【老朽化】マンションの寿命って何年よ！！【建て替え】

[匿名さん]

築30年以上のマンションに住む人。老朽マンションの行く末やいかに！
どうすればうまく建て替えできるのか。
今まさに建て替え問題の渦中の人、もうすぐなる人。
新築買ったあなただって、いつかはあなたもこの問題に直面しなければなりません。
年金だけを心配していてはいけません。マンション建て替え問題こそ我々にとって人生の大問題。
さあ、議論しよう！！

[523: 匿名さん]

■仕様が時代の流行に合わなくなる場合も多い。 ■

◆絶対に必要と思われる仕様
バルコニー、バルコニーへの物干し可、レベータ、ユニットバス、室内洗濯機置場
駅近の立地（賃貸で有利）、レベル以上の住民層（主観的な要素が高い）

◇あったら便利なくても問題なし
オートロック、ディスポーザー、TVモニター付きインターフォン、ペアガラス、
ルーフバルコニーまたは専用庭、地震警報装置、２ｍ幅のバルコニー、エアコン完備の内廊下
天井カセットエアコン、警備員室、ゲストルーム

◇後からでも設置ができるチャチな設備
IHシステム調理器、床暖房、フローリング、浴室乾燥機、防犯カメラ、床暖房
システムキッチン、広めのリビング（専有面積が広ければ）、機械式駐車場

◆現在のマンションに無い設備
物干し兼屋上スペース、住込みの管理員

流行の仕様の違いって何でしょう？

[524: 匿名さん]

日本もヨーロッパのように中身だけリフォームして
外の建物はいつまでも残り続ける時代が来つつあるのでしょうか。
喜ばしいことです^^

[525: 匿名さん]

そうですね、分譲マンションの歴史はせいぜい50年足らずですし建替例が極端に少ないから
どうなるのか誰にも分からないというのが本当のところでしょう。
よくわからないのは、
20年前は「築20年の古マンションですから、建替を視野に入れて・・」
と不動産屋が言ってましたよ（笑）
多分30年後は
「築60年の古マンションは平成の築30年の耐震と比較するとやや劣りますが立地はいい場合が多い
平成に流行ったタワーマンションなんて、補修に大金がかかって時代遅れで処分出来ないですよ・・」
と言いそうですね、売るのが仕事ですから仕方ない。

よく例に出される同潤会アパートは、関東大震災の復興事業で元は高級賃貸で
戦後に払い下げられているからあまり参考にならないと思います。
マンションが立地だとわかるのは、下町の同潤会は補修もされずに最後まで残った
渋谷、飯田橋、原宿などは利用価値が高くて建て替えられた。

元華族で女優の久我美子さんが、飯田橋に長く住んでいたらしいですが文化人が多数いたそうです
風呂は共同、電気は10Aしかなくて電気器具を買うにも秋葉原を捜し歩いたと何かで読みました。
築30年でも30～40Aの電気容量はあるから、省エネ家電の時代問題ないかもしれませんね。

[526: 匿名さん]

マンションの寿命も人生と似てると思いました
独身もしくは悪妻、零細企業や自営業で低収入、病気で35歳でやり直したいと思う人生（空室、管理費滞納、老朽化）
家族円満、安定企業で高収入、健康管理万全でまだまだやれるからこのまま続行

コンクリートの寿命も70～100年だから、人間の寿命にリンクする。

立地の悪い安いマンションは、悪妻で親族が貧乏と同じで貰わないほうがいいということ
美人で性格のよい資産家の娘のような人気エリアのマンションを買わないと人生損しますね。

[527: 匿名]

お説ごもっとも、ではあるけど生娘で嫁入りの時には結納金一億取れた娘が婆になっても一億取れる訳ではないでしょ(笑)？

マイホームとしてのマンションは愛妻恋女房かも知れないが、賃貸に出してたら 893にヒモづかれてる風俗嬢みたいなもんですよ。
稼ぎが落ちたら安い店に移る（入居者の質が落ちる）、ボロボロになるまで働かされる。それまた極端な話ではあるけど
賃貸に出してるオーナーもいる以上、マイホーム派と意を異にして当然でしょう。

もちろん、嫁でなく稼がす場合でも器量よし性格よし（立地も仕様も）、がより稼げるのは自明ですが、
マイホーム派の思い入れを大家派にも強要はできない。だから揉めるわけだし、大家派が圧倒的少数でない以上、無視もできない。

[528: 匿名さん]

そりゃそうですね。
住んでる時は、駐車場収入は全額積立金会計に回して将来に備える
管理費が安いから少し値上げしたいと理事会で主張しましたが。
賃貸に出してみると、少しでもコスト削減空室期間が心配となりました。
建替なんてとんでもない、住めるうち（貸せる）は修理して長持ちさせたいと思うようになった。
愛着はあるけど、住んでないから不自由はない、ありがたい収入源でローンを払ってくれる先。

[529: 港区]

建替の成功は成功報酬で、最後まで付き合ってくれる、事業パートナーのような、設計事務所を見つけることです。でもそんな設計事務所を見つけることは至難です。

[530: 匿名さん]

何事もお金次第ということですね。
都内のマンション築35年を所有しています。
今月の総会で耐震診断するかどうか決めるそうです費用は700万円くらいらしいです
管理費と積立金を合わせて年間1600万円の収入しかないのでもめると思います。
自分は反対するつもりです。
理由は、今回の地震で何の被害もなかったこと、結果が不適格にになれば数千万円の
耐震補強の費用がかかること。そんなお金があるのなら大規模修繕に回してほしいから。
不適格で耐震補強出来ないというのは、最悪の状況になりそうです。

[531: 匿名]

私のマンションも同い年で耐震診断逃げ回ってます。
補強費用が億では済まず、なら修繕でもなくいっそのこと建て替えてしまえ、と考えるオーナーが優勢です。
こればっかりはケースバイケースですよね。オーナーの思い入れ、懐具合、店子との関係、年齢。
一概にどれが正解とは言えない。

[532: 匿名さん]

＞531さん
うちのマンションは以前理事をしたときに興味があって調べたら、都心によくある既存不適格で用途地域と容積率が変わらないで建て替えるとすると、専有面積が90％になり単純予想で2000万円以上の持ち出しになる計算でした。相続したファミリーもあるし賃貸、老夫婦、老人の一人暮らしもありますから建て替えたいと言うことは勝手ですが実現するのは難しそうです。
不動産業界のＰＲか陰謀か、旧耐震をバッシングされて不安を煽るばかりです。
東日本大震災でも阪神大震災でも数字で見る限り旧耐震でも修理不要が半数以上ありますから不要だと思っているのですが、どうなりますことやら。

[533: 匿名さん]

532です
書き漏れましたが、数年前で将来取り壊して更地にして売却すると一戸あたり土地代が1500～2000万円になりました。都心物件だからこれが出来ますが土地代の安い郊外や近県のマンションはどうするのでしょう。
個人的には、修理しながら住めるだけ住んで最後は取り壊して分配するのが現実的だと思っています。
どうしてもそこに住みたい人は、等価交換なり追金を払って入居すればいいだけです。

[534: 匿名]

旧耐震バッシングが不動産業界の陰謀、というのは少なからずあるかもしれませんね。
特に都内は湾岸がコケた今、業界は内陸に向かわざるを得ません。買い手の見込める内陸の人気エリアは、既存物件壊さない限り新たに建てられませんから。
安全性というより需要創出の面が大きいのかも。

>土地代の安い郊外や近県

入居者の質が低下しスラム化の挙げ句塩漬けでしょう。人口が減るわけだから、新規供給がこれまでほどは必要なくなる。
地方で起きている限 界 集 落 現象は、都内近郊でも不人気エリアから始まる気がします。

[535: 匿名さん]

＞地方で起きている限 界 集 落 現象は、都内近郊でも不人気エリアから始まる気がします。

既に◯◯ニュータウンなんかで始まってますね。

[536: 匿名]

建て替えは是か非かというより建て替え話が出るだけマシ、というのがこの先の日本の未来図なのかも。
買い手がつかないのに建て替えても仕方ないですから。

[537: 匿名]

>529さん

苦労ばっかり多くて旨味が少ないから、に尽きますね。地権者のいない埋立地に厚化粧して高値で売れてたら、誰もそんな苦労はわざわざしない。
スレ初期にも推定業者とのバトルがありました。素直に高値で新築買ってくれるいいお客が減って、
安価で老朽物件買って建て替え推進〜新築なり売買益を得ようとするうるさい客ばかりになっては都合悪いでしょう。

[538: 匿名さん]

＞534さん
533であう
貴重なご意見ありがとうございます。
＞買い手の見込める内陸の人気エリアは、既存物件壊さない限り新たに建てられませんから。
＞安全性というより需要創出の面が大きいのかも。
考えることは、皆さん同じですがほんの一握りの物件だと思います。
デベが土地の広い跡地にしか建てられないのは理由があります、資金と時間が掛かりすぎて事業にならないからです。
何かの本で読みましたが六本木ヒルズは20年かかったそうです、山手線の日暮里のタワーは15年地権者、賃借人も含めて何十人といたような気がします。こんな面倒なこと上場企業は株主の手前も税制でもできません。マンションは可能なかぎりメンテして住んで、朽廃してダメなら土地代で売却だと思います、相続の場合も複数被相続人がいればリセット出来ていい。

うちは数年前に引っ越して賃貸にしていますが、「建替えは何のメリットを感じません。」
何故なら現在年間家賃が200万円管理費と固定資産税を控除して税前で手取り160万円位です。建て替えたら3年位家賃収入無しで、見かけ上空室のリスクを勘案しても△450万円。
朽廃してもオーナ住民がいる限り、住民層が悪くなろうと貸し続けたほうがメリットを感じます。
新しくなって家賃が2倍になることはなさそうです、せいぜい1.5倍ですが固定資産税も3倍になり高い家賃も最初の10年までだからです。
お金に余裕のある人は建て替え時に近隣の中古マンションを買えばいいだけです。

[539: 匿名]

それまた富裕層目線のような。貸さずに自家使用して、そのうち持ち出しなしで新築か売買益を狙う手合いもいますよ、自分のように。

決定的な差は物件への愛着なのだと思う。永住仕様のヴィンテージは残したいと思うオーナー比率が高い、それ以外は最大の利益を生んでくれればそれでいい。
私も建て替え後の新築物件が欲しい訳ではありません。売買益狙いです。新築もいずれは中古だし、先々も安定した賃料収入が得られる保証もない。
考え方としてはそちらの、潰して所有分で山分け、に近いかもしれないですね。朽廃までは待たず、新たな買い手が見込める社会情勢のうちに、ですが。

[540: 匿名さん]

＞それまた富裕層目線のような。貸さずに自家使用して、そのうち持ち出しなしで新築か
＞売買益を狙う手合いもいますよ、自分のように。
それは無限ループでみなさん永遠にハッピーの原子力発電のような発想だと思います。
マンションも自動車と同じ耐久消費財で使えば減ります、SF映画のように再生したりしない。
ビンテージマンション（人気物件）とはほとんどが都心や郊外の高級マンションですよね
上位５％位の人達の話です、上から目線と言われればそれまでですが、郊外の新築物件くらいの
価格で入手しているわけですから、富裕層の集まりです。
売却益が狙える物件は都心の一部、誰もが買いたいエリアだけど新築が少ないというのが条件？

以前青山の古いマンションを芸能人やお金持ちが複数の部屋をあなたと同じ発想で買ったらしいですが
自己資金で買えば持続できましたがローンだから、大きな含み損を抱えて撤退したらしいです
理由は建替えが屯在したこと。
そんなに簡単に差益が狙えるなら、お金や業者が先にやってます。

＞新築もいずれは中古だし、先々も安定した賃料収入が得られる保証もない。
これは間違いです断言できます、新築は１年目から中古ですよ。
人気エリアの中古はだいたい30年で新築の半額になりますが家賃が半額かどうか
空室率が目立つかどうか、賃貸のサイトを見てみてください。
だから個人の不動産業者は利回り目当てで買ってます。
夢を壊すようで申し訳ないですが現状では事実です。

[541: 匿名さん]

失礼しました。
＞だから個人の不動産業者は利回り目当てで買ってます。
ローンなしの現金でが加わります。

[542: 匿名]

どうにも平行線に見えますけど、こちらの予想を完全否定できてもいないような。
私の物件は誰もが欲しがり、しかも新規供給が少ないエリアにありますよ。
全額キャッシュではありませんが、郊外に新築を買うのと同程度の金額で無理のないローンを組んでいます。自家使用ですから空室のリスクもない。

投機目的で買って失敗、は充分起こり得ることですし私の物件もバブル期買って泣いた人が大勢いますが
原宿団地桜上水団地、美竹ビルにシャトー三田を所有していたオーナーは確実に得をしているはずです。

その上で簡単に考えている訳ではありません。元より十年計画です。建て替えが確実になった頃には既オーナーや業者が買ってて買えないでしょうから。


家賃に関して、私は賃貸に出している訳ではないので不案内ですが家賃半額とは行かないまでも、賃料ジリ貧を不満に思うオーナーは相当数いますよ。
なら持ち出しなく建て替えして賃料アップ、もしくは高値で持ち分売り抜け考えてもおかしくはないと思いますがいかがでしょうか。

一攫千金を目論むのが是か非かは別の話です。不動産にはそうした側面が現実的にある訳ですから、ここで批判をしても始まらない。