚きました。

[118: 匿名さん]

土地代がほとんどでしょうね。

[119: 匿名さん]

多分全く違うと思いますが、土地代で3000万円なら、
都心のハイグレードも驚くような割合になりますよ。

[120: 匿名さん]

>116
23区の築30年のマンションに住んでいます。
個人的に、建築士の理事と計算してみたことがあります。
建物を取り壊して、売却する解散価格が取り壊し費用を除いて
1400万円となりました。

建て替える場合は、用途地域から建ぺい率と容積率を出して
共有部分を仮に20％で計算したところ1600万円となりました。
（坪単価70万円で計算）
建築まで18ヶ月程度の、仮住まい費用を含めると約2000万円になりました。

23区内のマンションなので、容積率には余剰がありません。
全世帯が、2000万円を自己負担するのは多分現実的でないので、
老朽化して、最後は取り壊して売却代金を分配するのが現実的
なのだと理解しました。

容積率に余剰がない場合は、何とか快適な生活が出来なくなるまで
修繕していくのが、賢明だと思いました。
現在でも、ほぼ何の不満もなく快適に暮らせていますので
多分、もう30年以上は大丈夫なのかと思っています。

古いマンションは、最近の新築に比べて立地だけは抜群にいい場合が
多いですよ。

[121: 匿名さん]

マンションの歴史が、まだ50年と浅いから分譲マンションで
老朽化マンションというのも、実際には皆無なんだろうね。

[122: 84]

まあ、自分の余命より長ければいいや。

[123: 匿名さん]

＞120
最後に残る財産がまさに解散価格ですね。
土地代というより、土地利用価値代でしょうね。
またデベがＭＳを新築して、販売できる価格から
建築費2000万と粗利500万円を引いた残りという辺りでしょうか？
条件のよほど良い土地でないと買い叩かれそうですね。

[124: 匿名さん]

>123
自分達の資金で、解体して更地にして売れば、より多くの解散価値
つまり分配金が得られますよ。
元々マンションに適した、立地の良い場所が多いんだから。

ミニバブルに押されて、悪条件の立地に無理矢理開発したマンションだと、
解散価格も、数百万にもならないかもしれないが・・・
解体費用で、マイナスになることもあるかもしれないね。

[125: 匿名さん]

>>120
選択肢は２つしかないの？
現実的には、どうしてもそこに残りたい人と、
別に金もらって出て行ってもいいやって人の2通りに
分かれると思うんだけど。

[126: 匿名さん]

違法建築や容積率一杯だと、最近のマンションは共有部分の面積が大きめだから
建て替えられたとしても、以前より一回り小さな部屋になってしまう。

昔は3ＤＫとか4ＤＫとかで、リビングという発想が一部の高級マンション以外には
なかったから、おしなべて部屋数は減る傾向ですよ。
どうしても、そこに住みたいというニーズがあっても、近隣の新築や、築浅中古を
買うよりも、持ち出しが高くなってしまうなら、立て替える意味も薄れて
そちらを買いたいというのが人情でしょう。

低層階の人が、今度は高層階と思っても、なかなか自由にならないからね。
全世帯の大多数の人が、妥協して、ある程度満足する計画でないと難しいでしょう。
だから、結果的にお金でけりをつける（売却して解散分配）という選択肢が、
現実的な場合も、多いような気がするよ。

都内の昭和40年代のマンションは、けっこう違法建築が多いらしいから、
容積率の余剰というのも少ないと思います。

[127: 匿名さん]

もともと新築の時が高級マンションだった物件だと、古くても立地が良ければ
結構強気な価格でいけてる。
http://realestate.homes.co.jp/search/detail/b%5B%5D=1014520009681/tk=1...
管理費（多分修繕費も込み？）で183,084円って、すごい管理してくれてそう。

[128: 匿名さん]

まあ今後は建て替えじゃなくて、補強修理や骨格を残したりフォーム方法などが開発されていくでしょう
もうある程度技術的には出来てるみたいだから建てかえしないでも長く住めるよ

[129: 匿名さん]

世界遺産みたいな建物なんて100年以上はざらだよね、姫路城なんてどうゆうメンテナンスしとるんだろう？

[130: 匿名さん]

立替もしてないしね。

[131: 匿名さん]

東大寺はどうなんだ？

[132: 匿名さん]

１００年以上の建物って殆ど木造じゃない？
コンクリートだとどうなんだろうね。１００年持つかね？

あと、立地の悪いタワーなんかは土地代より解体費の方が高くなって
価値がマイナスになるなんて事はないかな？

[133: 匿名さん]

神社仏閣とかって柿とか松とかだからかなり耐久性があるんでは？
もちろんメンテもしっかりしてるだろうけど。
柿の木とかで家建てたら、かなりの金額になりそうだけど。

[134: 匿名さん]

ほとんど建て直しみたいな修復をしてるからだよ

[135: 匿名さん]

木造で高層マンション作ってみては？
木造地下２階付５０階建　なんて　どうよ。
内壁はもちろん土かべ
外壁はトタン板
屋根は草葺き　飛騨の合掌作りみたいに。
趣があります。
さあ　想像してみてください。

[136: 匿名さん]

５０階は風が無くても揺れてるなｗｗｗ

[137: 匿名さん]

>134
そうなん？

ピサの斜塔はどうなんだ？見た目を気にしなければ300年ぐらいもつんじゃないのでわないのか。

[138: 匿名さん]

ピサの斜塔は鉄筋コンクリート造りではない。
鉄筋コンクリートには、過去の建築物のコンクリートかぶり厚が少なすぎるという問題と、コンクリートの酸化による鉄筋の錆の問題がある。

[139: 匿名さん]

今は、木造も100年もたないよ。
基礎がコンクリートだから。
残念でした。

俺のじっさんちは、基礎が石で200年ぐらい経ってるらしいけどな。
でも、町の文化財か何かに指定されてて、取り崩せないんだと。
薄暗いが意外に夏は暑くないし、冬も寒くないんだよな。
在来木造の実家のほうがよほど寒い。
ファンヒーターつけても、トイレなんぞに行くと死ぬほど寒い。

[140: 匿名さん]

つまり何百年も前の建物のほうが物がいいってこと？

[141: 匿名さん]

ヨーロッパのコンクリートの家は普通に１００年超えてますよ

[142: 匿名さん]

昔、昔のヨーロッパはコンクリではなく、石造りだと思うけど。

[143: 匿名さん]

世界遺産になってる物を今作ろうとしたらタワーマンション以上かかるんだろうから何百年も持つのかもね。

[144: 匿名さん]

そうか！＼(◎o◎)／！

[145: 匿名さん]

教えてください。
建て替え費用って１世帯辺りどのくらいするのでしょうか？
相続放棄したほうがいいのか迷っています。

[146: 匿名さん]

>>145
立地条件や建て替え案等によって、全く変わってきます。
ここでは、住所や図面等をさらしても価格は出てこないと思いますよ。
管理組合にでも相談されてはどうでしょうか？

[147: 匿名さん]

相続放棄する必要はないだろ。
金のないやつは、どこのマンションにでもいる。
普通は、建替え時に管理組合が僅かな金で権利を買い取る。
だから、僅かな金ははいってくる。

[148: 匿名さん]

建て替えずに一括でデベに売却するのもいいよ、
うちのマンションは1世帯あたり2000万円程度には土地代がなる。

[149: 匿名さん]

都心の立地だけ抜群の築30年のマンションを10年前に買いました。（当時は築20年）
この時期総会がありましたが、話を聞いているとやっぱりダメです。

分譲当時は、お金持ちだったらしい住民も今まで残っているのは年金生活や未亡人の
老人主体マンションになりました。
（本当のお金持ちは20年以内に売って出て行ったようです）
相続のあった世帯は、家賃はそこそこで利回りは抜群だから賃貸に出してます。
積立金の値上げもダメ、修繕は壊れたものから必要最低限、オートロックもダメ・・・・
建物を維持するのが精一杯で、綺麗に住もうという発想のある住民は少数派です。

バブルの頃は1億円近かったらしいです、現在は2500万円程度です。
なぜか中古を買って入居する人もここ5年くらいは、50代以上のお年寄りが多くなりました。
建て替えなんて、夢のまた夢でしょう。
「建て替えは、私が死んでからやってくれ・・・」と言った感じです。

正直なところ早くローンの組めるうちに賃貸にでも出して、
逃げだそうかと最近思っています。

[150: 匿名さん]

資産価値うんぬんを言わず電気設備や水周りのメンテをやり続けて
RC造のマンションの寿命って6〜70年てとこじゃないですかね。
50年くらいは問題ないと思うけど。