【老朽化】マンションの寿命って何年よ！！【建て替え】

[匿名さん]

築30年以上のマンションに住む人。老朽マンションの行く末やいかに！
どうすればうまく建て替えできるのか。
今まさに建て替え問題の渦中の人、もうすぐなる人。
新築買ったあなただって、いつかはあなたもこの問題に直面しなければなりません。
年金だけを心配していてはいけません。マンション建て替え問題こそ我々にとって人生の大問題。
さあ、議論しよう！！

[162: 匿名さん]

＞マンションの寿命って何年よ！！

実家は築３７年の分譲マンションです。

３年前に耐震工事をし、そのときにコンクリート強度も調査しましたが、あと３０年は大丈夫と言われたそうです。

マンションは、メンテナンスさえきちんとすれば、７０年ぐらいは持つそうですよ。
それに、古いマンションは、強度にゆとりを持たせて設計されている場合も多いようですから、建築家に設計図をみてみらって調査すると良いのではないでしょうか。

[163: 匿名さん]

＞161
うちの築35年のマンションは、築25年の10年前に30年ローンで買えたよ、
つまり完済は、築55年目ということになる。
つい先日、部屋が売りに出て70㎡が4,600万円で売れたみたいだから
坪に直すと220万円弱ということ。
多分ローンで買ったのではないかと思います。

知人の実家の、渋谷区広尾の同年代のマンションは、同じくらいで
6,500万円で売りに出ていましたから、郊外の新築物件より遙かに高いということになります。

昨年うちも管理組合が耐震診断もして貰ったけど、あと30年は確実
手入れをすれば50年以上大丈夫だと言われました。
エントランスホール、バルコニーもあるし、内廊下でエレベーターも
2基あるから生活様式としては、陳腐化はしていないからかも。
自称ビンテージマンションだと住民は話しています・・・

一方文京区の人気エリアの築40年近い高級マンションを見に行ったことがあります
当時で80㎡〜200㎡近い部屋ばかり、庭には広大な樹木がたくさんあって
戸数も100戸未満で一昔前は、憧れの的でした。

バルコニー無しで花台程度の小さなもの、洗濯物は室内、内廊下、3戸1EV
集中冷暖房から最近個別に直したらしい。
豪華なんだけど、バルコニーがないのが致命的で最近は人気がないそうです。

[164: 匿名さん]

集中冷暖房、集中給湯は、メンテナンス費用が高額になりますよね。

中野の「コープ・ブロードウエイ・マンション」に住んでいた知人から聞きました。
「立地は最高なんだが、管理費などが高額だ！」

[165: 匿名はん]

不動産屋さん曰く一般的に建物の価値は木造なら２０年、鉄筋なら５０年で無くなると言っていた

[166: 匿名さん]

それは、聞きかじりだけ。

一般的に、郊外と人気の都心だと中古マンションの価格は別世界である。
法定の償却は、木造戸建て30年、マンション47年ということになっているが
これは、固定資産税の評価であって実際には建物と土地を分けて評価しない。

都内でも築50年以上の鉄筋の建物があるが、ちゃんと評価されている。

[167: 匿名さん]

>164
現在のマンションで集中冷暖房＆集中給湯のマンションのが
少ないですよ。

戸建と同じもの使用してるのでメンテや交換費用は
同額です。

マンション特有だと外壁が吹きつけの場合が
２〜３０年で塗り替えで高額なんですが
これもタイルならば１戸辺りは戸建と同程度。

[168: 匿名さん]

>>159さん
築２０年のマンションを５０才に買えばいいのか。
メンテ重ねていくとなるとかなりの出費になりそうですね。

[169: 匿名さん]

＞ちゃんと評価されている。

誰に？

[170: 匿名さん]

>都内でも築50年以上の鉄筋の建物があるが、ちゃんと評価されている。

ごくごく一部のマンションの話。

[171: 匿名さん]

まあ、マンションの資産価値は立地だからね。
中古マンションも、電車で1時間の郊外や不人気地の駅近マンションより、世田谷や目黒のバス便マンションの方がずっと人気があり取引価格も高い。田園都市線や東横線の都区内区間の駅前マンションなら、築40年でも現実に電車で1時間の郊外や不人気地の新築マンションより値段が高い(駅10分築40年50平米で2000万円以上とか)。
メンテナンス費用も、新築の頃からきちんと手入れしていれば、そんなに急激に増える事は無い。人気立地のマンションなら、購入価格を考えればメンテナンス費用も安い物だ。

>>168
100まで生きる気？
マンションは築60〜70年は持つし、人間の方は最後の何年かはどうせ老人ホームとか施設行きになる可能性が高いから、30歳で買っても平気だと思うよ(老人ホーム入居費用を貯蓄していれば)。30歳で新築で買っても、70歳で老人ホームに入ろうと思って売却しようとしたら築40年。新築と築20年の価格の差は、同立地の築40年の売却価格と似たような物。マンションだと新築を買っても、結局若い時のローン返済の苦しみが増すだけだよ。

[172: 匿名さん]

今後は、
ここ数年で建てまくったマンションの中古物件が山ほど出てくるからね。

みんな、うまく逃げ切ろうね♪

[173: 匿名さん]

将来の値崩れ確実な新築を買うやつはバカってことですな。

[174: 匿名さん]

なんだか趣旨が変わってきていますね。

ただの新築買えない(或いは中古を買ってしまった)人の言い訳大会ですね。

[175: 匿名さん]

まぁね。
新築買っても、数年経てば築浅中古と同じ．．．
ほんのひとときの優越感。
それに支払う対価は、はたして妥当か？

[176: 匿名さん]

>>174
どんな新築も、所詮売るときは中古だから。
経済的には中古の方が得な事は間違いない。
とはいえ、それは築50年くらいまでは機能を維持できてこそ。
本当にそんなに使える物か、実質耐用年数に不安がある。
だから、こんなスレがあるわけで。

[177: 匿名さん]

＞マンション特有だと外壁が吹きつけの場合が２〜３０年で塗り替えで高額なんですが

塗り替えは、基本は10〜15年ですね、うちの場合だと1回3,000万円
戸あたり40万円の積立金取り崩しという感じです。
タイルは、表面は痛みませんが、下地は同じで痛みますから
交換する場合は、タイルは色が出ないから特注ですから
吹きつけよりはるかに高いですよ。

＞>都内でも築50年以上の鉄筋の建物があるが、ちゃんと評価されている。
現代の分譲マンション最古の物でも50年弱（47年？）ですから、この場合は
マンション以外ということですね。

いずれにせよ、土地の高い都心物件や駅から5分前後の物件じゃないと
資産価値は20年あたりを境に急落すると思います。
中古購入者だって、古くて小綺麗でも中古で買うなら遠いところや
狭いマンションは嫌ですよね。

都心物件で、築30年で新築相場のの40〜50％、郊外では20〜30％という
ところの資産価値でしょう。
住むにはどちらも、支障がないから郊外の激安中古はお買い得かもね。

[178: 匿名さん]

修繕積立金が急騰するのは、高級物件の小規模マンションのこと。

最低50戸以上なら、修繕積立金は国交省の指針で20年目以降で月額180円/㎡程度です。
つまり50㎡なら9,000円、70㎡なら12,600円、100㎡でも18,000円
これで足りるかというと、理事の経験からいうと上手にすればだいたい大丈夫です。
築30年経過していますが、過去に一時金を徴収したことはありません。

見落としがちで管理組合の収入で大きいのは、駐車場使用料
うちは戸数の20％しかないけど、棟内で月額3〜3.5万円なので非常に大きな収入になります。
設置率が60％でも、使用料が1万円未満なら苦しいかもしれない。

最近よくある、機械式駐車場で設置率100％、月額5000〜1万円未満というのは諸経費を考えれば、赤字で金食い虫でむしろ不良資産になりかねないです。

[179: 匿名さん]

築30年って下手すると建て替えになっちゃうんだと。

[180: 匿名さん]

いやあ建替えができるのってある意味勝ち組マンション。
おそらく世の中のマンションの9割は建て替えができずに
スラム化するでしょう。

[181: 匿名さん]

>>177
郊外路線である東横や田都沿線の都区内区間は、かなり駅から遠くても築30年で新築相場のの40〜50％ぐらい保っているから、都心とか駅近とかのくくりではなく、立っている所のエリアの人気そのものの方が重要。
自由が丘で徒歩17分の築40年マンションと、小菅の徒歩5年築35年マンションとでは雲泥の差だから。

>>179
根拠なし。今時、築30年で立て替えになる物件など手抜き物件以外に無い。

>>180
デベが再開発の触手も伸ばさないような場所だと、そうなる可能性はあるね。