【老朽化】マンションの寿命って何年よ！！【建て替え】

[匿名さん]

築30年以上のマンションに住む人。老朽マンションの行く末やいかに！
どうすればうまく建て替えできるのか。
今まさに建て替え問題の渦中の人、もうすぐなる人。
新築買ったあなただって、いつかはあなたもこの問題に直面しなければなりません。
年金だけを心配していてはいけません。マンション建て替え問題こそ我々にとって人生の大問題。
さあ、議論しよう！！

[543: 匿名さん]

建替え経験者です。

建て替えが確実になったら、売れるところは事業協力者のデべだけでした。
各戸、約束状を書きました。
とんでもないところに売ってしまう人がいますと、色々もめますから、それを避けるためです。

良いコンサル事務所にお願いして、住人の取りまとめや協力デべ＆ゼネコンの選択などアドバイスして頂きスムーズに進みましたが、それでも十年掛りました。

[544: 匿名さん]

10年で済んだのはラッキーでしたね。
利害調整が難航したり住民の高齢化が進んでいたらもっとかかったでしょう。

事業協力者のデベにしか売れないのは立て替えまでの期間でしょうか？
立て替え完了後には何らかの縛りがあったのでしょうか？

[545: 匿名さん]

５４３です。

住民は、10年の後には年老いまして高齢者が多くなってしまいました。

しかし、幸いにも経済的に恵まれている家庭が多かったので、建て替え期間中の賃貸料や、二度の転居経費などが捻出できたのだと思います。

無職老人が賃貸マンションを借りるのはタイヘンなんです。
お子様方に経済力があれば保証人になっていただけますが、そうじゃない場合は難しいかもしれません。


＞事業協力者のデベにしか売れないのは立て替えまでの期間でしょうか？

竣工時までです。

コンサルが各戸の地価の査定が出来上がらせてからです。
うちのコンサルは、様々な建て替えを経験していて、住民の訴訟も経験済みでした。
困難を避ける処置だったと思います。

それから、建て替えについて知りえた情報は他言してはならないと、建替組合から厳しく言われておりました。
ある一定期間は、地権者以外には秘密裡でことが進んでいました。


＞立て替え完了後には何らかの縛りがあったのでしょうか？

竣工後には何の規制もありません。
ただ、竣工後入居もしないで売る場合は、税金が５０％になります。
うちは、賃貸に出していますが、売るとしたら5年後です。税金は２０％になりますから。

いったん自宅にして居住してからの売却は、かなりの減税になります。
売値ー元値＝3000万円までは、お得です。詳しくは最寄りの税務署でお尋ねください。

[546: 匿名さん]

＞事業協力者のデベにしか売れないのは立て替えまでの期間でしょうか？

事業協力者のデべを決めてから竣工までの「ある期間」は、売買が禁止されていました。
知りえた情報にも箝口令が出ていました。

ですから、資金繰りに困った場合の売る先はデべしかなかったです。
査定通りの価格で引き取り。
ただ、賃貸に出している人の課税は１０％でしたから、お得だったと思います。
自宅の場合は、利差3000万円までは無税。

[547: 匿名さん]

3000万円控除のことだと思いますが、単純に課税の繰延ですよね。
建替えの場合、立体買い替えの特例は使えないんでしょうか、
これも課税の繰延ですが、とりあえず納税せずにすみますね。

[548: 匿名]

デベってなんで口止めしたがるんでしょうね？
進行中に洩れて転売〜ヤバい奴に買われるとゴネられるから、というのは解るんだけど、竣工後は別にいい気が。
『あの物件は平均○○円で買ったはず』と、建て替え進行中他物件の地権者側に有利な材料を与えないように、くらいの理由しか浮かばないんだけど。
どっちにしたって損する話では実現する訳ないんだし、情報開示した方が進行中案件の刺激になると思うんですが。

[549: 匿名さん]

契約書に守秘義務の条項があって捺印しているから。
口外してプラスはないから、企業として当然だですよ。

[550: 匿名]

建て替え進行中はもっともだけど、半永久的に拘束可ってわけじゃないでしょう？
プラスがない、のはデベにとってで、建て替え検討中物件のオーナーにはプラス材料と思いますけど。
参考事例も少なければ知りたい情報も出てこないのが『建て替え＝難しい』、に繋がってる気がする。

[551: 匿名さん]

建替は居住組合員にとっては居住権の確保
投資で賃貸組合員は、賃料の減少
デベは、マンション事業
３者のニーズが揃うって難しいなと思います
郊外も含めた東京都全体で平成15年から年に数件というのもわかります。
給排水管がダメになって交換しないとか、鉄筋が露出して放置している
マンションなんて、見たことがないからニーズがないともいえる。
今回の大震災で東京の場合、耐震診断がラッシュだから今年の結果が
今後10年間を占う1つの指標になると思われる。
都内で30年超が40万戸（8000～10000棟）あるそうですから、建替は一部のマンションだけ
多分70～100年位は維持できるマンションが半数近くになると思う。

[552: 匿名さん]

>>543さん

建替のご経験があるようですが、建替に至った具体的な理由は何が原因ですか？

・建物が朽廃して快適に暮らせなくなった
・容積率に余裕があって持ち出しが少なく立替できた
・再開発のエリアにあった
・空室が多くなって建替の意見が出てきた
・耐震性の懸念があった

自分では、このくらいしか理由が浮かばないのですが
差し支えない範囲で教えて頂けると参考になります。

[553: 匿名さん]

>>552さんへ

＞・容積率に余裕があって持ち出しが少なく立替できた

これが一番の理由です。

[554: 匿名さん]

>>543
ありがとうございました。

10年後は築50年ってどうよ・・というスレがあるでしょうね。
そこでまた同じ、やりとりが繰り返されるかもしれません。

[555: 匿名]

553さんのコメントが全てなんでしょうね。耐久性も耐震性も後回し、利回りが悪くなった程度では決め手に欠ける。
いかに持ち出しなく成立可か。四の五の言っても成功した物件で莫大な費用負担、なんて聞いたことがない。

[556: 匿名さん]

５５３です。

住人の大多数が建て替えに賛成しなければ、建て替えはできません。
８０％の賛成で、建て替えはできるのですが、それは法律上のこと。
反対者が多くては、なかなかうまくいかないのです。

各自の負担額が少なければ少ないほど、建て替えの賛成者が増えます。

[557: 匿名さん]

＞５５６
納得できますね。
建て替える必要はないけど、メリットがあったから建替えが出来た。

つまり、建て替える必要がなく、メリットがなければ大切に維持管理するということ。
マンションだから築３０年で建替えなんて話がまことしやかに言われますが
RC造りで商業ビルで立地がいいといくらでもある。

霞が関ビルは５０歳　西武池袋は６０歳近い　サンシャイン６０が３５歳　銀座三越は８０歳
みんな現役バリバリで陳腐化もないですよね。

[558: 匿名さん]

素人なのでよくわからないのですが、今月サンシャイン60の地下駐車場を利用しましたが
柱はコンクリートむき出しでしたが、30年経ってもまるで新品みたいでした。

[559: 匿名]

商業ビルとマンションでは一概にできないですけどね。
デパートなんかは閉めたらその期間は儲け０だし銀座日本橋あたりの高齢層固定ファンは、変化を望まないから変えたくても変えられない。
デパートまでいかない新宿の中村屋なんかは融通利かせられたようで建て替えを決めた。紀伊國屋書店あたりも続くでしょう。

いずれにせよ、一般的に新しいほど集客力が高いマンションではちょっと事情が違う。

[560: 匿名さん]

>>559
相続すればオヤジのマンションの価値が気になるけど
快適に住んでいれば、集客力とか価値なんて関係ないと思うよ。
マンションなんて内装はリフォームすれば、ほぼ最新設備に出来るんだから。

戸建ては老朽化すると、きしんだり雨漏りしたり、間取りの変更もできないから
生活様式の変化に対応できない、マンションはコンクリートの枠みたいなもの。

[561: 匿名]

マンション＝不動産は自家使用してる人ばっかりじゃないでしょう。集客力とか価値なんて関係ないなんて
『売らなきゃ損は出ません』みたいな屁理屈デベ営業のセールストークではあるまいし。市場価値気にするオーナーがいて当然では。
スケルトンリフォームしたところで『新築』の訴求力には到底叶いませんよ。

[562: 匿名さん]

持ってるマンションを賃貸にしているけど賃料を比較すると新築は割に合わないよ
山手線駅徒歩７分２ＬＤＫ５６㎡築３５年で賃料１５万円弱、管理費と積立金で２万円強
固定資産税年間６万円。
同じ駅で徒歩５分２ＬＤＫ５７㎡築４年で賃料１９万円管理費と積立金で2.5万円
固定資産税年間１５万円
築年数３０年の差で賃料はわずか４万円（22％）
物件価格は多分２５００万円と５５００万円位と２倍違う。