【老朽化】マンションの寿命って何年よ！！【建て替え】

[匿名さん]

築30年以上のマンションに住む人。老朽マンションの行く末やいかに！
どうすればうまく建て替えできるのか。
今まさに建て替え問題の渦中の人、もうすぐなる人。
新築買ったあなただって、いつかはあなたもこの問題に直面しなければなりません。
年金だけを心配していてはいけません。マンション建て替え問題こそ我々にとって人生の大問題。
さあ、議論しよう！！

[483: 匿名さん]

マンションの建て替えができる立地にあるかどうか、資金を工面できるかどうかは大きな問題でしょうね。
中国人によるマンション買収が増えていますが、中国でも日本より１０年遅れで高齢化人口減少を迎えています。
建設資源も世界的に枯渇（セメント材料）に向かっており、建て替えは難しくなるでしょう。

[484: 匿名]

総論はそうかもしれませんね。ただ、仕事がなければ業界も干上がりますから、供給は続けたいはず。
各論では建て替え可能物件は余剰床に値のつく好立地に絞られてくると予想。

[485: 匿名さん]

建て替え経験者です。

確か都内では、建て替えマンションの実績、３０棟位ではないですか？

うちの場合は、還元率１００％でした。
解体する前に、中古マンションを買い、転居しました。

新築は、賃貸に出しています。
資金回収するまで、貸し出して、その後に移る予定です。

[486: 匿名]

>経験者さん

物件購入から建て替え決定（国交省認可）までに何年かかりましたか？取り壊し時点で築年数は何年になりましたでしょうか。
我がマンションは現在35歳。10年はかかりそうです。

[487: 匿名さん]

４８５です。

うちの場合は、建て替え構想から再建築入居までおおよそ１０年掛りました。
容積に余裕があったので、反対者は２戸だけでしたが。

申し訳ありませんが、築年数に関しては、お答えできません。

[488: 匿名]

回答ありがとうございます。

築年数は伏せると仰るのは物件の特定を気にしてらっしゃる感じでしょうか。

建て替え経験者の声って、不思議なほど聞きませんね。デベに口止めされている可能性もあるだろうし、
経験者＝成功者な訳だから秘密にしておきたい気持ちは解らないでもありませんが。

[489: 匿名さん]

＞築年数は伏せると仰るのは物件の特定を気にしてらっしゃる感じでしょうか。
　
はい、そうです。


＞デベに口止めされている可能性もあるだろうし

そのような時期は、ありました。
デべではなく建て替え組合で、諸事項は口外しないと。
その時期は、建て替えの正式な議決はされていなくて、しかし聞き取り調査では、ほとんどの方が賛成でした。

売買があると、建て替え反対者が購入してめたり、裁判になることを恐れました。（今、それでもめているところがあります）

建て替えがすんで、今はコンサルやデべなどの関係業者のHPには、成功例として記載されています。

容積に余裕があっても、建て替え中の賃貸料支払い、２度の引っ越しなど、けっこう大変です。
富裕層の多いマンションの建て替えはうまくいきます！

[490: 匿名さん]

不躾なコメントに返信ありがとうございます。

合意形成中～認可前の場合は、確かに他言無用とせざるを得ないでしょうね。
桜上水団地では売りに出た一軒が反対派の根城にされて、問題の長期化に荷担していると聞きますし
（真意は本当に環境保護なのかそれとも金か。いずれにせよ賛成派にとっては負担が増えるだけで迷惑な話です）。

他スレで

>借地借家法の見直しでは、更新拒絶や解約の正当事由として、建物の老朽化や耐震性を盛り込む検討を行うよう
所管する法務省や住宅行政を担う国土交通省に求めた。
>また、区分所有法の見直しでは、団地内建物の一括建替えに要する各棟３分の２以上の賛成要件の緩和などの検討を両省に求めた。

という書き込みを読みました。そのくらいやらないとなかなか話が進みませんね。

>容積に余裕があっても、建て替え中の賃貸料支払い、２度の引っ越しなど、けっこう大変です。
>富裕層の多いマンションの建て替えはうまくいきます！

自家使用しているオーナーの割合が高い物件だと、それなりに経済的な余裕がなければ難しいですよね
（ガーデンヒルズとかどうするんだろう・・・）。所得に余裕があり、まとまり易い世帯数であることが肝心かと。

私の物件は世帯数は多いものの投資物件化している（全オーナーの1/3しか自家使用していない）ので
逆に金銭面の問題がクリアになれば、話は一気に進むはず・・・と期待していますが。

[491: 匿名さん]

建て替えの資金のことですが、定年退職無職でも１０００万円は借りられる制度があったようです。
確か、公的機関が推進していると聞きました。

それから、ここで書いて良いのか悩みますが・・・
持分の土地のうち、１１０万円以内の土地を、息子や娘に贈与して、子供名義で融資を受けて、増床した家庭もありました。

この辺の事情は、コンサルが相談に乗りますから大丈夫です。

土地や相続関係が複雑な場合は、相当な時間が掛りますが、手数料さえケチなければ、ほとんどうまくいくとおもうんです。

賃貸オーナーが多い場合は、次回の契約を定期借家にしなければならないので、最低でもそれだけで２年は掛ります。そして不満な借家人には、それ相当なペナルティの支払いもあります。
でも、お金さえケチしないで支払えば、最終的には立ち退く人のほうが多いです。
ただ・・・いろいろな方がおりますから、何とも言えません。


コンサル入れずに、デべだけ選定して建て替えされる場合については分かりません。

[492: 匿名]

>お金さえケチらなければ

≒ケチらざるを得ない物件（余剰床が増えないエリア自体人気がないオーナーに余裕がないetc.）はうまく行かない可能性大とも言えますか。

[493: 匿名さん]

賛成者が少なければ建て替えは無理。
確か法律変わって5分の4が賛成すれば、建て替えはできるようになったようだ。

余剰床がない場合は、５０～６０㎡位で2000万円位の建替え経費が掛かるらしいと聞いた。
でも、老人一人暮らしは、３０㎡でよいから、経費抑えたい人もいるらしい。

解体から竣工まで2年ぐらいかかるから、その間の賃貸料も掛るし、無職老人が賃貸を借りるのは大変だ。
子供がしっかりした職業についている場合は、子供に保証人になってもらえばよろしい。
しかし、子供がいなかったり、保証人になる人がいなかった場合、賃貸マンションを借りるのは難しい感じがします。

余剰床がない場合は、修繕してマンション延命が現実的ではないでしょうか？

立地が良い場合は、解体を条件に土地を売却できるようです。

[494: 匿名]

余剰床が生まれない場合、修繕で延命が現実的というより、資金負担の問題から建て替えは無理でしょうね。

無職老人がオーナーの場合、一旦出て再度戻る二度の引っ越しの負担から、持ち分売却して戻らないケースも多いかと。

[495: 匿名さん]

これからどうなるんだろう。あちこちで問題になるぞ。

[496: 匿名]

外野から見て、あきらかに問題と思えるゴーストマンション＝ババ
問題と思われる頃には建て替え話が決まってる＝勝ち組

[497: 匿名]

この地震でいままで様子見してた老朽マンションは、嫌でも真剣に建て替え考えざるを得ない。

[498: 匿名さん]

1970年代初期のマンションの２LDKを都内山手線内に所有しています（15年前購入）
以前は住んでいましたが、現在は別のマンションを購入して引っ越しました。
まだ坪1万円弱貸せるので賃貸に出しています。
引っ越して以来この4年間で空室は通算6ヵ月ですが、まあ立地からいってここまで来たら
持っていたほうが得かと思い持っています。

地震のあと見に行きましたがとりたてて被害者無し、昔の建物は丈夫です。
というか、公立学校では築50年近いものもありますが、同様に被害はないようです。

建替えの話は全くありませんが、やはり住民の高齢化は否めません理事長は70代
理事もほとんど60代です。
この時代のマンション、一部の高級物件を除いて60㎡でも広い部類でしたから
全体で100戸未満のマンションですが、相続して住んでいる人は数えるほど
売らずに賃貸に出している方が多いように思えます。

約半数が賃貸に出ておりますが、空室はないのでまだマンションとしての資産価値は
あるのでしょう。

居住者に初老の建築家がいて、彼の弁によるとマンションは設備が陳腐化しなければ
コンクリートが一番固いのは100年位だと笑って説明してくれました。

バルコニーもエレベターもオートロックもあるので、とりあえず60年
うまく行けば、100年と思っていますが、甘いでしょか？

[499: 匿名さん]

建築士の友人も、まめに補修すれば、躯体60年は大丈夫と言っています。

設備は60年もたないそうです。

[500: 匿名さん]

設備は交換すればいいのでは、交換できない設備なんて思いつかないけど
マンションの歴史もそろそろ50年、対応策が必ずあると思いますけど
設備が傷んでマンションを取り壊しなんて聞いたことがないしあったらニュースになりそう。

ところで、躯体の補修って具体的にどういうことでしょう？
外壁を塗り替えるとか貼り付けるというのはあるけど、躯体の補修とは何をするのですか。

[501: 匿名]

築60年とか過ぎてるマンションは住める（＝使える）かというより借り手がつくかって話が出てくるんじゃないですか。
地震もありますし賃貸でも旧耐震は敬遠されるでしょ。運良く見つかっても家賃に入居者質低下傾向は避けられないし。

[502: 匿名さん]

＞501さん

そうかもしれませんね、借り手がつくかどうかは将来のことですから誰にもわからないというのが
現在の姿でしょう。
現実に一番古いマンションは45年位ですから未体験ゾーンということかもしれません。
私見ですが、立地がよければ多分賃料を下げれば借手は付くと思います。
1970年代のマンションが近所（山手線沿線）にいくつかありますが、空室はほとんどないようです。
原宿や目黒の駅近に古いマンションがいくつかありますが、もちろん旧耐震ですが
人気物件で待ちがあるようです。

そう考えると、マンションは自動車の運命に似ていると思います。
付加価値のない大衆車は10年経過して現役なのにスクラップか東南アジアに輸出されます。
一方高級車やドイツ車、北欧車などは、15年落ちでもけっこうな値段で取引されますよね。

都心物件で立地や付加価値のあるマンションの寿命は60年以上
郊外のバス便のマンションは、空室が増えてきた時が30年でも寿命ということですか。
まあ、空室があっても年寄りや外国人ばかりになっても自力で建替えは厳しいでしょうね。

築古マンションの話題ではよく多摩ニュータウンとか同潤会アパートが例に出てきますが
多摩ニュータウンはエレベーターがないから陳腐化、同潤会は戦後払い下げ以降
ほとんどメンテなしで、風呂もないからあまり参考になるのかどうか。