【老朽化】マンションの寿命って何年よ！！【建て替え】

[匿名さん]

築30年以上のマンションに住む人。老朽マンションの行く末やいかに！
どうすればうまく建て替えできるのか。
今まさに建て替え問題の渦中の人、もうすぐなる人。
新築買ったあなただって、いつかはあなたもこの問題に直面しなければなりません。
年金だけを心配していてはいけません。マンション建て替え問題こそ我々にとって人生の大問題。
さあ、議論しよう！！

[503: 匿名]

デベロッパーも否が応でも建て替え案件に本腰入れざるを得ないでしょう。
埋立地は話を取りまとめる手間もなく、デベにはおいしい話だったが、この先は今までのようには売れない。
内陸で元ある建物を壊してからでないと新規供給できなくなる。

[504: 匿名]

マンションの管理組合理事の平均年齢が８０代とか嫌だな(笑)

[505: 匿名]

うち理事長80近いですよ。平均も60代〜。
長期間就任してると、段々爺さん連中の勝手に話を進める傾向はあるかも。

建て替えとか焦ってない、面倒だし建て替わると税金高いし。子孫がやってくれるだろうみたいなところはある。

[506: 港区]

築後４１年経過のマンションと、２６年経過の二棟のマンション共同で建替中です。
今年の２月から取り壊しを開始しています。
建替えを二件成功している、ハウ設計事務所に８年前に出会ったのが、成功の原因でした。

[507: 匿名]

野村がやるんでしたっけ？白金ですよね。

[508: 匿名さん]

現状で建替ができるのは、都心の山手線沿線と
郊外のエレベーターの無い容積率の余った団地だけですね。

70代以上の所有者に建替の話をしてもお決まりの文句が帰ってきます
「オレが死んでからやってくれ！」

[509: 匿名]

(笑)総会とかで実際に発言する人いますからね。私が死んでからにって。

震災で旧耐震への締め付けがあり得る（今までは任意だったものが猶予期限あり強制になる…とか）、
反対するのは貸してるオーナーより行き場のない自家使用の独居老人が多いですから、震災で多少は軟化もあり得るかと。

知事の防災都市宣言もありますし、旧耐震を放置して首都圏直下型が来て店子に死人でも出たら、阪神淡路のように訴訟で慰謝料請求って話も出てきそう。

[510: 港区]

野村も良くやってくれました。
１００件近い所有者との等価交換事業は大変でしたが、野村が纏めきりました。

[511: 匿名さん]

＞509
旧耐震をバッシングしているのは、政府の作為的な建設業界支援としか思えませんよ。
不動産業界もチャンスと思ってこぞって旧耐震をバッシングして不安を煽っているように思えます。

木造家屋は、耐震設計も何もない場合もあるし古いものは80年以上という家屋があります。
木造住宅の耐震補強は何百万円単位で可能ですが、マンションは耐震診断だけで数百万円
耐震補強は規模にもよりますが、数千万～億単位ですから強制なんて出来るはずもない。

今回の東日本大震災でも、大きな余震が何百回とありましたが、
東北地方の鉄筋コンクリート造りの「分譲マンション」の倒壊は旧耐震も含めて皆無だそうです。
http://www.naoso.jp/news/detail.php?id=91

要旨は
大破が０管理組合（０％）、中破が26管理組合（2,4％）、小破が208管理組合（18,8％）、
軽微が872管理組合（78,8％）となり、あらためてマンションの堅牢さが実証された。

阪神大震災はどうだったかというと
旧耐震でも軽微もしくは無傷のマンションが88％（新耐震91％）という結果で大差がありません。
建替が必要、大規模修繕が必要という大破と中破で4.9％（新耐震2.1％）という結果です。
http://www.nikkeibp.co.jp/sj/2/column/ba/56/index.html

新耐震のマンションでも震度7で無傷のマンションは現状なさそうです。

旧耐震であろうと当時の建築許可が下りているので慰謝料請求なんて事態は、欠陥、手抜きが
具体的に立証されない限り大家の賠償責任はありえないことだと思います。

政府も個人の資産に対して建替命令なんて出したら、暴動が起きて政府は転覆かも？？

[512: 匿名]

申し訳ないけど冗長な上に行間開けと数字の羅列で読みにくい。
「政府の作為的な」「不動産業界のチャンス」。これ、いみじくも風が吹いてるように読めるんですが如何でしょう。

私も即時発効できると書いてはいません。猶予つきと書きました。そうでもなければ数億単位でかかる補修工事や建て替え合意形成が為されるわけもない。

そちらの文章、論点の主旨がコロコロ変わるしオチも意味不明です。天下国家が命を下すからには救済策が用意されて当然。日本国はそこまで末期でないのでは。

[513: 匿名さん]

↑
数字が読めないのは学生時代に勉強してないからだギャー

[514: 匿名]

読めないんでなくその数字を出して「だから？」ってことです。
要建て替えが全体の2%だろうが5%だろうが物件が該当しちゃったら100%でしょ。神戸の例でも旧は新の倍と書いているじゃない(笑)。

これから購入検討する人は眺望広さ間取り＜地盤耐震構造となること確実なわけだから、数字に疎い素人が新より旧選ぶと思いますか？
築年数経ってれば自宅使用しているオーナーの方が少ないのだから、有事に訴訟起こされたら、というのは確実にマイナス要素ですよ。
仮に賠償しなくて済んだとしても、被害規模が甚大な場合、神戸の前例もあるとなれば面倒を背負い込む前に
建て替え話まとめて高値で売り抜けする方が得でしょ。個人の資産＝自宅だから出ても行くところがない人ばかりではない。

[515: 匿名さん]

無理なローンを組んで破産する人より、地震で大破する確率は低いということね？

[516: 匿名さん]

＞築年数経ってれば自宅使用しているオーナーの方が少ないのだから

地方とか郊外の立地が悪く坪5千円の家賃も取れないマンションのお話ですね
それならわかります。
うちのマンションは都心の駅近なのか、築35年になりますがここ10年でほぼ空室はなく、
家賃も順調に坪1万円以上払って頂いているので勘違いしました、スマン。

マンション全体でも空室はほとんどゼロ、オーナーも6割は生活してます、理事長も
したから確かです。
自分の体験からしか判断できなくてお恥ずかしい限りでございます、

[517: 匿名]

ひょっとして皮肉？都心で坪一万円以上（って書き方が姑息だけど）は普通では。
築35年でオーナー自家使用６割…。 HGH的な物件なら建て替えは難しいでしょうね。たとえ希望しても。

[518: 匿名さん]

＞都心で坪一万円以上は普通では。

実は不動産音痴なんだ、これで学習でも実験でもしてみたら。
http://www.athome.co.jp/rent/01

[519: 匿名]

別に広く浅い話したいわけではありませんのでお勉強はご遠慮します。
建て替えに賛成反対、進む進まない、お考えを明確にされていないと議論にならない。

[520: 匿名さん]

生まれ育った親から相続した東京の渋谷区の今年40年目のマンションに住んでいます。今回の大震災でやれ新耐震じゃなくちゃいけないとか、新耐震は安全だとかあちこちで言われていますが、個人的には大きなお世話です。今回の地震も含めてなんども地震がありましたがタイル1つ壊れませんでした、最近のチャチなマンションよりよっぽど頑丈に出来ているんだと思います。
親から聞いた話では、買った時は安い一戸建て2軒分くらいして、お医者さんや弁護士さん会社経営者が何人も住んでいた高級マンションだったそうです。
10年に一度位の割合で大規模修繕もしていますし、夫婦や独身者向けの小さな部屋は1つもないので、皆さんお年寄りも若いご家族もゆったりと生活しています。朝はハイヤーでお迎えの大企業の重役さんもいらっしゃいます。1番大きな部屋は160㎡もありますし皆さん住まいを愛している住民が多いと思います。
昔は冷房も暖房も集中管理で毎月使用料を払い、洗濯物も屋上に干していましたが時代の流れで今はバルコニーでOKになりました。セカンドハウスで住んでいる人もいるようで、何割かは賃貸になりましたがJRや地下鉄の駅にも近いので、賃貸が出るのを待っている人もいるそうです。
風格のあるマンションだと思いますので、あと50年位は大丈夫だと思っています。

[521: 匿名]

そういうマンションの方がレアケースじゃないですか？所謂ヴィンテージでしょ、それこそガーデンヒルズのような。
大半のマンションはそうではないですよ。アスベストが問題になった時期もあったし、仕様が時代の流行に合わなくなる場合も多い。
最初から百年保たせるつもりの一部のヴィンテージと、それ以外の賃貸入居者が増える普通のマンションとでは前提がまるっきり違います。
そちらは地震にも影響なく、愛着があって変化を望まないオーナーが多いのかもしれません。幸せなことだとは思いますが、一般化は難しいのでは。

[522: 匿名さん]

＞506さん

素晴らしいですわね。
うちは、今、勉強中です。