【老朽化】マンションの寿命って何年よ！！【建て替え】

[匿名さん]

築30年以上のマンションに住む人。老朽マンションの行く末やいかに！
どうすればうまく建て替えできるのか。
今まさに建て替え問題の渦中の人、もうすぐなる人。
新築買ったあなただって、いつかはあなたもこの問題に直面しなければなりません。
年金だけを心配していてはいけません。マンション建て替え問題こそ我々にとって人生の大問題。
さあ、議論しよう！！

[563: 匿名]

まぁ、マンションの場合、上物の価値をどう見るかということでしょう。
上物は土地と違って減価償却がかかるから、税法（固定資産税・都市計画税）上の価値は築年数を経てば経つほど下がるけど、場所さえよければ賃貸に回した場合それほど賃料は下がらない。
でも、実際売買するとなると、どうなんでしょうね。
上物価値を、税法上の価値で見るか、投資に対するリターンで見るか。
死ぬまで自分で住み続けて、相続人もいないのなら、老朽物件でもいいかもしれません。
あ、建て替えの可能性のない場合ですよ。

[564: 港区]

553さんの御指摘の通りです、僕等のマンションが建替に成功したのは、設計事務所が最大の努力をしくれて、総合設計を満額獲得して、100％還元が実現したからと思っています。良い計画が出来れば、反対者は殆どいません。

[565: 匿名さん]

＞＞事業協力者のデベにしか売れないのは立て替えまでの期間でしょうか？

竣工時までです。

ごめんなさい。上記の記述は誤っていました。
事業協力者のデベに土地の持分を売却できる時期は、限定されていました。
指定された期間内に、デベに売却できました。

地権者の所有地分価格は、コンサルタントが不動産鑑定士に依頼して、各戸の価格を査定してくれました。
デベに売却する場合は、この価格通りでした。

いろいろな地権者がいるわけです。
たとえば、広々とした住居を所有していたが、家族が少なくなったので６０㎡に住みたい等。

余剰床分をデベに売却して2年間の賃貸料の足しにする等です。

[566: 匿名さん]

No.564さん。
それはよかったですね。

やはり、すばらしき建替えパートナーにめぐり合えないと、なかなかコトは進まないんじゃないかと思うこの頃です。

[567: 匿名さん]

総合設計制度
http://www.asahi-kasei.co.jp/atlas/yogo/0013.html
マンションの場合は、敷地1000㎡以上で容積率が余っている場合、6ｍ以上の道路に面する場合。
公開空地の提供。

既存不適格が築30年以上の中規模マンションについては、法改正がなければ
建て替えについて大多数のマンションには死刑宣告に等しい制度？

[568: 匿名]

総合設計＆余剰床創出マジックが使えない、容積率に余裕のないマンションでは現実的に建て替え不可能でしょう。
解体費建築費に仮住居引っ越し費用（貸してれば立ち退き料も）全額自己負担で、それでも建て替えようというオーナーはかなり少数なのでは。

一部のヴィンテージ除けば他に移れる余裕のある人は次第に出ていく。店子の質（及び賃料）も次第に下がる。
人口減少時代に法改正してまで建て替えされなくてもいいけど、隣近所にスラム化した物件があるのはイヤですね。

[569: 匿名さん]

都内23区の築35年のマンションに住んでいましたが数年前に新築を買って引っ越してきました。
今月管理組合の総会があって、総会の案内が送られてきました。
数年前はオーナー住民が60％だったのに、今回理事の輪番制の表（輪番理事は居住者限定）で
数えたら40％近くに減っていた。
来季の理事長は70代後半、その他4人は70代女性2人、40代男性2人という感じ。
ご近所の一人住まいのお母さんが亡くなると子供が賃貸に出す。知らない相続人が引っ越してくる。
現状で空室と管理費滞納は皆無だけど数年後はどうなることか。
2年前はエントランスのリニューアルで3000万円、今年は排水管の交換で2000万円かかる
今のところ、一時金の徴収はないけどどうなりますことやら・・

[570: 匿名さん]

義父が築３２年のマンションに住んでいます。
都心に近いので、いまのところは、空室もなく管理費滞納もないようです。

配水管の工事は、もう済みまして、その時には水周りをリフォームしました。
定期的に修繕しているので、そんなに古びた感じはしません。
大規模修繕時に、建築士の診断をうけたところ、きちんと補修すればあと４０年は持ちますとのこと。

既存不適格で、容積を１０％位減らさなければならないので、建替えは難しく
長く持たせたあと、解体して土地を売却するのが一番良いとか・・・などとの話は出ているようです。

今後、どうなりますやら・・・。

[571: 匿名さん]

既存不適格の築古マンションは、修繕しながら70年以上は安泰ということかもしれない。
小学校のＲＣの校舎は水回りが少ないから築40年以上で問題なく子供が授業を受けている
天井が高くて広く感じるね。

水道橋の昭和初期の予備校の建物には、チェーン店の居酒屋が入居しているし
私立高校の校舎は大正後期の4階建てでまだまだ現役を続けるそうです。

[572: 匿名さん]

東大の校舎って古いよね、安田講堂は何歳なんだろう？

[573: 匿名]

最近、専門学校の校舎跡や大学がグラウンド売却してマンションという話を聞く。少子化の影響でしょうか。建物の耐久年数だけでは語れない気がする。

[574: 匿名さん]

う～ん、要するに補修できる限界を超える状態まで建て替えせず、限界きたら取り壊して更地売却した方がマンションとしては最善なのかな？

[575: 匿名さん]

それしか資産がない住民が長く住みたいのは当たり前です、居住権があるから尊重しないと
但し経済的に考えると。
家賃を払って住みたい人＝賃借人
借り手がいなくなって、空室が目立ったり、管理費滞納が増えてきたら終わりでしょう。

人間と同じで、単純に年数ではありません。
７０歳でも現役バリバリの医者や政治家もいるし、毎日町を歩き回るだけの年金生活者もいる。

[576: 匿名]

限界きたら取り壊して更地売却で高値がつく土地ばっかりじゃないですからね。
高齢になっても稼げる人（土地）もあれば値段のつかない人もいる。
保たせようって発想と市場価値とは別物だから、値のつくうちに売ってしまえという考えもありでしょう。
不動産を必要とするパイが減るとなれば尚更。

[577: 匿名さん]

更地にして売るのも数千万円から億単位で費用が掛かりますよ
売主負担なら修繕積立金から、買主負担なら土地代から控除する。
世の中全て不動産についてはお金です。

市場価値が低ければ、修繕して住み続けるというのも選択
管理費と積立金の滞納がなければ、立地に関係なく維持管理は出来るもの。

市場価値が低い場所を買うのは自己責任です。
但し、その分新築でも中古でも安く買っているのでイーブンでしょう。

誰でも考えるような、高値で売り逃げなんて机上の空論で運がないとできない。

[578: 匿名さん]

>>577

＞更地にして売るのも数千万円から億単位で費用が掛かりますよ

それも含めて試算しているそうですから、大丈夫だと思います。立地は良いです。

[579: 匿名]

立地が良いのは 570さんの物件？耐久年数きたら更地にして山分けって話が出るとはかなり前向きというか建設的ですね。
もっともこれから40年保たせるとなったら相当脱落組が出そうだけど（大半は代も代わるし）。

[580: 匿名さん]

＞579
＞もっともこれから40年保たせるとなったら相当脱落組が出そうだけど（大半は代も代わるし）。
脱落組は、理論的、基本的にはいないはずです。

相続が合った場合で自分が住めば管理費と積立金が発生する、賃貸に出してもど同様です。
賃貸で空室になっても、支払義務はあるわけです。（固定資産税も同様）
売却すれば、管理費と積立金の滞納分を買主が支払う義務がある。
つまり、所有者が誰かの名義になっていればその名義人に支払義務が発生する。

管理費の滞納が続けば、標準管理組合に準拠している管理規約であれば
その部屋を管理機組合が競売に掛けて滞納分を回収できるようになっているはずです
競売の費用が掛かるので、するかしないかは別にして回収可能ですから脱落はありません。

うちのマンションの規約には以下の通り書いてあります。

■理事長は・・期日までに納付すべき金額を納入しない区分所有者当等に対して・・・
議決を経て、支払命令、強制執行及び担保権の実行としての「競売」等の
申し立て並びに訴訟等の提起をすることが出来る。

[581: 匿名さん]

>>579

577です。ご心配いただきありがとうございます。

家計に困らない限りは、脱落組みは出ないと思われます。
各家庭が2000万円程の経費を出せれば、建替えは可能です。（解体～建替え）

やはり、戦前からの良好な住宅地で、立地が良いですから、実費で建替えてもそれなりに価値のあるマンションになると思います。（今のところは）

今後のことは分かりません。

[582: 匿名]

返信どうも。
脱落組という書き方が良くなかったのかしら。財政難で手放すというより痺れを切らして売っちゃうみたいな意味で書いたんですが。
40年先まで保たせてその後の建て替えって話に本気になる人の方が少ないんでは。自分の代でなくなる場合の方が多くなるし。
40年後の日本の社会情勢を宛にするよりまだ保つけど各戸拠出して建て替えようって足並み揃える方がまだ現実的な気がする。